REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai magistrati
Geremia CASABURI Presidente
Antonella Miryam STERLICCHIO Consigliere rel.
Biagio Roberto CIMINI Consigliere riunita in camera di consiglio, pronuncia la seguente S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 5895 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, vertente tra
Parte_1
Avv. ANDREOLI FILIPPO e EL RI ON Avv. ALTOBELLI MARINA e NO AD
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO L'appellante in epigrafe impugna la sentenza n. 12448 del 2022 con cui il Tribunale di Roma ha deciso quanto segue: “Con atto di citazione notificato in data 9.5.2017 l'attrice conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Roma e AD Parte_1
NO per sentir accogliere le seguenti conclusioni: “condannare la signora all'immediato pagamento dell'importo Parte_1 di €.19.000,00 oltre iva come per legge in favore della istante per le provvigioni dovute in virtù dell'accordo scritto firmato dalla signora
[...]
in data 12.4.2016, a titolo di mediazione per l'avvenuta Pt_1 conclusione della compravendita immobiliare di cui al rogito per atto del notaio del 14.2.2017; in subordine, visto il disposto degli articoli Per_1
1754 e 1755 c.c. e viste le consuetudini in materia riferita alla Camera di Commercio di Roma, condannare la sig.ra per Parte_1 le provvigioni maturate in conseguenza della mediazione di cui sopra, al pagamento, in favore del istante della somma di € 23.850,00 oltre iva come per legge (importo pari al 3% di euro 795.000,00 di cui al rogito di compravendita dell'immobile); in via ulteriormente subordinata, considerata l'attività svolta dall'istante e visti sempre gli articoli 1754 e 1755 c.c., condannare in via equitativa la sig.ra Pt_1 Parte_1 al pagamento in favore dell'istante di quella maggiore somma che sarà ritenuta di giustizia;
in ogni caso condannare in solido o disgiuntamente tra loro i signori NO AN e al Parte_1 pagamento di quella soma che risulterà dovuta all'esito dell'istruttoria a titolo di risarcimento di tutti i danni materiali e morali e alla immagine causati all'istante e all'Agenzia di cui la stessa è titolare a causa del comportamento dagli stessi tenuto e evidenziato nella narrativa del presente atto, con gli interessi sulle somme liquidate da calcolarsi dalla data di stipula del rogito notarile (14.2.2017) sino alla data dell'effettivo soddisfo. Con vittoria delle spese, competenze ed onorari oltre Iva, C.A e rimborso forfettario come per legge”. L'attrice deduceva che aveva ricevuto incarico, in data 4.1.2016, dai proprietari dell'immobile sito in Roma alla via Monte Fano 1 int. 2 di promuoverne la vendita, che veniva contattata dalla convenuta che, dopo aver visitato più volte l'immobile, in data 12.4.2016 sottoscriveva proposta di acquisto dell'appartamento per € 795.000,00, consegnava a garanzia della serietà della proposta assegno bancario non trasferibile di € 10.000,00 intestato ai venditori e sottoscriveva un accordo scritto per il riconoscimento della provvigione per € 19.000,00 oltre iva, proposta che veniva poi accettata dai venditori in data 27.4.2016 in un incontro tra le parti, che erano stati necessari numerosi rinvii della data fissata per la stipula del preliminare e del rogito a causa di problematiche catastali, che durante questo periodo di tempo di circa 10 mesi si era adoperata con le parti e con i tecnici, sia mediante visite all'immobile, sia tramite messaggi, mail e telefonate per risolvere ostacoli insorti e per portare a conclusione l'affare, che le veniva richiesto, in vista del rogito del 14.2.2017, da parte del marito della convenuta, di inviare al notaio la nota delle provvigioni, nota che veniva inviata anche alla convenuta, che era seguita una immediata contestazione dell'autenticità della firma ivi apposta dalla
[...]
da parte del marito che invocava l'esistenza di altri accordi, Pt_1 anche con scambio di corrispondenza tra le parti ed i rispettivi legali, che infine il giorno del rogito le era stato impedito di partecipare all'atto a causa dell'impedimento frapposto dal coniuge della , sicchè Parte_1 non aveva potuto consegnare la fattura relativa al proprio compenso,
pag. 2/11 riuscendo a soltanto a restituire alla convenuta l'assegno consegnatole in garanzia al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto, che aveva pertanto diritto alla provvigione nella misura pattuita ovvero in subordine ai sensi degli art.1754 e 1755 c.c. in base agli usi della Camera di Commercio di Roma nella misura del 3% del prezzo ovvero ancora in altra misura ritenuta di giustizia, chiedendo anche la condanna dei convenuti per i danni subiti materiali, morali e alla propria immagine per quanto occorso al momento del rogito. Con comparsa di risposta si costituivano i convenuti, i quali rassegnavano le seguenti conclusioni: “In via preliminare e pregiudiziale accertare e dichiarare la improcedibilità e la inammissibilità della domanda in quanto non preceduta dal tentativo obbligatorio di mediazione contemplato dalla legge n.98/2013; sempre in via pregiudiziale e preliminare accertare e dichiarare che il SI. NO AN è carente di legittimazione passiva nel presente procedimento e per l'effetto estrometterlo dallo stesso con ogni conseguenza in ordine alle spese;
respingere la domanda della Dott.ssa LI Maria Antonietta in quanto infondata in fatto e diritto, e in quanto basata su un documento disconosciuto sia nella firma che sul contenuto per il quale è stata presentata querela di falso innanzi alla Procura della Repubblica di Roma, e comunque accertare e dichiarare che l'attrice si è resa gravemente inadempiente a quanto disposto dall'art. 1759 c.c., e attesa la sua grave responsabilità dichiarare la convenuta non tenuta a corrispondere alcuna provvigione;
in subordine, nella denegata ipotesi in cui venisse riconosciuta una provvigione in capo all'attrice, disporre che la stessa sia rapportata all'effettive mansioni svolte, e comunque non sia mai superiore a quanto originariamente pattuito ossia € 9.000,00. Con vittoria di spese, competenza e onorari”. I convenuti deducevano l'improcedibilità e inammissibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, la carenza di legittimazione passiva del sig. AN di cui veniva chiesta l'estromissione in quanto del tutto carente di legittimazione passiva e chiamato a rispondere di fatti e circostanze cui era estraneo, riguardando esclusivamente la moglie, l'infondatezza della domanda, in quanto da un lato si basava su circostanze inveritiere e su documenti falsi nella firma e nel confezionamento, già contestati e nei confronti dei quali era stata già presentata apposita denuncia querela innanzi alla Procura della Repubblica di Roma, non avendo (la ) sottoscritto il documento Parte_1 su cui l'attrice fondava la sua domanda bensì una nota per provvigioni pari ad € 9,000,00 oltre iva, dall'altro non ricorrevano neppure i pag. 3/11 presupposti affinché venisse riconosciuto all'attrice alcun compenso per la mediazione, atteso che l'immobile pubblicizzato era risultato difforme nelle planimetrie rispetto allo stato di fatto, irregolare e non condonato negli abusi, incongruenze che avevano portato all'impossibilità di poter realizzare la vendita nei tempi prospettati e causato gravi danni, con responsabilità dell'attrice ex art.1759 c.c. che legittimava comunque il rifiuto di pagare la provvigione maturata o comunque a ridurla in virtù delle effettive mansioni svolta dall'attrice. Rigettata l'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria in quanto la controversia non rientrava nella materia dei diritti reali e concessi i termini ex art.183 VI comma c.p.c., veniva poi ammessa ed espletata la CTU grafica, dopo di che rigettate le altre istanze istruttorie formulate dalle parti, la causa veniva dapprima rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ex art.281 sexies c.p.c., e poi introitata in decisione all'udienza del 13.7.2020 con i termini di legge. In via preliminare, in accoglimento della eccezione sollevata dal convenuto AN va dichiarata il suo difetto di legittimazione passiva in quanto è del tutto estraneo ai fatti di causa, né ha sottoscritto alcuna proposta di acquisto tramite l'attrice o assunto obbligazioni nei confronti della stessa, riguardando i fatti per cui è causa unicamente la convenuta che, tra l'altro, è l'unica acquirente dell'immobile. Ciò posto, va affermato che possono ritenersi pacifici in quanto incontestati ovvero risultanti per tabulas i seguenti fatti:
-che l'attrice aveva ricevuto in data 4.1.2016, dai proprietari dell'immobile sito in Roma alla via Monte Fano 1 int. 2 di promuoverne la vendita;

- che l'odierna convenuta, dopo aver visitato l'immobile tramite l'attrice, in data 12.4.2016, sottoscriveva proposta di acquisto dell'appartamento per € 795.000,00, consegnava a garanzia della serietà della proposta assegno bancario non trasferibile di € 10.000,00 intestato ai venditori;

-che detta proposta veniva poi accettata dai venditori in data 27.4.2016 in un incontro tra le parti, in cui veniva redatta anche un scrittura aggiuntiva con cui i venditori si assumevano l'obbligo nei confronti della , Parte_1 anche in termini economici, di eliminare problematiche catastali esistenti;

-che erano stati pattuiti numerosi rinvii della data fissata per la stipula del preliminare e del rogito a causa di problematiche esistenti e di altre insorte (eliminazione amianto), e durante questo periodo in cui i venditori avevano anche incaricato più tecnici (cfr. mail n.10.2 e successive in pag. 4/11 produzione attrice) per risolvere tutte le problematiche esistenti, vi era stata una continua attività e corrispondenza da parte dell'attrice sia con le parti che con i tecnici (cfr. numerose mail e messaggi whatsapp prodotti da parte attrice);
- -che in data 14.2.2017 veniva finalmente stipulato il rogito tra i venditori e la;
Ciò posto, a seguito del disconoscimento della nota di Parte_1 riconoscimento della provvigione del 12.4.2016 da parte della convenuta (già effettuato tra l'altro in sede stragiudiziale) e dell'istanza di verificazione dell'attrice, è stata ammessa ed espletata la CTU grafologica. Orbene, il CTU nominato - con una compiuta analisi della firma contestata, sulla scorta delle numerose scritture comparative ammesse, anche evidenziando le caratteristiche della scrittura della convenuta, cittadina americana – è giunta ad accertare che la firma apposta alla nota del 12.4.2016 non è riconducibile alla mano della e quindi non Parte_1
è autografa. L'espletata perizia d'ufficio costituisce, a parere di questo Tribunale, uno strumento sufficiente per trarre argomentazioni idonee a supportare la circostanza dedotta e fatta valere dalla convenuta in ordine al documentato contestato. Ed, infatti, se è vero, che la consulenza tecnica non costituisce in linea di massima mezzo di prova bensì strumento di valutazione della prova acquisita è, altrettanto vero, che essa può assurgere al rango di fonte oggettiva di prova dei fatti accertati dal consulente e riferiti nella sua relazione quando si risolve nell'accertamento di circostanze rilevabili unicamente con l'ausilio di specifiche cognizioni o strumentazioni tecniche (Cass. Civ. Sez. III 19.1.2006 n 1020; Cass. Civ. Sez. L., 17.8.2000 n 10916; Cass. Civ. Sez. II, 5.5.1998 n 4520): nel caso di specie il tipo di accertamento demandatoi al tecnico avendo ad oggetto la autenticità o meno della firma si risolve in valutazioni e ricostruzioni tecniche che non possono essere rimesse, per la loro necessaria e specifica preparazione e qualificazione, alle nozioni che il comune giudice può avere, anche alla luce della esaustiva indicazione dei criteri utilizzati dal tecnico per la redazione dell'elaborato. Stando così le cose, il contenuto e le conclusioni della CTU sono integralmente condivise e richiamate dal Tribunale, atteso che quando il giudice aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte - come avvenuto nel caso di specie - esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento (Cass. Civ. Sez. I, 9.1.2009 n 281; vds. anche Cass. Civ. Sez. III, 6.10.2005 n 19475; Cass. Civ. Sez. I, 4.3.2011 n.5229).
pag. 5/11 Conseguentemente la domanda principale dell'attrice fondata sul predetto documento risultato non autografo va rigettata. Va inoltre osservato che, tuttavia, non è emersa in giudizio la prova dell'esistenza di altro accordo sulla provvigione per € 9.000,00, solo paventato dalla convenuta, sicchè l'ordine di esibizione richiesto dalla convenuta va ritenuto inammissibile in quanto del tutto esplorativo, non essendo stata provata – ripetesi - neppure l'esistenza di detto documento di cui ordinare l'esibizione, né la convenuta ha richiesto altra prova sul punto, sicchè la domanda della convenuta circa la richiesta di determinazione del compenso dell'attrice in detta somma (€9.000,00) va disattesa. La domanda subordinata dell'attrice va accolta: è pacifico infatti che sulla scorta della copiosa documentazione in atti (è sufficiente richiamare in tal senso, oltre alla proposta sottoscritta per il tramite dell'attrice, l'incarico ricevuto dai venditori e la concorde dichiarazione delle parti contenuta nel rogito notarile con cui entrambe le parti (venditori e acquirente) hanno riconosciuto di essere addivenuti alla compravendita tramite l'attività di intermediazione dell'attrice) l'attrice abbia svolto attività di mediazione per la conclusione dell'affare e, quindi, ha diritto al pagamento del compenso da parte della convenuta. In assenza di ogni pattuizione tra attrice e convenuta della misura della provvigione e di tariffe professionali invocate dall'attrice, tale compenso viene determinato e quantificato ai sensi dell'art.1755 c.c. (cfr. Cassazione Civile 29 aprile 2016 n.8477), facendo riferimento alla Raccolta degli Usi della Camera di Commercio (versione 2013) di Roma nella misura del 2,5% del prezzo di vendita (Euro 795.000,00) pari ad € 19.875,00 oltre iva, somma al cui pagamento la convenuta va quindi condannata in favore dell'attrice. Deve escludersi l'invocata responsabilità dell'attrice ex art.1759 c.c. secondo quanto prospettato dalla convenuta: va infatti osservato che la medesima convenuta ammette nella comparsa di costituzione di aver formulato la proposta, dopo aver avuto un incontro con i venditori che le esibivano un faldone di documenti. Anzi, espressamente ammette che dopo aver saputo dall'attrice della esistenza di una pratica di condono non ancora conclusa, pretendeva l'incontro con i venditori per conoscere la regolarità dell'immobile. Sicchè, non può neppure dirsi che l'attrice sia stata inadempiente ex art.1759 c.c., avendo informato che esisteva una pratica di condono inevasa.
pag. 6/11 Ed inoltre, dalla scrittura privata del 27.4.2016 sottoscritta anche dalla convenuta emerge chiaramente che la stessa fosse stata messa a conoscenza anche di problematiche catastali da risolvere, tanto che i venditori si impegnavano verso la proponente a risolverle a proprie cure e spese. Ed ancora, i numerosi rinvii del rogito pattuiti tra le parti della compravendita confermano che la stessa convenuta – pur in presenza di un deposito cauzionale di limitata entità (€ 10.000,00), ottenuto poi in restituzione dall'attrice al momento del rogito (tra l'altro mai incassato dai venditori), che le avrebbe consentito di potere recedere dall'affare – abbia sempre convenuto le proroghe che erano motivate per eliminare le problematiche esistenti sull'immobile, con ciò dimostrando sempre piena consapevolezza in ordine alle stesse nonché sempre interesse a proseguire nell'affare, senza invocare mai alcuna responsabilità dell'attrice (la quale ha sempre continuato a prestare la sua attività) e, per di più riconoscendo, in sede di rogito, l'attività di intermediazione della stessa. Conseguentemente va rigettata ogni domanda sul punto di parte convenuta, anche risarcitoria, restando del tutto irrilevanti tutti i documenti prodotti dalla convenuta per gli asseriti danni subiti per i rinvii della vendita che sono stati sempre convenuti ed accettati dalla
[...]
. Pt_1
Ogni altra domanda subordinata spiegata dall'attrice è assorbita, mentre va rigettata quella risarcitoria, essendo restata del tutto priva di prova. Le spese di lite tra attrice e il convenuto AN vengono poste a carico dell'attrice e liquidate in dispositivo secondo i criteri minimi, tenuto conto della limitata attività difensiva svolta. La parziale soccombenza reciproca tra le domande rigettate dell'attore e quelle rigettate della convenuta giustifica la compensazione delle spese di lite in misura di 1/3, mentre per i residui 2/3 seguono la soccombenza della convenuta e si liquidano come in dispositivo secondo i criteri medi di cui al DM.55/2014. Le spese della CTU grafica, come già liquidate in via provvisoria nel corso del giudizio con decreto del 25.10.2019, vengono poste definitivamente a carico dell'attrice.

P.Q.M.

Il Tribunale Ordinario di Roma X Sezione Civile in composizione monocratica, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 33625/2017
pag. 7/11 promossa da RI ON EL

contro

Parte_1
e AD NO così provvede:
[...]
- accerta e dichiara la carenza di legittimazione passiva del convenuto NO AN e, per l'effetto, condanna l'attrice al pagamento in favore dello stesso degli onorari di lite che si liquidano in complessivi € 2.738,00, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, Cpa e Iva come per legge;

- rigetta la domanda principale spiegata dall'attrice;
- in accoglimento della domanda subordinata dell'attrice, accerta e dichiara il diritto dell'attrice al pagamento del compenso per l'attività di mediazione svolta e, per l'effetto, condanna la convenuta Parte_1
al pagamento in favore dell'attrice della somma di € 19.875,00
[...] oltre Iva come per legge;

- rigetta ogni domanda risarcitoria avanzata dall'attrice;
- rigetta altresì ogni altra domanda della convenuta Parte_1
;
[...]
- compensa tra l'attrice e la convenuta le spese Parte_1 di lite in ragione di 1/3 per la parziale soccombenza reciproca;

- per i residui 2/3 condanna la convenuta al Parte_1 pagamento in favore dell'attrice delle spese e onorari di lite che si liquidano – già ridotte di 1/3 e secondo i criteri medi di cui al DM 55/2014 tenuto conto del valore della controversia – in complessivi € 3.611,40, di cui € 371,95 per spese ed € 3.239,45 per onorari, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, Cpa e Iva come per legge.
- pone definitivamente le spese di CTU, come già liquidate in via provvisoria nel corso del giudizio con decreto del 25.10.2019, a carico di parte attrice.”. La parte appellata costituita ha chiesto il rigetto dell'impugnazione e la riforma parziale della sentenza. Il AN ha optato per la contumacia. La causa, previa precisazione delle conclusioni, è stata trattenuta in decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE L'appello non è fondato e, pertanto, non merita d'essere accolto. L'appellante critica la sentenza del Tribunale di Roma, “laddove (pp. 7-8) esclude la responsabilità della SI.ra LI per non aver correttamente informato la SI.ra circa il reale stato dell'immobile, anche con Parte_1 riferimento alla regolarità edilizia ed urbanistica. Il Tribunale riteneva soddisfatto l'obbligo informatico sulla base della circostanza che, nel mese di aprile 2016, i proprietari (SIg.ri ) Pt_2 avevano consegnato un faldone di documenti alla SI.ra .”. Parte_1
pag. 8/11 Il motivo è infondato poiché il Tribunale non ha escluso la responsabilità sulla scorta della sola consegna del faldone di documenti ma attraverso la valutazione anche di altre circostanze (come sopra riportato si legge in sentenza : “Ed inoltre, dalla scrittura privata del 27.4.2016 sottoscritta anche dalla convenuta emerge chiaramente che la stessa fosse stata messa a conoscenza anche di problematiche catastali da risolvere, tanto che i venditori si impegnavano verso la proponente a risolverle a proprie cure e spese. Ed ancora, i numerosi rinvii del rogito pattuiti tra le parti della compravendita confermano che la stessa convenuta – pur in presenza di un deposito cauzionale di limitata entità (€ 10.000,00), ottenuto poi in restituzione dall'attrice al momento del rogito (tra l'altro mai incassato dai venditori), che le avrebbe consentito di potere recedere dall'affare – abbia sempre convenuto le proroghe che erano motivate per eliminare le problematiche esistenti sull'immobile, con ciò dimostrando sempre piena consapevolezza in ordine alle stesse nonché sempre interesse a proseguire nell'affare, senza invocare mai alcuna responsabilità dell'attrice (la quale ha sempre continuato a prestare la sua attività) e, per di più riconoscendo, in sede di rogito, l'attività di intermediazione della stessa.”) con accertamento che non risulta essere stato censurato. Si duole, poi, che il Tribunale abbia liquidato l'importo dovuto a titolo di provvigione in base ad usi che ritiene non esistenti e sostiene che avrebbe dovuto, piuttosto, liquidare equitativamente. Osserva la Corte che la censura è generica e, come tale, inammissibile. Il Tribunale, per vero, fa riferimento ad una Raccolta degli Usi della Camera di Commercio di Roma e, contrariamente a quanto sostiene l'appellante, tiene conto del prezzo di acquisto dell'immobile. Sicchè la critica, se fosse stata specifica, avrebbe dovuto sostenere e dimostrare l'inesistenza della e l'errata applicazione della percentuale adottata in sentenza. Ma Pt_3
l'appellante non ha dedotto nulla di tutto questo. Pertanto, la liquidazione che ha considerato un range tra l'1% ed il 4%, utilizzando una percentuale intermedia, in ogni caso può ritenersi equitativa e correttamente operata. Lamenta, inoltre, che sia stato liquidato un importo superiore a quello richiesto. Ma anche tale motivo è infondato posto che tra le richieste della LI vi è quella di liquidazione della provvigione nella misura di euro 23.850,00 in caso di liquidazione equitativa. Censura la sentenza che non ha accolto l'istanza relativa all'ordine di esibizione del documento dove le parti avrebbero previsto la provvigione in misura di euro 9.000,00.
pag. 9/11 Anche tale censura va respinta poiché al fine di ottenere l'ordine di esibizione la parte deve fornire la prova dell'esistenza del documento e nel caso in esame la non l'ha data. Donde la correttezza anche sul Parte_1 punto della decisione del Tribunale senza che possa attribuirsi rilievo alle deduzioni dell'appellante sulla ragione per cui sarebbe stato citato in giudizio il AN poiché prive di riscontro obiettivo.
Venendo alle critiche alla regolazione e liquidazione delle spese di lite, quelle relative al AN sono inammissibili per difetto di legittimazione attiva. La censura che riguarda il rapporto tra la e la LI attiene alla Parte_1 compensazione di un terzo ritenuta inadeguata. Sul punto osserva la Corte che, contrariamente a quanto assume l'appellante, la sola domanda respinta è quella risarcitoria, sicchè non vi sono ragioni per compensare in misura superiore. Per quel che riguarda l'errore di calcolo nella liquidazione di un terzo, non pare abbia costituito un motivo d'appello posto che non lo si rinviene nelle conclusioni. Le domande di riforma proposte dall'appellata sono inammissibili in quanto tardivamente proposte oltre il termine di venti giorni prima dell'udienza prescritto ai fini della proposizione dell'appello incidentale. Le spese di lite seguono la soccombenza e, pertanto, devono porsi a carico dell'appellante.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così provvede: rigetta l'appello; condanna alla rifusione delle spese di Parte_1 lite in favore di e EL RI ON nella misura che liquida in euro 5.000,00, oltre spese generali ed oneri di legge. Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1, quater d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115 come successivamente modificato e integrato, che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione. Così deciso nella camera di consiglio del 10.10.2025.
Il Presidente
pag. 10/11 Il Consigliere estensore pag. 11/11