REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sezione VI civile
La Corte di appello di Napoli, sez. VI civile, così composta:
dott.ssa Assunta d'Amore Presidente
dott. Giorgio Sensale consigliere dott. Francesco Notaro consigliere rel. est.
SENTENZA
nella causa recante il numero di ruolo 3472/2020, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 2057/2020, del tribunale di Napoli, sez. IV, pubblicata il
25.2.2020, non notificata
TRA
(nata a [...] il [...], ivi residente, Via Posillipo 26, Parte_1
c.f. ) rappresentata e difesa dagli avvocati Maurizio CodiceFiscale_1
Barbatelli (c.f. ) e Raffaele Troncone (c.f. C.F._2
giusta procura in calce all'atto di appello, elett.te domiciliata C.F._3
nel loro studio in Napoli, piazza G.Bovio n. 22;
Appellante
E
nato a [...] il [...], cod. fisc. Controparte_1
, nato a [...] il C.F._4 Controparte_2
28.07.1970, cod. fisc. , nato a [...] C.F._5 Controparte_3
in data 03.04.1956, cod. fisc. , in proprio e quale procuratore C.F._6
generale di , cod. fisc. , in forza Controparte_4 C.F._7
1 di procura generale del 22.10.2010 a rogito del Notaio dott.ssa Persona_1
Rep. n. 66 e Racc. n. 43, registrata il 23 aprile 2010 al n. 5084, serie 1T,
rappresentati e difesi in forza di procure rilasciate in calce alla comparsa di costituzione dall'avv. Maria Gabriella Frezzetti (cod. fisc. ), C.F._8
ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Napoli, alla via Chiatamone n. 63
Appellati
NONCHE'
Napoli, Controparte_5
c.f. , in persona dell'amministratore p.t., , P.IVA_1 Controparte_6
e CP_7 Controparte_8
Appellati contumaci
Conclusioni
All'udienza del 22 maggio 2025, trattata con le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c., le parti hanno concluso come da relative note.
Motivi della decisione
A – Giudizio di primo grado
A.a.) La ha impugnato la delibera del condominio indicato in Pt_1
intestazione, assunta in data 28.10.2016, inizialmente sui capi 3) e 5) dell'ordine del giorno, impugnativa poi circoscritta, a seguito di riassunzione seguita a pronuncia di incompetenza del giudice di pace, sul solo punto 5), relativo ad “Esame e
discussione sulla messa in sicurezza del corridoio agli interni 14, 15, 15 bis, 16, 18
e 19. Presentazione preventivi. Appalto delle opere. Costituzione fondo”.
A.b.) Il tribunale adito, per quel che ancora interessa, considerati i motivi di appello, nella contumacia del , intervenute in giudizio le altre parti CP_5
indicate in intestazione, rigettava la domanda condannando l'attrice al pagamento
2 delle spese come da dispositivo.
Nello specifico il giudice di primo grado così argomentava:
<<… per ciò che riguarda il motivo di impugnazione inerente al capo 5), l'istante, titolare dell'interno 15 del fabbricato condominiale, ha contestato che il corridoio indicato nel punto dell'odg fosse comune anche ad essa, per cui le spese non avrebbero potuto esserle addebitate.
La deduzione si reputa non possa essere condivisa.
Il capo 5) è rubricato: “Esame e discussione sulla messa in sicurezza del corridoio di accesso agli interni 14,15,15 bis, 16,18 e 19. Presentazione preventivi. Appalto delle opere. Costituzione fondo”.
Come accennato, l'interno n. 15 è quello di parte attrice.
L'ultimo comma dell'art. 2 del regolamento condominiale prevede che “l'ingresso del civico 26 serve a tutte le unità immobiliari del complesso…”.
L'art. 4 del regolamento stabilisce i beni “…di proprietà comune ed indivisibile tra tutti i condomini di ciascun corpo di fabbrica, in proporzione dei rispettivi valori di proprietà…”.
Per quel che qui maggiormente interessa, il successivo art. 6, rubricato “Parti comuni
a gruppi di condomini”, stabilisce, con dicitura non esaustiva, “…restano comuni soltanto a quel gruppo di condomini facultati a servirsene, ed in proporzione delle rispettive quote millesimali, a meno di quanto meglio precisato nel successivo articolo relativo alla ripartizione delle spese, tutte quelle parti, impianti od installazioni a servizio esclusivo di un solo gruppo di condomini, quali ad es.:
1) l'atrio di ingresso al civico n. 30, per il quale si prevede l'eventuale; futura comunione anche in favore dell'int. 1 bis;

Le scale ed i viali, coperti e scoperti, che dal civico 26 consentono l'accesso a varie unità (mentre la via di accesso al mare resta comune a tutti).
[segue elencazione da 2 a 10]
Dunque, seppure la norma non contenga indicazioni esaustive, l'esame complessivo dell'art. 6 induce a ritenere che le parti del variegato condominio (o supercondominio) per le quali un determinato gruppo di condomini (latamente inteso) è facultato a servirsene si considerano comuni a questo gruppo.
Ancora, l'art. 18 del regolamento, che stabilisce i criteri e le tabelle millesimali
3 applicabili, oltre ad indicare, sempre con carattere non esaustivo, le previsioni di spesa e le varie modalità contributive, contiene, al terzo comma, una previsione di natura generale e cioè che “le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi nell'interesse comune vanno ripartite in funzione dell'uso e del valore dei cespiti degli utenti”.
Ciò posto, va aggiunto che, a fronte di allegazione, da parte di , Controparte_1
, e , che il corridoio in CP_7 CP_9 Controparte_2 Controparte_3 questione costituisce l'unica via di accesso al cespite di parte attrice, quest'ultima, con memoria ex art. 183 cpc, si opina non abbia univocamente contestato l'assunto, deducendo: “per quanto concerne, invece, l'altra contestazione mossa contro la
[...]
- e cioè che il corridoio de quo risulta l'unica via di accesso per il proprio Pt_1 appartamento – si evidenzia che tale circostanza nulla aggiunge e nulla toglie in merito al diritto di comproprietà del corridoio che deve, invece, essere provato per tabulas.
Il diritto di passaggio può essere tutt'al più scaturente da una servitù che permette alla di accedere al proprio appartamento altrimenti intercluso all'accesso. Pt_1
Ma tale diritto (che potremmo definire di servitù) certamente non può considerarsi un diritto di comproprietà come, invece, vuole controparte”.
Dunque, per stessa ammissione dell'attrice, si è in presenza di corridoio che collega la propria abitazione, per cui si reputa trovi applicazione la disposizione, reputata di portata generale e contenuta nell'art. 6 appena richiamato […restano comuni soltanto a quel gruppo di condomini facultati a servirsene, ed in proporzione delle rispettive quote millesimali,…le scale ed i viali, coperti e scoperti, che dal civico 26 consentono
l'accesso a varie unità (mentre la via di accesso al mare resta comune a tutti)].>>,
regolando le spese secondo soccombenza.
B – Giudizio d'appello
B.a.) Avverso detta pronuncia ha proposto appello , alla cui Parte_1
lettura si rimanda integralmente quale parte necessaria ed espressa della presente
decisione, con cui contesta, con varie argomentazioni, l'interpretazione offerta dal tribunale in merito ai citati articoli del regolamento di condominio 4 e 6, avendo il giudice di primo grado omesso, in estrema sintesi, di considerare la struttura complessiva del supercondominio, diviso nei fabbricati A, B, e C, nonché
4 nell'appartamento 15 di essa e nell'unità abitativa int. 4 bis, individuati dal Pt_2
regolamento come 5 distinti condomini;
essendo, infatti, l'immobile di sua proprietà
esterno al fabbricato B, per il quale vi era una specifica tabella, in cui, appunto, non era ricompreso, né facendo essa parte di nessun sottogruppo;
neppure essendo la porzione oggetto dei lavori da appaltare un viale, ma un corridoio tanto da essere anche chiamato Galleria per es. nell'art. 3, sicché la ripartizione non poteva essere fatta in base alla tabella generale A.
L'appellante, pertanto, così ha concluso:
“a) dichiarare nulla ovvero annullare la delibera adottata dal CP_5 Parte_3
, in Napoli, alla , in data 28 ottobre 2016, a tutti i sensi ed
[...] Controparte_5 effetti di legge, richiedendo espressamente che sia dichiarata nulla ovvero che sia annullata la delibera del 28/10/2016 relativamente al quinto punto all'ordine del giorno avente ad oggetto la ripartizione della spesa relativa alla messa in sicurezza del corridoio di accesso di pertinenza del fabbricato B per un importo di € 4.000,00, oltre
Iva, di cui € 1.239,82 a carico della condomina , per violazione del Parte_1 regolamento di condominio, delle tabelle millesimali, nonché per violazione di legge;

b) Ordinare la restituzione delle somme versate da a titolo di spese Parte_1 legali relative al giudizio di primo grado agli interventori , Controparte_1 CP_7
e nella misura di euro
[...] CP_9 Controparte_3 Controparte_2
1.053,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario nella misura del 15 %,
IVA e CPA come per legge.
Con vittoria di spese del doppio grado di giudizio con distrazione a favore dei sottoscritti avvocati.”.
B.b.) Si sono costituiti e Controparte_1 Controparte_2 [...]
i quali, resistendo all'impugnazione, così hanno concluso: CP_3
“1) Rigettare l'avversa impugnativa perché infondata in fatto ed in diritto, essendo la pronuncia di primo grado inoppugnabile, nell'avere accertato la corretta attribuzione di spesa di cui al punto 5 della delibera del 28.10.2016, essendo parte appellante, in qualità di condomina, ex art 2 - 3 – 6 – 17 -18 del regolamento di condominio, tenuta a partecipare
5 alle spese;

2) in ogni caso condannare la signora al pagamento delle spese, anche Pt_1 generali e competenze del presente grado di giudizio, da liquidarsi in favore del sottoscritto difensore, anticipatario.”.
B.c.) Il condominio appellato, nonché e CP_7 CP_9 [...]
non si sono costituiti, dovendo dichiararsi la loro contumacia. CP_8
B.d.) All'udienza indicata in epigrafe, trattata con le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva riservata in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. nel testo applicabile ratione temporis di gg. 60 + 20.
C – Analisi dei motivi di appello
L'appello non merita di essere accolto.
Il giudice di primo grado riporta un passaggio testuale virgolettato delle difese di primo grado della , laddove sostiene non avere rilevanza il fatto che il Pt_1
“corridoio” oggetto della delibera impugnata costituisca l'unico accesso alla sua proprietà, perché la condominialità dovrebbe essere provata per tabulas, mentre “il diritto di passaggio può essere tutt'al più scaturente da una servitù che permette di accedere al proprio appartamento altrimenti intercluso all'accesso”, diritto che è,
evidentemente, cosa diversa dalla comproprietà.
L'appello, inoltre, si fonda sulla tesi che il suddetto “corridoio”, rappresenterebbe parte del fabbricato B, costituito in condominio autonomo e separato dal
“ ” di cui è parte il solo suo immobile, come dimostrato dall'art. 18 del CP_5
regolamento condominiale, il quale non vede, pertanto, essa Pt_1
comproprietaria di tale porzione.
In sostanza, seguendo il ragionamento della , le due proposizioni Pt_1
costituirebbero le due facce della stessa medaglia: il “corridoio” è in condominio
6 con i proprietari del fabbricato B di cui lei non fa parte, mentre il suo diritto di percorrerlo per accedere alla sua proprietà “può essere al più” giustificato dal diritto di servitù di passaggio.
Tali argomentazioni si fondano entrambe su presupposti affatto dimostrati.
Innanzi tutto, ci si domanda perché la comproprietà sul “corridoio” andrebbe dimostrata per tabulas, mentre non varrebbe la reciproca 'ipotesi' formulata riguardo alla esistenza della servitù di passaggio per accedere al proprio immobile,
del cui titolo non è offerta nessuna giustificazione.
Ma, a ben vedere, non è neppure chiarita l'altra faccia della medaglia, cioè da dove possa darsi per sicuro che il corridoio è in comproprietà con i soli condomini del distinto condominio del fabbricato B.
Ciò si fonderebbe, secondo la , sulla interpretazione del regolamento Pt_1
condominiale in virtù del quale si è svolta e si svolge l'intera dialettica processuale.
L'appellante, infatti, sostiene che dall'art. 18 emerge che nell'ambito del condominio generale ogni corpo di fabbrica costituisce un condominio a sé stante,
ottenendosi 5 condomini separati, tra cui i corpi di fabbrica A, B e C, il proprio appartamento int. 15 e il quartino int. 4/bis. (del resto, tale 'ripartizione' si ricava già
dall'art. 2 e dal successivo art. 3).
Inoltre, l'art. 4, relativo alle spese, prevede che quelle relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni vanno ripartite in base alle tabelle A/a,
A/b e A/c., che non riguardano il suo immobile, e, per quanto argomentato dall'appellante, ad esso occorrerebbe fare riferimento quando detta che sono da considerare come parti comuni tra tutti i condomini di ciascun corpo di fabbrica “il sistema di scale, viali, passaggi (coperti e scoperti) che a partire dal civico n. 26 di via Posillipo, conduce al mare, con gli annessi localetti relativi alle singole
7 proprietà.”.
Mentre l'art. 6, che deroga al precedente art. 4, non contemplerebbe il “corridoio”
de quo.
Occorre, invece, evidenziare come l'appellante proprio quanto Parte_4
previsto in tale art. 6, avendone equivocato – diversamente dal tribunale – l'effettiva portata.
Esso, innanzi tutto, all'evidenza non si rivolge ai condòmini intesi come gruppi dei 'sottocondomìni', ma, in generale, a tutti i condòmini del super ed in CP_5
deroga alle regole precedenti, prevede che “tutte quelle parti, impianti od
installazioni a servizio esclusivo di un solo gruppo di condomini”, “restano comuni
soltanto a quel gruppo di condòmni facultati a servirsene”, provvedendo ad una elencazione che, come evidenzia il tribunale, non si esaurisce in essa, considerato l'incipit che la introduce, costituito da “ad es.”, che il giudice di primo grado, non a caso, ha corredato di neretto e sottolineatura, così potendo successivamente rimarcare: “seppure la norma non contenga indicazioni esaustive, l'esame complessivo dell'art. 6 induce a ritenere che le parti del variegato condominio (o supercondominio) per le quali un determinato gruppo di condomini (latamente inteso) [id est, complessivamente inteso, n.d.r.], è facultato a servirsene, si considera comune a questo gruppo.”.
Per poi concludere il proprio ragionamento, ponendo in risalto, dopo avere evidenziato che anche le tabelle ivi contenute non hanno il carattere dell'esaustività,
l'importanza della previsione di chiusura inserita nel medesimo art. 18, su cui tanto basa l'impugnazione l'appellante, in virtù del quale “le spese necessarie per la
conservazione ed il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi
nell'interesse comune vanno ripartite in funzione dell'uso e del valore degli utenti”.
8 Sicché, chiudendosi il cerchio, la non ha motivo di giustificare la pretesa Pt_1
(solo) 'ipotizzata' servitù di passaggio, di cui, infatti, non ha offerto prova, per la semplice ragione che di quel “corridoio” (lo continuiamo a chiamare così, perché, in verità, la questione terminologica non assume alcuna importanza, essendo chiaramente una parte, come la si voglia denominare, che consente “l'accesso a varie unità”) è comproprietaria in base all'uso.
D - Le spese
Le spese del grado vanno regolate soccombenza, in base al valore indeterminato di bassa complessità, tenuto conto di quanto espresso dal giudice di legittimità
secondo il quale <
l'art. 5, comma 6, del D.M. 55 del 2014 - secondo cui le cause di valore indeterminabile si considerano normalmente di valore non inferiore ad euro
26.000,00 e non superiore ad euro 260.000,00 - non impedisce al giudice di scendere al di sotto dei detti limiti, e pertanto allo scaglione immediatamente inferiore,
quando il valore effettivo della controversia non rifletta i parametri "di regola"
predisposti dal legislatore, ossia quando sussistano particolarità della singola lite che rendano giustificato il ricorso ad uno scaglione più basso, in rapporto "all'oggetto e alla complessità della controversia".>> (Cass. nn. 968/2022 e 26113/2023),
considerata la ridotta difficoltà delle questioni trattate, con liquidazione al di sotto dei medi, stante il complesso delle difese svolte e la natura della controversia,
sussistendo, altresì, i presupposti di cui all'art.13 comma 1 quater dpr 115/02 per il versamento, a carico dell'appellante, dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art.13 comma 1 bis dpr cit..


P.Q.M.


La Corte di appello di Napoli, sezione VI civile, definitivamente pronunciando
9 sull'impugnazione di cui in epigrafe, così provvede:
a) dichiara la contumacia delle parti indicate in intestazione;

b) rigetta l'appello;
c) condanna l'appellante a rifondere le spese del grado, con attribuzione al procuratore degli appellati costituiti, che liquida in euro 4.500,00 per compensi professionali, oltre spese generali in misura del 15%, iva e c.p.a.;
d) dà atto che, per effetto della presente sentenza, sussistono i presupposti di cui all'art.13 comma 1 quater dpr 115/02 per il versamento, a carico dell'appellante,
dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art.13 comma 1 bis dpr cit..
Napoli, così deciso in data 19 settembre 2025
Il consigliere est. dott. Francesco Notaro
La Presidente Dott. ssa Assunta d'Amore

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