REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA
Sezione Controversie Locatizie
La Corte d'Appello riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti magistrati:
- RI IG Presidente
- Anna Maria Tracanna Consigliera
- EM LO Consigliera relatrice
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa di secondo grado iscritta al n. 901 dell'anno 2024 e vertente
TRA
rappresentata e difesa dall'Avv. ALFONSI VALERIO giusta Parte_1
procura in atti;

APPELLANTE
E Contr
I. rappresentata e difesa dall'Avv. CHICHIARELLI PIETRO giusta procura Pt_1
in atti;

APPELLATA/O
Oggetto: impugnazione della sentenza n. 126/2022 del Tribunale di Avezzano pubblicata il
13/05/2024
MOTIVI DELLA DECISIONE Con ricorso depositato il 15.10.2024 la ( ) ha impugnato la Parte_2 Pt_1
sentenza del Tribunale di Avezzano che ha accolto l'opposizione al decreto ingiuntivo n. proposta da (“ ) su domanda della revocandolo. Parte_3 Pt_3 Pt_1
La domanda in sede monitoria traeva titolo dal contratto di locazione stipulato tra le parti in data 31.12.2016, e dal dedotto mancato pagamento dei canoni di locazione per i mesi da aprile a settembre 2018.
Il giudice di primo grado ha rilevato che la ha dimostrato di aver pagato mediante Pt_3 bonifici i canoni relativi alle suddette mensilità, che la aveva erroneamente imputato Pt_1
ai mesi antecedenti nonostante la causale recasse espressamente l'imputazione da marzo a settembre. Ha inoltre accolto l'eccezione della secondo cui il contratto era rimasto Pt_3
sospeso fino a settembre 2017, cioè fino all'avveramento della condizione sospensiva prevista nello stesso contratto avente ad oggetto i seguenti eventi:“ A) ottenimento del nullaosta delle competenti autorità igienico sanitarie per l'esercizio dell'attività, da ottenersi a cura e spese del conduttore;
B) ottenimento, da parte della conduttrice, di licenza commerciale per la vendita di generi di largo e generale consumo sulla superficie di almeno 600mq; C) concessione delle autorizzazioni amministrative per posa in opera dell'insegna nell 'area parcheggio, da ottenersi a cura e spese della conduttrice.
Il Tribunale ha evidenziato che dall'istruttoria svolta è emerso che l'immobile al momento della stipula del contratto non era dotato di impianto elettrico funzionante e non era idoneo ad ospitare l'attività commerciale della conduttrice. E' divenuto idoneo solo a seguito dei lavori effettuati dalla conduttrice, che gli hanno permesso di ottenere le autorizzazioni necessarie allo svolgimento dell'attività. Ha escluso che da aprile a settembre 2017
l'immobile fosse dotato delle suddette autorizzazioni, e che l'ottenimento di altre autorizzazioni si fosse reso necessario a seguito di lavori di ampliamento realizzati autonomamente dal conduttore, come dedotto dalla parte opposta.
Avverso tale decisione ha proposto appello la sulla scorta dei seguenti motivi: Pt_1
1) Erronea applicazione, in sentenza, delle disposizioni in materia di imputazione del pagamento (artt. 1193 – 1195 cod. civ.). Errata revoca del decreto ingiuntivo opposto.
La decisione del giudice sarebbe erronea in quanto la avrebbe sempre contestato Pt_1
l'imputazione di pagamento fatta dalla debitrice ed avrebbe quietanzato i pagamenti emettendo fatture recanti una diversa imputazione rispetto a quella operata dalla senza Pt_3
alcuna contestazione da parte della conduttrice. Inoltre, mancherebbe la prova del canone asseritamente versato nell'aprile 2018, ed il canone di settembre 2018 risulterebbe pagato con bonifico del 12.12.2008, ossia quasi due mesi dopo l'emissione del decreto ingiuntivo opposto.
2) Erronea interpretazione dell'art. 7 del contratto di locazione e conseguente, errata individuazione della data di inizio dell'efficacia del contratto medesimo.
Il giudice avrebbe erroneamente interpretato la clausola del contratto che prevede:
L'art. 7 del contratto di locazione stipulato il 31.12.2016 prevedeva:
«7) Dall'avvenimento delle condizioni sospensive, il presente atto sarà pienamente efficace e produttivo dei suoi effetti giuridici.
Condizioni sospensive:
A) ottenimento del nullaosta delle competenti autorità igienico -sanitarie per l'esercizio dell'attività, da ottenersi a cura e spese del conduttore;

B) ottenimento, da parte della conduttrice, di licenza commerciale per la vendita di generi di largo e generale consumo sulla superficie di almeno 600mq.
C) concessione delle autorizzazioni amministrative per posa in opera dell'insegna nell'area parcheggio, da ottenersi a cura e spese della conduttrice.
Se l'avverarsi delle suddette condizioni non avverrà entro il 01.04.2017, il contratto non acquisterà efficacia giuridica e si avrà per non scritto, senza che le parti abbiano niente da pretendere l'una dall'altra, salvo l'obbligo della promittente conduttrice di rimborsare alla promettente locatrice la somma di € 12.000,00 ( dodicimila/00) , quale indennizzo forfetario ed omnicomprensivo per il mancato perfezionamento della locazione.
Essendo le condizioni sospensive che precedono poste nell'interesse esclusivo della conduttrice, questa potrà rinunciare alle stesse e chiedere l'immissione nel possesso dell'immobile anche prima del verificarsi di tutte o parte delle condizioni sospensive, anticipando linizio della locazione con il conseguente anticipo del pagamento dei canoni.»
Il Tribunale sarebbe giunto a conclusioni non condivisibili nel momento in cui ha indicato la decorrenza dell'obbligo di corrispondere il canone di locazione non già nel mese di aprile
2017 bensì nel settembre dello stesso anno
Il contratto prevedeva, come condizione espressa, la cessazione della sua efficacia nel caso in cui la conduttrice non avesse ottenuto le necessarie autorizzazioni e concessioni per l'esercizio della propria attività commerciale entro il 01/04/2017, e la conduttrice nell'aprile del 2017 consegnava la somma di € 12.000,00 a titolo di deposito cauzionale, rimanendo nella detenzione dell'immobile. Nel caso la conduttrice si fosse voluta avvalere della clausola sospensiva avrebbe avuto come unica opzione il rilascio dell'immobile, invece avrebbe scelto di dar corso al contratto.
3) Erroneità della sentenza nella parte in cui dichiara la locatrice inadempiente rispetto agli obblighi stabiliti nel contratto.
Il primo giudice non avrebbe adeguatamente considerato che nella “Comunicazione di apertura per subingresso” (doc.

5 - Autorizzazioni amministrative, allegato alla Memoria di costituzione di nuovo difensore depositata il 01.10.2019) effettuata dalla
[...]
il 18.04.2000, l'ampiezza della superficie di vendita dell'immobile è Parte_4 indicata in complessivi mq. 534 (di cui mq. 347 per il settore alimentare e mq. 187 per il settore non alimentare), mentre nell'autorizzazione all'apertura dell'esercizio commerciale rilasciata dal alla in data 04.11.2017, ossia dopo l'esecuzione Parte_4 Pt_3
dei suddetti lavori, l'ampiezza della superficie di vendita del settore alimentare è quasi raddoppiata, perché pari a mq. 670, quella del settore del settore non alimentare si è ridotta a mq. 59 e, comunque, quella complessiva è aumentata fino a mq. 720.
L'aumento della superficie di vendita del settore alimentare da mq. 347 a mq. 670 (+ 93%) avrebbe non solo stravolto la precedente dislocazione degli impianti (termico, idrico, elettrico) ma modificato strutturalmente i locali oggetto del contratto.
I lavori eseguiti dalla non sarebbero stati né necessari né inderogabili ma avrebbero Pt_3
rappresentato esclusivamente l'inevitabile conseguenza della scelta della conduttrice di ampliare la superficie di vendita del settore alimentare. Ciò risulterebbe chiaramente dalla la CP_ Relazione Tecnica Illustrativa che la ha depositato a corredo della per l'apertura Pt_3
del supermercato, e dalla richiesta della di Valutazione del progetto diretta ai VV.F., Pt_3 in cui si descrive l'operazione come “ampliamento”.
4) Erroneità della sentenza nella parte in cui ha ritenuto la non obbligata al Pt_3 pagamento di sei canoni di locazione a causa del differimento dell'inizio di efficacia del contratto dall'aprile al settembre del 2017. Fondatezza della domanda di pagamento dei canoni. non potevano esservi dubbi sul fatto che il contratto di locazione avesse iniziato a spiegare la propria efficacia dal mese di aprile 2017. Non sarebbe vero che a causa della modifica del quadro normativo intervenuta con il DM Ministero dell'Interno del 27 luglio 2010, la validità delle concessioni ed autorizzazioni relative alla pregressa attività era cessata nel momento stesso della sua chiusura. La necessità di nuove autorizzazioni – come sopra già evidenziato
– sarebbe derivata esclusivamente dal fatto che la ha ampliato il locale di vendita. Pt_3
5) In ogni caso l'opponente non avrebbe fornito idonea dimostrazione di aver corrisposto il canone relativo al mese di aprile 2018, mentre il canone del mese di settembre è stato pagato con bonifico del 12.12.2018, ossia quasi due mesi dopo l'emissione del decreto ingiuntivo opposto. Ne discende che, a tutto voler concedere, la locatrice era ed è creditrice di due canoni di locazione.
Si è costituita la ccependo l'inammissibilità dell'appello per mancanza di sinteticità Pt_3
“delle tredici pagine ben più fitte dello standard comune” e contestando la fondatezza dei motivi di appello.
Secondo la la sua manifestazione di “volontà di dar corso al contratto” avrebbe Pt_3 significato rinuncia all'effetto risolutorio della decorrenza del termine massimo di avveramento delle condizioni sospensive (peraltro espressamente previsto nel solo interesse della locataria), ma non anche rinuncia alle condizioni sospensive medesime, tra cui quella del rilascio dell'autorizzazione amministrativa poi sopraggiunta addirittura nel novembre
2017.
L'ampliamento dei locali sarebbe stato irrilevante ai fini della necessità di rilascio delle nuove autorizzazioni, ed il primo giudice avrebbe correttamente valutato l'inadempimento della parte locatrice, che da contratto avrebbe dovuto assicurare che i locali fossero corredati dai certificati necessari allo svolgimento dell'attività di grande distribuzione, e che anche gli impianti realizzati dalla proprietà fossero corredati dei necessari certificati.
La mancanza delle qualità promesse sarebbe stata giustamente qualificata come eccezione di inadempimento, che si sarebbe andato a sommare al mancato avveramento della condizione sospensiva.
L'appello è parzialmente fondato.
Sull'interpretazione del contratto è fondata la prospettazione dell'appellante. La conduttrice
è rimasta nella detenzione dell'immobile eseguendo i lavori di ristrutturazione (che hanno pacificamente portato ad un ampliamento della superfice necessaria) sulla base del titolo contrattuale, dando così esecuzione al contratto. La clausola contrattuale è chiara nel rappresentare che “Essendo le condizioni sospensive che precedono poste nell'interesse esclusivo della conduttrice, questa potrà rinunciare alle stesse e chiedere l'immissione nel possesso dell'immobile anche prima del verificarsi di tutte o parte delle condizioni sospensive, anticipando l'inizio della locazione con il conseguente anticipo del pagamento dei canoni.”
L'immissione in possesso e il godimento del bene equivalgono dunque alla rinuncia a far valere le condizioni sospensive, e ad anticipare l'inizio della locazione.
Nel ricorso in opposizione a decreto ingiuntivo la on ha formulato alcuna eccezione Pt_3 di inadempimento, che infatti non è stata in alcun modo vagliata dal giudice di primo grado, diversamente da quanto affermato dalla né ha chiesto una riduzione dei canoni in Pt_3 ragione dello stato dei luoghi. La rimane dunque tenuta a corrispondere l'intero Pt_3 importo dei canoni pattuiti dal momento in cui, alla scadenza della data prevista a suo vantaggio per l'avveramento della condizione sospensiva, ha dimostrato di rinunciarvi rimanendo nel godimento del bene e modificandolo in forza proprio del contratto di locazione.
Tuttavia, il decreto ingiuntivo è stato emesso per alcuni canoni che la parte debitrice ha dimostrato di aver saldato mediante imputazione ad essi dei pagamenti, pur essendovene altri rimasti insoluti. L'art. 1193 c.c. indica criteri di imputazione di pagamento solo nel caso in cui essa non venga effettuata dalla parte debitrice, e l'imputazione diversa da parte del creditore – mediante emissione di quietanza non contestata – è possibile solo qualora il debitore non abbia effettuato alcuna imputazione (Cass. civ., Sez. II, 13/12/2005, n. 27405:
In presenza di più debiti nei confronti di una stessa parte, se il debitore non si avvale della facoltà di dichiarare quale debito intenda soddisfare, l'imputazione di pagamento può essere fatta dal creditore, mentre i criteri legali di cui all'art. 1193 c.c. hanno soltanto carattere suppletivo. La dichiarazione di imputazione del creditore deve essere accettata dal debitore e, se inserita nello stesso documento contenente la quietanza, la ricezione del documento da parte del debitore assume valore di prova dell'accettazione dell'imputazione operata dal creditore solo se essa non viene immediatamente o prontamente contestata;
la mancata tempestiva contestazione assume il valore di acquiescenza ).
In sede di costituzione del giudizio di opposizione il creditore non ha formulato alcuna domanda ulteriore, limitandosi a contestare la valenza dell'imputazione effettuata dall'opponente; contestazione erronea, essendo l'imputazione conforme a quanto previsto dall'art. 1193 C.C..
Correttamente, perciò, il giudice di prime cure ha ritenuto che i pagamenti effettuati non fossero imputabili a mensilità di canone diverse da quelle indicate dal conduttore E' però fondato l'appello nella parte in cui evidenzia la mancata dimostrazione del pagamento della mensilità di aprile 2018 – essendo in atti solo un bonifico per la mensilità di marzo 2018 [non sappiamo se dovuta o meno, ma ove non dovuta – potrà eventualmente essere scomputata dal totale delle somme dovute, ma non varrebbe in tal caso ai fini dell'imputazione del pagamento alla mensilità di aprile 2018, soccorrendo i criteri ex art. 1193
c.c. ].
E' altresì fondato l'appello nella parte in cui evidenzia che il pagamento della mensilità di settembre 2018 è stato effettuato solo a dicembre 2018 dopo la notifica del decreto ingiuntivo;
seppure tale circostanza, però, può valere solo ai fini della valutazione della soccombenza, essendo comunque corretta la revoca del decreto ingiuntivo, tenuto conto del pagamento anteriore delle mensilità di maggio giugno luglio e agosto richieste in sede monitoria.
La sentenza impugnata deve quindi essere parzialmente riformata, con condanna della conduttrice al pagamento del canone di locazione relativo al solo mesi di aprile 2018; le spese di lite di entrambi i gradi sono da compensarsi, tenuto conto della soccombenza reciproca tra le parti.

PQM


- In parziale riforma della sentenza impugnata, che conferma nel resto, condanna Pt_3 al pagamento in favore di della somma di euro 7.320,00 a titolo di
[...] Parte_2
canone di locazione per il mese di aprile 2018;
- Compensa tra le parti le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
Così deciso in L'Aquila, nella camera di consiglio del 23/10/2025
La Consigliera rel.
EM LO
Il Presidente
RI IG