R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione seconda civile, composta dai Sigg.:
Dott. EP AO Presidente
Dott. LA LE Consigliere rel.
Dott. Lucia Cannella Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 1105/23 R.G. rimessa al Collegio per la decisione all'udienza dell'1 ottobre 2025 promossa d a
OGGETTO:
, rappresentato e difeso dall'avv. FALCO Parte_1
Servitù LUCA elettivamente domiciliato in VIA G.MATTEOTTI 9 24047
TREVIGLIO presso il difensore avv. FALCO LUCA, come da procura in calce all'atto introduttivo di primo grado

APPELLANTE
c o n t r o pagina 1 di 13 , Controparte_1
rappresentato e difeso dall'avv. SBORDI SARA e dall'avv. PERONI
RL ( VIA G. SAVOLDO, 12 25124 C.F._1
BRESCIA elettivamente domiciliato in VIA G. SAVOLDO, 12 25100
BRESCIA presso il difensore avv. SBORDI SARA, come da procura in calce alla comparsa di costituzione d'appello

APPELLATO
In punto: appello a sentenza del Tribunale di Brescia ( Terza Sezione Civile)
n. 2499/23.
CONCLUSIONI
Dell'appellante
“IN VIA PRELIMINARE a) dichiarare inammissibile la domanda e/o
eccezione riconvenzionale di usucapione dell'area cortilizia, sita in
, Via Scavi Romani NCEU foglio 5 mapp. 133, meglio Controparte_1
descritta ai punti n. 2 - 3- 4- 5 - 6 dell'atto di citazione, proposta
dall'amministratore del convenuto per i motivi Controparte_1
esposti nel punto 1) della memoria attorea ex art. 183, 6° comma , n. 1 , cpc ,
nelle note scritte attoree per l'udienza del 09.12.2021, e nelle altre proprie
memorie ex art. 183, 6° comma , n. 2 e n. 3 , cpc , atti che qui si intendono
integralmente trascritti , e per le considerazioni e le deduzioni presentate nel
presente appello;
b) dichiarare nulle ed invalide tutte le deliberazioni del pagina 2 di 13 convenuto dedotte dallo stesso nei suoi atti di causa Controparte_1
le quali dispongono l'installazione della catena e/o della sbarra
telecomandata a chiusura dell'area cortilizia, sita in , Controparte_1
Via Scavi Romani NCEU foglio 5 mapp. 133, ed anche unitamente alle altre
delibere della assemblea e del Consiglio del convenuto , che CP_1
impongono di chiedere l'apertura della stessa sbarra telecomandata al
portinaio e/o ai condòmini che ne dispongono del telecomando , per i motivi
esposti nella memoria attorea ex art. 183, 6° comma , n. 1 , cpc , nelle attoree
note scritte per l'udienza del 09.12.2021, e nelle altre proprie memorie ex art.
183, 6° comma , n. 2 e n. 3 , cpc , atti che qui si intendono integralmente
trascritti, e per le considerazioni e le deduzioni presentate nel presente
appello ; IN VIA PRINCIPALE : respinta ogni domanda avversaria e le
domande nuove per le quali non si accetta il contraddittorio, c) accertare e
dichiarare che l' area cortilizia, sita in , Via Scavi Controparte_1
Romani NCEU foglio 5 mapp. 133, meglio descritta ai punti n. 2 - 3- 4- 5 - 6
dell'atto di citazione, è area comune e condominiale nel Controparte_1
di , Via Scavi Romani n. 3, e che l'immobile di
[...] Controparte_1
proprietà della sig.ra , sito nella stessa area in Parte_1
, Via Scavi Romani n. 14 , NCEU foglio 5 mappale 314 Controparte_1
sub. 10 , ha diritto di accesso pedonale e veicolare sulla stessa area cortilizia
comune condominiale per raggiungere l'ingresso dello stesso immobile, e , per
l'effetto , condannare il di , Controparte_1 Controparte_1
pagina 3 di 13 Via Scavi Romani n. 3 , in persona del suo amministratore condominiale pro
tempore , ad immediatamente eliminare la sbarra telecomandata che chiude
quell'area cortilizia comune condominiale ovvero ad immediatamente
consegnare alla sig.ra , al suo domicilio eletto , il Parte_1
telecomando di apertura della stessa sbarra, per i motivi illustrati nei propri
precedenti atti che qui si intendono integralmente trascritti, e per quelli
dedotti nel presente appello;
IN VIA SUBORDINATA d) Nell'ipotesi in cui si
ritenga che si sia verificato un aggravamento delle modalità di esercizio del
diritto di accesso all'area cortilizia suindicata, condannare il convenuto
, in persona del suo amministratore pro tempore , ut supra , ad CP_1
immediatamente eliminare la sbarra suindicata ovvero ad immediatamente
consegnare alla sig.ra , al suo domicilio eletto , il Parte_1
telecomando di apertura della sbarra telecomandata suindicata, per i motivi
illustrati nei propri precedenti atti che qui si intendono integralmente
trascritti, e per quelli dedotti nel presente appello;
IN VIA ISTRUTTORIA: *
Nominare CTU al fine di meglio descrivere i luoghi per cui è causa . *
Ammettere i capitoli di prova testimoniale che sono stati dedotti con la
propria memoria ex art. 183, 6° comma , n. 2 , cpc , e che qui al punto 15) che
precede sono stati integralmente trascritti , con i testi ivi indicati , la prova
contraria sui capitoli di prova testimoniali avversari eventualmente ammessi,
e l'interrogatorio formale dell'amministratore pro tempore sugli CP_2
stessi capitoli attorei di prova testimoniale. * L'attrice si oppone pagina 4 di 13 all'ammissione dei capitoli di prova per testi dedotti dal convenuto , per i
motivi dedotti con la propria memoria ex art. 183, 6° comma , n. 3 , cpc , che
qui al punto 15) che precede sono stati ribaditi;

IN OGNI CASO : e) per il presente grado di appello : spese , diritti e
compensi di lite oltre accessori di legge interamente rifusi, gravati da diritto
forfettario 15%, CPA 4% ed IVA 22% ; f) condannare il CP_1
convenuto , ut supra, a restituire immediatamente all'attrice , al suo domicilio
eletto , le spese di lite corrisposte per il primo grado e pari complessivamente
ad € 9.795,07 come da nota spese richiesta da controparte e da ricevute di
bonifico eseguito in favore del convenuto;
g) in via subordinata , CP_1
condannare il convenuto , ut supra , a restituire immediatamente CP_1
all'attrice , al suo domicilio eletto , la somma di € 3.406,98 pari alla
differenza tra la somma di € 9.795,07 effettivamente corrisposta per spese di
lite e quella di € 6.388,09 effettivamente dovuta per lo stesso titolo , come
chiesto al punto 16) che qui precede “
Dell'appellato
“In via principale e nel merito: RIGETTARE l'appello proposto da
in quanto in tutto infondato in fatto e diritto per tutti i Parte_1
motivi esposti in atto. Per l'effetto confermare l'impugnata sentenza n.
2499/2023 pronunciata dal Tribunale di Brescia e pubblicata in data
6.10.2023, nel giudizio n. rg. 9769/2021, per le ragioni tutte esposte in atti. In
via di subordinata: Per la denegata e non creduta ipotesi in cui l'Ill.ma Corte pagina 5 di 13 d'Appello ritenga doversi accogliere l'avversa impugnativa e dunque
riformare la pronuncia di primo grado sotto il profilo della richiesta
declaratoria di inammissibilità e/o rigetto dell'eccezione di usucapione, e/o
sotto gli altri profili ex adverso argomentati, comunque accogliere le
domande come proposte nel giudizio di primo grado e di seguito
integralmente trascritte per le motivazioni tutte dedotte in atti: In via
principale e nel merito: Respingere ogni e qualsiasi domanda proposta dalla
Sig.ra nei confronti del e, Parte_1 Controparte_1
segnatamente, l'avversa domanda di accertamento della pretesa demanialità
dell'area cortilizia, l'avversa domanda di accertamento di un preteso diritto
di servitù a favore dell'immobile di proprietà dell'attrice ed a carico dell'area
cortilizia per cui è causa, l'avversa domanda di condanna all'eliminazione
della sbarra telecomandata che tale area cortilizia chiude;
l'avversa domanda
di condanna alla consegna del telecomando di apertura della sbarra, perché
tutte domande infondate in fatto e diritto per le ragioni compiutamente esposte
in atti. Respingere inoltre tutte le domande nuove ex ad verso formulate in via
preliminare con la prima memoria ex art. 183 sesto comma c.p.c. (domanda di
declaratoria di inammissibilità della domanda e/o eccezione riconvenzionale
di usucapione;
domanda di declaratoria di nullità ed invalidità di tutte le
deliberazioni del convenuto ), perché tardive, inammissibili;
In CP_1
ogni caso: Spese ed onorari di causa di entrambi i gradi di giudizio rifusi,
oltre IVA e CPA per legge. In via istruttoria: Si insiste per l'ammissione delle pagina 6 di 13 prove dedotte con seconda e terza memoria ex art. 183 sesto comma c.p.c.,
che, per scrupolo difensivo, vengono di seguito integralmente trascritte. Si
chiede l'ammissione di prova per testi sulle seguenti circostanze… omissis”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza n. 2499/23 il Tribunale di Brescia respingeva la domanda di di condanna del sito in Parte_1 Controparte_1
Comune di alla rimozione della sbarra che le impediva il Controparte_1
libero accesso ad un'area cortilizia e condannava l'attrice alla rifusione in favore del convenuto delle spese di lite.
Per quel che ancora rileva in questo grado di giudizio argomentava il primo giudice che, la domanda di accertamento dell'esistenza di una servitù di passaggio, gravante sull'area cortilizia a favore dell'unità immobiliare dell'attrice, era infondata in quanto da un lato non era stato precisato il titolo della pretesa servitù e dall'altro una simile servitù sarebbe stata priva di
utilitas poiché le medesime facoltà in essa ricomprese avrebbero potuto essere esercitate a titolo di comproprietà ex artt. 1102 e 1118 c.c.
In relazione alla possibilità di utilizzare l'area oggetto di causa in qualità di condomina, il primo giudice chiariva che la delibera assembleare con cui era stato regolamentato l'utilizzo dell'area non era mai stata impugnata né poteva essere accolta la domanda di nullità della predetta delibera perché la relativa domanda era stata introdotta tardivamente.
pagina 7 di 13 In termini di mera eccezione, il tema della nullità poteva invece essere rilevato d'ufficio e tuttavia l'eccezione veniva ritenuta infondata in quanto la delibera in questione non incideva su diritti di proprietà individuale.
La sentenza è stata gravata da , Parte_1
L'appellato ha chiesto il rigetto del gravame.
All'udienza dell'1 ottobre 2025 la causa è stata posta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante censura l'omessa pronuncia sulla domanda e/o eccezione di accertamento del mancato acquisto della proprietà dell'area cortilizia per usucapione da parte del CP_1
Deduce che il primo giudice aveva accertato che il venditore si era espressamente riservato la proprietà dell'area avendo in corso “ trattative col
Comune di per trasferire l'area sopracitata al demanio Controparte_1
pubblico sezione strada” così confermando il proprio assunto secondo cui né
il né i singoli condomini erano proprietari dell'area cortilizia CP_1
oggetto di causa.
Di conseguenza aveva errato il tribunale a non rigettare la domanda riconvenzionale di accertamento dell'avvenuto acquisto per usucapione dell'area.
Il motivo è infondato.
pagina 8 di 13 Nell'atto introduttivo del giudizio l'attrice/appellante chiedeva, in principalità,
l'accertamento della natura demaniale dell'area cortilizia oggetto di causa
(domanda che, successivamente, veniva rinunciata) e, in subordine,
l'accertamento che l'area cortilizia di natura fosse gravata da CP_2
diritto di servitù di passaggio in favore dell'unità immobiliare di sua proprietà
esclusiva.
Pronunciando sulla prima domanda il tribunale accertava che negli atti di acquisto delle unità immobiliari il venditore si era riservato il diritto di proprietà sull'area cortilizia oggetto di causa, avendo in corso trattative per la cessione di detta area al Comune di cessione che non si Controparte_1
era mai perfezionata atteso il disinteresse dell' per la manutenzione e la Pt_2
cura di tale porzione immobiliare.
Si prevedeva, altresì, che in caso di mancata acquisizione dell'area da parte del gli acquirenti si “obbligavano ad assumere a proprie spese e nella CP_3
quota millesimale di spettanza la proprietà della sola superficie rotabile e con
le proporzionali spese di manutenzione sia della strada che del marciapiede”.
Pertanto, venuta meno l'acquisizione da parte del Controparte_4
sin dagli atti di acquisto l'area cortilizia doveva ritenersi di natura
[...]
condominiale.
Va altresì rilevato che la presunzione legale di condominialità stabilita per i beni elencati nell'art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia pagina 9 di 13 dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l'onere di fornire la prova di tale diritto;
(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5633 del
18/04/2002; cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8152 del 15/06/2001).
Nel caso di specie, l'attrice/appellante non ha mai rivendicato come esclusiva la proprietà dell'area, avendo richiesto, nella domanda svolta in via subordinata, di accertare la sua natura condominiale e tanto meno ha fornito prove in giudizio idonee a superare la presunzione.
Con il secondo motivo censura il rigetto della domanda volta ad accertare l'esistenza del suo diritto di passaggio sull'area cortilizia, per non aver indicato il titolo della pretesa servitù e per difetto di utilitas, essendo le facoltà
comprese nel preteso diritto di servitù assicurate dal suo diritto di comproprietà sul bene comune.
Assume che il suo diritto di accesso veicolare era un diritto autonomo e non un diritto in comproprietà condominiale, come poteva evincersi dall'atto di acquisto.
Fa rilevare che il titolo della servitù attiva, “consistente nel diritto di accesso è
dato dalla posizione dell'immobile e quella passiva … è data dalla
imposizione della sbarra telecomandata e dal comportamento del Condominio
di diniego di accesso all'immobile attraverso l'area cortilizia”
pagina 10 di 13 Trattandosi di diritto autodeterminato la servitù passiva non necessitava di un titolo scritto che si identificava nel contenuto del titolo stesso.
Il motivo è infondato.
Il diritto di servitù, al pari della proprietà e degli altri diritti reali di godimento appartengono alla categoria dei cd. diritti "autodeterminati", individuati, cioè,
sulla base della sola indicazione del relativo contenuto sì come rappresentato dal bene che ne forma l'oggetto, con la conseguenza che la "causa petendi"
delle relative azioni giudiziarie si identifica con i diritti stessi e non con il relativo titolo - contratto, successione ereditaria, usucapione, ecc. - che ne costituisce la fonte, la cui eventuale deduzione non ha, per l'effetto, alcuna funzione di specificazione della domanda, essendo, viceversa, necessaria ai soli fini della prova.
Nel caso di specie, l'attrice/appellante deduceva che l'area cortilizia era gravata da diritto di passaggio in favore dell'unità immobiliare di sua esclusiva proprietà senza fornire alcuna prova delle modalità di acquisto del preteso diritto sicchè la sentenza va confermata sul punto.
Con il terzo motivo censura la sentenza nella parte in cui aveva ritenuto infondata l'eccezione di nullità della delibera assembleare del 28 luglio 2019
che aveva disciplinato le modalità di utilizzo dell'area cortilizia perché non incidente sulle proprietà esclusive dei condomini.
Assume che tale delibera, così come le precedenti, limitando l'accesso all'area pagina 11 di 13 mediante la sbarra, incidevano sulla sua proprietà esclusiva che senza quell'accesso era una proprietà monca;
fa rilevare che quand'anche, come sostenuto dal tribunale, la delibera regolamentasse il godimento di un bene comune anche in tal caso detto diritto nella specie era stato soppresso.
Il motivo è infondato.
La regolamentazione dell'utilizzo dell'area impedisce all'appellante di accedere con l'automobile sino alle scale che danno accesso alla sua unità
immobiliare, ma non di accedere attraverso il portone d'ingresso al corpo di fabbrica.
Ne consegue che le sarà consentito l'utilizzo così come regolamentato nella delibera condominiale.
Con il quinto motivo censura la sentenza gravata nella parte in cui il tribunale ha ritenuto che la domanda di nullità della delibera assembleare del 28 luglio
2019 era stata formulata tardivamente.
Deduce che i diritti di proprietà inerenti all'immobile, incluso il diritto di accesso, sono diritti autodeterminati che non si identificano in base alla loro fonte.
In relazione a tale motivo va dichiarata la carenza di interesse in quanto il primo giudice ha esaminato la questione relativa alla nullità della delibera assembleare in via di eccezione, rigettandola.
pagina 12 di 13 Per la sua soccombenza l'appellante va condannata a rifondere in favore dell'appellato le spese del grado che si liquidano in complessivi euro 8.470 (
di cui euro 2.518 per la fase di studio, euro 1.665 per la fase introduttiva e euro 4.287 per la fase decisoria), oltre rimborso forfettario 15% e accessori di legge.
Accerta che ricorrono i presupposti per porre a carico di parte appellante l'onere del pagamento di una somma pari al contributo versato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia – Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando:
respinge l'appello;
condanna l'appellante a rifondere in favore dell'appellato le spese del grado,
liquidate come in parte motiva;

accerta che ricorrono i presupposti per porre a carico di parte appellante l'onere del pagamento di una somma pari al contributo versato
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 3 ottobre 2025
IL CONSIGLIERE EST.
LA LE
IL PRESIDENTE
EP AO
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