REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 4840 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, assunta in decisione all'udienza del 29.10.2025, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA (C.F. ), Parte_1 C.F._1 che si difende personalmente ex art. 86 cpc - APPELLANTE – E (C.F. ), CP_1 C.F._2 rappresentato e difeso dall'Avv. Giannetto Obino (C.F. ) per C.F._3 procura in atti – APPELLATO –
OGGETTO: risoluzione per inadempimento
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La controversia ha per oggetto lo sfratto per morosità intimato da ad CP_1
per il mancato pagamento dei canoni, nei mesi di giugno e luglio Parte_1
2020, per un importo complessivo di € 4.100,00, oltre oneri condominiali per € 414,00, dovuti in adempimento del contratto di locazione ad uso abitativo riguardante l'unità immobiliare sita in Roma, via Olona, 7, piano secondo, interno 7. L'intimante ha chiesto anche l'ingiunzione di pagamento di tutti i canoni scaduti fino al rilascio;
nel merito, la dichiarazione di risoluzione per inadempimento del conduttore, in forza della clausola risolutiva espressa, di cui agli art. 2, 4 e 15 del contratto, il rilascio dell'immobile, il risarcimento danni ed il pagamento di tutti i canoni e oneri maturati sino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi e spese del giudizio. Il convenuto si è opposto alla convalida senza fornire prova scritta dei pagamenti ed ha eccepito l'inammissibilità dellle domande e, in riconvenzionale, l'accertamento della validità del recesso dal contratto, esercitato in data 19.05.2020, “per gravi motivi ai sensi dell'art. 27 L. 392/1978 in deroga all'art. 8 del contratto”; motivi consistenti nella “impossibilità di poter godere nei modi più opportuni dell'immobile a seguito della diffusione del virus Covid-19”; la condanna al risarcimento danni da “mobbing immobiliare” e per lite temeraria, ai sensi dell'art. 96 cpc. La fase sommaria si è conclusa con ordinanza di rilascio e di mutamento del rito. La ha insistito nelle proprie richieste, deducendo un ulteriore inadempimento CP_1 per i canoni successivi a quelli indicati nell'atto di intimazione, così come per gli accessori, e chiedendo la corresponsione di un'indennità di occupazione a decorrere dal mese di dicembre 2020. Il ha dedotto la sussistenza di un obbligo di rinegoziazione del canone di Pt_1 locazione, richiamando gli istituti dell'impossibilità e della eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione.
All'esito del giudizio, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 11894/2021, ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo, per intervenuto recesso di parte conduttrice;
ha confermato l'ordinanza di rilascio, depositata in data 11 settembre 2020; ha condannato il al pagamento, in favore della Pt_1 CP_1 dell'importo di 12.300,00 euro, a titolo di canoni di locazione, per le mensilità da giugno a novembre 2020, maggiorato degli interessi legali, a decorrere dalla data di scadenza dei singoli canoni sino al soddisfo;
al pagamento dell'indennità di occupazione in misura pari al canone di locazione, maggiorato ex art. 6, sesto comma, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 del 20 % (€ 2.050,00 maggiorato del 20%), per ciascuna delle mensilità decorrenti da dicembre 2020 e sino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli ratei sino al soddisfo;
ha rigettato tutte le altre domande;
ha dichiarato compensate, al 50%, le spese di lite ed ha posto la parte restante a carico del Pt_1
La decisione si fonda sulle seguenti argomentazioni: Quanto all'eccezione di inammissibilità/improcedibilità del giudizio, il tribunale ha osservato che il procedimento è stato ritualmente introdotto con un atto introduttivo di intimazione di sfratto, per morosità, e contestuale citazione per la convalida, prima che il contratto potesse considerarsi sciolto, in virtù dell'esercizio del diritto di recesso, da parte del conduttore, dovendosi attendere il decorso del termine di preavviso di sei mesi, durante il quale il conduttore era, comunque, tenuto al pagamento del canone di locazione. In particolare, il recesso, esercitato, in data 12.05.2020, in forza dell'art. 27, ultimo comma, della legge n. 392/1978, avrebbe prodotto effetto solo a partire dal 19.11.2020, con il conseguente obbligo per il conduttore di procedere al pagamento dei canoni di locazione fino a quel momento;
tutto ciò senza nemmeno considerare che, una volta mutato il rito, ai sensi dell'art. 426 cpc, è superata ogni eccezione, procedendosi secondo le regole processuali previste per le controversie in materia di locazioni. Nel merito, ha accertato lo scioglimento del contratto in data 19.11.2020, a seguito del decorso del termine di preavviso;
ha ritenuto di non dover decidere della domanda di risoluzione per inadempimento, proposta dal locatore, considerato l'intervenuto recesso;
ha accertato l'obbligo del pagamento dei canoni di locazione, per il periodo del preavviso, dal mese di giugno a novembre 2020, come previsto dalla normativa già richiamata e dallo stesso art. 8 del contratto, nonché di un'indennità di occupazione, per il periodo successivo fino al rilascio dell'immobile, nella misura di cui all'art. 6, sesto comma, della legge n. 431/1998. Ha, invece, rigettato la domanda di condanna al pagamento degli oneri condominiali, in mancanza di prova della debenza, nonostante la documentazione in atti. Ugualmente, ha respinto la domanda di danni, proposta in riconvenzionale dal Pt_1 per difetto di prova di comportamenti del locatore, che possano essere considerati illegittimi o costituire un abuso del diritto, ed, in buona parte, nemmeno attribuibili allo stesso. Ha poi svolto alcune considerazioni critiche riguardo al preteso obbligo di rinegoziazione del canone, in attuazione del principio di buona fede e ai sensi dell'art. 91 del D.L. n. 18/2020, poi convertito in legge, nonché riguardo la pretesa impossibilità e/o eccessiva onerosità delle prestazioni del conduttore, a causa dell'emergenza sanitaria da Covid19. Ha precisato che la normativa richiamata non prevede esenzioni dal pagamento del canone ma si limita ad attribuire al giudice il potere di valutare l'incidenza delle misure di contenimento, in caso di eventuali ritardi nel pagamento, situazione ben diversa dal caso in esame ove i pagamenti sono stati del tutto omessi. Ha escluso che l'emergenza sanitaria da Covid e le misure di contenimento potessero configurare un'ipotesi di impossibilità sopravvenuta sia con riferimento all'obbligazione di pagamento del canone della conduttrice che con riguardo all'impossibilità per la stessa conduttrice di utilizzare, in tutto o in parte, la prestazione della locatrice. Quanto poi all'eccezione di eccessiva onerosità sopravvenuta ha precisato che la stessa deve essere accertata giudizialmente e che i pagamenti non possono essere sospesi su iniziativa del conduttore, come avvenuto in concreto;
né può essere invocato il principio di buona fede, a fronte di un totale inadempimento riguardo all'obbligo di pagamento dei canoni, per il periodo indicato e protrattosi anche dopo un anno dalla fine dello stato di emergenza. Ha, infine, escluso la sussistenza di una lite temeraria.

ha proposto quattro motivi di appello Parte_1
Con il primo, ripropone l'eccezione di inammissibilità dell'atto di intimazione di sfratto, per intervenuto recesso del conduttore. L'appellante denuncia un abuso del creditore per aver omesso, al momento dell'intimazione, la circostanza del recesso, ovvero di un fatto estintivo del credito, al solo fine di arrecare pregiudizio al conduttore, nonchè la violazione delle direttive impartite dal presidente di sezione (“il procedimento di convalida di sfratto per morosità non è utilizzabile per far valere ragioni di credito inerenti al pregresso rapporto locatizio già cessato al momento della comunicazione del recesso, salvo ipotesi di sfratto per morosità intimate dopo la disdetta ovvero la morosità se riferita ad un periodo antecedente alla fine della locazione”); eccepisce l'illegittimità dell'ordinanza di rilascio, per aver fissato una data successiva alla scadenza del termine di preavviso per il recesso;
richiama l'orientamento giurisprudenziale, ord. n. 9271/2017, secondo cui le sei mensilità relative al periodo di preavviso possono essere richieste solo al termine del mese, dovendosi valutare la possibilità che l'immobile non rimanga sfitto, e precisa che, al momento dell'intimazione di sfratto, depositata il 20.07.2020, la morosità era limitata al canone del mese di giugno, dal momento che, in base alle pattuizioni contrattuali, il successivo era dovuto solo a partire dal giorno 10 del mese di luglio, e, d'altronde, tutti i pagamenti erano sempre avvenuti pacificamente intorno al giorno 17 di ogni mese. Contesta che il mutamento del rito abbia assorbito l'eccezione di inammissibilità e improcedibilità del giudizio, richiamando giurisprudenza di legittimità a sostegno, (Cass. Ord. 28/5/2019 n.14470 conforme Cass. Ord. 5/3/2020 n. 6319) ed assume che il recesso, contrariamente a quanto dichiarato dal primo giudice, produce effetti immediati e non solo dopo il decorso del termine di sei mesi di preavviso: secondo le norme codicistiche, il recesso unilaterale qualificato ha efficacia dichiarativa ed è precluso il procedimento di sfratto, a seguito del recesso del conduttore. La censura è priva di pregio. Seguendo l'orientamento della Suprema Corte, il recesso del conduttore produce effetti giuridici, con la cessazione del rapporto locatizio, alla scadenza del termine semestrale di preavviso, previsto in contratto, con la conseguenza che il conduttore, indipendentemente dal momento (anteriore alla scadenza di detto preavviso) di materiale rilascio dei locali, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessazione "de iure" del preavviso e cioè per sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso (Cass. n. 25136/2006; 10520/1990). Non si legge diversamente nell'ordinanza n. 9271/2017, richiamata nell'impugnativa (“…la non contestazione dei motivi di recesso ha come effetto la cessazione del contratto alla scadenza del termine di preavviso) specificandosi solo che l'obbligo di pagare il canone viene meno, nel momento in cui l'immobile, restituito anticipatamente, venga locato a terzi. L'affermazione di tali principi travolge tutte le argomentazioni relative l'inammissibilità dell'intimazione di sfratto, stante la permanenza del conduttore nell'immobile ed il mancato pagamento ii due canoni. Ancora, non vi è prova di un accordo su un diverso termine di versamento delle rate mensili, previsto in contratto, all'art.2, entro il 5 del mese, né vi è prova dell'intervenuto pagamento, mentre il comportamento del conduttore va valutato complessivamente, anche in relazione ai precedenti inadempimenti. E', infine, irrilevante l'indicazione, nell'ordinanza, di una data di rilascio successiva alla scadenza del preavviso, perché riguarda solo la fase esecutiva, senza nemmeno voler considerare che, all'epoca, vigeva la sospensione degli sfratti, a causa dell'emergenza sanitaria COVID 19.
Ugualmente infondata è la seconda censura. L'appellante ribadisce l'esistenza di una causa di forza maggiore, l'emergenza sanitaria, che avrebbe reso impossibile la permanenza nell'immobile a Roma, in considerazione di una serie di patologie documentate (ipertensione – iperuricemia, diabete con somministrazione di insulina), che avrebbero messo seriamente in pericolo la sua vita, in caso di contagio da Covid-19, e reso necessario l'isolamento nel casale in campagna. Ora, a prescindere dalla mancata escussione del primario del P.S. del San Giovanni, che avrebbe dovuto deporre al riguardo, appare evidente, sul piano logico, che lo stato di isolamento garantiva dal contagio anche in città; né risulta dimostrato l'effettivo trasferimento altrove. E' insussistente anche il vizio procedurale, che riguarderebbe la mediazione obbligatoria: la locatrice l'ha esperita in relazione alle proprie domande e la controparte non si è presentata.
Anche il terzo motivo di appello è del tutto privo di fondamento. L'appellante, da una parte, condivide l'affermazione del giudice inerente la mancata previsione di un obbligo di rinegoziare il rapporto contrattuale, dall'altra, contraddicendosi, invoca l'art. 1460 c.c., opponendo il comportamento inadempiente del locatore, per aver rifiutato la rinegoziazione e, dunque, la legittimità della sospensione integrale del pagamento dei canoni;
In sostanza, prima nega e poi impone un obbligo del locatore alla rinegoziazione, quando l'unico rimedio, in caso di contrasto, è il ricorso all'autorità giudiziaria.
Il quarto motivo riguarda i danni da preteso mobbing. Per chiarezza si sintetizzano le doglianze:
- abuso del diritto, per aver notificato l'atto di intimazione, in data 6.7.2020, senza avvertire, come richiesto dal codice deontologico, la difesa dell'odierno appellante e nonostante la scadenza per il pagamento del canone era il 5.7.2020, che cadeva di domenica, e senza neppure aspettare di verificare l'avvenuto bonifico.
- omessa considerazione da parte del locatore, dei gravi motivi di salute, che giustificavano il recesso, così violando il principio di buona fede contrattuale rendendosi indisponibile ad un un accordo sollecitato anche dopo la fase sommaria;

- mancato chiarimento circa la natura delle spese condominiali, ovvero l'omessa verifica del reale utilizzo del riscaldamento a cura della locataria;
reiterate pretese ingiusticate di spese forfettaria e di riscaldamento
- l'imposizione, da parte del locatore, di spese per i nuovi contatori di riscaldamento;
- un'indebita intrusione nella vita privata del conduttore, dopo il trasferimento, accusandolo di non essersi mai trasferito a Viterbo, circostanza smentita anche dall'accertamento effettuato dai carabinieri e comunicato alla parte;

- accuse infondate, anche con toni intimidatori, da parte dell'avvocato di controparte. Si tratta di una mera elencazione di comportamenti, in parte già esaminati, con esito negativo, e, per il resto, solo allegati e non dimostrati, quando avrebbero dovuto essere accertati nella portata e nei contenuti, in un rapporto sinallagmatico, in cui non risulta nemmeno dimostrata la prospettazione di una causa di forza maggiore che avrebbe determinato l'impossibilità delle prestazioni, mentre l'immobile è stato trattenuto anche dopo la scadenza del termine di preavviso, senza alcun corrispettivo sia durante il periodo di preavviso che successivamente.
Alla soccombenza segue la condanna al pagamento delle spese del grado, nonché l'obbligo, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012, di pagamento di un'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato. Vista, la nota spese, si liquidano i compensi come richiesti, mentre non risultano documentate le spese.

P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello, proposto da Parte_1 avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 11894/2021, con la condanna al pagamento delle spese di lite, in favore dell'appellata che si liquidano in CP_1 complessivi € 6946,00, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;
dichiara l'appellante, tenuto al versamento dell'ulteriore somma pari Parte_1 all'ammontare del contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012.
Così deciso in Roma il giorno 29.10.2025
Il Presidente relatore