REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Salerno, prima sezione civile, in persona dei magistrati
Dott.ssa Maria Balletti Presidente
Dott.ssa GI Giuliano Consigliere relatore
Dott. Guerino Iannicelli Consigliere
All'udienza di discussione del 28.10.2025
Ha pronunziato mediante lettura del dispositivo la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile di appello, iscritta al n. 329/2025 R.G, avente ad oggetto: appello alla sentenza n. 2884/2024, del Tribunale di
Nocera Inferiore, proposta
DA
, nato a [...] il 23 Parte_1
marzo 1972 e residente in [...],
1 rappresentato e difeso, in virtù di mandato in atti, dall'avv.
NC ED, nel cui studio in Scafati, alla Via Luigi Cavallaro
n.12, elettivamente domicilia.
APPELLANTE
CONTRO
, nato a [...] il [...] ed Controparte_1
ivi residente a[...], elettivamente domiciliato in
Scafati alla Via Dante Alighieri 102, presso lo studio dell'avv.
AN SC, che lo rappresenta e difende, in virtù di mandato in atti.
APPELLATO
Conclusioni: come da verbale di udienza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con l'atto introduttivo in primo grado , Controparte_1
premettendo che con contratto scritto del 02.01.2017,
regolarmente registrato, aveva concesso in locazione a Parte_1
e alla moglie , l'immobile, sito in Scafati
[...] CP_2
alla Via Petrarca n.8, Piano 2, Foglio 18, categoria catastale A/2,
particella 278 sub7, per il periodo dal 01 gennaio 2017 al 31
2 dicembre 2019 per l'importo totale di € 450,00, di cui € 430,00 per il canone di locazione mensile ed € 20,00 per pulizia scale;
che il conduttore si era reso moroso nella corresponsione dei canoni dall'agosto del 2020, sommando una debitoria per €. 1.800,00;
che inevasi erano rimasti gli avvisi bonari e la diffida inoltrata con raccomandata con avviso di ricevimento, ritirata in data 17
dicembre 2020 dalla sig.ra presso il competente CP_2
Ufficio Postale;
tanto premesso, ha intimato a Parte_1
sfratto per morosità con contestuale atto di citazione per la convalida, chiedendo, in caso di opposizione, la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, con condanna al pagamento dei canoni scaduti e non pagati, oltre interessi.
Si è costituito che si è opposto alla convalida, Parte_1
spiegando domanda riconvenzionale di restituzione dei canoni versati fino al 2017, in virtù di contratto non registrato, rinnovatosi tacitamente fino al 31 dicembre 2021, nonché di risarcimento danni, anche in relazione al pagamento di somme non dovute,
quali gli €. 20,00 mensili corrisposti per la pulizia delle scale, in assenza di qualsivoglia accordo.
Con sentenza n. 2884/24 il Tribunale di Nocera Inferiore
dichiarava risolto il contratto di locazione per grave
3 inadempimento del conduttore, condannava al Parte_1
pagamento, in favore dell'appellato , della Controparte_1
somma di €. 6.300,00 per canoni di locazione dovuti e non pagati,
oltre alle spese di lite, rigettando le altre domande.
Avverso tale decisione ha proposto appello Parte_1
chiedendone la riforma, con il favore delle spese, deducendo a motivi:
1) La errata interpretazione e ricostruzione dei fatti oggetto di causa, avendo il Tribunale attribuito maggiore valenza alla
“significativa morosità e all'assenza di qualsiasi prova di adempimento da parte dei resistenti”, non considerandosi la nullità dell'originario contratto di locazione, non registrato, integrante, di contro, inadempimento grave del locatore, con conseguente inapplicabilità della disciplina di cui all'art. 1458 c.c., regolante la risoluzione per inadempimento dei contratti di durata, e applicabilità al caso di specie delle norme sull'indebito oggettivo e sul risarcimento del danno aquiliano, ovvero di quelle sull'ingiustificato arricchimento, come misura residuale,
avendo paragonato l'obbligo di pagare il canone, scaturente dal contratto e determinato dalle parti, con l'obbligo di
4 indennizzare il proprietario per la perduta disponibilità
dell'immobile, scaturente dalla legge e pari all'impoverimento subito.
2) La mancata considerazione della esistenza di un contratto non registrato, precedente al contratto di locazione sottoscritto il 02 gennaio 2017 dalle parti, circostanza che precludeva la possibilità di proporre l'azione di convalida di sfratto, né di richiedere il pagamento delle spese di pulizia dell'immobile senza, peraltro, specificare se inerente alla pulizia delle scale o dell'immobile.
3) L'omesso espletamento della mediazione, effettuata dal solo , in relazione alla spiegata Parte_1
riconvenzionale, cui non ha partecipato il;
che, di CP_1
contro, l'appellante non aveva ricevuto regolare invito alla mediazione proposta dal , poiché notificata ad un CP_1
indirizzo di residenza, in Scafati alla Via Petrarca 8, Piano
2°, Fabbricato 18, laddove, invece, egli abitava in Scafati
alla Via Francesco Petrarca 20 e non al numero 8; che l'indicazione in comparsa di costituzione e risposta del civico n. 8 costituiva incolpevole errore, poiché ripreso dall'indirizzo indicato dall'intimante; che, quindi,
l'appellante non è stato messo in condizioni di partecipare
5 alla mediazione, la cui notifica andava fatta anche al procuratore, anch'esso erroneamente indicato;
né
l'appellato può dolersi di non aver Controparte_1
ricevuto l'invito alla mediazione obbligatoria per il tramite del difensore avv. AN SC, intendendo il procedimento di cui al d.lgs. 28/2010 valorizzare la possibilità delle parti di decidere del proprio conflitto, e,
quindi, dovendosi ritenere valida la notifica della comunicazione di avvio della mediazione effettuata direttamente al domicilio della parte invitata, anziché al difensore;
che il D.lgs. n. 28/2010 non contiene alcuna disposizione che preveda la possibilità di notificare la domanda al procuratore costituito, ma stabilisce che l'atto sia portato a conoscenza della parte invitata;
che, quindi, la mancata presenza dell'intimante Controparte_1
determina argomenti di prova ex art.116 c.p.c. da acquisire dal parte del giudice, dovendosi considerare non quale mera formalità, bensì, quale strumento alternativo per la risoluzione delle controversie.
4) L'erronea regolamentazione delle spese processuali che, in virtù della riforma della sentenza, dovranno essere poste a carico dell'appellato.
6 Si è costituito che ha contestato l'appello Controparte_1
chiedendone il rigetto;
in particolare, l'appellato rilevava la validità della notifica di invito alla mediazione, e la assenza di volontà dell'appellante a voler effettivamente mediare.
Quindi, dopo la discussione orale, la causa è stata decisa come da dispositivo letto in udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Rileva la Corte che l'appello non è fondato.
Va, preliminarmente, esaminata il motivo di cui al punto numero tre, concernente il mancato espletamento della mediazione da parte del e la sua mancata partecipazione a quella CP_1
proposta dal Pt_1
Il motivo non può essere accolto.
Il risulta aver dato regolare impulso alla mediazione, CP_1
indicando quale luogo di residenza del l'indirizzo Pt_1
risultante dal certificato del Comune di Scafati.
Invero, l'appellante, nonostante l'avvenuto rilascio dell'immobile locato, non ha provveduto ad effettuare il cambio di residenza, né
a comunicare il nuovo indirizzo di residenza.
7 Tanto risulta valutato dal Tribunale che, ha, infatti, disposto la rinotifica, ritenendo, poi, valida quella successivamente eseguita dal . CP_1
Sul punto, va rilevato che la notifica alla residenza anagrafica costituisce la regola generale e, ove il notificante si basa su un certificato anagrafico aggiornato, è valida, anche se il destinatario deduce di essersi trasferito.
Ciò in quanto la residenza anagrafica è il riferimento ufficiale per le notificazioni, salvo la prova della colpa del notificante nell'accertamento della residenza effettiva.
Ne consegue che il trasferimento non comunicato non è opponibile
(Cass. n. 30952/2017).
Orbene, nel caso di specie, pur nella consapevolezza che l'immobile era stato rilasciato, il ha adempiuto CP_1
all'obbligo di ricercare il luogo di effettiva residenza, risultante,
però, sia dal certificato anagrafico che dagli atti prodotti dal ancora in Scafati, alla Via Petrarca n. 8. Pt_1
Infatti, giova rilevare che l'appellante sia nella costituzione in primo grado, sia nell'atto di appello ha indicato come luogo di
8 residenza Via Petrarca n. 8 di Scafati, e, cioè, quello dell'immobile rilasciato.
Peraltro sempre a tale indirizzo, in data 13.02.2025, gli sono stati comunicati i successivi atti, quali la sentenza e l'atto di precetto,
ai sensi dell'art. 143 c.p.c., e regolarmente da lui conosciuti, stante l'avvenuta proposizione dell'appello.
Né avverso la relata di notifica, attestante la impossibilità di notifica per trasferimento in luogo ignoto, è stata proposta querela di falso.
Alcuna sintomatica negativa valenza può essere, poi, attribuita alla mancata partecipazione del alla mediazione, che risulta, CP_1
infatti, notificata al suo difensore, al quale non è stato rilasciato mandato per la fase stragiudiziale di mediazione.
L'art. 8 del D.lgsn. 28/2010 prevede che “la domanda e la data del primo incontro sono comunicate all'altra parte con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione”.
La norma, quindi, proprio per l'utilizzo del termine “parte”,
richiede che la comunicazione sia indirizzata direttamente alla parte che, a sua volta, può delegare qualcun altro a partecipare alla mediazione solo previo rilascio di procura speciale sostanziale,
9 che deve avere ad oggetto specifico la partecipazione alla mediazione ed il conferimento del relativo potere di disporre dei diritti dedotti nella controversia..
Pertanto, la procura generale alle liti che non attribuisce alcuna rappresentanza sostanziale della parte non è sufficiente per la partecipazione dell'avvocato alla procedura di mediazione in sostituzione del cliente.
In conseguenza, la mancata partecipazione dell'appellato alla mediazione non può rilevare nei termini invocati dall'appellante.
Con i primi due motivi di appello, da esaminarsi congiuntamente poiché attenenti a censure pressoché coincidenti, l'appellante lamenta la mancata considerazione, nell'ambito della valutazione complessiva degli adempimenti, della esistenza di altro rapporto di locazione antecedente all'anno 2017, non registrato e, quindi,
nullo, per il quale sussisterebbe un suo credito alla restituzione dei canoni indebitamente corrisposti, peraltro, in misura superiore agli
€. 430,00 mensili pattuiti, non potendosi applicare la normativa in materia di risoluzione contrattuale, bensì quella dell'indebito.
Le censure non sono fondate.
10 Giova premettere che anche con il motivo di gravame lo stesso appellante imputa al locatore un comportamento inadempiente,
facendo così anch'egli espresso riferimento alla disciplina prevista per la risoluzione contrattuale.
In conseguenza, correttamente il Tribunale ha proceduto alla valutazione dei comportamenti tenuti dalle parti al fine di individuare, nell'ambito del rapporto sinallagmatico, quale sia stata la condotta che ha alterato il necessario equilibrio tra prestazione e controprestazione.
Correttamente il Tribunale ha esaminato il solo rapporto nascente dal contratto sottoscritto in data 02 gennaio 2017, regolarmente registrato, ritenendolo l'unico regolante il rapporto in esame.
Invero, la esistenza di un precedente rapporto di locazione, non registrato, del quale il presente sarebbe la mera rinnovazione tacita, non ha trovato alcun riscontro in atti.
Al riguardo il Tribunale ha correttamente rilevato che la giurisprudenza riconosce al locatore il diritto a un'indennità per l'occupazione dell'immobile anche se il contratto di locazione è
nullo per mancata registrazione, in quanto la nullità non rende gratuita l'occupazione e, in conseguenza, il conduttore che
11 continua a godere del bene deve corrispondere un'indennità di occupazione.
Tale indennità ha natura risarcitoria e si fonda sul danno da indisponibilità del bene, che è in re ipsa (Cass. ord. n.
19808/2024).
Tuttavia, ciò che è dirimente nel caso in esame è che l'appellante,
che invoca la restituzione, non ha minimamente comprovato l'avvenuto pagamento dei canoni che assume essere stati indebitamente corrisposti.
In conseguenza, correttamente il Tribunale ha esaminato il solo rapporto nascente dal contratto sottoscritto da e Controparte_1
, regolarmente registrato, ritenendo che il Parte_1
perdurante inadempimento del conduttore nella corresponsione dei canoni, alle singole scadenze, costituisse valido motivo di risoluzione contrattuale a quest'ultimo imputabile.
Va, infine, rilevata anche la infondatezza del rilievo concernente la illegittima richiesta di €. 20.00 per le spese di pulizia delle scale,
trattandosi di pattuizione espressamente prevista in contratto.
12 Il quarto motivo attenente alla errata regolamentazione delle spese che, per effetto della riforma, andrebbero poste a carico dell'appellato, resta assorbito dal rigetto del gravame.
Per quanto suesposto, l'appello non può, dunque, essere accolto.
La condanna dell'appellante alle spese del presente grado e al doppio del contributo consegue alla soccombenza.

P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di , avverso la Parte_1 Controparte_1
sentenza n. 2884/2024, del Tribunale di Nocera Inferiore, ogni altra istanza eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) Rigetta l'appello.
2) Condanna l'appellante a rifondere all'appellato le spese del presente giudizio, liquidate in complessivi €. 2906,00 per onorario, oltre rimborso forfettario, I.V.A. e C.P.A. come per legge, somma che distrae in favore dell'avv. AN
SC, dichiaratisi antistatario, ponendo il pagamento provvisoriamente a carico dell'Erario.
Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'articolo 13,
comma primo quater, del decreto del Presidente della Repubblica
13 numero 115 del 2002, ai fini del versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposta impugnazione.
Salerno 28.10.2025
Il Consigliere Relatore Il Presidente
Dott.ssa GI Giuliano dott.ssa Maria Balletti
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