REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo - Sezione Seconda Civile – riunita in camera di consiglio e composta dai sigg.ri magistrati:
Dott. Giuseppe Lupo Presidente
Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliere
Dott.ssa Sebastiana Ciardo Consigliere rel. ha emesso, depositando contestualmente il dispositivo per via te- lematica, la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 1074/2022 del R.G. di questa Corte di Appel- lo, vertente in questo grado
TRA
(P.I. ) in persona del legale rappre- Parte_1 P.IVA_1
sentante ed amministratore unico , nato a [...] Parte_2
il 05.05.1958 (C.F. ), elettivamente domiciliato in C.F._1
Agrigento, Via del Piave n.31, presso lo studio degli Avv.ti Alfonso Neri
e Mohamed Ahmed Omar Giampaolo che lo rappresentano e difendono per mandato in atti
parte ricorrente appellante
CONTRO
, nato ad [...] il [...] (C.F. Controparte_1
), elettivamente domiciliato in Palermo, via Goe- C.F._2
the 44, presso lo studio dell'Avv. Giovanna Carla Milano, rappresentato e difeso dall'Avv. Grazia Marchese per mandato in atti
Corte di Appello Palermo sez. II civile R.G. n.1074/2022
parte appellata
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MOTIVI DELLA DECISIONE
❖ Fatti di causa
Con atto di intimazione di sfratto per morosità , Controparte_1
premettendo di aver concesso in locazione l'immobile sito ad Agrigen- to in via Emporium n.38 a , n.q. di rappresentante legale Parte_2
della (di seguito ), di cui al contratto del Parte_1 Pt_1
1.4.2017, allegò il grave inadempimento del conduttore per mancato pagamento dei canoni, per un ammontare corrispondente a €
52.800,00 e chiese la convalida dello sfratto per morosità.
Il conduttore si costituì in giudizio opponendosi alla convalida dello sfratto e contestando la domanda proposta, eccepì l'impossibilità di godimento dell'immobile in conseguenza dei vizi che avevano ostato ad una sua utilizzazione.
Disposto il mutamento di rito a seguito dell'opposizione e fallito il tentativo di mediazione, istruita la causa in via documentale, il Tribu- nale di Agrigento, con sentenza n. 188/2022 emessa in data
17/02/2022, in accoglimento della domanda proposta, dichiarò risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore e ordinò il rilascio dell'immobile, oltre al pagamento dei canoni scaduti
Avverso la predetta sentenza proponeva appello Controparte_2
[...
..
Si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto del Controparte_1
gravame.
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All'esito della discussione, all'udienza del 19 marzo 2024, la causa è stata posta in decisione con contestuale pronuncia del dispositivo.
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❖ MOTIVI DI APPELLO
In via preliminare, devono essere rigettate le eccezioni di inam- missibilità dell'appello, sollevate dall'appellato, ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., non emergendo alcuna manifesta infondatezza dei motivi di gravame avanzati dall'appellante (cfr. Cassazione civile sez. un.,
21/03/2017, n.7155), né ai sensi dell'art 342 c.p.c., dovendosi richia- mare, in proposito, il consolidato indirizzo della giurisprudenza di le- gittimità per il quale, ancorché non si richieda l'utilizzo di particolare formalità, “gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del
2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di parti- colari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appel- lo, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a criti- ca vincolata” (SS.UU. Cassazione civile sez. un., 21/03/2017, n.7155).
Nella specie, dalla lettura dell'atto introduttivo sono chiaramente individuati i capi della sentenza del Tribunale investiti da gravame e i
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passaggi argomentativi che li sorreggono;
“le argomentazioni che ven- gono formulate devono esporre le ragioni di dissenso rispetto al per- corso adottato dal primo giudice ed esplicitare in che senso tali ragioni siano idonee a determinare una differente decisione" (Cass. n.
2143/15).
XXXXX

1.2. Con due motivi di appello, da trattare congiuntamente in ragione della loro connessione logico-giuridica, viene censurata la sen- tenza di primo grado nella parte in cui ha ritenuto sussistente il grave inadempimento del conduttore senza tenere nel debito conto che il mancato pagamento dei canoni di locazione era stato determinato dal mancato utilizzo dell'immobile a causa dell'assenza dello scarico fo- gnario, che lo rendeva inidoneo all'uso pattuito e della mancata voltura del contratto per la fornitura idrica, come emergente dalla documenta- zione prodotta. Rileva l'appellante che l'inidoneità dell'immobile all'uso convenuto, configura un grave inadempimento del locatore alla sua principale prestazione giacché, l'assenza dello scarico fognario e della fornitura d'acqua ha ostato allo svolgimento, presso l'immobile locato, dell'attività di vendita all'ingrosso e a dettaglio di vestiti fon- dando l'eccezione di inadempimento sollevata in primo grado dalla conduttrice, ai sensi dell'art. 1460 c.c. sulla quale il primo giudice ha omesso di statuire.
Il motivo non merita accoglimento.
Difatti deve evidenziarsi un ormai consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui - sebbene l'eccezione di
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inadempimento ex art. 1460 c.c. consenta al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, sia quando venga com- pletamente a mancare la prestazione della controparte, sia nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato - tale sospensione, totale o parziale, del pa- gamento del canone deve risultare giustificata dall'oggettiva propor- zione dei rispettivi inadempimenti, con riguardo al complessivo equi- librio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede (Cass. 25/06/2019, n. 16917; Cass. 26/07/2019, n. 20322;
Cass. 25/06/2019, n. 16918; v. anche Cass. 22/09/2017, n. 22039).
È stato, inoltre, ribadito che “la sospensione unilaterale del pa- gamento dei canoni di locazione costituisce fatto arbitrario ed illegitti- mo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un'unilaterale ra- gione fattasi dal conduttore che, perciò configura inadempimento colpe- vole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato ovvero all'obbligazione principale del conduttore” (Cass.
2/03/2018, n. 4913; Cass. n. 18/04/ 2016, n. 7636).
Orbene, nel caso di specie, manca un inadempimento grave del locatore tale da giustificare la totale omissione del pagamento dei ca- noni da parte del conduttore.
Ed infatti, sebbene parte appellante asserisca che il locatore ab- bia taciuto in mala fede l'assenza dello scarico fognario ed abbia omes- so di procedere alla voltura del contratto di utenza idrica sì da ostaco-
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lare l'avvio dell'attività commerciale, emerge dagli atti di causa: a) che il locatore si è attivato al fine di ottenere l'autorizzazione allo scarico dei reflui, che risulta essere stata rilasciata dal Comune di Agrigento il
25.07.2017 (autorizzazione prot. 8956 del 15.7.2017); b) che il locato- re ha provveduto all'installazione della vasca a tenuta stagna, comple- tata il 17.11.2017, così come confermato nella raccomandata del
30.12.2017 a firma dell'ing. , incaricato dal locatore per Tes_1
l'esecuzione dei lavori;
c) che la omessa voltura del contratto per la fornitura idrica non è imputabile al locatore, trattandosi piuttosto di un onere gravante sul conduttore, la cui esecuzione avrebbe richiesto da parte sua la semplice produzione del contratto di locazione regi- strato (cfr. pag. 1, secondo capoverso, della raccomandata del
30.12.2017 e nota del del 9.02.2018 prodotti Org_1 CP_3
dall'appellato nel giudizio di primo grado, art. 8 contratto di locazione che pone a suo carico le spese relative ai consumi di acqua, luce e gas, etc..).
Peraltro, dall'autorizzazione alla costruzione della vasca stagna ove andavano scaricati i rifiuti per poi confluire nella rete fognaria pubblica, di cui al provvedimento del 30.6.2017 prot. 6257, emerge che l'istanza per la relativa autorizzazione era stata avanzata dal pro- prietario in data 24.3.2017, in epoca antecedente alla sti- CP_1
pula del contratto di locazione.
D'altra parte, seppur non sia contestato che la sia rima- Pt_1
sta integralmente inadempiente avendo omesso di pagare tutti i cano- ni, è parimenti incontestato che abbia mantenuto la piena disponibilità
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dei locali, ove ha collocato mobili ed arredi ivi mantenuti fino alla data del rilascio forzoso, cui al verbale del 29.7.2022.
Ne consegue che si è creata una significativa alterazione del si- nallagma contrattuale lesiva del diritto del locatore il quale - a fronte del mancato pagamento dei canoni di locazione fin dall'inizio del rap- porto - è rientrato in possesso del bene locato solo dopo aver intrapre- so un procedimento di esecuzione forzata.
Con riguardo, invece, alla nuova produzione versata telematica- mente dalle parti per la prima volta nel giudizio di appello, devono ri- tenersi ammissibili i soli documenti formatisi successivamente alla conclusione del giudizio di primo grado e depositati il 13.01.24, com- presa la denuncia- querela dell'8.04.2022 e la relativa archiviazione, però del tutto irrilevanti ai fini del decidere.
Non emergendo un inadempimento grave imputabile al locato- re, dovrà essere parimenti rigettata la domanda di risarcimento del danno, peraltro del tutto sfornita di prova.
L'appello, pertanto, è rigettato.
❖ Spese
In ragione del principio della soccombenza l'appellante deve essere condannato a rimborsare all'appellato le spese di lite che si liquidano come in dispositivo, secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014 come integrato e modificato dal DM n. 147/22.
In ragione del rigetto dell'appello, l'appellante deve condannato al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del testo unico di cui al decreto del
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Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115;

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, rigetta l'appello proposto da , n.q. di rappresen- Parte_2
tante legale pro tempore della avverso la sentenza n. Parte_1
188/2022, emessa dal Tribunale di Agrigento in data 17.02.2022,
condanna l'appellante a rifondere all'appellato le spese di lite che si liquidano in complessivi € 4.800,00, oltre spese generali, CPA ed
IVA, come per legge;
condanna l'appellante al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio
2002, n. 115;
indica in giorni sessanta il termine per il deposito della motiva- zione.
Così deciso nella camera di consiglio della seconda sezione della Corte d'Appello di
Palermo, in data 19.3.2024.
Consigliere Estensore
Dr. Sebastiana Ciardo Il Presidente
Dr. Giuseppe Lupo
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