REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE in persona dei signori magistrati dott. Silvia Di Matteo – presidente rel. dott. Paolo Andrea Taviano - consigliere dott. Pasquale Cabato – giudice ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al numero 1260/2020 tra
(C.F. con l'avv. Francesco Parte_1 C.F._1
Grimaldi
Appellante
e
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2 CP_2
(C.F. ) e (C.F. ), C.F._3 CP_3 C.F._4
quali eredi di , con gli avv.ti Emilio Di Brizzi e Nicola ER
Rivellese
Appellati e appellanti incidentali avverso sentenza Tribunale di Roma n. 22363/2019 oggetto vendita di cose immobili

conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c, citava in giudizio Parte_1
dinanzi al Tribunale di Roma chiedendo accogliersi le seguenti ER
conclusioni:
“Voglia il Tribunale di Roma, accertato e dichiarato che la signora CP_4
è creditrice nei confronto (sic in atto) del Sig. della somma
[...] ER
di Euro 18.076,00 oltre interessi e rivalutazione dal 1991 quale prezzo della trasmissione della proprietà della quota pari al 25% degli immobili siti in Roma
Via Salazar così come previsto nella scrittura privata 31/10/2002 e che contestualmente essa Signora è tenuta a consegnare al Sig. Controparte_4
le chiavi di detti immobili, condannare il Signor a ER ER
pagare alla Signora la complessiva somma di Euro Controparte_4
44.507,98, portata dal prezzo di trasferimento dei citati immobili di Euro
18.076,00 oltre rivalutazione ed interessi, pari ad Euro 26.431,98, oltre agli interessi legali sino al saldo effettivo ed accettare la consegna delle chiavi di detti immobili contestualmente al versamento della somma. Con vittoria di spese di lite”
Il convenuto si costituiva in giudizio e rassegnava le seguenti ER
conclusioni:“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, in accoglimento delle sopraesposte considerazioni, così provvedere:
- preliminarmente in rito: stante il mancato esperimento del tentativo di media conciliazione, disporre ai sensi dell'art. 5 comma 1bis del D.lgs del 4 marzo 2010
n. 28, fissando ulteriore udienza successiva al termine per l'esperimento dello stesso, assegnando alle parti termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione;
- in via principale: rigettare la domanda attorea di condanna al pagamento così come formulata, siccome infondata in fatto, e, previo accertamento e condanna dell'attrice, sig.ra al pagamento in favore del Controparte_4
Sig. della somma di € 71.678,65 Per_1
(eurosettantunomilaseicentosettantotto/65), ovvero di quella maggiore ominore somma che sarà ritenuta di giustizia, a titolo di risarcimento deldanno da mancato godimento pro quota del 75% dell'immobile de quo,dichiarare compensati i reciproci crediti, per quanto di ragione, a fardata dall'effettiva immissione in possesso del Sig. nel possessodell'immobile da parte della Per_1
Sig.ra condannando la parte che eventualmente a detta data dovesse CP_4
risultare ancora creditrice per la differenza a corrispondere, contestualmente all'immissione in possesso,l'eventuale differenza.in ogni caso, disporre che la emananda sentenza venga trascritta a cura dell'Agenzia del Territorio territorialmente competente, con esonero del Conservatore da ogni responsabilità al riguardo.
Il tutto con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio.”
Il Tribunale di Roma così decideva: “condanna il resistente alla corresponsione in favore della ricorrente della somma di euro 18.076,00 oltre interessi legali decorrenti dal 31.10.2002 e sino al saldo, il tutto con contestuale consegna da parte della delle chiavi dell'immobile in esame;
CP_4
condanna la ricorrente alla restituzione in favore del resistente della somma di euro 17.987,03 oltre interessi legali decorrenti da ogni mese di percepimento del canone di locazione;
rigetta le restanti domande;
compensa le spese”.
Avverso la detta sentenza proponeva appello Parte_1
chiedendone la riforma, sia in ordine all'ammontare del prezzo al quale aveva condannato il convenuto sia chiedendo il rigetto di tutte le domande proposte in via riconvenzionale dal Per_1 Si costituiva che chiedeva il rigetto dell'appello; in accoglimento ER
dell'appello incidentale chiedeva di condannare l'appellante al pagamento in suo favore della somma di €.82.890,96 (euro ottantaduemilaottocentonovanta/96), ovvero di quella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia, a titolo di risarcimento del danno da mancato godimento pro quota del 75% dell'immobile de quo.
Nel corso del giudizio decedeva e si costituivano gli eredi ER
, e che insistevano nelle Controparte_1 CP_2 CP_3
conclusioni già rassegnate.
La causa veniva quindi trattenuta in decisione all'udienza del 20/11/2024 con termini di legge per il deposito di scritti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
APPELLO PRINCIPALE
L'appello proposto da si fonda su due motivi. Parte_1
Con il primo motivo l'appellante lamenta che il Giudice abbia erroneamente condannato il a pagare, a titolo di prezzo della vendita della Per_1
quota del 25% di alcuni immobili, unicamente l'importo di euro 18.076,00 oltre interessi legali dal 31/10/2002 anziché il maggiore importo richiesto di euro
44.507,98 desumibile dalla scrittura privata del 31/10/2002.
Il motivo è fondato.
Il Tribunale, pur richiamando correttamente la scrittura privata stipulata tra le parti del 31/10/2002 e la sentenza non definitiva del Tribunale di Roma, del 9 aprile 2013 ( passata in giudicato), laddove riconosceva che le disposizioni riguardanti la quota del 25% avessero valore di una vendita definitiva, con differimento solo del pagamento del prezzo e del trasferimento del possesso al momento della stipula del rogito, ometteva di aggiungere alla somma capitale stabilita come prezzo la rivalutazione e gli interessi maturati dal 1991 alla data del 31/10/2002. Ed invero dal tenore letterale della suddetta scrittura privata ( doc. n. 3 di parte attrice) laddove si legge che per la quota del 25% il si rende acquirente al Per_1
prezzo di “ 35.000.000 di vecchie lire”, così come determinato nella ctu espletata, oltre rivalutazione e interessi maturati dal 1991 ad oggi” ( e cioè al 31/10/2002)
è evidente che il prezzo concordato tra le parti è quello costituito dalla somma di euro 18.076,00 alla quale vanno aggiunti la rivalutazione e gli interessi come stabiliti.
Infatti il Tribunale di Roma, nella sentenza non definitiva del 9 aprile 2013, nell'esaminare la predetta scrittura privata afferma che il prezzo stabilito per la vendita della quota del 25% al Ricci è di lire 35.000.000 ( pari ad euro 18.076,00) oltre gli accessori previsti.
E ciò si spiega in quanto la rivalutazione e gli interessi dal 1991 al 2002 vennero espressamente previsti a causa del fatto che la richiamata CTU espletata nella causa RG 6794/89 – datata 1991 - era ormai divenuta, quasi 10 anni dopo, obsoleta ed inattuale e le parti decisero di attualizzarla proprio attraverso la rivalutazione e gli interessi su di essa.
Con il secondo motivo l'appellante contesta la sentenza nella parte in cui la condanna a corrispondere al convenuto la somma di euro 17.987,03 oltre interessi legali a titolo di percezione dei canoni di locazione degli immobili venduti corrispondenti alla quota di proprietà del Per_1
L'appellante assume che nulla è dovuto al in quanto lo stesso non aveva Per_1
adempiuto alle obbligazioni previste relative alla formalizzazione della vendita presso il notaio indicato con corresponsione del prezzo. Ora poiché per accordo tra le parti il possesso sarebbe stato trasferito in capo al contestualmente al Per_1
pagamento del prezzo, non avendo il convenuto provveduto a tale adempimento la era rimasta nel possesso legittimo dell'intero immobile. CP_4
Va premesso che secondo principio consolidato della Suprema Corte:”Se la natura di un immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento;
ma, fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere l'idoneità a produrre qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all'altrui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l'uso esclusivo del bene ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale”( v. Cass. n. 1738/2022).
Nel caso in esame risulta provato che l'appellante, avendo l'uso esclusivo degli immobili, in comproprietà del per il 75% abbia tratto un vantaggio Per_1
patrimoniale, avendo percepito i canoni di locazione. Sotto tale profilo quindi in quale comproprietario dell'immobile con la ha certamente diritto Per_1 CP_4
ad ottenere la parte dei frutti ricavati corrispondenti alla sua quota, pari ad euro
17.987,03.
Il Tribunale afferma che la ha percepito i canoni di locazione dal CP_4
31.10.2002 al 28.2.2008, sulla base del contratto di locazione prodotto in atti e non contestato.
L'appellante ha tuttavia contestato tale assunto sostenendo che il conduttore avrebbe riconsegnato l'immobile nel maggio 2003 ma detta contestazione non può ritenersi provata. Infatti a sostegno di tale tesi produce solo una lettera dell'avv. in cui si riferisce che il suo assistito ( avrebbe riferito CP_5 Per_1
che l'inquilino ha rilasciato l'immobile, senza specificare né il nome del conduttore né l'immobile e neppure la data al quale si riferisce. Detta missiva, per il carattere del tutto generico, non consente neppure di capire a quale dei vari immobili si riferisce.
L'appellante ben avrebbe potuto produrre il verbale di riconsegna dell'immobile da parte del conduttore o altra documentazione idonea a provare la risoluzione anticipata del contratto di locazione ma non ha assolto a tale onere.
Il secondo motivo di appello va pertanto rigettato. APPELLO INCIDENTALE
Con l'appello incidentale il lamenta sia che il Tribunale abbia accolto Per_1
parzialmente la domanda relativa al danno subito per mancato godimento dell'immobile sia il rigetto della domanda di risarcimento del danno per illegittima occupazione dell'immobile.
L'appello è del tutto infondato alla luce delle seguenti considerazioni.
Il Tribunale ha affermato:” Ciò posto, a fronte di detta ricostruzione deve, poi, rilevarsi che il possesso del bene da parte dell'odierna ricorrente va qualificato come legittimo, atteso che il nel corso del tempo non ha mai offerto il Per_1
pagamento del prezzo della compravendita. Risulta, infatti, dagli atti di causa, che la con missiva del 13.7.2007, abbia richiesto al di assolvere CP_4 Per_1
alle obbligazioni assunte con la scrittura de qua e, a fronte di detta missiva, quest'ultimo replicava con altre lettere con le quali non ha mai offerto il pagamento del prezzo, ma solo richiesto la consegna del bene”.
Detta ratio decidendi non è stata impugnata.
Dagli atti di causa comunque risulta che vi sono numerose lettere inviate al Per_1
dall'appellante volte a sollecitare di adempiere alle obbligazione assunte e in primo luogo al pagamento del prezzo ma il non ha mai adempiuto Per_1
limitandosi a chiedere la consegna dell'immobile.
Ora è evidente che secondo il tenore letterale della scrittura privata stipulata tra le parti il 31/10/2002, mentre era previsto il trasferimento della proprietà del bene a quella data le obbligazioni sia del trasferimento del possesso che del pagamento del prezzo erano differite ad un momento successivo in cui veniva stipulato il rogito.
Ne consegue che il possesso del bene da parte della deve ritenersi CP_4
legittimo, come correttamente affermato dal Tribunale e la domanda di risarcimento del danno da illegittima occupazione proposta in via riconvenzionale dal è stata correttamente respinta. Per_1
L'appello incidentale va pertanto rigettato. Le spese di lite del presente grado seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo ex D.M. n. 147/2022.
Va dichiarata la sussistenza dei presupposti per la debenza, in capo all'appellante incidentale, di ulteriore importo pari al contributo unificato


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da Parte_1
nei confronti di , e
[...] Controparte_1 CP_2 CP_3
quali eredi di , e sull'appello incidentale proposto da questi
[...] ER
ultimi avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 22363/2019 così provvede:
- in parziale accoglimento dell'appello principale e in parziale riforma della sentenza condanna , e , quali Controparte_1 CP_2 CP_3
eredi di , a pagare, in favore di la maggiore ER Parte_1
somma di euro 44.507,98, oltre interessi legali come indicati nella sentenza di primo grado;

-rigetta l'appello incidentale e conferma nel resto la sentenza appellata;

, e , quali eredi di CP_6 Controparte_1 CP_2 CP_3
, a pagare, in favore di le spese processuali del ER Parte_1
presente grado, che liquida in complessivi euro 9.991,00 oltre a rimborso forfettario 15% e a oneri accessori come per legge;

- dà atto della sussistenza dei presupposti per la debenza da parte dell'appellante incidentale di un importo a titolo di contributo unificato pari a quello già dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, co. 1- quater, D.P.R.
n. 115 del 2002
Così deciso in Roma il 12/02/2025
Il Presidente estensore

anche l'acquirente,