REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – II^ Sezione Civile composta dai signori: dott. Antonio Francesco Esposito - presidente dott.ssa Consiglia Invitto - consigliere dott. Giovanni Surdo - consigliere rel. ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 699/2023 R.G., introdotta da
(cf. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(cf. ), rappresentate e difese dagli Avv.ti Carlo Serafini e C.F._2
Francesco Trane- appellanti e appellati incidentali contro
(cf. ), (cf. Controparte_1 C.F._3 Parte_3
) e (cf. ), C.F._4 Parte_4 C.F._5 rappresentati e difesi dall'Avv. Rita Perchiazzi- appellati contro
(cf. ), in persona del Ministro in Controparte_2 P.IVA_1 carica pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avvocatura Distrettuale dello
Stato di Lecce- appellato e appellante incidentale contro
(cf. ), Controparte_3 C.F._6 Parte_5
(cf. ) e (cf. C.F._7 Parte_6
), rappresentati e difesi dagli Avv.ti Luigi Serra e Maria C.F._8
Elodia Di Napoli- appellati e appellanti incidentali contro
(cf. , nella persona del legale Controparte_4 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Angela Stasi- appellato e appellante incidentale contro
(cf. ), Controparte_5 C.F._9 Pt_7
(cf. ), (cf.
[...] C.F._10 Parte_8
) e (cf. ), C.F._11 Parte_9 C.F._12 rappresentati e difesi dall'Avv. Stefano Teseo- appellati contro
(cf. ), rappresentato e difeso CP_6 C.F._13 dall'Avv. Lanfranco Leo- appellato nonché contro
, e Controparte_7 Controparte_8 Controparte_9 appellati contumaci
OGGETTO: appello avverso la sentenza n.349/2023 del Tribunale di Lecce pubblicata il 07.02.2023.
I procuratori delle parti costituite hanno precisato le conclusioni mediante note scritte sostitutive di udienza ex art.127 ter c.p.c. per l'udienza del 16 settembre 2025, con le quali si sono riportati ai propri scritti.
MOTIVAZIONE
1.-Con atto di citazione, , e Parte_6 Controparte_3 Parte_5
, nella qualità di eredi di , convenivano in giudizio
[...] Persona_1 CP_10
chiedendo di accertare e dichiarare il ritardo del convenuto
[...] nell'adempimento dell'obbligazione avente ad oggetto il completamento delle opere di urbanizzazione nella Lottizzazione convenzionata C.

1-5 e per l'effetto condannarlo all'adempimento; nonché di accertare e dichiarare che a seguito del ritardo nell'esecuzione dell'obbligazione erano derivati danni pari alla somma di pag. 2/21 lire 350.000.000 e per l'effetto condannare il convenuto al pagamento del predetto importo;
di accertare la mancata realizzazione delle aree destinate a parcheggio e, per l'effetto ricondurre ad equità il prezzo dei lotti e condannare il convenuto al pagamento dei relativi danni. Più precisamente, gli attori esponevano che: -il loro congiunto , con scrittura privata del 30 Persona_1 settembre 1980, acquistava dal convenuto 4 lotti edificabili verso il corrispettivo di lire 103.350.00,00 il cui saldo veniva versato alla sottoscrizione dell'atto notarile di compravendita in data 8 aprile 1981; -con la medesima scrittura il venditore si impegnava, nella qualità di lottizzante del comparto, ad eseguire a proprie cure e spese le opere di urbanizzazione primaria sulla scorta della Convenzione stipulata con il ai sensi della quale egli doveva eseguire dette Controparte_4 opere entro dieci anni dalla stipula della convenzione;
-il su detti lotti Per_1 aveva realizzato 4 locali commerciali, 4 appartamenti e diversi box auto terminando il fabbricato nel 1986; -i lottizzanti non avevano, alla scadenza del termine decennale, realizzato le opere di urbanizzazione primaria, nonostante il
Comune di , nel rigettare la richiesta di proroga per il completamento delle CP_4 opere di urbanizzazione, avesse ritenuto sufficiente il termine residuato di quattro anni per la realizzazione delle opere in questione e sebbene i lottizzanti stessi fossero stati indennizzati per l'occupazione temporanea delle aree da parte della
; -la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione CP_11 rendeva gli immobili realizzati dal non appetibili sul mercato e Per_1 quest'ultimo non riusciva ad alienarli né locarli;
, per l'unico immobile che CP_12 quest'ultimo aveva alienato, aveva dovuto provvedere in autonomia alla realizzazione della condotta idrica, della rete elettrica e di un pozzo per evitare di subire la risoluzione contrattuale o istanze risarcitorie.
2.-Istruita la causa a mezzo prova documentale e CTU, il Tribunale di Lecce, con sentenza pubblicata il 7.02.2023, ha accolto la domanda attorea accertando e dichiarando il ritardo di nell'adempimento della propria Controparte_10 obbligazione e condannando le eredi di quest'ultimo al pagamento della somma di euro 135.681,02 in favore degli attori nonché delle spese di lite in favore di tutte le parti convenute. pag. 3/21 Più precisamente, il primo giudice, premesso che la pretesa di parte attrice trova fondamento nel contratto di compravendita stipulato tra le parti, in forza del quale si faceva carico di tutti gli obblighi derivanti dalla Controparte_10 convenzione che lo stesso aveva stipulato con l'amministrazione comunale, ha rigettato l'eccezione di difetto di giurisdizione del giudice ordinario in favore del giudice amministrativo, evidenziando che oggetto del giudizio è un diritto soggettivo;
ha inoltre escluso l'eccepita competenza del collegio arbitrale in luogo dell'autorità giudiziaria prevista dalla convenzione urbanistica, in quanto non è questa la fonte dell'obbligazione oggetto di causa;
ha rigettato infine l'eccezione di prescrizione del diritto, stante la decorrenza al 10.09.1990, data ultima utile per l'adempimento. Nel merito, ha rilevato preliminarmente che non formano oggetto di contestazione l'esistenza del contratto stipulato tra il e il né Per_1 CP_10
l'inadempimento di quest'ultimo; ha quindi affermato che la pretesa di parte attrice doveva ritenersi fondata posto che parte convenuta – sulla quale ricade l'onere della prova ai sensi dell'art. 2697 co.2 c.c. - non aveva dimostrato che il tempo trascorso tra il 1.10.1986 (data del provvedimento di rilascio dei terreni) e l'8.02.1989 (data in cui venivano nuovamente sospesi i lavori per consentire le ricerche archeologiche), non fosse sufficiente alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria.
Il Tribunale ha quindi riconosciuto i danni subiti dagli attori, quantificandoli nella complessiva somma di euro 135.681,02 di cui euro 5.681,02 a titolo di danno emergente (corrispondente alle spese sostenute per realizzare le opere di urbanizzazione a favore dell'unico immobile venduto), ed euro 130.000,00 a titolo di lucro cessante derivante dall'impossibilità di vendere o locare gli altri immobili sino a quando non sono state realizzate le opere di urbanizzazione primaria (nel 2000), e calcolati in sede di CTU facendo una media tra danno da mancata locazione e danno da mancata vendita.
Quanto alle altre parti, ha rilevato che nulla poteva essere preteso nei confronti degli altri lottizzanti, poiché la fonte dell'obbligazione fatta valere da parte attrice era il contratto intercorrente tra il e il e non anche Per_1 CP_10
pag. 4/21 la convenzione di lottizzazione;
neppure può imputarsi nulla al e al CP_2 convenuti poiché l'illegittimità delle loro condotte non è stata provata. CP_4
3.-Avverso detta sentenza, hanno proposto appello e Parte_1 [...]
, nella qualità di eredi di , le quali hanno dedotto Parte_2 Controparte_10
l'erroneità della decisione del Tribunale per i motivi che verranno più avanti esaminati.
Con comparsa depositata in data 9.1.2024, si sono costituiti gli appellati
, e rilevando l'infondatezza del Controparte_1 Parte_3 Parte_4 gravame e chiedendone il rigetto.
Con comparsa depositata in pari data, si è costituito il Controparte_2 chiedendo il rigetto dell'appello principale poiché infondato e proponendo altresì appello incidentale condizionato, nel caso di accoglimento dell'impugnazione principale, avverso il capo della sentenza che ha respinto l'eccezione di prescrizione sollevata nel giudizio di primo grado.
Con comparsa depositata in data 11.1.2024 si sono costituiti CP_3
, e i quali, oltre a dedurre
[...] Parte_5 Parte_6
l'infondatezza del gravame, hanno proposto appello incidentale contestando il mancato riconoscimento del grave inadempimento del nonché la CP_10 quantificazione del danno liquidato.
Con comparsa depositata in pari data si è costituito altresì il CP_4
, il quale ha dedotto l'infondatezza del gravame e ha proposto appello
[...] incidentale dolendosi che il primo giudice non avesse accolto l'eccepita prescrizione della domanda di manleva del ha contestato inoltre nel CP_10 quantum la liquidazione delle spese di lite.
Con comparsa depositata il 23.1.2024 si sono costituiti Controparte_5
, , e rilevando l'infondatezza del
[...] Parte_7 Parte_8 Parte_9 gravame e chiedendone il rigetto.
Con comparsa depositata il 7.2.2024 si è costituito infine , il CP_6 quale ha chiesto il rigetto del gravame poiché infondato.
pag. 5/21 Acquisito il fascicolo del giudizio di primo grado, all'udienza del 16.9.2025 sulle conclusioni precisate dalle parti mediante note scritte ex art.127 ter c.p.c., la causa è stata rimessa al collegio per la decisione a norma dell'art.352 c.p.c.
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4. -Con il primo motivo di gravame, parte appellante si duole che il primo giudice non ha tenuto conto della circostanza per cui le aree interessate dalla lottizzazione erano state sottratte per lungo tempo alla disponibilità dei proprietari e dunque anche del il quale non aveva potuto adempiere alla propria CP_10 obbligazione per causa a lui non imputabile ai sensi dell'art. 1218 c.c. Più precisamente, parte appellante evidenzia che la Soprintendenza aveva occupato per lungo tempo l'area in oggetto ed in particolare dal 1981 al 1986 e dal 1989 al
1991, anno in cui fu emanato il vincolo archeologico. Nonostante il CP_10 avesse richiesto la proroga del termine per realizzare le opere di urbanizzazione, il aveva negato detta proroga adottando una delibera Controparte_4 illegittima, così come riconosciuto dal TAR Lecce con sentenza n.8736/03, secondo cui l'amministrazione comunale avrebbe dovuto tenere conto che l'ultimazione dei lavori era stata resa impossibile per fatto non imputabile ai lottizzanti. Il primo giudice ha errato anche nel ritenere, senza che vi fosse alcun elemento di prova in tal senso, che il tempo in cui l'area era tornata libera, era sufficiente a realizzare le opere di urbanizzazione primaria, violando in tal modo gli artt. 1218 c.c. e 2697 comma 2 c.c. in base ai quali l'onere di dimostrare il proprio assunto, ossia l'idoneità delle tempistiche, era in capo al e non CP_4 al CP_10
Assume la difesa che l'unica obbligazione per cui avrebbe potuto esigersi l'adempimento era soltanto quella riveniente dalla convenzione di lottizzazione;

l'altra obbligazione, ossia quella assunta iure privatorum dal nei CP_10 confronti di , non avrebbe avuto ragion d'essere (ossia sarebbe Persona_1 stata tamquam non esset) se fosse mancata la prima. non Controparte_10 avrebbe potuto assumere l'obbligazione (civilistica) nei confronti di Per_1
se non fosse stato obbligato con la convenzione di lottizzazione, che gli
[...] imponeva di realizzare, assieme agli altri lottizzanti, le opere di urbanizzazione. pag. 6/21 Quindi, l'unica obbligazione rimasta inadempiuta è quella riveniente dalla convenzione di lottizzazione. Da ciò consegue, secondo gli appellanti, che il
Tribunale di Lecce ha errato nel rigettare l'eccezione di difetto di giurisdizione dell'AGO in favore del G.A., da più parti sollevata in primo grado, dal momento che l'art. 11, co. 5, L. 241/1990 stabilisce che “le controversie in materia di formazione, conclusione ed esecuzione degli accordi sono devolute alla giurisdizione esclusiva del Giudice Amministrativo”.

4.1. Il motivo è infondato. Risulta per tabulas e non è contestato che sul venditore gravava l'obbligo di realizzare le opere di Controparte_10 urbanizzazione entro il termine di 10 anni da quando aveva preso avvio la lottizzazione, ossia il 10.09.1980. Inoltre, la realizzazione delle opere di urbanizzazione formava oggetto di una specifica obbligazione assunta dal nel contratto di compravendita. Ancorché siano intervenuti provvedimenti CP_10 amministrativi di sospensione dell'attività urbanistica nell'area in conseguenza del ritrovamento di reperti archeologici, non risulta contestato che vi fu un periodo di non occupazione dei suoli – come riconosciuto nell'atto di appello, dal 1986 al
1989 – entro il quale ben potevano essere realizzate le opere di urbanizzazione di cui si discute. Come affermato correttamente dal primo giudice, incombeva ai convenuti, subentrati nella posizione del venditore , fornire la Controparte_10 prova che in tale lasso temporale sarebbe stato oggettivamente impossibile eseguire dette opere;
detta prova non è stata in alcun modo prodotta e neppure allegata.
Non assume alcuna rilevanza la pronuncia del TAR, perché ciò che rileva nella presente controversia è l'obbligazione assunta dal nei Controparte_10 confronti del dante causa degli attori con l'atto di compravendita dei suoli. Inoltre, incombeva al convenuto fornire la prova dell'eccezione da lui sollevata CP_10 in ordine alla impossibilità di adempiere detta obbligazione nel lasso temporale in cui non vi era stata l'occupazione disposta dall'autorità amministrativa.
Parimenti infondata l'eccezione concernente il difetto di giurisdizione del giudice ordinario con devoluzione della controversia al giudice amministrativo. La controversia verte sull'inadempimento contrattuale del verso il , CP_10 Per_1
pag. 7/21 non sull'inadempimento degli obblighi nascenti dalla convenzione di lottizzazione, del quale legittimato a dolersi sarebbe stato il . Nel caso di Controparte_4 specie non viene in considerazione l'esercizio del potere in capo all'amministrazione, in quanto si verte nella materia del risarcimento danni per inadempimento contrattuale. Il avrebbe potuto attivarsi dal 1986 (data CP_10 del rilascio dei terreni da parte della ) per realizzare le opere di CP_11 urbanizzazione. Invece, ha agito soltanto nel 1988 incaricando un'impresa dei lavori. Questo ritardo è il fatto generatore della responsabilità civile di cui si tratta.
La giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo concerne una diversa materia: “formazione, conclusione ed esecuzione degli accordi integrativi o sostitutivi di provvedimento amministrativo e degli accordi fra pubbliche amministrazioni”. In altri termini, la fattispecie in esame sarebbe stata attratta nella giurisdizione del giudice amministrativo se il risarcimento del danno fosse stato chiesto dal al per l'inadempimento degli obblighi Controparte_4 CP_10 nascenti dalla convenzione di lottizzazione, ma qui sono gli eredi Per_1
(acquirente dei suoli) a dolersi per il mancato rispetto del contratto e non dell'inosservanza della convenzione di lottizzazione, per la quale unica legittimata ad avanzare un'azione sarebbe stata l'amministrazione comunale.
Per quanto concerne l'inadempimento contrattuale, l'art. 1218 c.c. prevede una “inversione dell'onere della prova”. La norma stabilisce infatti che “il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”. Secondo la giurisprudenza, “il principio della presunzione di persistenza del diritto, desumibile dall'art. 2697, in virtù del quale, una volta provata dal creditore l'esistenza di un diritto destinato ad essere soddisfatto entro un certo termine grava sul debitore l'onere di dimostrare l'esistenza del fatto estintivo, costituito dall'adempimento, deve ritenersi operante non solo nel caso in cui il creditore agisca per l'adempimento, nel quale caso deve soltanto provare il titolo contrattuale o legale del suo diritto, ma anche nel caso in cui, sul comune pag. 8/21 presupposto dell'inadempimento della controparte, agisca per la risoluzione o per il risarcimento del danno” (Cass. S.U. 30/10/2001, n. 13533).
Nel caso in esame, gli eredi hanno fornito la prova del titolo Per_1 contrattuale o legale, esibendo il contratto di compravendita. Parte convenuta, invece, non ha provato l'adempimento né ha addotto circostanze né elementi di prova circa l'impossibilità di eseguire le opere di urbanizzazione a partire dal
1986.
Priva di fondamento, infine, l'argomentazione di parte appellante, secondo cui, poiché l'obbligazione assunta dal nei confronti del iure CP_10 Per_1 privatorum era strettamente connessa alla convenzione di lottizzazione, l'unica obbligazione per cui si sarebbe potuto esigere l'adempimento era quella contenuta, per l'appunto, nella convenzione, avente carattere pubblicistico.
In realtà, l'obbligazione assunta dal venditore con l'atto di compravendita è autonoma e di per sé efficace e vincolante;
il richiamo della convenzione urbanistica ha soltanto la funzione di individuare esattamente l'oggetto della prestazione, senza la possibilità di collegare la vincolatività dell'obbligazione contrattuale alle vicende della convenzione amministrativa, salva l'ipotesi dell'impossibilità sopravvenuta. Nel caso di specie non sono ravvisabili gli estremi per ritenere verificata tale ipotesi, proprio perché vi fu una ampia finestra temporale di oltre due anni, nella quale la prestazione avrebbe potuto essere fornita. Non risulta acquisita la prova del contrario, né tale prova può desumersi dalla sentenza del TAR Lecce in data 6.11.2003 che ha annullato il diniego opposto dal (delibera n. 50/1992) alla richiesta di proroga del Controparte_4 termine per il completamento delle opere di urbanizzazione avanzata dai lottizzanti. Il giudice amministrativo ha sostenuto che dalla delibera del Comune non emerge “alcun accertamento circa la concreta idoneità dei tempi residuati ai ricorrenti tra una sospensione e l'altra a consentire il completamento delle opere di urbanizzazione”. Ovvero, secondo il TAR, tale idoneità avrebbe dovuto emergere dalla motivazione dell'atto di diniego. Invece, con riguardo all'obbligazione contrattuale di cui si discute in questa sede, incombeva sulla parte inadempiente fornire la prova della impossibilità di eseguire la prestazione pag. 9/21 (art.2697, 2 comma c.c.), cioè di completare le opere di urbanizzazione entro il termine fissato nel contratto.

4.2. Su questi aspetti verte anche il primo motivo dell'appello incidentale proposto dagli appellati , e , Controparte_3 Parte_5 Parte_6
i quali si dolgono che il giudice di primo grado ha condannato il CP_10 accertandone il ritardo nell'inadempimento mentre invece lo avrebbe dovuto condannare per grave inadempimento non avendo egli eseguito l'obbligazione essenziale del negozio.
Il motivo è infondato, in quanto, come risulta pacifico, le opere di urbanizzazione oggetto dell'obbligazione contrattuale sono state successivamente realizzate dal . In questo caso, la condotta Controparte_4 del che è terzo rispetto al contratto di compravendita dei suoli, rileva CP_4 quale adempimento dell'obbligazione assunta dal debitore. Infatti, l'obbligazione può essere adempiuta da un terzo, anche contro la volontà del creditore, se questi non ha interesse a che il debitore esegua personalmente la prestazione
(art.1180 c.c.). Tale interesse, nella specie, non risulta prospettata dalla parte attrice, né emerge in alcun modo avendo riguardo alla natura della prestazione.
Pertanto, non è configurabile in capo al un inadempimento assoluto, ma CP_10 soltanto un ritardo, per non aver realizzato le opere nel termine stabilito nel contratto di compravendita e per tutto il decennio successivo.
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5. Con il secondo motivo di impugnazione, parte appellante si duole che il giudice abbia ritenuto provato il danno, condividendo apoditticamente le conclusioni della CTU in ordine alla sussistenza ed alla quantificazione del danno stesso. Deducono gli impugnanti che l'elaborato peritale è frutto di un'analisi errata e superficiale. Più precisamente lamentano che il consulente d'ufficio:
a) ha riconosciuto come effettivamente sostenuto dal il pagamento Per_1 della somma di 600 milioni di lire per la realizzazione dell'intero immobile per cui
è causa, nonché dell'ulteriore importo di 11 milioni di lire per la realizzazione di parte delle opere di urbanizzazione, pur non essendo stata prodotta in giudizio alcuna documentazione che provasse l'esborso di dette spese;
pag. 10/21 b) ha inoltre ravvisato la “noncuranza dei lottizzanti”, ritenendoli dunque inadempienti, non tenendo conto degli accadimenti succedutisi e che hanno di fatto impedito ai medesimi di realizzare le opere di urbanizzazione nel termine prescritto;

c) ha affermato apoditticamente che gli immobili non sono stati venduti a causa della mancanza delle opere di urbanizzazione, non apportando a sostegno di tale tesi alcun dato oggettivo che originasse da analisi concreta e non da mera ipotesi;

d) infine, con riferimento alla quantificazione del danno, per un verso ha errato nel valutare l'eventuale valore locativo dell'intero immobile, non considerando che gli attori hanno da sempre sostenuto che l'immobile era stato realizzato per la vendita;
per altro verso, non ha fornito alcun dato specifico e oggettivo sul quale avrebbe basato la propria valutazione.

6. Il tema della quantificazione del danno forma oggetto anche del secondo motivo dell'appello incidentale proposto dagli eredi , i quali Per_1 censurano le conclusioni del ctu, fatte proprie dal Tribunale, articolando le seguenti contestazioni.

6.1. Il consulente ha errato nella valutazione del valore locativo dei locali commerciali, con riferimento al valore di base di euro 400 mensili per immobile, posto che, stando ai valori medi del periodo, era più congruo individuare la somma di euro 700/900 mensili per ogni locale;
parimenti per gli appartamenti, piuttosto che il valore complessivo individuato dal ctu nella somma di euro
1.450,00 per tutti e tre, doveva individuarsi un valore superiore, nella somma di euro 2.100,00 sempre tenendo conto dei valori medi in quel periodo;
infine incongruo risulta anche l'operato abbattimento nella misura del 40% posto che, secondo i deducenti, non essendovi la prova della mancata locazione, ogni diminuzione percentuale sarebbe frutto di mere congetture.

6.2. Il consulente ha errato anche nella valutazione del valore di vendita, in quanto per i locali commerciali il ctu avrebbe dovuto tenere conto del valore che detti immobili avevano nell'anno 2000, e non quello riferito al 2019 (anno di elaborazione della consulenza) e dunque detto valore avrebbe dovuto pag. 11/21 congruamente identificarsi nella somma di euro 100.000,00 per ogni locale;
per i tre appartamenti, ha errato nel prendere in considerazione il prezzo di vendita dell'unico immobile venduto poiché detta vendita era stata fatta ad un prezzo stracciato in considerazione delle difficoltà economiche in cui si trovava il e considerando che non vi erano le opere di urbanizzazione;
ma anche Per_1
a voler considerare congruo il valore di 80 milioni di lire, detta somma avrebbe dovuto essere rivalutata al 2020 e quindi devalutata al gennaio 2000.
In base a tali premesse, gli appellanti incidentali giungono ad individuare una cifra complessiva di euro 260.000,00, in luogo di quella di euro 135.000,00 riconosciuta dal ctu;
a questa somma dovrebbero aggiungersi gli interessi e la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valore, a far data dal gennaio
2000.

6.3. I deducenti proseguono evidenziando che avrebbe dovuto essere riconosciuto il danno per vendita di aliud pro alio poiché il lotto n.20 era stato venduto al prezzo di suolo edificatorio ma doveva invece essere venduto quale terreno agricolo, il cui valore ammonta ad euro 5.000,00 da ciò derivando che dovrebbe essere restituita ai la somma di euro 10.500 (avendo egli Per_1 pagato per quel suolo la somma di euro 15.493,00), su cui doveva calcolarsi la rivalutazione monetaria, per una somma complessiva di euro 110.726,48.
Dovrebbe inoltre riconoscersi, secondo i deducenti, la somma di euro 15.000,00 per il danno patito a seguito del possesso del lotto e delle relative spese di manutenzione.

6.4. Infine, dovrebbe riconoscersi anche la somma di euro 56.000,00 quale danno per la mancata realizzazione di un'area destinata a parcheggio pubblico che ha determinato un minor prezzo di vendita dell'immobile.

7. Tutti questi motivi vanno esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi. Ritiene la Corte che la doglianza formulata dagli appellanti principali sia parzialmente fondata e debba essere accolta per quanto di ragione.
pag. 12/21 7.1. Innanzitutto, non può essere messo in discussione l'inadempimento dell'obbligazione assunta dal nel contratto di compravendita in data CP_10
30.9.1980 relativa alla realizzazione entro il 10.9.1990 delle opere di urbanizzazione previste nel piano di lottizzazione, in cui erano ricompresi i suoli ceduti;
in sostanza, risulta accertato che il venditore non ha realizzato dette opere entro il termine indicato e neppure nel decennio successivo;
tali opere sono state realizzate dal Comune di alla fine degli anni '90 e completate CP_4 nel 2000. Per altro verso, risulta accertato che nel 1986 aveva Persona_1 realizzato sui suoli acquistati dal un fabbricato destinato alla vendita, CP_10 composto da quattro appartamenti e quattro locali commerciali, oltre ai box di pertinenza. Parte acquirente (eredi ) ha dedotto che il costo dell'intera Per_1 operazione immobiliare (acquisto dei suoli e realizzazione del fabbricato, comprese le spese di progettazione) ammontava a circa 600 milioni di lire.
Non è contestato ed emerge dalla documentazione acquisita con la CTU che nel 1996 (quando le opere di urbanizzazione non erano state ancora eseguite) il vendette uno degli appartamenti per il prezzo di lire 80 milioni, Per_1 realizzando a proprie spese alcune opere di urbanizzazione (fossa Imhof e allaccio idrico ed elettrico) con una spesa di 11 milioni di lire. I restanti immobili rimasero invenduti per un lungo periodo e la loro cessione fu effettuata solo dopo la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria da parte del CP_4
ed in danno dei lottizzanti. Infatti dalle visure storiche in atti si evince che i
[...] trasferimenti delle unità immobiliari si collocano nel 2000-2001, vale a dire nel periodo immediatamente successivo alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, ultimate in data 20.1.2000 (relazione in data 31.5.2019 del ctu ing. , pag.5 e segg. e allegata documentazione catastale). Persona_2
Questi dati fattuali consentono di ritenere plausibile che detti immobili rimasero invenduti per circa un decennio, non per cause imputabili al proprietario, ma per la mancanza delle opere di urbanizzazione. Come correttamente ha osservato il ctu, in conseguenza dell'inadempimento dei lottizzanti ad eseguire le opere di urbanizzazione, il non poté disporre Per_1
pag. 13/21 pienamente del proprio bene, in quanto non completamente fruibile, e quindi ricavare il profitto (o utile) atteso dall'operazione immobiliare posta in essere.

7.2. Per la determinazione di tale profitto, cui è correlato il danno causato dall'inadempimento, il ctu ha utilizzato due metodi: il primo basato sul valore locativo dei cespiti, ottenuto attraverso la stima dei prezzi di locazione degli appartamenti e locali commerciali nel Comune di , aventi analoga CP_4 metratura e tipologia, e quindi ha calcolato il volume di ricavi così ottenibili nel decennio 1990-2000; il secondo metodo è diretto a determinare l'utile quale differenza tra costi di realizzazione dello stabile e ricavi della vendita delle unità immobiliare.
Va escluso il primo metodo – peraltro censurato anche dagli appellanti incidentali (v. § 6.1.) - in quanto estraneo alla prospettazione della domanda degli attori, i quali non hanno lamentato in alcun modo l'omessa locazione delle unità immobiliari.
E' invece più aderente al caso in esame il secondo metodo di determinazione del danno, che presuppone la destinazione alla vendita degli immobili - finalità, questa, espressamente menzionata nell'atto di citazione - e tiene conto della circostanza che effettivamente, al completamento delle opere di urbanizzazione, i cespiti sono stati alienati.
Pertanto, la corretta quantificazione del danno deve tenere conto dei costi e dei ricavi generati dalla complessiva operazione immobiliare, sulla quale ha inciso l'inadempimento del venditore. Per i costi, è condivisibile la determinazione del ctu che ha ritenuto congrua la somma di euro 600.000 indicata dagli attori, in quanto riscontrata dalla documentazione in atti (numerosi documenti costituiti da preventivi, contratti di appalto, fatture, ricevute e computi metrico), dalla quale si desume un importo di oltre 550 milioni di lire. Quanto ai ricavi, il conteggio del ctu deve ritenersi corretto in quanto basato, per i locali commerciali, sulla individuazione del prezzo unitario medio, riferito a strutture similari ubicate nel comune di e offerte in vendita nel 2019; il prezzo a mq. pari a circa 900 CP_4 euro è stato quindi devalutato al 1990, ottenendo così un valore medio di 470
€/mq. Per gli appartamenti, il consulente ha utilizzato come riferimento il prezzo pag. 14/21 di vendita dell'appartamento alienato nel 1996 e, in base alla superficie, ha ottenuto un valore di lire 640.000 a mq., che ha applicato agli altri appartamenti, ubicati nello stesso stabile ed aventi le medesime caratteristiche.
In questo modo è stato determinato, con riferimento al 1990, il più probabile valore di mercato dell'intero immobile, pari alla somma di lire 764.000.000.
Sottraendo i costi totali, pari a lire 611.000.000, il ctu ha ottenuto il profitto ritraibile dall'intera operazione immobiliare pari a lire 153 milioni, corrispondente ad euro 79.000 (con arrotondamento); tale importo, riferito al 1990, è stato rivalutato in euro 110.000 al 2000, anno in cui le opere di urbanizzazione sono state completate e si è consolidato il ritardo imputabile al debitore.

7.3. Risultano infondate le censure mosse a tali conclusioni da parte degli appellanti incidentali. Per i locali commerciali il ctu ha individuato il prezzo unitario medio di vendita di strutture similari ubicate nel comune di con CP_4 riferimento al periodo dell'elaborato, ma lo ha devalutato al 1990, ottenendo cosi il probabile valore di mercato con riferimento all'epoca in cui è scaduto il termine per l'adempimento dell'obbligazione contrattuale assunta dal venditore;
né, per altro verso, i hanno richiamato elementi contrari o dimostrato Per_1
l'incongruenza del valore elaborato dal consulente d'ufficio. Per il valore attribuito ai tre appartamenti rimasti invenduti fino al 2000-2001, il ctu, come sopra esposto, ha preso come riferimento il prezzo pattuito per la vendita dell'appartamento alienato nel 1996 e non vi è prova che tale immobile sia stato
“svenduto” o “venduto a prezzi stracciati”, come asserito dagli appellanti. Il ctu ha tenuto conto del fatto che per vendere detto appartamento il ha Per_1 sostenuto i costi per le opere di urbanizzazione e ne ha computando l'importo tra i costi complessivi dell'operazione immobiliare (conteggiati infatti nella somma di
600 milioni + 11 milioni di lire). Anche la doglianza circa la mancata rivalutazione al 2020 del prezzo di vendita dell'appartamento risulta infondata, in quanto il ctu ha eseguito i conteggi del profitto o utile con riferimento al 1990, anno di scadenza dell'obbligazione contrattuale per cui è causa: infatti sia i costi che i ricavi sono stati determinati in modo omogeneo in relazione al 1990 (v. relazione citata, pagg. 14-15). Come si dirà nel paragrafo seguente, la rivalutazione pag. 15/21 all'attualità è un aspetto che attiene alla liquidazione del danno, una volta determinato nella sua consistenza.

7.4. In ordine alla determinazione del danno, occorre considerare che dall'inadempimento dell'obbligazione gravante sul venditore non è derivata la mancata vendita degli immobili, ma soltanto un ritardo della loro alienazione. In altri termini, il profitto dell'operazione immobiliare avuto di mira dal non Per_1
è mancato del tutto, ma è stato conseguito con circa dieci anni di ritardo. Il danno risarcibile va esattamente individuato nella mancata temporanea utilizzazione di tale profitto. Come insegna la migliore dottrina, il danno per il ritardo va determinato con riferimento al valore rappresentato da quel godimento temporaneo del bene di cui è stato privato il creditore. Nel caso in esame, tale valore è rappresentato dal conseguimento in ritardo della somma di denaro corrispondente al profitto dell'operazione immobiliare (determinato dal ctu nell'importo di euro 110.000). In mancanza di elementi circa uno specifico utilizzo della somma in questione, si deve avere riguardo alla normale redditività del denaro rappresentata dagli interessi al tasso legale (art.1224 c.c.). Pertanto, nella specie, il danno derivante dall'inadempimento imputabile al venditore è dato dall'ammontare degli interessi legali per il decennio 1990-2000 (esattamente dal
10.9.90 al 20.1.2000), applicati alla sorte capitale di euro 110.000. Il relativo conteggio, basato sull'applicazione dei tassi di interessi vigenti nel periodo di riferimento (5% fino al 15.12.90, 10% dal 16.12.90 al 31.12.96, 5% dall'1.1.97 al
31.12.98 e 2,5% dall'1.1.99), porta al risultato di euro 81.889,73.
Su tale somma vanno applicati interessi legali per il periodo successivo al 20 gennaio 2000, data in cui si è consolidato il danno subito dal creditore. Di regola, gli interessi legali da applicarsi sull'importo liquidato dal giudice a titolo di risarcimento del danno, conseguente ad inadempimento contrattuale, decorrono dalla data della domanda giudiziale, che è l'atto idoneo a porre in mora il debitore
(Cass. n.6614/2015); tuttavia, nel caso in esame la citazione risale al 1997, mentre la determinazione del danno - in concreto configurabile come danno per il ritardo iniziato alla scadenza dell'obbligazione (10.9.1990) e protrattosi fino al
20.1.2000 – abbraccia il periodo che va dal 1990 al 2010, per cui, al fine di pag. 16/21 evitare duplicazioni, gli interessi legali sulla somma liquidata a titolo di risarcimento decorrono dalla fine di tale periodo (20.1.2000), momento in cui è cessato il ritardo risarcibile, e fino al soddisfo.
Secondo la giurisprudenza, l'obbligazione di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale costituisce un debito, non di valuta, ma di valore, sicché va riconosciuto il cumulo della rivalutazione monetaria e degli interessi compensativi, questi ultimi da liquidare applicando al capitale rivalutato anno per anno un saggio individuato in via equitativa (Cass. n. 1627/2022, Rv. 663638 -
01). Ha precisato la S.C. che “in tema di inadempimento di obbligazioni contrattuali diverse da quelle pecuniarie, al danneggiato spettano la rivalutazione monetaria del credito da danno emergente e gli interessi compensativi del lucro cessante, a decorrere dal giorno della verificazione dell'evento dannoso, poiché
l'obbligazione di risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattuale costituisce, al pari dell'obbligazione risarcitoria da responsabilità extracontrattuale, un debito non di valuta, ma di valore, che tiene luogo della materiale utilità che il creditore avrebbe conseguito se avesse ricevuto la prestazione dovutagli” (Cass. n. 37798/2022, Rv. 666565-01).
In definitiva, la somma dovuta dagli eredi a titolo di risarcimento del CP_10 danno ammonta a complessivi euro 81.889,73, oltre interessi legali sulla somma medesima, da rivalutare anno per anno dal 20.1.2000 al soddisfo.

7.6. In tema di determinazione del danno, gli appellanti incidentale hanno lamentato il mancato riconoscimento del danno per vendita di aliud pro alio, assumendo che il lotto n.20 era stato venduto al prezzo di suolo edificatorio ma doveva invece essere venduto quale terreno agricolo, in quanto colpito da vincolo di inedificabilità assoluta.
La doglianza, oltre che ai limiti dell'ammissibilità, è in ogni caso infondata, in quanto non vi è prova che il vincolo di inedificabilità sia imputabile alla parte venditrice, né emerge un collegamento di tale vincolo con le obbligazioni assunte nel contratto di compravendita. Come accertato dal Tribunale di Lecce nell'ambito di una controversia tra i lottizzanti della medesima convenzione urbanistica (sentenza n. 1466/2010 pubblicata in data 5.7.2010 e passata in pag. 17/21 giudicato, prodotta dal con la memoria autorizzata dep. Controparte_4
l'8.1.2012), si tratta di un vincolo avente natura conformativa imposto dal
. CP_2

7.5. Ulteriore censura degli appellanti incidentali riguarda l'omessa pronuncia da parte del Tribunale sulla richiesta di euro 56.000,00 quale risarcimento del danno per la mancata realizzazione di un'area destinata a parcheggio pubblico, ciò che avrebbe determinato un minor prezzo di vendita dell'immobile.
Il motivo di gravame è inammissibile, in quanto si tratta di una domanda nuova, della quale non vi è cenno nell'atto di citazione.

8. Nell'appello principale degli eredi viene riproposta la domanda di CP_10 garanzia nei confronti degli altri lottizzanti, del e del Controparte_2
. Sul punto, viene dedotto soltanto che il giudice di primo grado, Controparte_4 nella denegata ipotesi di condanna all'adempimento ed al risarcimento del danno, avrebbe dovuto estendere tale responsabilità anche agli altri lottizzanti, al
, al , nonché allo stesso attore ex Controparte_4 Controparte_2 art.1227 c.c..
Il motivo di gravame risulta manifestamente inammissibile in quanto non supportato da alcuna ragione giustificativa, idonea a superare la motivazione di rigetto esposta nella sentenza impugnata. Ne consegue la condanna degli appellanti principali al pagamento delle spese del grado in favore degli altri lottizzanti che si sono costituiti nel giudizio di appello – , Controparte_1 Pt_3
e , , , e
[...] Parte_4 Controparte_5 Parte_7 Parte_8
, – e in favore del e del Parte_9 CP_6 Controparte_2
. Da ritenersi assorbiti l'appello incidentale condizionato Controparte_4 proposto dal e il primo motivo dell'appello incidentale del CP_2 CP_4
, concernenti l'eccezione di prescrizione.
[...]

9. Restano da scrutinare i motivi di gravame avverso il regolamento delle spese processuali adottato dal Tribunale.
pag. 18/21 Con il terzo motivo dell'appello incidentale, gli eredi deducono, in Per_1 primo luogo, che le spese vive sostenute dalle parti ammontano ad euro
1.377,00 e non 174,00 come indicato dal giudice in sentenza;
in secondo luogo, lamentano che i compensi, liquidati nella misura dei minimi, avrebbero dovuto essere liquidati nella misura dei massimi tenendo conto del numero degli attori, tre, e delle controparti, otto, della durata del processo, 23 anni e delle questioni trattate.
Il con il secondo motivo dell'appello incidentale contesta la Controparte_4 liquidazione delle spese di lite, assumendo che il valore della controversia, alla luce delle domande riconvenzionali avanzate, era aumentato facendo mutare lo scaglione di riferimento, che avrebbe dovuto essere quello da 500.000,00 – a
1.000.000,00; inoltre il primo giudice avrebbe dovuto tenere conto che le parti del giudizio erano otto;
in via gradata, qualora si volesse ritenere valido lo scaglione inferiore, i compensi avrebbero dovuto essere liquidati nella misura dei valori massimi o almeno medi.

9.1 Le doglianze risultano infondate, fatta eccezione per l'importo relativo al rimborso delle spese vive in favore degli attori, liquidate dal primo giudice in misura certamente inferiore all'imposta di bollo versata con la citazione ed al versamento del contributo unificato.
Quanto alle contestazioni in tema di compensi professionali, la riforma della sentenza di primo grado con riferimento al capo relativo al quantum incide sulla regolamentazione delle spese giudiziali adottata dal primo giudice. Infatti, secondo la giurisprudenza, il potere del giudice d'appello di procedere d'ufficio ad un nuovo regolamento delle spese processuali, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, sussiste in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata, in quanto il relativo onere deve essere attribuito e ripartito in relazione all'esito complessivo della lite (Cass. n. 33412/2024,
Rv. 673210 - 01).
Nella vicenda in esame, quanto al rapporto tra gli appellanti principali e gli appellati/appellanti incidentali eredi , l'esito finale della lite vede i primi Per_1 soccombenti sul principale motivo di appello inerente l'an della responsabilità per pag. 19/21 inadempimento e parzialmente vittoriosi sul motivo relativo al quantum, stante la riduzione della somma liquidata a titolo di risarcimento del danno;
mentre l'appello incidentale proposto dai secondi è risultato infondato nella quali totalità
(la riforma relativa alle spese vive ha una portata assai modesta nell'economia generale della lite). In ragione dell'esito complessivo della lite - riduzione della somma liquidata a titolo di risarcimento (in parziale accoglimento del secondo motivo dell'appello principale) e rigetto dell'appello incidentale diretto ad ottenere somme di gran lunga maggiori di quelle riconosciute dal Tribunale - ritiene la
Corte che tra le parti anzidette le spese del doppio grado debbano essere liquidate sulla base del criterio della soccombenza – quindi in favore degli originari attori - ma parametrate sul decisum. Anche se l'importo riconosciuto agli attori rientra nello stesso scaglione applicato in primo grado (da 52.000 a
260.000 euro), le ragioni testé evidenziate impongono di contenere le spese del doppio grado entro valori che si pongono tra minimi e medi dello scaglione.
Deve essere escluso l'aumento per la difesa di più parti, in quanto gli attori hanno identica posizione processuale, essendo subentrati iure successionis all'unica persona danneggiata.
Va escluso un aumento delle spese liquidate al in primo Controparte_4 grado, avuto riguardo alla particolarità della vicenda per cui è causa, che ha visto sovrapporsi, alle questioni di diritto privato introdotte dall'originario attore, anche aspetti relativi al procedimento amministrativo (in particolare, va evidenziato che la chiamata in causa del da parte dei convenuti appariva giustificata alla CP_4 luce della pendenza del contenzioso dinanzi al giudice amministrativo).


P.Q.M.


La Corte, decidendo sull'appello avverso la sentenza n. n.349/2023 del
Tribunale di Lecce pubblicata il 07.02.2023, proposto da e Parte_1
, nonché sulle impugnazioni incidentali proposte dalle parti Parte_2 indicate in narrativa, così provvede:
a) accoglie per quanto di ragione l'appello principale e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza di primo grado, condanna gli appellanti in solido al pagamento in favore degli appellati e Controparte_3
pag. 20/21 della somma di euro 81.889,73, oltre interessi legali sulla Parte_5 somma da rivalutare anno per anno dal 20.1.2000 al soddisfo, a titolo di risarcimento del danno;

b) respinge l'appello incidentale proposto da e Controparte_3
, fatta eccezione per il capo relativo al rimborso delle spese Parte_5 vive sostenute in primo grado;
dichiara assorbito l'appello incidentale condizionato proposto dal;
dichiara assorbito il primo Controparte_2 motivo dell'appello incidentale del e respinge per il resto Controparte_4
l'appello medesimo;

c) condanna e , in solido, al Parte_1 Parte_2 pagamento in favore di e delle spese del Controparte_3 Parte_5 doppio grado, liquidate per il giudizio di primo grado in euro 1.377 per spese vive ed euro 13.000 per compensi, e per il giudizio di appello in euro 8.000, oltre, per entrambi gli importi, agli accessori di legge;

d) condanna e , in solido, al Parte_1 Parte_2 pagamento delle spese del grado agli altri appellati, liquidate in euro 7.500 in favore di , e , in euro 7.500 in Controparte_1 Parte_3 Parte_4 favore di , , e Controparte_5 Parte_7 Parte_8 [...]
, e in euro 7.500 ciascuno in favore del , del Pt_9 Controparte_2
e di , oltre, per tutti gli importi, agli accessori Controparte_4 CP_6 di legge;

e) conferma per il resto la sentenza impugnata.
Così deciso in Lecce in data 9 ottobre 2025
Il consigliere est. Il Presidente
dott. Giovanni Surdo dott. Antonio F. Esposito
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