Corte di Appello di Messina
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte di Appello di Messina, Seconda Sezione civile, in persona di dott.ssa Vincenza Randazzo Presidente
dott. Giuseppe Minutoli consigliere rel.
dott. Antonino Zappalà consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 246/2020 R.G., posta in decisione con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. dell'11 aprile 2025, decisa alla scadenza dei termini ex art. 190
c.p.c., vertente
TRA
Condominio is. 243 di Messina, via Felice Bisazza n. 29, (c.f. ), P.IVA_1
in persona dell'amministratore pro tempore Avv. , rappresentato Controparte_1
e difeso dall'Avv. Giuseppe Bottari, (c.f. ), per procure in C.F._1
atti,
appellante
CONTRO
, nata il [...] a [...], (c.f. ), CP_2 C.F._2
rappresentata e difesa dall'Avv. Fabio Petrantoni (c.f. ), C.F._3
per procura allegata alla comparsa di costituzione, appellata
Oggetto: appello avverso l'ordinanza ex art. 702 bis c.p.c. del 20.1.2020 n.
20/2020 del Tribunale di Messina – “tabelle millesimali”.
Motivi della decisione
1. Si rinvia, per lo svolgimento del fatto e per l'individuazione delle domande originariamente proposte con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. del 23 aprile 2018 dalla signora ontro il di Messina, alla sentenza CP_2 Controparte_3
non definitiva del 20 marzo 2025 n. 812 di questa Corte: con essa, il Collegio,
pronunciando sull'appello proposto dal Condominio contro l'ordinanza del 20
gennaio 2020 n. 20 del Tribunale di Messina, ha rigettato il primo ed il secondo motivo di impugnazione ed ha disposto con separata contestuale ordinanza la prosecuzione del giudizio per l'ulteriore istruttoria in ordine al terzo motivo di impugnazione.
1.1 - Va comunque evidenziato, per una migliore comprensione del residuo
thema decidendum, che la veva agito denunciando asseriti errori di calcolo CP_2
dei millesimi relativi al proprio bene, sito in Messina, Via Felice Bisazza, al piano terra dell'edificio, assumendo l'esistenza una rilevante discrasia di superficie e,
quindi, tra il valore attribuito al predetto locale dalle tabelle condominiali
(271,50/1000) ed il valore effettivo risultante dalle rettifiche degli erronei elementi di calcolo utilizzati nelle originarie carature (160,45/1000).
1.2 - Il Tribunale, nella contumacia del resistente Condominio ed in esito a consulenza tecnica d'ufficio, con l'impugnata ordinanza ha accolto la domanda di parte attrice, rideterminando la quota millesimale della signora in 178,23 CP_2
millesimi di proprietà generale, con la tipologia “magazzino”. 2. Passando alle doglianze non esaminate nella pronuncia non definitiva, con il terzo ed il quinto motivo di appello, che si esaminano congiuntamente, il
Condominio appellante ha dedotto l'erroneità dell'ordinanza impugnata, nella parte in cui ha acriticamente recepito la relazione di c.t.u., che aveva qualificato l'unità immobiliare della come magazzino (ritenendo prevalente CP_2
l'indicazione contenuta nella visura catastale, cioè “C/2 Magazzini e locali di
deposito”, sulla considerazione per cui il piano terra è stato autorizzato come magazzino) quando invece la stessa è adibita a negozio commerciale.
L'appellante – che ha prodotto documentazione di supporto – ha richiamato anche il contratto di locazione dell'immobile, in cui risulta che lo stesso è stato concesso alla come laboratorio (categoria C/3), e ciò avrebbe Parte_1
potuto portare, quantomeno, alla qualificazione del locale come tale, e non come magazzino. Ha, quindi, chiesto “la modifica della ordinanza decisoria di primo
grado nella parte in cui ha accolto la domanda attrice di revisione e/o rettifica dei
millesimi, adoperando un coefficiente legato a una erronea individuazione della
destinazione d'uso del locale dell'attrice a “magazzino”, anziché quale “negozio
commerciale”, omettendo di considerare detto ultimo uso effettivo”.
2.1 – Nella citata sentenza non definitiva questa Corte, sull'eccezione dell'appellata d'inammissibilità della produzione documentale di controparte, per le preclusioni processuali di cui all'art. 345 c.p.c., ha ritenuto che la produzione di fotografie e della visura catastale del negozio effettuata con l'atto Parte_1
di appello subisse le eccepite preclusioni, “in quanto documenti che avrebbero
potuto, ed anzi dovuto, essere tempestivamente prodotti in primo grado
dall'appellante, che è invece rimasto contumace”. Ha, invece, ritenuto che il documento prodotto nella memoria di replica di cui all'art. 190 c.p.c. (consistente in un'istanza del 13 febbraio 2024 del titolare di
[...]
avanzata al Condominio, al fine di inserire nell'ordine del giorno Pt_1
dell'assemblea condominiale, tenutasi nella medesima data, l'approvazione della modifica della facciata del locale, consistente nell'apertura di una vetrina) fosse in astratto ammissibile, “trattandosi di atto che la parte non avrebbe potuto
produrre in primo grado per causa ad essa non imputabile, in quanto di nuova
formazione, e che introduce in giudizio un elemento rilevante sulla qualificazione
corretta della destinazione d'uso dell'immobile in considerazione”. Pertanto, ha ritenuto “necessario che su quel documento si apra il contraddittorio, poiché la
categoria catastale introduce una presunzione di destinazione d'uso, che il
tecnico deve considerare nella redazione delle tabelle;
allo stesso tempo, egli
deve tener conto delle circostanze oggettive che, eventualmente, la
contraddicano, e dunque verificare l'uso effettivo delle unità immobiliari. Laddove,
pertanto, dall'esame oggettivo dei luoghi risulti una destinazione diversa da
quella emergente dalle visure, occorrerà verificare l'effettiva destinazione del
bene (arg. ex Cass. 31 marzo 2017, n. 8520, che fa riferimento alla possibilità
per il condomino di proporre domanda di revisione o modifica delle tabelle per
variazioni di consistenza o di destinazione delle singole unità immobiliari)”.
2.2 – In verità, in disparte ogni questione sull'ulteriore produzione documentale che l'appellante ha tentato di introdurre in questa fase di gravame anche dopo la rimessione della causa sul ruolo, coglie nel segno l'eccezione dell'appellata CP_2
secondo cui “il valore millesimale dell'unità immobiliare non è influenzato dalla
sua concreta utilizzazione di fatto, posto che essa non altera le caratteristiche
proprie dell'immobile che non ha subito modifiche, come evidenziato dal c.t.u. (pag. 13, rel. ctu). E ciò fermo restando che l'immobile, diversamente da quanto
affermato dall'appellante, è stato sempre locato come magazzino, sicché non può
ipotizzarsi un valore millesimale 'variabile' a seconda dell'uso contingente”.
2.3 – Osserva, al riguardo, la Corte che l'art. 69 disp. att. c.c. al comma 1
prevede che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità ovvero, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, solo quando risulta che sono conseguenza di un errore ovvero quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è
alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino (…).
2.4 – Va poi affermato che è escluso che, ai fini della revisione della tabelle millesimali, in assenza di un'alterazione della consistenza reale ovvero della superficie effettivamente godibile dei locali, una diversa destinazione d'uso possa incidere sull'assetto millesimale: ciò in quanto l'individuazione dei valori proporzionali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche obiettive proprie degli immobili e non anche della loro possibile destinazione, determinata essenzialmente da valutazioni di carattere soggettivo (Cass. 4 ottobre 2016, n. 19797). In motivazione, la Suprema Corte
afferma che “gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle devono essere
obiettivamente verificabili (ad es.: divergenze di estensione della superficie, di
piano e simili), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell'errore)
dei criteri soggettivi (ad d'ordine estetico e simili) nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex art. 68 disp. att. c.c. (Cass. Sez. Un. 24-1-1997
n. 6222). Più specificamente, costituiscono errore essenziale, e possono dare
luogo a revisione delle tabelle millesimali, gli errori che attengano alla
determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli
appartamenti (quali l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, esposizione etc.), siano
errori di fatto (per esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento
abbia una estensione diversa da quella effettiva), siano errori di diritto (ad
esempio, erronea convinzione che nell'accertamento dei valori debba tenersi
conto di alcuni degli elementi che, a norma dell'art. 68 comma ult, disp. att. cit.
sono irrilevanti a tale effetto). Mentre non possono qualificarsi essenziali gli errori
determinati soltanto da criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei
singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, poiché l'errore di
valutazione, in sè considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, in quanto
non costituisce un errore sulla qualità della cosa a norma dell'art. 1429 n. 2 cod.
civ. (Cass. 27-3-2001 n. 4421)”. In termini, anche App. Milano 18 maggio 2021,
n. 1582.
2.5 - Ma v'è di più.
Il Condominio appellante di fatto vorrebbe una modifica delle Tabelle
millesimali mai chiesta e per la quale, peraltro, non avrebbe neppure legittimazione attiva, che è spettante al singolo condomino (arg. ex Cass. 31
marzo 2017, n. 8520).
2.5 – In conclusione, anche il terzo e il quinto motivo di gravame vanno rigettati. 3. Con il quarto motivo di appello il Condominio assume l'erroneità
dell'ordinanza del Tribunale, “giacché ha determinato la modifica dei millesimi di
un intero edificio condominiale sulla scorta della solo attribuzione - peraltro in
maniera apodittica - all'immobile dell'attrice della nuova caratura e solo per
differenza a tutte le altre, mentre una revisione delle tabelle di imputazione delle
spese avrebbe presupposto l'accertamento dei millesimi concorrenti delle altre
unità immobiliari ricadenti nell'edificio condominiale”.
A giudizio della Corte, la censura è di fatto sovrapponibile al secondo motivo,
già rigettato con la sentenza non definitiva, sicché va disattesa.
4. Con il sesto motivo di gravame, l'appellante si duole che la decisione di primo grado sarebbe “infondata ed erronea altresì per aver determinato ed
attribuito i millesimi dell'unità immobiliare dell'attrice avallando i coefficienti
prescelti dal Ctu, tratti da fonti dichiaratamente non normative, e comunque
erronei. Inoltre, detti criteri sono pure fuorviati da valutazioni personalissime del
Ctu”, essendo peraltro “mancata la concreta disamina e valutazione (…) anche
della stessa unità dell'odierna appellata, rappresentata dal CTU non già sulla
scorta della destinazione d'uso impressa di fatto all'immobile ma come ipotetico
“magazzino”. In conclusione, l'appellante “chiede la ricostruzione del dato reale
con la conferma della congruità dei millesimi espressi dalla tabella millesimale
originaria per la unità dell'attrice e altresì per le altre unità”.
4.1 – A giudizio della Corte, il motivo non coglie nel segno, da un lato risolvendosi in generiche critiche metodologiche all'operato del consulente d'ufficio (che comunque ha premesso nella sua relazione che “la procedura di
calcolo dei millesimi non è stabilita per legge. Il tecnico, dunque, può rifarsi ad alcuni riferimenti (le circolari del ministero dei Lavori pubblici 12480 del 26 marzo
1966, e 2945 del 26 luglio 1993)”, a nulla rilevando eventuali specificazioni e aggiunte di censure in comparsa conclusionale;
dall'altro omettendo di considerare che lo stesso c.t.u. ha effettuato un sopralluogo, visionando l'immobile della (si vedano il verbale e le foto allegate alla relazione) e CP_2
valutando analiticamente tutti i coefficienti usualmente utilizzati in materia, anche con riferimento all'utilizzo dei locali, oltreché la misurazione della superficie effettiva. Ha altresì esaminato la documentazione esistente presso il
Dipartimento Edilizia Privata di Messina, affermando che “il piano terra è stato
progettato ed autorizzato con tipologia di magazzino e che i locali ad oggi non
hanno subito alcun cambiamento di destinazione d'uso”.
In sostanza, a giudizio della Corte l'accertamento e le valutazioni del c.t.u.
sono condivisibili, in quanto ampiamente motivate, frutto di attento esame dei dati fattuali rilevanti in materia, secondo le fonti ed i criteri ivi indicati e senza vizi logici.
4.2 - Ad abundantiam, vale evidenziare che la mera richiesta di apertura di una vetrina al posto di una finestra sulla via pubblica non necessariamente è prova della trasformazione del locale in negozio, al di là dell'utilizzo come magazzino o laboratorio.

5. Con il settimo motivo di appello, il Condominio “in via subordinata”
assume l'illegittimità della decisione di primo grado, “per aver attribuito i millesimi
dell'unità dell'attrice elettivamente prescegliendo per il coefficiente di
destinazione, tra le alternative poste dal Ctu, laboratorio o magazzino, la
seconda, senza la benché minima motivazione. Il Tribunale ha errato nel tralasciare l'alternativa posta dal Ctu, che ha rilevato di fatto una destinazione a
laboratorio”.
5.1 – A giudizio della Corte, la doglianza non si sottrae alla valutazione negativa già espressa al par. 2 per il terzo e quinto motivo, sulla ininfluenza che una diversa destinazione d'uso ha sull'assetto millesimale: pertanto, va rigettata.

6. L'ottavo ed il nono motivo attengono al contestato regolamento delle spese. In particolare, l'appellante si duole a) del fatto che il Tribunale ha posto a suo carico le spese di c.t.u., nonostante esso “sia rimasto contumace, non ha fatto opposizione né tantomeno ha posto in
essere attività dalle quali è scaturita la necessità di revisione delle carature”. Ha
quindi chiesto l'addebito, anche parziale all'originaria attrice;

b) dell'eccettiva quantificazione dei compensi liquidati al c.t.u., “in
considerazione del fatto che il tecnico ha eseguito l'accertamento su un solo
immobile e non su tutti, come avrebbe in realtà dovuto”;
c) della condanna alle spese di lite, sia per la fondatezza dei motivi di gravame,
sia per non essersi costituito in primo grado, sia perché la revisione ha riguardato
Tabelle predisposte dal costruttore 60 anni fa, senza ingerenza alcuna da parte del condominio odierno appellante.
6.1 – L'appello è infondato.
6.1.1 - Quanto alla censura sub a), la contestata statuizione è corretta, nella misura in cui la a fronte della sostanziale inerzia del Condominio sulla sua CP_2
richiesta di intervento dell'assemblea condominiale per deliberare sulla istanza di revisione delle Tabelle in base ad una consulenza di parte, si è dovuta rivolgere all'autorità giudiziaria. 6.1.2 - Analoga sorte ha la doglianza sub b), tenuto conto da un lato che il decreto di liquidazione dei compensi del c.t.u. va contestato con l'opposizione ex art. 170 TUSG, dall'altro, la somma liquidata dal giudice di primo grado (€
1.235,73) non appare eccessiva, tenuto conto degli articolati accertamenti effettuati.
6.1.3 – Quanto alla condanna alle spese disposta dal Tribunale, essa è
condivisibile, in ragione del principio di soccombenza e dovendosi ribadire quanto detto sub 6.1.1 in ordine alla sostanziale irrilevanza della contumacia del
Condominio, che ha costretto la ad agire giudizialmente. CP_2
7. In conclusione, l'appello va rigettato, con conseguente conferma della sentenza impugnata.
8. Le spese di questo grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano,
tenuto conto del valore della causa (indeterminabile di complessità bassa) e della nota spese, nella misura di € 8.469,00 per compensi, in base allo scaglione di riferimento (fase di studio € 2.058,00, fase introduttiva € 1.418,00, fase di trattazione € 1.523,00, fase decisoria € 3.470,00), oltre spese generali al 15 %,
c.p.a. ed iva.
9. Deve darsi atto che sussistono i presupposti previsti dall'art. art. 13, co. 1
quater, d.p.r. n. 115/2002 (t.u. spese giustizia), modificato dalla legge 24
dicembre 2012, n. 228 (“Quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta
integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile”), per il pagamento da parte dell'appellante soccombente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.


P.Q.M.


La Corte di appello di Messina, Seconda sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 246/2020 R.G., sull'appello proposto da
Condominio is. 243 di Messina contro avverso l'ordinanza n. CP_2
20/2020 del Tribunale di Messina:

1. Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'ordinanza impugnata;

2. Condanna il Condominio appellante a pagare all'appellata le spese del grado,
liquidate in € 8.469,00 per compensi, oltre spese generali, c.p.a. ed iva.

3. dà atto che sussistono i presupposti previsti dall'art. art. 13, co. 1 quater, d.p.r.
n. 115/2002 (t.u. spese giustizia), modificato dalla legge 24 dicembre 2012,
n. 228, per il pagamento da parte dell'appellante soccombente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso in Messina, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte di Appello, il 30 ottobre 2025.
Il consigliere rel.
(dott. Giuseppe Minutoli)
Il Presidente
(dott.ssa Vincenza Randazzo)