REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo - Sezione Seconda Civile - riunita in camera di consiglio e composta dai magistrati:
Dott. Giuseppe Lupo Presidente
Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliera
Dott.ssa Mary Carmisciano Consigliera rel.
Alla scadenza del termine perentorio del 18/03/2025 per il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. ha pronunziato, con contestuale deposito telematico del dispositivo, la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 581/2024 del R.G. di questa Corte di Appello, vertente in questo grado
TRA
(C.F. ) in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1 p.t., elettivamente domiciliata in Favara, nella Via E. La Loggia, n. 12, presso lo studio dell'avv. Diego Costanza che la rappresenta e difende per mandato in atti;
appellante
CONTRO
(C.F. ) in persona del Sindaco p.t., elettivamente domiciliato in Roma, nel Corso Controparte_1 P.IVA_2 Trieste n. 61, presso lo studio dell'avv. Tiziana Sgobbo che lo rappresenta e difende per mandato in atti;
appellato
Motivi della decisione
❖ FATTI DI CAUSA
Il Tribunale di Agrigento, con sentenza n. 1321/2023 pubblicata in data 04/10/2023 all'esito del giudizio n.r.g. 2472/2020 vertente tra la e il ha Parte_1 Controparte_1 condannato il al pagamento, in favore della ricorrente, del complessivo importo di € 62.606,10 Controparte_1 oltre interessi legali dalla data della pronuncia sino all'effettivo soddisfo;
ha, altresì, condannato parte resistente a rifondere alla ricorrente le spese di lite che ha liquidato in complessivi € 7.838,00, di cui € 786,00 per esborsi, ed € 7.052,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali, I.V.A. e c.p.a.; ha posto definitivamente a carico di parte resistente le spese di C.T.U. liquidate con separato decreto.
Avverso la detta sentenza, ha interposto appello la Parte_1 eccependone l'erroneità sotto vari profili.
Si è costituito in giudizio il il quale ha chiesto il rigetto dell'appello. Controparte_1
Con note di trattazione scritta depositate nel termine perentorio del 18 Marzo 2025, le parti hanno insistito nelle rispettive domande e difese.
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❖ MOTIVI DI APPELLO
Con il primo motivo di appello, l'appellante contesta la decisione del Giudice di prime cure nella parte in cui ha riqualificato e riquantificato l'ammontare dei danni subiti all'immobile locato accertati dal CTU.

Con il secondo motivo, l'appellante contesta la decisione di primo grado nella parte in cui ha rigettato la domanda di risarcimento del danno per lucro cessante avente ad oggetto il pagamento dell'ulteriore somma di € 60.000,00.
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Il primo motivo di appello è fondato.
I fatti di causa traggono origine dal rapporto locatizio intercorso tra la Parte_1
ed il avente ad oggetto un compendio immobiliare, sito in Favara, P.zza Don
[...] Controparte_1 Giustino, che l'ente pubblico adibiva ad uffici comunali, sulla base di un primo contratto di locazione stipulato in data 20/06/1984 e successivamente integrato mediante concessione di un'altra porzione del medesimo fabbricato con contratto di locazione del 10/11/2004. Risulta documentalmente provato e costituisce circostanza pacifica che, con nota protocollo n. 53127 del 5/12/2016, il comunicava la propria volontà di recedere dai CP_1 contratti e che, in seguito a diverse interlocuzioni ed accessi, il primo il 26/09/2017, meglio precisati e descritti nel ricorso del giudizio di primo grado, solo in data 24/07/2018, i locali venivano consegnati all'appellante. Al momento del rilascio le parti si davano reciprocamente atto del pessimo stato manutentivo in cui versava l'immobile e le pertinenze, riservandosi di procedere, successivamente, ed in contraddittorio, ad un più accurato rilievo dei danni riscontrati e fotografati ed alla quantificazione degli importi occorrenti per il ripristino dello stato originario.
Con il ricorso introduttivo del primo grado di giudizio, pertanto, l'odierna appellante agiva per il risarcimento del danno emergente, quantificato dal proprio CTP nella misura di € 190.000,00, nonché per il risarcimento del lucro cessante stante l'impossibilità di utilizzare il compendio immobiliare e concederlo nuovamente a terzi, che veniva forfettariamente quantificato in € 60.000,00. Ebbene, la consulenza tecnica effettuata nel corso del primo grado di giudizio ha, in effetti, accertato ingenti danni al compendio immobiliare oggetto di causa, quantificandoli in apposito computo metrico nella complessiva somma di € 290.000,00, di gran lunga superiore alle somme richieste. Dalla lettura della consulenza tecnica in atti si evince che il professionista ha distinto i danni all'immobile in tre macro-aree: 1) danni causati dal normale uso della cosa (e, quindi, esclusi dal risarcimento); 2) danni causati dal cattivo uso della cosa;
3) danni causati dalla prolungata assenza di manutenzione imputabile al conduttore. Ebbene, ritiene il Collegio di aderire alle conclusioni cui è giunto il CTU, con conseguente riforma della sentenza di primo grado sul punto. A questo proposito, non può condividersi l'assunto del Giudice di primo grado nella parte in cui, contravvenendo alle conclusioni del CTU ed alle risposte alle osservazioni critiche pervenute dal Comune di Favara, ha inteso escludere dal risarcimento parte dei danni subiti dal compendio immobiliare oggetto di locazione. In particolare, il Tribunale ha riqualificato in termini di danni derivanti dal normale uso della cosa, parte di quelli che il CTU aveva di contro qualificato in termini di degrado derivante dall'usura degli ambienti oltre il normale uso, e segnatamente: “i quadri elettrici di piano;
le linee principali di distribuzione sono stato interrotte;
i punti presa, interni alle varie aule, sono stati per gran parte divelti e resi inutilizzabili;
- danni agli impianti di climatizzazione: la maggior parte dei climatizzatori, interni alle diverse aule, e relative macchine esterne, sono stati rimossi, lasciando sulle pareti i fori d'ingresso delle tubazioni e le piastre di alloggio degli split interni;
- danni alla pavimentazione di aule e scale di collegamento dei vari livelli del fabbricato: in alcuni locali dell'immobile infatti è stata riscontrata l'assenza di mattonelle costituenti l'originaria pavimentazione e, nelle scale di collegamento tra i vari livelli del corpo A, sono state danneggiate e/o asportate lastre di marmo costituenti le pedate e le alzate di alcuni gradini. Inoltre, la pavimentazione della sala del piano seminterrato del corpo A è caratterizzata da avvallamenti originati probabilmente dai fenomeni di umidità di risalita mai attenzionati nel tempo;
- danni all'impianto di riscaldamento: sono stati rimossi alcuni radiatori costituenti l'impianto di riscaldamento a parete del piano terra corpo B”. Ha, inoltre, escluso i danni derivanti dalla prolungata assenza di manutenzione e, in particolare, “l'umidità di risalita presente nelle pareti del piano seminterrato del corpo A, che si manifesta con fessurazione e distacco/esfoliazione dello strato di pittura e interessamento dello strato di finitura a gesso;
- lo sfondellamento dei soffitti in diverse aule e nel corridoio del corpo B”, nonché “la pavimentazione della sala del piano seminterrato del corpo A è caratterizzata da avvallamenti originati probabilmente dai fenomeni di umidità di risalita mai attenzionati nel tempo”. Tuttavia, non può ritenersi che tali danni siano ricollegabili al “normale uso della cosa” nell'accezione ormai consolidata nella giurisprudenza di legittimità, la quale peraltro impone al conduttore di comportarsi secondo buona fede e diligenza nell'esecuzione del rapporto. A tal proposito, l'art. 1590 c.c. espressamente prevede che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo derivante dall'uso della cosa in conformità del contratto. Non può ragionevolmente ritenersi che lo sfondellamento dei soffitti e gli avvallamenti dei pavimenti, così come l'asportazione di lastre di marmo e gradini, o l'interruzione delle linee di distribuzione dell'energia elettrica rientrino nel normale uso della cosa, ovvero nel deterioramento dovuto a vetustà.
Devono, pertanto, trovare integrale condivisione le conclusioni cui è giunto il CTU nell'individuazione delle opere di ripristino necessarie, così come analiticamente indicate nel computo metrico allegato alla relazione. Il risarcimento del danno spettante all'appellante dev'essere, tuttavia, limitato alla somma di € 190.000,00 così come domandata nel ricorso introduttivo del giudizio di primo grado, in applicazione del principio di cui all'art. 112 c.p.c., a prescindere dalla circostanza che la parte abbia specificato in domanda la clausola “quella maggiore o minore somma che risulterà all'esito dell'istruttoria”. Tale clausola, infatti, deve considerarsi di mero stile se, in seno all'udienza di precisazione delle conclusioni, la parte abbia reiterato la propria domanda iniziale, cosa che è accaduta nel caso di specie laddove in seno alle conclusioni parte appellante ha ribadito la richiesta di accertamento di danni per “almeno” € 190.000,00 (v. in questo senso Cassazione civile, 16.3.2010, n. 6350).
Quanto alla domanda di interessi e rivalutazione monetaria, (la cui relativa statuizione in primo grado non è stata oggetto di impugnazione), va rammentato che l'obbligazione di risarcimento del danno cagionato da inadempimento di obbligazioni contrattuali diverse da quelle pecuniarie costituisce, al pari dell'obbligazione risarcitoria da responsabilità extracontrattuale, un debito, non di valuta, ma di valore: al relativo creditore è dunque riconosciuto il cumulo della rivalutazione monetaria, applicabile dal giorno di verificazione dell'evento dannoso, e degli interessi compensativi secondo un saggio giudizialmente determinato in via equitativa che, nel caso di specie, in assenza di specifica allegazione dev'essere equiparato a quello legale (cfr. Cassazione civile sez. I, 06/09/2022, n.26202). Sulla somma di € 190.000,00 spettano la rivalutazione e gli interessi, così come riconosciuti dalla sentenza di primo grado.
Sulla somma rivalutata ed attualizzata, spettano altresì gli interessi nella misura legale dalla data della presente pronuncia sino all'effettivo pagamento.


2.Il secondo motivo di appello è infondato. Secondo l'orientamento costante della giurisprudenza di legittimità, qualora, in violazione dell'art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (n. 13222 del 31/05/2010, n. 19202 del 21/09/2011 n. 6417 del 01/07/1998). Tuttavia, deve condividersi l'assunto del Tribunale, laddove ritiene la domanda generica e non circostanziata, e pertanto la richiesta di CTU sul punto meramente esplorativa. La domanda, infatti, non precisa i tempi necessari per il ripristino dello stato dei luoghi e, così come formulata, non può trovare accoglimento.
Spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri previsti per le cause di valore compreso tra € 52.000,00 ed € 260.000,00.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, in parziale riforma della sentenza n. 1321/2023 emessa dal Tribunale di Agrigento il 4/10/2023 impugnata dalla Parte_1 :
[...]
1) Condanna il al pagamento, in favore della Controparte_1 Parte_1
della somma di € 190.000,00, oltre interessi come in parte motiva;

[...]
2) Condanna il al pagamento, in favore della Controparte_1 Parte_1
delle spese di lite di questo grado di giudizio che liquida in € 5.000,00, oltre accessori di legge.
[...]
Palermo, 2/04/2025
La Consigliera rel. Il Presidente
Mary Carmisciano Giuseppe Lupo