N. R.G.323/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ANCONA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Riunita in camera di consiglio e composta da:
Dott. Guido Federico Presidente
Dott.ssa NN BO Consigliere est.
Dott.ssa Paola Mureddu Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile iscritto al n. 323/2023 R.G.
promosso da

(C.F. ) Parte_1 P.IVA_1
(C.F. , Parte_2 C.F._1
(C.F. ), Parte_3 C.F._2 tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Maurizio DISCEPOLO e dall'Avv. Daniele
DISCEPOLO
RICORRENTI
Nei confronti di

(C.F ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 P.IVA_2
Monica DE FEO dell'Avvocatura Comunale
RESISTENTE
pagina 1 di 18 DIRIGENTE DELLA DIREZIONE Sportello Unico Integrato Edilizia CP_2 privata commercio patrimonio del Comune di e domiciliato presso la casa CP_1 comunale in piazza XXIV Maggio n. 1, CP_1
RESISTENTE NON COSTIUITO
OGGETTO: indennità di occupazione e di esproprio.
CONCLUSIONI
Dei ricorrenti:
chiedono la rinnovazione della TU, con incarico ad un nuovo tecnico, sui medesimi quesiti formulati all' ing. o quantomeno sul secondo, nella Per_1 parte in cui si quantifica il valore venale dell'area oggetto di esproprio e delle piante ivi presenti, e sul terzo quesito.
In via subordinata chiedono che l'ing. venga chiamato a chiarimenti e Per_1 nel caso in cui non dovesse essere accolta la richiesta istruttoria “si confida comunque nell' accoglimento delle seguenti conclusioni:….
condannare il a corrispondere ai ricorrenti a titolo di Controparte_1 indennità di esproprio e di occupazione d' urgenza dovuti in favore dei ricorrenti le seguenti somme, o le maggiori o minori ritenute di giustizia, da calcolarsi eventualmente anche in via equitativa, oltre interessi legali ed indennità di rivalutazione monetaria, disponendone il deposito con ogni consequenziale provvedimento:
Euro 54.000,00, pari alla valutazione dell' area ablata;

Euro 22.353,00, pari alla valutazione dei soprassuoli anche erborei;

Euro 328.179,13, a titolo di danno subito dalla parte di fondo non espropriata, somma comprensiva della perdita economica relativa al fotovoltaico che non si è potuto realizzare.
Con vittoria di spese e di onorari.”
Del resistente: “

1- Dichiarare inammissibile e comunque rigettare il ricorso avversario con conferma integrale dell'indennità di stima contenuta in tutte le ordinanze (che, in definitiva, è una soltanto) notificate ai condòmini ricorrenti per le ragioni di cui sopra;

pagina 2 di 18

2- in via subordinata di merito: corregga la somma stabilita dal perito usando solo valori derivanti da effettivi contratti di compravendita conclusi per terreni analoghi nell'unità di tempo;



3- in ulteriore subordine : confermare i valori della perizia dell'ing. . Per_1
Con rifusione, comunque, delle spese di giudizio.”
FATTI DI CAUSA

1.) Gli odierni ricorrenti, premesso di essere proprietari di unità immobiliari facenti parte del condominio sito in Via Posatora n. 32, e comproprietari CP_1 di un'area adibita a parcheggio condominiale distinta al Catasto Terreni del
Comune di al Foglio 35 mappale 643, di 90 mq,, prospiciente la suddetta CP_1
Via, hanno chiesto l'annullamento dell'”ordinanza di esproprio definitivo” n. 7, prot.n. 147754, del 06.09.2022, notificata il 10.03.2023, con cui il Dirigente della
Direzione SUI – Edilizia privata - commercio – patrimonio del Comune di CP_1 ha revocato le ordinanze n. 5 del 22.06.2022 e n. 6 dell'01.08.2022 e ha riconosciuto alla ai signori e Parte_1 Parte_2 Parte_3
l'indennità di esproprio pari ad €. 17.400,00 per l'area sopra descritta: in
[...] particolare, riepilogata la pregressa vicenda e dato atto, tra l'altro, di aver impugnato la suddetta ordinanza innanzi al TAR, i ricorrenti hanno contestato la quantificazione dell'indennità di esproprio, ritenendola errata, sia per la mancata applicazione dell'art. 38 del DPR n. 327/2001, perché il ha considerato CP_1
l'area come edificabile e non come parcheggio urbanizzato per la cui realizzazione i ricorrenti hanno sostenuto la spesa di €. 10.772,94, sia per la omessa applicazione dell'art. 33 DPR cit, poiché l'Ente non ha tenuto conto del fatto che il parcheggio costituisce pertinenza delle unità immobiliari con la conseguenza che, configurandosi nella specie l'esproprio parziale di un bene unitario, i proprietari subiscono un pregiudizio economico in seguito alla espropriazione dell'area adibita a parcheggio.
A sostegno dell'assunto difensivo i ricorrenti hanno allegato una perizia dell'ing. che, oltre a quantificare l'indennizzo dovuto (tenuto conto della Persona_2
pagina 3 di 18 destinazione dell'area a “parcheggio urbanizzato”, del costo delle opere per la realizzazione del parcheggio e del valore di due pini ivi esistenti, stimato in €.
2.500,00 per ciascun albero), ha calcolato la diminuzione del valore delle proprietà in €. 284.959,19 (ricollegabile al fatto che i proprietari potrebbero usufruire di minori parcheggi) e la perdita economica derivante dalla impossibilità di realizzare una pensilina fotovoltaica (€. 43.200,00).
2.) Il si è costituito contestando la domanda dei ricorrenti e Controparte_1 rilevando che:
-il caso concreto è regolato dall'art. 37 DPR n. 327/2001 (e non dall'art. 38 DPR cit. invocato dai ricorrenti) atteso che, nella specie, non risulta costruito alcun edificio, essendo stati installati soltanto dei paletti e una sbarra, sicché, il frustolo di terreno è stato correttamente qualificato dal , in parte, come Controparte_1 area edificabile residua, e, in parte, come area destinata a viabilità;
-il frustolo di terreno e le unità immobiliari non possono essere considerati fisicamente e giuridicamente un bene unitario atteso che il terreno non fa parte delle unità immobiliari e queste ultime possono essere completamente utilizzate e godute dai proprietari indipendentemente dall'area a suo tempo dagli stessi utilizzata come parcheggio condominiale con la conseguenza che non sussiste alcun esproprio parziale, in quanto il frustolo è stato espropriato nella sua interezza;

- nella specie, come risulta dalla planimetria catastale, il è dotato di CP_3 un garage interrato con 5 posti auto per 3 condòmini, situazione che esclude in radice che la procedura espropriativa privi i condomini di un'area privata necessaria per garantire il miglior uso della proprietà immobiliare, nel suo complesso;

-inoltre, come risulta anche dalle foto scattate in sede di sopralluogo più volte eseguito sul posto dai tecnici comunali, le auto dei condomini vengono all'occorrenza parcheggiate anche nell'area antistante all'ingresso del garage coperto condominiale, al quale si accede mediante un passo carraio dotato di sbarra telecomandata, la cui apertura è evidentemente riservata ai soli condomini.
pagina 4 di 18 In considerazione di tali circostanze il ha evidenziato che l'area CP_1 sottoposta ad esproprio consiste sostanzialmente, strutturalmente e funzionalmente in un marciapiedi e, a conferma di ciò, ha prodotto “una segnalazione di alcuni cittadini che chiedevano espressamente la riconduzione dell'area stradale alla sua originaria funzione a causa della necessità di alcuni cittadini in condizione di disabilità motoria di usare del marciapiedi senza dover fare la gimcana dentro e fuori a causa della presenza di auto indebitamente parcheggiate sopra in marciapiedi stesso”.
Ha osservato infine che i due alberi posti al centro del marciapiedi sono flora protetta e non possono essere eliminati.
3.) In considerazione delle diverse contestazioni delle parti è stata espletata una TU affidando l'incarico all'Ing. Persona_3
4.) Le parti hanno quindi hanno illustrato le rispettive domande, anche alla luce degli accertamenti tecnici svolti.
I ricorrenti, contestando alcuni aspetti della TU, hanno chiesto la rinnovazione della consulenza o che sia chiamato il TU a chiarimenti.
Il ha eccepito la tardività del ricorso perché depositato oltre il termine CP_1 di 30 giorni dalla notifica ex art. 54 DPR n. 327/2001, e ha ribadito le osservazioni alla TU svolte nel corso delle operazioni peritali.
Nel merito le parti hanno contestato le argomentazioni avversarie ed hanno concluso come indicato in epigrafe.
5.) Va anzitutto rilevato che il ricorso risulta notificato anche al Dirigente della
Direzione SUI – Edilizia privata - commercio – patrimonio del Comune di CP_1
(il quale ha emesso il provvedimento n. 7 n. prot. 147754 del 06.09.2022, notificato il 10.03.2023, con cui è stata determinata la indennità, contestata dai ricorrenti, per la definitiva e permanente occupazione dell'area sopra descritta) che, nonostante la notifica dell'atto introduttivo, non si è costituito e va pertanto dichiarato contumace.
6.) Ciò premesso si osserva che la eccezione di inammissibilità, per tardività del ricorso, sollevata dal è infondata e va quindi respinta. CP_1
pagina 5 di 18 Invero premesso che il ricorso in esame va qualificato come opposizione alla stima e che l'ordinanza n. 7/2022 – oggetto del presente giudizio – con cui è stata determinata la indennità, contestata dai ricorrenti, è stata notificata, come si è detto, il 10.3.2023, si ritiene che il ricorso in esame, depositato in data
11.4.2023, sia tempestivo, perché proposto l'ultimo giorno utile e, quindi, nel rispetto del termine di 30 giorni previsto dall'art. 29 D. lvo n. 150/2011 e succ. modif., decorrente dalla notifica del citato provvedimento, tenuto presente che il termine è scaduto l'11.4.2023 e che il 9 e il 10 aprile 2023 erano giorni festivi
(rispettivamente Pasqua e Lunedì di Pasqua).
7.1) Prima di esaminare le questioni controverse tra le parti si osserva, in fatto, che il bene di cui si discute (contraddistinto al Catasto Fabbricati del Comune di al foglio 35, particella 743, categoria F/1 – area urbana) consiste, in CP_1 seguito alla realizzazione dell'opera da parte del Comune, in una area di complessivi mq. 90 - esterna al Condominio di Via Posatora n. 32, sito in , CP_1 in cui si trovano le unità immobiliari di proprietà dei ricorrenti - parallela alla strada e delimitata, rispetto al lato strada, da paletti in acciaio, area ora confinante con l'attuale proprietà dei ricorrenti delimitata da un muretto di recinzione;
all'interno di tale porzione immobiliare (già di proprietà dei ricorrenti), si trovano due pini ad alto fusto, con circonferenza di cm. 106, uno, e cm.124,
l'altro.
7.2) Quanto alla destinazione urbanistica della porzione immobiliare il TU Ing. ha accertato che questa in ricade in Zona Territoriale Omogenea “B” Per_1
(Decreto Interministeriale n. 1444/68) e, in particolare: in parte (mq. 35,5) in zone destinate alla viabilità regolata dall'art. 26 delle
N.T.A.;
in parte (mq. 54,5) in Z.T.O. prevalentemente residenziale art. 32 delle N.T.A. sottoposta alle norme di cui l'art. 52 ZT14A “Panoramica di Posatora”.
Il TU ha altresì evidenziato che “entrambe le aree sono indicate al P.A.I. quale rischio frana R4 e pericolosità frana P3”.
8.1) L'ing. ha fatto riferimento, anche ai fini della stima, alla situazione Per_1 esistente alla data del 14.6.2022 e quindi all'epoca in cui era stata emessa una pagina 6 di 18 prima ordinanza (n. 4) da parte del poi corretta per la presenza di errori CP_1 materiali, e ha chiarito, in seguito alle osservazioni di parte ricorrente, che, alla data del 6.9.2022, quando è stato emesso il provvedimento n. 7 – oggetto del presente giudizio di opposizione – non erano intervenuti mutamenti tali da incidere sui valori indicati, stante il breve lasso tempo trascorso.
8.2) A tale riguardo va osservato che, come si evince dalla ricostruzione effettuata dai ricorrenti e non contestata dal resistente, il ha Controparte_1 emesso diversi provvedimenti aventi ad oggetto la determinazione della indennità relativa all'area di cui si discute (n. 4 del 14.6.2022, n. 5 e 6 del 2022, e, infine,
n. 7 del 6.9.2022) che, peraltro, sono stati revocati (i provvedimenti n. 4,5,6 del
2022) – per la presenza di errori materiali nella individuazione dell'area o della parte espropriata - ad eccezione di quello n. 7 del 6.9.2022, oggetto del presente giudizio di opposizione.
8.3) Ciò posto, se è vero che – come rilevato dai ricorrenti - la stima va effettuata sulla base delle caratteristiche dei beni dalla data del decreto di esproprio (quando si verifica il trasferimento del bene all'Ente espropriante), è pur vero che, nella fattispecie in esame, non risulta, sulla base degli accertamenti svolti dal TU, che alla data (del 6.9.2022) in cui è stato emesso l'unico provvedimento valido ed efficace (essendo stati, quelli precedenti, tutti revocati dalla Amministrazione) siano intervenuti significativi mutamenti (che peraltro non sono stati dedotti dagli odierni ricorrenti) tali da influire sulla destinazione urbanistica e sul valore dei beni, accertati alla data (del primo provvedimento) del 14.6.2022: pertanto, considerato il breve periodo di tempo tra l'epoca tenuta presente dal TU e quella in cui è stato emesso il provvedimento dal Comune di
(meno di tre mesi), si ritiene, in mancanza di elementi contrari, che la CP_1 concreta situazione ed il mercato di riferimento siano rimasti in tale periodo invariati sicché la data indicata dal TU, anteriore rispetto a quella del decreto di determinazione della indennità, non appare tale da incidere sulla valutazione dal medesimo effettuata.
9.1) Il consulente ha – dapprima - accertato il valore venale del bene in funzione delle destinazioni d'uso considerando le aree sottoposte all'art. 32 cit.
pagina 7 di 18 come aree edificabili e quelle sottoposte all'art. 26 come aree agricole, in quanto prive di possibilità edificatoria, e ha stimato il valore dei soprassuoli (tenuto conto dei costi dei lavori eseguiti dai proprietari sull'area in questione e della presenza dei due pini); quindi, all'esito delle osservazioni delle parti, ha proceduto alla stima sulla base di un diverso criterio, avuto riguardo alle caratteristiche concrete del bene e, in particolare, alla possibilità intermedia di utilizzazione della porzione immobiliare come area destinata a parcheggio (condividendo sul punto le argomentazioni svolte dal CT di parte ricorrente).
In particolare, il TU ha accertato che, in base alle norme del Piano di Assetto
Idrogeologico (P.A.I.), la porzione immobiliare di cui si discute è individuata quale area “a “rischio frana R4” e “pericolosità frana P3” in cui è vigente un vincolo di inedificabilità.
Esclusa per tali ragioni la natura edificabile del bene, l'Ing ha Per_1 valorizzato la possibilità di destinare l'area in questione a “parcheggi attrezzati pubblici di uso pubblico e privati” (U4/25) – come previsto dalle norme tecniche di attuazione – precisando che si tratta di spazi inedificabili ad uso privato, oltre che per i motivi sopra indicati, anche perché:
- ricadono nella fascia di rispetto stradale – legalmente inedificabile - prevista in 7,50 m, in base all'art. 9 delle NTA;

- un uso differente rispetto a quello dell'area parcheggio non è previsto dalla destinazione U4/25.
Quindi il TU, dopo aver effettuato una “comparazione del bene prendendo a riferimento i valori relativi al mercato immobiliare editi dall'Agenzia delle Entrate con le pubblicazioni OMI e del sito Borsino Immobiliare”, ha stimato il valore venale dell'area espropriata, tenuto conto della destinazione d'uso a parcheggio, in complessivi €. 41.400,00 applicando un coefficiente di ragguaglio rispetto al valore venale dell'immobile, di cui l'area costituiva pertinenza: in particolare, individuato il valore unitario di €./mq 2.300,00 per gli immobili residenziali, sulla base delle caratteristiche ambientali, estrinseche ed estrinseche del bene, valutato in considerazione di elementi comparabili, il consulente ha moltiplicato pagina 8 di 18 detto valore per la estensione dell'area (90 mq) e per il coefficiente di ragguaglio
(20%).
9.2) Si ritiene di porre a fondamento della decisione le risultanze della TU, sopra illustrate.
A tale riguardo va premesso che - come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità – “in tema di espropriazione per pubblica utilità, l'attuale sistema indennitario e risarcitorio è fondato sul valore venale del bene, applicabile non soltanto ai suoli edificabili, da ritenersi tali sulla base del criterio dell'edificabilità legale ma anche, alla luce della sentenza della Corte Costituzionale n. 181 del
2011, ai suoli inedificabili, assumendo rilievo per tale ultima categoria ai fini indennitari e risarcitori la possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e
l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative etc.) sempre che siano assentite dalla normativa vigente sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative" (Cass. civ. SS.UU. n. 7454/2020 e tra le altre, Cass. civ. n. 5900/2022).
Nella specie il TU ha stimato il valore venale del bene uniformandosi a tale principio perché, come si è detto, esclusa la edificabilità - trattandosi di area di versante in dissesto a rischio frana molto elevato e con livello di pericolosità elevato in cui sono consentiti solo alcuni interventi edilizi, che non implicano aumento di volumetria (v. art.11 e 12 delle NTA richiamati dal TU) - ha tenuto conto delle concrete caratteristiche della porzione immobiliare e, in particolare, della possibilità di destinarla a parcheggio attrezzato pubblico, in base a quanto previsto dalla normativa vigente: si ritiene pertanto che, sul punto, non sono ravvisabili ragioni per discostarsi dalle risultanze della TU e che, conseguentemente, è assorbito l'esame le questioni trattate dalle parti in ordine alla applicabilità dell'art. 37 (secondo il Comune) o dell'art. 38 (secondo i ricorrenti) del DPR n. 321/2001, atteso che il valore venale dell'area è stato accertato correttamente dal TU, avuto riguardo alla destinazione del bene e alle sue effettive peculiarità, con riferimento alle possibilità utilizzazioni intermedie e, quindi, in base ai criteri indicati dalla Suprema Corte di cui si è detto in precedenza.
pagina 9 di 18 9.3) Né a diversa conclusione si ritiene di dover pervenire sulla base delle contestazioni svolte dalle parti in ordine al valore unitario posto a fondamento della stima effettuata dal TU.
9.3.1) Invero condivisibili sono le ragioni illustrate dall'Ing. il quale ha Per_1 spiegato di non aver tenuto in considerazione la compravendita avente ad oggetto il bene acquistato nel 2011 dalla sig.ra , posto al secondo piano Pt_2 dell'edificio (indicata dai ricorrenti), in ragione del fatto che le condizioni di mercato sono nel frattempo notevolmente mutate: risulta infatti dalle indagini svolte dal TU - basate sulle casistiche elaborate da soggetti specializzati che operano nel settore del mercato immobiliare relative all'andamento dei prezzi in grandi città, capoluoghi e hinterland - che il valore degli immobili residenziali ha subito una flessione, dall'epoca, di circa il 30%; le diverse valutazioni dei ricorrenti, secondo cui tale accertamento contrasterebbe con l'andamento delle quotazioni del mercato immobiliare di Milano negli anni 2013-2023 (rilevato da un altro soggetto specializzato nel settore), non sono sufficienti per mettere in dubbio le risultanze della TU per la genericità delle deduzioni, relative soltanto alla situazione riscontrata in una grande città che non riguardano quindi l'andamento generale del mercato.
Tenuto conto della diminuzione dei prezzi di vendita degli immobili intervenuta dal 2011, il TU ha comunque accertato, a fini comparativi, che il valore unitario dell'immobile acquistato nel 2011 è pari a €. 1.876,00 e quindi inferiore a quello di €. 2.300,00 individuato in base alle concrete caratteristiche del bene dall'Ing.
Per_1
Inoltre non è condivisibile l'assunto dei ricorrenti secondo cui il consulente non avrebbe adeguatamente valutato l'immobile che, per le sue caratteristiche e la panoramicità della zona, non è equiparabile ad altri edifici “normali”: infatti dalla consulenza espletata risulta che il TU ha invece tenuto in considerazione immobili siti in nella zona “Posatora” ove si trova l'edificio di cui si tratta, CP_1
“aventi similari caratteristiche per tipologia e ubicazione con quelli che potrebbero essere edificati nelle aree oggetto di stima e similari per caratteristiche a quelli costituenti il condominio”: il TU inoltre ha preso in esame i valori di immobili pagina 10 di 18 posti in offerta sul mercato di importo unitario più elevato, proprio valorizzare le differenti caratteristiche tra i comparabili e l'immobile dei ricorrenti, e ha ritenuto opportuno non applicare una decurtazione per “sconto trattativa”, proprio in considerazione della panoramicità del bene in esame.
Il valore dell'edificio è stato quindi accertato in base alle effettive e concrete peculiarità che lo distinguono da altri fabbricati della zona e pertanto non può essere incrementato dell'importo relativo alla spesa sostenuta per le migliorie apportate e per le opere di manutenzione eseguite, tenuto conto anche del fatto che gli esborsi non comportano un aumento, in pari misura, del valore dell'immobile.
Si ritiene pertanto che gli aspetti valorizzati dai ricorrenti siano stati adeguatamente valutati dal TU e non giustifichino il maggiore valore unitario di
€.3.000,00 (né, conseguentemente, quello di €. 54.000,00 dell'area adibita a parcheggio) dagli stessi indicato.
9.3.2) Per le considerazioni svolte si ritiene inoltre di non aderire alla diversa valutazione proposta dal – che, sulla base delle argomentazioni del CP_1 consulente di parte, ha indicato un valore unitario di €. 1.700,00 al metro quadro, reputando più attendibili i valori OMI per la zona di riferimento in quanto derivano dalla rilevazione dei dati di mercato e dalla loro elaborazione, terminando con l'aggiornamento, la validazione e la pubblicazione degli stessi sul sito istituzionale dell'Agenzia delle Entrate - atteso che tale valutazione non tiene in considerazione le peculiarità dell'immobile (ricollegabili alla panoramicità e alle effettive caratteristiche e finiture del bene) che lo contraddistinguono rispetto ad altri immobili ubicati nella medesima zona, invece valorizzati dal TU e, come si
è detto, tenuti dal medesimo in considerazione ai fini della stima.
9.4) Alla luce degli elementi sopra valutati non appare necessario riconvocare il
TU a chiarimenti né disporre la rinnovazione della consulenza al fine di determinare la indennità spettante ai ricorrenti che, sulla base degli accertamenti svolti dall'Ing. va determinata in €. 41.400,00, pari al valore venale del Per_1 bene in cui, come indicato dal TU (e non contestato dalle parti), “per le modalità estimative con il quale è stato valutato sono da ritenersi inclusi i valori delle opere pagina 11 di 18 di soprassuolo in quanto necessarie alla realizzazione dell'opera di cui è stato valutato il valore venale”.
10.1) Con riferimento al valore dei soprassuoli arborei (esistenti all'intero dell'area di mq 90 di cui si discute) va rilevato che, come accertato dal TU, si tratta di due pini ad alto fusto, aventi una circonferenza di cm. 124 (uno) e 106
(l'altro) che rientrano tra le essenze arboree protette di cui è vietato l'abbattimento in base alle vigenti leggi regionali, se non per ragioni di sicurezza pubblica e privata.
Sulla base di tali circostanze – non contestate dalle parti - il TU ha individuato il valore dei due alberi applicando il “modello svizzero” che considera il deprezzamento del valore economico delle piante in funzione della riduzione della caratteristica estetica e ornamentale derivante dal loro abbattimento: in base a tali criteri il consulente ha stimato i due pini in complessivi €. 22.353,00 e, tenuto conto che si tratta di un valore ornamentale (cioè, estetico, ambientale) e che, nella specie, non è previsto l'abbattimento delle piante, ha ritenuto congruo riconoscere l'importo complessivo di €. 5.000,00 (€.

2.500 x 2).
10.2) Ciò posto si osserva che “in tema di espropriazione per pubblica utilità,
l'evoluzione del sistema indennitario, a seguito degli interventi della Corte costituzionale, con le sentenze n. 348 e 349 del 24/10/2007 e n. 181 dell'11/6/2011, nonché delle sollecitazioni provenienti dalla giurisprudenza della
Corte EDU, agganciando indissolubilmente l'indennizzo espropriativo al valore venale del bene, comporta che, ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio, per suoli che, quale ne sia la destinazione, dispongano di un soprassuolo arboreo idoneo a conferire particolari condizioni di sicurezza, utilità e amenità, deve tenersi conto dell'aumento di valore di cui il suolo viene a beneficiare, assumendo rilievo ciò che contribuisce a connotarne l'identità fisica e urbanistica” (Cass. civ. n. 14680/2022).
10.3) Nel caso di specie la tipologia dei soprassuoli arborei, le loro caratteristiche e dimensioni sono tali da attribuire al terreno condizioni di amenità e, quindi, inducono a ritenere che sia configurabile un aumento del valore di cui l'area viene a beneficiare per la loro presenza: si ritiene equo pagina 12 di 18 stimare detto aumento nella misura indicata dal TU, peraltro corrispondente a quella richiesta dai ricorrenti con l'atto introduttivo del giudizio (sulla base di quanto indicato dal consulente di parte), tenuto conto che le piante mantengono il loro valore ornamentale, sicché non è giustificata l'attribuzione di una somma pari al valore dei due pini, in caso di loro abbattimento, nella specie vietato.
11.1) I ricorrenti hanno inoltre dedotto il danno alla porzione residua - consistente nella diminuzione del valore della loro proprietà (non espropriata), derivante dalla impossibilità di usufruire di un maggior numero di parcheggi – quantificato in €. 284.959,19 (importo ottenuto sottraendo dal valore dell'immobile - in cui andrebbe compresa la spesa relativa a opere di manutenzione e a migliorie delle parti private e comuni - il valore del parcheggio).
11.2) Il TU ha escluso il pregiudizio in esame osservando che, seppure le dimensioni dell'area avrebbero consentito il parcheggio di due autovetture,
l'edificio dispone di parcheggi privati nel locale garage e negli spazi interni delimitati dalla sbarra confinante con la strada pubblica e rilevando che nei pressi dell'immobile si trova il parcheggio di un Parco Pubblico che garantisce una ampia disponibilità di parcamento delle auto;
il consulente - come si evince dal contenuto della relazione e dalle risposte alle osservazioni del consulente di parte sul punto – ha valutato la incidenza del posto auto scoperto sul valore dell'immobile ed ha rilevato che il non ha subito un pregiudizio CP_3 economico per la riduzione di possibilità di parcheggio, se non limitatamente al valore dell'area e dei soprassuoli, come sopra determinato.
Ha infatti evidenziato che “le aree oggetto di esproprio aggiungono valore all'immobile ma - solo ed esclusivamente - nei limiti del valore venale a loro attribuibile secondo le consuete valutazioni estimative (già tra l'altro applicate in perizia): da qui la maggiorazione del 18,4% delle superfici accessorie, tra cui – per l'appunto – anche e non solo, le superfici di parcheggi scoperti. Proprio tale modalità di calcolo appare confermare che vi sia un incremento del valore venale complessivo del bene (edificio + superfici accessorie), ma solo nei limiti di questo. Per cui, a ritroso, e con le modalità estimative correnti, si può determinare il valore commerciale dei singoli beni che costituiscono “superfici
pagina 13 di 18 accessorie” (di cui…., i parcheggi scoperti sono minimo contributo rispetto il totale di dette superfici).
Pertanto, la somma del valore complessivo del è la somma dei CP_3 singoli elementi di cui è costituito, tra cui le aree esterne che si sono valorizzate secondo i consueti metodi estimativi e di cui al valore commerciale corrisponde anche l'indennizzo dovuto”.
11.3) Va anzitutto osservato che, come si è detto, il valore dell'immobile è stato accertato in base alle effettive peculiarità dell'edificio e che, quindi, non può essere aumentato in misura pari alla spesa affrontata per i lavori di manutenzione e per le migliorie atteso che gli interventi eseguiti non determinano un aumento del valore del bene corrispondente all'ammontare della spesa sostenuta.
In secondo luogo, si osserva che l'edificio dei ricorrenti dispone di spazi destinati al parcheggio sia nel garage sia all'interno dell'area comune delimitata da una sbarra confinante con la strada e si trova in una zona in cui c'è possibilità di parcamento in un parcheggio, ubicato vicino al fabbricato, di un parco pubblico.
Ciò posto si ritiene che lo spazio esterno, parallelo alla strada pubblica, di cui si discute, non appare tale da incidere in modo significativo sul valore complessivo degli immobili atteso che questi conservano un'agevole e ampia possibilità di parcheggio - garantita dalla presenza del garage e dello spazio interno e dal parcheggio pubblico di cui si è detto - che rende comunque appetibile i beni nel mercato immobiliare e tenuto conto che la superficie scoperta, aggiunge sì valore agli immobili, ma, come osservato dal consulente, nei limiti del suo valore venale che tiene conto della destinazione dell'area a parcheggio e che è stato valutato ai fini dell'indennizzo come sopra determinato.
Per tali ragioni, sulla base degli accertamenti svolti dal TU, si ritiene che non sia nella specie ravvisabile un danno alla proprietà residua.
11.4) Né tale pregiudizio è configurabile per le ragioni esposte dai ricorrenti, i quali hanno prospettato che, se si volesse demolire il fabbricato per ricostruirlo con la stessa volumetria, arretrando l'area di sedime per ridurre il rischio frana, ciò non sarà più possibile.
pagina 14 di 18 Premesso che trattasi di un profilo di danno ulteriore e diverso da quello dedotto con l'atto introduttivo (con cui il danno subito dalla parte di fondo non espropriata, a causa della sua separazione, è stato dedotto solo in considerazione della mancanza dei posti auto presenti nell'area oggetto di esproprio) si osserva che, in base agli accertamenti del TU, in seguito all'esproprio e alla realizzazione dell'opera pubblica, l'area di sedime stradale non è stata modificata e pertanto non vi è stata alcuna traslazione della fascia di rispetto stradale (prevista in m.
7,5), sicché va escluso il pregiudizio alla proprietà residua.
L'ing. ha altresì evidenziato che l'eventuale traslazione delle distanze Per_1 da osservare per la edificazione di nuovi manufatti dai confini (fissata in m. 5) non pregiudica alcuna edificabilità dell'area condominiale in considerazione del vincolo di inedificabilità assoluta ricollegabile alle prescrizioni imposte per le aree a rischio frana elevato, con livello di pericolosità molto elevato, in cui non sono consentiti interventi che comportano aumento di volumetria: ciò posto e tenuto conto – da un lato - del fatto che i ricorrenti hanno ipotizzato attività (di demolizione e ricostruzione) che sarebbero precluse, senza tuttavia fornire alcun dato oggettivo e di natura tecnica dal quale poter desumere che, in concreto, la nuova opera sarebbe idonea al fine di “mitigare il rischio frana” e non potrebbe essere realizzata, perché violerebbe determinate disposizioni (per esempio in materia di distanze) e – dall'altro – che tali elementi non sono desumibili dalla relazione tecnica allegata all'atto introduttivo né dalle osservazioni svolte dal consulente di parte, si ritiene che non sia necessario rinnovare la TU né convocare il consulente a chiarimenti, con riferimento agli aspetti suddetti, e di escludere, anche sotto tale profilo, il danno alla porzione residua.
12.) Si osserva infine che non sono ravvisabili concreti e sufficienti elementi per configurare la ulteriore perdita economica dedotta dai ricorrenti, asseritamente ricollegabile alla impossibilità di realizzare una pensilina fotovoltaica nell'area espropriata.
A tale riguardo va considerato che, in base a quanto accertato dal TU, la pensilina non era realizzabile sotto il profilo economico - tenuto conto dell'ombra pagina 15 di 18 creata dalla chioma dei pini ivi esistenti (circostanza desumibile anche dalle fotografie inserite nella relazione che riproducono lo stato dei luoghi e da quelle allegate dai ricorrenti nel corso del presente giudizio, doc.2 depositato il
14.10.2024) - né sotto il profilo tecnico, in quanto la pensilina sarebbe ricaduta in una fascia di rispetto stradale (art. 9 N.T.A) e non era prevista quale uso del territorio dalle disposizioni del Piano Regolatore che disciplina parte dell'area
(art. 26 N.T.A.).
Inoltre, se può ritenersi che l'impianto fotovoltaico non costituisca costruzione poiché non sviluppa cubatura, non può escludersi che il manufatto, posizionato proprio nella fascia di rispetto, contrasti con l'esigenza di sicurezza e viabilità: tale circostanza ed il fatto che, come accertato dall'Ing. le norme tecniche Per_1 di attuazione (art. 26) prevedevano, per parte dell'area, solo determinati usi
(U4/25 e V1, rispettivamente, parcheggi attrezzati e zona verde) inducono a ritenere che, come osservato dal TU, l'installazione non fosse nella specie tecnicamente possibile.
Né al fine di pervenire ad una diversa conclusione assumono rilievo le varie modalità di realizzazione dell'opera descritte dai ricorrenti tenuto presente che la pensilina non è stata realizzata, che non è stata mai autorizzata la esecuzione di tale intervento e che le argomentazioni difensive sul punto appaiono generiche, in mancanza di un progetto concernente l'opera in questione dal quale poter desumere le caratteristiche e le dimensioni dell'impianto nonché la sua ubicazione e in base al quale poter valutare la fattibilità dell'intervento.
13.) Per le argomentazioni svolte, che per il loro carattere dirimente assorbono l'esame di ogni altra questione trattata dalle parti, si ritiene di non convocare il
TU per ulteriori chiarimenti né di rinnovare la consulenza, e di determinare la indennità spettante ai ricorrenti in complessivi €. 46.400,00, respingendo ogni diversa richiesta sul punto avanzata dagli stessi, al fine di ottenere una maggior somma, e dal resistente, volta a ridurre l'importo accertato dal TU.
Va quindi ordinato il deposito presso la Cassa Depositi e Prestiti della differenza tra la somma come sopra accertata quella inferiore (€. 17.400,00) versata dalla Amministrazione in base alla “ordinanza di esproprio definitivo” n. 7
pagina 16 di 18 del 6.9.2022: essendo stata riconosciuta una somma maggiore rispetto a quella versata, sono dovuti gli interessi legali decorrenti, esclusivamente sulla differenza tra la somma dovuta e quella depositata, dalla data del versamento fino al deposito della residua somma;
nessun altro riconoscimento (in particolare derivante da svalutazione monetaria) è dovuto in quanto, trattandosi di debito costituente obbligazione di valuta, del tutto indimostrato è il maggior danno, ulteriore rispetto agli interessi come sopra attribuiti.
14.) In ordine alle spese di lite, liquidate come in dispositivo, l'accoglimento soltanto parziale della domanda ne comporta la compensazione in ragione della metà, restando a carico dell'amministrazione resistente la quota residua.
Le spese liquidate per la TU come da separato decreto vanno poste a carico delle parti nella misura del 50% ciascuna, trattandosi di accertamenti svolti nell'interesse sia dei ricorrenti che del resistente, finalizzati a determinare la indennità dovuta che è stata calcolata in misura diversa da quella indicata dalle parti medesime.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Ancona, pronunciando sulla domanda proposta da e nei confronti del Parte_1 Parte_2 Parte_3
respinta ogni contraria e diversa istanza ed eccezione, Controparte_1 determina la somma dovuta da parte del - a seguito Controparte_1 provvedimento di esproprio n. 7 del 6.9.2022 - in complessivi €. 46.400,00 oltre interessi al tasso legale sulla differenza tra la somma complessivamente accertata e quella già versata, così come indicato in motivazione;
dispone che l'importo differenziale in tal modo risultante sia depositato presso la Cassa DD.PP.; condanna il a rifondere alla controparte le spese del Controparte_1 presente procedimento nella misura di ½, spese che si liquidano – per l'intero - in
€. 237,00 per esborsi ed €. 7.000,00 per compenso professionale, oltre spese generali al 15%, IVA e CAP come per legge, e dichiara compensata la quota residua;

pagina 17 di 18 pone definitivamente a carico delle parti le spese sostenute per la TU, liquidate come da separato decreto, nella misura del 50% ciascuno.
Così deciso in Ancona, nella camera di consiglio del 15.10.2025
Il Consigliere estensore
Dott.ssa NN BO
Il Presidente
Dott. Guido Federico
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