REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE CIVILE composta dai magistrati dott. Maria Teresa Spanu Presidente dott. Maria Sechi Consigliere relatore dott. Stefano Greco Consigliere ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 225 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2014, pro- mossa da
, già , in persona del Direttore in carica, Parte_1 Parte_2
legalmente domiciliata in Cagliari, presso l'Avvocatura Distrettuale dello Stato, dalla quale è rappresentata e difesa per legge
appellante contro
Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
tutte in persona del custode e amministratore giudiziario dott. , nominato
[...] Controparte_4
con provvedimento del GIP del Tribunale di Napoli, dott. Alberto Capuano, a seguito di provvedimento di sequestro preventivo del patrimonio aziendale delle predette società, elettivamente domiciliate in Cagliari, presso lo studio dell'avv. Antonello Podda, che le rappresenta e difende per procura speciale in atti appellate-appellanti incidentali
All'udienza del 18.4.2025 la causa è stata tenuta a decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'appellante principale: Voglia l'Ill.ma Corte di Appello adita, in riforma dell'appellata sentenza, rimessa preliminarmente in termini l la produzione in giudizio Parte_3 della sentenza del Tribunale di Oristano n. 11/2011 in data 5 gennaio 2011, rigettare, per quanto di ragione, l'avversa domanda, determinando il corrispettivo per la detenzione dell'immobile dal 18 marzo 2004 al 12 agosto 2005 detraendo dall'importo afferente i complessivi mq. 1.295,18 detenuti la quota relativa al piano rialzato della piastra di collegamento E, di cui al foglio 20, particella 409 sub. 40 e al seminterrato- archivio della piastra di collegamento E (da accertare, ove essa non venga nelle more concordata tra le parti, a mezzo supplemento di consulenza tecnica d'ufficio), con ogni consequenziale pronuncia in ordine alle spese di entrambi i gradi di giudizio.
Nell'interesse delle appellate-appellanti incidentali: Stante la recente decisione della Corte di
Cassazione, n. 723 in data 07/03/2024, si chiede che l'Ecc.ma Corte d'Appello, in parziale riforma della sentenza impugnata incidentalmente, voglia, adversiis reiectis:
A) accertare che l' provinciale di Oristano, oggi Pt_1 Controparte_5 Pt_1 [...]
, ha occupato sine titulo la porzione d'immobile di proprietà della società appellata e di Pt_1
proprietà d' attualmente sita in Oristano nella via Controparte_1 Controparte_6
DO TR (piano rialzato - edificio B, con una superficie di circa 710 mq., di cui al foglio 20, particella 409 sub 41), a far data dal 18.3.04 fino a tutto il giorno 9.9.05;
B) accertare che e successivamente hanno provveduto al Controparte_7 Controparte_1
pagamento di tutti gli oneri (manutenzione ordinaria impianto illuminazione, manutenzione impianto area verde, manutenzione ordinaria riscaldamento - climatizzazione centralizzata, manutenzione impianto ascensore e pulizia interna, manutenzione ordinaria impianto idrico, gasolio impianto di riscaldamento centralizzato, energia elettrica), connessi all'utilizzo della porzione del fabbricato, così come descritta al capo che precede e gravanti pro quota sull'Agenzia del Territorio, ufficio provinciale di Oristano, nella misura di € 23.646,52, per l'anno 2004 ed €. 19.513,89, per l'anno 2005;
C) condannare l' , già a risarcire a e Parte_1 Parte_2 Controparte_1
attualmente a ogni danno patrimoniale, ex art. 2043 e ss. c.c., conseguente Controparte_3
l'illegittima occupazione della porzione di fabbricato come dianzi descritta, oltre agli interessi di mora sul capitale dovuto e la rivalutazione monetaria, nella misura di €.115.020,00 (€9/mq x 710 mq x 18 mesi dal 18/03/2004 al 09/09/2005), o alla maggiore o minore somma, così come verrà determinata in corso di causa;

D) condannare l' già a risarcire e Parte_1 Parte_2 Controparte_1
attualmente a nella misura complessiva di €. 43.140,41 (€.23.646,52 + CP_1 CP_3
€19.513,89) o alla maggiore o minore somma, così come verrà determinata in corso di causa, oltre agli interessi di mora e alla rivalutazione monetaria, somma anticipata dalla società attrice per l'erogazione dei servizi condominiali e le forniture di energia elettrica, acqua potabile e gasolio, così come meglio descritti al capo 5 dell'atto di citazione introduttivo, gravanti pro quota sulla porzione d'immobile nella via DO TR in Oristano, occupata sine titulo dall'Agenzia , dal Parte_2
18.3.04 fino a tutto il giorno 9.9.05;
E) vittoria nelle spese, competenze e onorari di ambedue i gradi del giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 10.3.2006 la convenne in giudizio, davanti al Tribunale Controparte_1
di Cagliari, l' esponendo di essere proprietaria, in forza di contratto di Parte_2
compravendita del 28.7.2005 stipulato con la Immobil Fin S.r.l., di un fabbricato sito in Oristano, via DO TR, composto da sette piani fuori terra destinati ad uffici e due piani seminterrati;

l'immobile in questione, con atto pubblico del 18.3.2004, era stato alienato da
[...]
a che con contratto del Controparte_8 Controparte_7
28.7.2005 lo aveva alienato a Immobili Fin S.r.l.
L'attrice dedusse che, già alla data dell'atto di acquisto da parte di alcune Controparte_7
porzioni del predetto fabbricato, segnatamente: 1- il piano rialzato dell'edificio B, di circa 710 mq, distinto in catasto al F. 20 particella 409 sub 41; 2- il piano rialzato della piastra di collegamento E, della superficie di circa 1200 mq, in catasto al F. 20, particella 409 sub 40 parte, e 3- il piano seminterrato archivio della piastra di collegamento E, della superficie di circa 710 mq, in catasto al
F. 20, particella 409 sub 41, erano occupate senza titolo dall' , ufficio Parte_2
provinciale di Oristano, che li aveva rilasciati in data 9.9.2005.
Nel periodo di occupazione senza titolo, dal 18.3.2004 al 9.9.2005, essa attrice aveva provveduto al pagamento degli “oneri di manutenzione ordinaria impianto illuminazione, manutenzione impianto area verde, manutenzione ordinaria riscaldamento – climatizzazione centralizzati, manutenzione impianto ascensore e pulizia interna, manutenzione ordinaria impianto idrico, gasolio impianto di riscaldamento centralizzato, energia elettrica” connessi all'utilizzo della porzione del fabbricato in questione, e che invece avrebbero dovuto gravare pro quota sulla , per un Parte_2
importo pari a € 23.646,53 per l'anno 2004 e € 19.513,89 per l'anno 2005.
Pertanto, premesso che con il contratto di compravendita la aveva trasferito a Controparte_7
Immobil Fin tutti i crediti anche per risarcimento danni, e negli stessi termini era stato convenuto tra
Immobil Fin e chiese la condanna dell' al risarcimento dei Controparte_1 Pt_1 Parte_2
danni per l'occupazione senza titolo, da liquidarsi secondo un valore locativo pari a € 11,58/mq, per complessivi € 492.196,28, nonché per gli oneri sopportati da essa attrice negli anni 2004 e 2005, nella complessiva misura di € 43.140,41; oltre rivalutazione ed interessi.
L , costituitasi, sostenne che il rilascio era stato effettuato nel mese di agosto Parte_2
2005; contestò la superficie effettivamente occupata, inferiore a quella dedotta dall'attrice, e in particolare dedusse che il valore locativo allegato da parte attrice era esorbitante, dovendo invece determinarsi, al più, in € 6,70/mq. Da ultimo, dedusse di non essere tenuta al pagamento di oneri condominiali, non trattandosi di un rapporto locativo in corso.
Con comparsa del 24.1.2009 intervenne volontariamente in giudizio la Controparte_2
e poi con comparsa del 28.10.2010 la esponendo che, con atto
[...] Controparte_3
pubblico di scissione parziale e costituzione di una nuova società a responsabilità limitata a rogito notaio del 9.9.2009, era stata costituita da la Per_1 Controparte_1 Controparte_2
e poi con successivo atto di scissione parziale mediante costituzione di nuova società da
[...]
era stata costituita in entrambi i casi era stata Controparte_2 Controparte_3
trasferita la proprietà del compendio immobiliare in oggetto, nonché previsto che la nuova società sarebbe subentrata in tutti i rapporti, attivi e passivi, relativi agli elementi patrimoniali attribuiti con la scissione.
Istruita la causa con produzioni documentali e consulenza tecnica, con sentenza n. 769/14 il
Tribunale di Cagliari rilevò, anzitutto, che dopo la scadenza dei termini per le deduzioni istruttorie, la convenuta aveva prodotto la sentenza n. 11/11 del Tribunale di Oristano, dalla quale risultava che la piastra di collegamento E, a causa della nullità per violazione di norme imperative dei relativi trasferimenti contrattali, non era divenuta di proprietà della , con conseguente Controparte_7
inefficacia dei successivi trasferimenti dell'immobile, fino a quello in favore della società attrice;
tale produzione, peraltro, oltre che avere per oggetto una sentenza non in giudicato, era tardiva, ed anche in contrasto con le difese assunte dalla con la costituzione in giudizio, Parte_2
con le quali non era stata contestata la proprietà della sia della torre B che della piastra CP_1
di collegamento E.
Il primo giudice, pertanto, ritenne accertato il diritto di proprietà della società attrice nei termini dalla stessa allegati, non contestata l'occupazione senza titolo da parte della convenuta, e ritenne altresì provato che la riconsegna della porzione immobile detenuta senza titolo era stata effettuata in data 6.9.2005.
Quanto alla liquidazione del danno, fece riferimento agli esiti della disposta consulenza tecnica, con la quale era stato accertato che la superficie occupata era in realtà di complessivi 1386 mq, di gran lunga inferiore ai mq 2.620 asseriti da parte attrice ed oggetto della domanda risarcitoria;
il c.t.u., inoltre, aveva determinato un valore locativo di € 8/mq, cosicché il danno era pari a complessivi €
239.484,51, comprensivo di rivalutazione ed interessi.
Per contro, non poteva essere accolta la domanda dell'attrice di condanna della convenuta al rimborso delle spese relative alla manutenzione degli impianti ed ai servizi condominiali, non adeguatamente provate;
l'attrice, infatti, non aveva coltivato la domanda, essendosi limitata a produrre documentazione contabile relativa alle spese asseritamente sostenute, ma non aveva dimostrato che tutte dovessero essere poste a carico dell'Amministrazione convenuta, non essendo specificamente riferite solo agli immobili relativi alla torre B ed alla piastra di collegamento E;
né aveva provato che le spese fossero state effettivamente ed integralmente sostenute dalla società odierna attrice;
tanto meno, infine, era rimasto provato, in assenza di obbligazioni contrattuali, a quale titolo tali importi dovessero essere posti a carico della convenuta, atteso che, quantomeno, parte proprietaria doveva farsi carico della spese straordinarie.
Avverso la predetta decisione l' , già , ha proposto Parte_1 Parte_2
appello, cui hanno resistito la e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
le quali hanno proposto appello incidentale.
[...] Con ordinanza del 7.11.2019 questa Corte ha invitato parte appellante a depositare le sentenze n.
81/2012 del Tribunale di Roma e n. 1422/2018 della Corte d'Appello di Roma;
con successiva ordinanza del 19.2.2020, quindi, ha rilevato che con la sentenza n. 1422/18 la Corte d'Appello di
Roma aveva rigettato l'appello proposto dalla società dante causa della Controparte_7
società appellata, avverso la sentenza del Tribunale Roma n. 811/2012, con la quale era stato statuito che il contratto del 18 marzo 2004, titolo sul quale la società appellata fondava il proprio acquisto a titolo derivativo degli immobili per la cui occupazione illegittima aveva proposto domanda risarcitoria, aveva avuto ad oggetto soltanto la Torre B, e pertanto non aveva prodotto effetti traslativi della Torre A e della piastra di collegamento E;
avverso la citata sentenza della
Corte d'Appello di Roma era pendente ricorso per cassazione.
Pertanto, atteso che nel presente giudizio la aveva sostenuto di essere proprietaria Controparte_1
anche della piastra di collegamento E, diritto di proprietà che invece, in forza delle statuizioni delle sentenze romane, era stato ritenuto insussistente, e ritenuto pertanto l'evidente rapporto di pregiudizialità tra il giudizio pendente davanti alla Corte di Cassazione ed il presente procedimento, dispose la sospensione del giudizio ai sensi dell'art. 337 c.p.c..
Con ricorso depositato in data 28.7.2025 le società appellate -appellanti incidentali hanno riassunto il giudizio, esponendo che la Corte di Cassazione si era pronunciata sul ricorso avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma con sentenza n. 26759/24.
La causa, ulteriormente istruita con consulenza tecnica, è stata quindi tenuta a decisione sulle conclusioni sopra trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con la proposta impugnazione l'appellante principale ha lamentato la Parte_1
mancata ammissione della sentenza n. 11/11 del Tribunale di Oristano, attestante che la piastra di collegamento E non era mai divenuta di proprietà delle società attrici, nelle more anche confermata dalla Corte d'Appello di Cagliari con sentenza n. 79/2014; ha, pertanto, affermato che le attrici non avevano titolo per chiedere un risarcimento dei danni per l'occupazione della piastra di collegamento E, cosicché la liquidazione del danno doveva essere limitata ad una porzione, peraltro limitata, della Torre B. Il motivo è fondato.
Come esposto nella parte espositiva, nel corso del presente giudizio sono state prodotte le c.d. sentenze romane – Tribunale di Roma n. 811/2012 confermata da Corte d'Appello di Roma n.
1422/2018 - con le quali è stato accertato e dichiarato che “solo la era stata inserita nella Pt_4
CP_ CP_ PSC e poi trasferita alla in vista dell'operazione di cartolarizzazione “ 1” e che l'atto 18 marzo 2004 ha avuto ad oggetto solo la e non ha prodotto (o comunque non poteva Pt_4
produrre) effetti traslativi della proprietà della ”, e della piastra di collegamento E (non Pt_5
menzionata nelle predette sentenze ma pure da ritenersi esclusa).
Con sentenza n. 26759/24 la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso proposto avverso la citata sentenza della Corte d'Appello di Roma da cosicché ormai il predetto Controparte_7
accertamento deve ritenersi in giudicato, con conseguente insussistenza di un diritto di proprietà delle odierne appellate sulla piastra di collegamento E, e quindi correlativo difetto di legittimazione a proporre domanda di risarcimento dei danni per l'occupazione di siffatta porzione immobiliare.
Ed invero le stesse società appellate, con il ricorso per la riassunzione del giudizio sospeso, hanno dato atto della pronuncia della Suprema Corte, all'udienza del 18.4.2025 hanno precisato le conclusioni riferendole alla sola torre B, con esclusione della piastra di collegamento E, ed anche con la memoria conclusiva hanno precisato che la loro pretesa risarcitoria è limitata all'occupazione della porzione immobiliare compresa nella Torre B.
Ciò posto, con il primo motivo di appello incidentale le società appellate hanno contestato la misura della superficie occupata nella Torre B per come rilevata dal c.t.u. e ritenuta dal primo giudice, assumendo che tale porzione sarebbe pari a circa 710 mq, come peraltro risultante dal verbale di riconsegna n. 5545/05 sottoscritto dalle parti e dalle allegate planimetrie, ove sono descritti specificamente gli spazi occupati dall' . Parte_2
La censura non è fondata.
Dal verbale prot. 5545/2005 del 6.9.2005 risulta solamente, per quanto ancora qui di interesse, che veniva riconsegnato il “Piano rialzato (uffici): Torre B, foglio 20, particella 409, sub 40 parte”; non era, invece, indicata alcuna superficie, che peraltro non è rilevabile neppure dalle allegate planimetrie, in quanto le stesse, come rilevato con la c.t.u. espletata in primo grado, non sono in scala.
Nel presente grado è stata disposta una consulenza integrativa, ed anche un richiamo del c.t.u. a chiarimenti, proprio al fine di accertare la precisa misura dei locali occupati dall' Parte_2
; il c.t.u., quindi, ha anzitutto proceduto alla precisa individuazione dei locali che erano
[...]
stati effettivamente occupati: “si sono percorsi tutti i locali, prima al piano rialzato, visitando gli ambienti evidenziati nella planimetria di cui al citato verbale di riconsegna”, e poi alla a una attenta misurazione degli stessi, individuando, in tal modo, l'esatta consistenza della porzione della
Torre B in uso all' , pari a 504,31 mq. Parte_2
In particolare, il c.t.u. ha esposto che l'elencazione effettuata nell'atto di citazione con le relative misure non aveva trovato alcun riscontro negli atti di causa, atteso che “l'intero sub 40 (mq.
1185,29) non raggiunge la misura di mq. 1200 indicata come parte. L'intera superficie del sub 41 di mq. 1.095,63 è bel lontana dal totale di 1420 mq. indicato nell'atto di citazione. I richiami all'edificio B ed alla piastra E sono infine del tutto errati”.
Con il secondo motivo di gravame le appellanti incidentali hanno contestato il valore locativo come determinato dal c.t.u., pari a € 8/mq, ribadendo quanto già osservato dal loro consulente, ossia che tale valore dovrebbe essere pari a € 9/mq, come desumibile anche dal contratto di locazione stipulato da parte attrice con l' qualche mese dopo il periodo di occupazione senza titolo, CP_9
avente ad oggetto il medesimo immobile, nel quale il valore locativo era stato convenuto appunto nella misura di € 9/mq.
Neppure tale censura è fondata.
Con la relazione depositata in primo grado il c.t.u. ha, anzitutto, esposto di aver stimato il valore locativo con riferimento all'intero periodo di occupazione, pari a 17 mesi e 23 giorni – dal
18.3.2004 al 9.9.2005 – in quanto la variazione dell'indice Istat nel periodo in esame era stata del solo 3%, ossia un valore irrisorio ai fini della stima.
Per la determinazione del valore locativo, quindi, ha seguito il metodo di comparazione con i prezzi medi di mercato, tenendo conto della particolare strutturazione del complesso immobiliare, costituito da uffici dotati del necessario per essere destinato a sede di pubbliche amministrazioni o grandi società, e a questi fini progettato ed appositamente edificato. E infatti il complesso immobiliare in esame era stato sempre occupato dagli uffici delle principali amministrazioni dello
Stato, circostanza della quale doveva tenersi conto ai fini della stima, così come del dato che le superfici in gioco erano sicuramente notevoli e superiori a quelle comunemente trattate nella città di
Oristano.
Quindi, da una indagine accurata presso diversi operatori nel mercato immobiliare aventi sede in
Oristano, nonché da altri presenti in internet, il c.t.u. aveva potuto appurare che il valore locativo medio degli uffici era pari, negli anni 2004-2005, al valore di € 6,70/mq., coincidente con la stima effettuata dai tecnici dell' ; secondo il c.t.u., peraltro, nel caso in esame Parte_2
doveva tenersi conto della particolarità del complesso immobiliare, sia per le superfici in gioco sia per la strutturazione del complesso, destinato ad uffici pubblici o a grandi società, ed ha esposto che tutti gli operatori del mercato immobiliare di Oristano avevano indicato, con riferimento agli anni
2004-2005, un valore locativo medio di mercato per l'affitto di tali uffici pari a € 8/mq.
Con la relazione depositata nel presente grado, e con specifico riferimento alle osservazioni sollevate dalle appellate, il c.t.u. ha rilevato che il contratto di locazione, stipulato da al valore CP_9
di € 9/mq per locali simili a quelli in questione, era stato concluso in data 2.3.2006, circa due anni dopo l'occupazione senza titolo in esame, e presumibilmente per una durata pluriennale;
pertanto
“la differenza di solo 1,00 €./mq. tra la valutazione del sottoscritto e il nuovo canone d'affitto è molto più che giustificata sia per il tempo trascorso, sia per la proiezione del contratto negli anni a seguire”.
Il c.t.u., pertanto, considerata una superficie di mq. 491,39 ragguagliata alla base di calcolo, moltiplicata per € 8/mq, ha determinato un canone locativo mensile pari a € 3.931,12 che, moltiplicato per i mesi di occupazione senza titolo (17,76) è pari ad un danno complessivo di €
69.816,69. Importo che è stato determinato alla data dell'occupazione senza titolo – anni 2004 e
2005 -, cosicché sullo stesso sono dovuti gli interessi sulla somma rivalutata secondo gli indici Istat di anno in anno sino alla data della presente decisione, ottenendo in tal modo l'importo di €
128.850,40.
Pertanto, in parziale riforma della sentenza impugnata, l' deve essere Parte_1
condannata al pagamento, in favore della della somma di € 128.850,40, Controparte_3 oltre interessi al tasso legale dalla presente decisione al saldo.
Con l'ultimo motivo di appello incidentale le appellanti hanno lamentato il rigetto della loro domanda di condanna dell' al pagamento degli oneri accessori, come indicati Parte_2
in citazione, assumendo che aveva provveduto al pagamento degli oneri relativi Controparte_1
ai servizi centralizzati dell'intero compendio immobiliare di sua proprietà, e che di tali servizi si era avvalsa anche l'occupante senza titolo;
ha, quindi, dedotto di avere una quota pari a 714,96 millesimi, e che quindi la suddivisione delle spese per manutenzione, illuminazione, area verde, riscaldamento e climatizzazione, impianto idrico e gasolio, doveva essere effettuata sulla base delle quote millesimali, mentre quelle che avevano riguardato solo le torri A e B, di proprietà di essa attrice, dovevano essere attribuite, nella loro interezza, ai conduttori/occupanti.
Quanto, in particolare, alle spese per l'utenza elettrica, escluse dal ct.u., hanno sostenuto che “pare del tutto evidente che l' stesso ha “girato” le fatture per l'erogazione dell'energia elettrica CP_10
alla società attrice”, operando una decurtazione della sua quota di corrispondenza a 285 millesimi, con riguardo alla torre C.
La censura non è fondata.
In primo grado era stata disposta c.t.u. proprio al fine di procedere al calcolo delle somme erogate dall'attrice per i titoli indicati, limitatamente alla superficie dell'immobile effettivamente occupata.
Ebbene, il c.t.u. aveva, anzitutto, rilevato che l'attrice aveva prodotto un riepilogo annuale delle spese, sia per il 2004 che per il 2005, riportando il totale ragguagliato a 714,96 millesimi;
peraltro, nel riepilogo finale, per entrambi gli anni, le spese complessive erano state conteggiate solo con riferimento alle unità occupate, assegnando invece spese pari a zero per i locali liberi;
inoltre, e in ogni caso, mancava un chiaro riepilogo dei calcoli effettuati, nonché qualsiasi indicazione sulla validità di quanto esposto relativamente ai millesimi, alla competenza delle spese, ad eventuali regolamenti, approvazioni e simili.
In particolare, quanto alle spese per utenza elettrica, il c.t.u. aveva evidenziato che, con riferimento al 2004 “le bollette ENEl, allegate in copia come fattura, non mostrano certificazione dell'avvenuto pagamento, sono protocollate presso l' e su una di queste risultano annotati gli estremi di CP_10
un mandato di pagamento dell' stesso, anche se per un importo molto inferiore”; per CP_10 l'anno 2005, invece, a fronte della somma richiesta, non era stato allegato alcun documento.
Per altro verso, il c.t.u. aveva osservato che parte attrice aveva allegato una serie di copie di estratti conto bancari relativi al periodo dal maggio 2004 al dicembre 2005; detti documenti, peraltro, erano di “difficile lettura per la qualità delle copie stesse, piene di cancellature, ma prive di riepilogo e spiegazioni, sia in sé stesse, sia con riferimento alle fatture (se non, in qualche caso, sulle fatture stesse), per di più sono allegati in ordine non cronologico e in duplice copia (in due casi triplice), sempre senza spiegazione alcuna”. Nonostante la carenza assertiva e la poca chiarezza documentale, il c.t.u. aveva tentato di effettuare un esame approfondito, trovando una certa corrispondenza con la manutenzione degli ascensori, le pulizie e l'acquisto del gasolio, mentre “le cifre relative alle ditte che avrebbero curato la manutenzione dell'illuminazione, dell'impianto idrico-sanitario, dell'impianto di riscaldamento e climatizzazione, nonché del verde, queste non trovano corrispondenza né per date, né, tantomeno, per cifre”.
All'esito di un certosino lavoro di verifica, quindi, il c.t.u. aveva anche predisposto dei conteggi, riportanti importi decisamente inferiori alle spese asserite dalla attrice, evidenziando che non potevano considerarsi ammissibili le spese di manutenzione degli ascensori “in quanto i locali in uso alla parte convenuta, sia a piano seminterrato che a quello rialzato, non sono serviti da ascensori ma hanno ingresso diretto dai camminamenti pedonali (piano rialzato) e dalle scale di uso esclusivo (piano seminterrato)”.
Con la c.t.u. espletata nel presente grado, quindi, il consulente ha ribadito che non possono essere considerate le spese per gli ascensori condominiali, che non risultano a servizio dei locali in questione, né può considerarsi il montacarichi presente in detti locali, in relazione al quale non è stata documentata alcuna spesa.
Avuto riguardo all'esito della ct.u., quindi, non possono essere computate le spese per l'utenza elettrica, non essendovi neppure prova che l' avesse “girato” le fatture a come CP_10 CP_1
allegato con l'atto di appello, e comunque non vi è prova del pagamento;
debbono essere parimenti escluse le spese per manutenzione dell'illuminazione, dell'impianto idrico-sanitario, dell'impianto di riscaldamento e climatizzazione, nonché del verde, per le quali non vi è corrispondenza né per date né per cifre. Restano le spese per pulizie e acquisto del gasolio, con riferimento alle quali, così come per i conteggi predisposti dal c.t.u., va rilevato che si riferiscono all'intera proprietà che vantava e quindi anche alla piastra di collegamento E e non solo pro quota alla porzione della CP_1
torre B occupata;
porzione, quest'ultima, per la quale non sono neppure stati indicati i relativi valori millesimali;
oltre alla mancanza di ogni elemento che consenta di rilevare i millesimi corrispondenti alla porzione occupata, non è dato neppure sapere quanti elementi di riscaldamento a gasolio fossero presenti nella porzione occupata, né giornate, numero di personale e relativi orari, costo dello stesso, per poter quantificare, con un ragionevole margine di certezza, le spese per le pulizie limitatamente alla porzione occupata.
Occorre, altresì, rilevare che, in ogni caso, doveva, quale proprietaria, provvedere alla CP_1
contribuzione dei costi di manutenzione, pulizia e riscaldamento delle parti comuni, area verde compresa.
Non è, pertanto, utilizzabile la consulenza tecnica, relativa a porzioni occupate più ampie rispetto a quella qui accertata, né è possibile effettuare un ulteriore tentativo di conteggio in mancanza di precise allegazioni e documentazione.
Per le ragioni esposte, l'appello incidentale deve essere rigettato.
Avuto riguardo all'esito globale del giudizio, considerato in particolare che solo con la sentenza n.
26759/24 della Suprema Corte è stato definitivamente accertato che non era CP_1
proprietaria anche della piastra di collegamento E, questione fino ad allora controversa tra le parti, si ritiene sussistano i presupposti per disporre l'integrale compensazione tra le parti delle spese dei due gradi del giudizio.
Secondo quanto previsto dall'art. 13, comma 1 quater, DPR 115/2002, le appellanti incidentali debbono provvedere al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, in accoglimento dell'appello proposto dalla e in parziale riforma della sentenza Parte_1
n. 769/14 del Tribunale di Cagliari, che nel resto conferma:

1. Accerta che l' ha occupato senza titolo la porzione di immobile di proprietà Parte_2
della sita in Oristao, via DO TR, e in particolare la porzione del piano Controparte_1
rialzato sita nell'edificio B, a far data dal 18.3.2004 fino al 9.9.2005;

2. Condanna l' al pagamento, a titolo di risarcimento dei danni, in favore della Parte_1
società della somma di € 128.850,40, oltre interessi al tasso legale dalla Controparte_3
data della presente decisione al saldo;

3. Rigetta l'appello incidentale proposto da e dalla Controparte_1 Controparte_2
avverso la sentenza n. 769/14 del Tribunale di Cagliari;
Controparte_3

4. Dichiara interamente compensate tra le parti le spese dei due gradi del giudizio. Pone definitivamente le spese di c.t.u. a carico delle parti nella misura del 50% ciascuna.
Si dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, DPR 115/2002, comportanti l'obbligo del versamento da parte delle appellanti incidentali di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la impugnazione.
Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del 17 luglio 2025
Il Consigliere estensore dott. Maria Sechi
Il Presidente
dott. Maria Teresa Spanu