REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA
Sezione Civile
Composta dai signori magistrati:
Dr. Roberto Rezzonico Presidente
Dr. Emanuele De Gregorio Consigliere
Dr. Gaetano Maria Amoruso Giudice ausiliario dei quali il terzo relatore ed estensore, riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 43/2023 del R.G., trattenuta in decisione ed il cui dispositivo è stato letto alla udienza del 30/10/2025, promossa in questo grado
DA
, nata a [...] il [...], C. F. Parte_1 [...]
, rappresentata e difesa dall'avv. D. Anna Comandatore C.F._1
presso il cui studio in Gela Via Aretusa 8, è elett.te domiciliata giusta procura in calce al ricorso in appello.
APPELLANTE
CONTRO , nata a [...] il [...], CF Controparte_1 C.F._2
rapp.ta e difesa dall'avv. Maria Ferrara presso il cui studio in Gela
[...]
Via Rossini, 36, è elett.te domiciliata giusta procura speciale allegata in atti.
APPELLATA
§§§§§§§§§§§
Conclusioni delle parti depositate nell'ambito della disposta trattazione scritta ex art 127 ter cpc:
Per parte appellante:”… nell'interesse della sig.ra , si Parte_1
contesta la comparsa di costituzione e risposta dell'appellata, infondata in fatto ed in diritto. Si insiste nell'accoglimento delle richieste formulate nell'atto di appello con la totale riforma dell'impugnata sentenza e nella fissazione dell'udienza di precisazioni delle conclusioni......”.
Per la parte appellata: “…riportandosi integralmente alla memoria difensiva depositata in data 7/9/2023 e nell'accoglimento delle seguenti conclusioni:
PRELIMINARMENTE AI SENSI DEGLI ARTT. 436 BIS C.P.C. (E 348 BIS E TER
CPC) Dichiarare immediatamente improcedibile e/o inammissibile l'appello proposto da perché violativo degli artt. 342 e 434 c.p.c.; Parte_1
Dichiarare immediatamente improcedibile e/o inammissibile e/ o nullo e/o invalido il gravame proposto perché mancante delle richieste conclusive e del petitum immediato propri del grado di appello; Dichiarare immediatamente l'inammissibilità dell'appello poiché palesemente privo di una ragionevole probabilità di essere accolto alla luce delle più elementari regole processuali
(ovvero perché fondato sulla valenza documenti inammissibili, anche perché
pag. 2/12 prodotti tardivamente in primo grado, e perché la domanda non è stata provata in primo grado ai sensi dell'art. 2697, primo comma, cod. civ.); NEL
MERITO: Rigettare il gravame proposto poiché fondato su argomentazioni inerenti documenti inammissibili (per come ampiamente argomentato e documentalmente provato); Rigettare il gravame proposto poiché fondato su argomentazioni inerenti documenti tardivamente depositati nel corso del giudizio di primo grado (come ampiamente argomentato, oltre i termini processuali, oltre il termine concesso dalla rimessione in termini); Rigettare il gravame proposto perché la domanda riproposta in appello – ovvero l'accertamento della morosità e la conseguente condanna al pagamento - non è stata provata nel merito nel corso del procedimento di primo grado ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2697, primo comma, cod. civ. (nel corso del processo di primo grado non v'è stata fase istruttoria perché le istanze formulate in quella sede dall'appellante sono state rigettate perché inammissibili); Rigettare nel merito il gravame proposto poiché del tutto infondato in fatto ed in diritto;

Confermare la sentenza impugnata in ogni sua parte;
Condannare l'appellante al pagamento delle spese e dei compensi di giudizio oltre rimborso forfettario per spese generali ed accessori di Legge.....”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha Parte_1
convenuto in giudizio , al fine di ottenerne la condanna al Controparte_1
pagamento della somma di €. 9.500,00 per canoni locatizi anno 2019, non corrisposti e differenze di canoni. Rilevava parte attrice che l'immobile era stato concesso per uso diverso, giusto contratto del 01/01/2004, regolarmente registrato, e che la conduttrice in via repentina in assenza di riconsegna formale del cespite e senza comunicazione alcuna di recesso pag. 3/12 anticipato dal rapporto, di fatto lo rilasciava a fine dell'anno 2019.
Si costituiva in giudizio resistendo alle pretese Controparte_1
avversarie rilevando che il rapporto locativo si era instaurato con la usufruttuaria del cespite e che pertanto la , in riferimento alla Pt_1
domanda proposta, difettava di legittimazione attiva essendo solo nuda proprietaria dell'immobile. Deduceva che il contratto prevedeva una durata legale di anni 6 tacitamente rinnovabili per un egual periodo in assenza di disdetta e che pertanto il rapporto iniziato in data 01/01/2004, scaduto in data 01/01/2010 si era prorogato tacitamente sino al 01/01/2016.
Con sentenza n. 611/2022, pubblicata in data 04/01/2023, il Tribunale di
Gela, definitivamente pronunciando nel giudizio n. 1897/2020 RG, rigettava la domanda per le ragioni in motivazione, condannando parte attrice alla refusione delle spese legali che liquidava in favore della Pt_1
in € 3.500,00 oltre spese generali ed accessori di legge. CP_1
§§§§§§
Avverso la suddetta sentenza, con ricorso del 07/02/2023, Parte_1
, proponeva appello, chiedendo nelle conclusioni dell'atto:
[...]
“.PIACCIA all'Ecc.ma CORTE D'APPELLO Respinta ogni contraria istanza eccezione e difesa, in accoglimento del proposto appello ed a totale riforma dell'impugnata sentenza accogliere le conclusioni tutte formulate da nel giudizio di primo grado. Spese e compensi di Parte_1
ambedue i gradi del giudizio… ”.
Si costituiva in giudizio con memoria di costituzione, , Controparte_1
chiedendo nelle conclusioni dell'atto: “...Preliminarmente Dichiarare pag. 4/12 immediatamente improcedibile e/o inammissibile l'appello proposto da perché violativo degli artt. 342 e 434 c.p.c.; Parte_1
Dichiarare immediatamente improcedibile e/o inammissibile e/ o nullo e/o invalido il gravame proposto perché mancante delle richieste conclusive e del petitum immediato;
NEL MERITO: Rigettare il gravame proposto poiché fondato su argomentazioni inerenti documenti inammissibili (per come ampiamente argomentato e documentalmente provato); Rigettare il gravame proposto poiché fondato su argomentazioni inerenti documenti tardivamente depositati nel corso del giudizio di primo grado (come ampiamente argomentato, oltre i termini processuali, oltre il termine concesso dalla rimessione in termini);
Rigettare il gravame proposto perché la domanda riproposta in appello non è stata provata in primo grado ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2697, primo comma, cod. civ;
Rigettare nel merito il gravame proposto poiché del tutto infondato in fatto ed in diritto;
Confermare la sentenza impugnata in ogni sua parte. Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali ed accessori di Legge. “.
MOTIVI DELLA DECISIONE
, ha eccepito la inammissibilità del gravame per la Controparte_1
dedotta violazione dell' 342 c.p.c.. L'eccezione non è fondata.
La Suprema Corte di Cassazione ha chiarito che “Gli artt. 342 e 434
c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n.
134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle
pag. 5/12 questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (Cass. Sez. UN, Sentenza n. 27199 del
16/11/2017 (Rv. 645991 – 01). Nel caso di specie, l'impugnazione contiene una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuta e contrasta le ragioni addotte dal primo giudice.
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Con il primo motivo di appello parte appellante censura la sentenza nella parte in cui viene asserito da parte del primo giudice il difetto di legittimazione attiva della . Deduce l'appellante che il Tribunale non Pt_1
si sarebbe accorto che, invece, parte attrice ha ritualmente prodotto in atti copia dell'atto di donazione in Notar di Niscemi del Persona_1
10/8/2006 rep. 37340 racc. 20344, con il quale (che Persona_2
aveva stipulato il contratto di affitto dell'1/1/2004), aveva donato alla figlia l'usufrutto vitalizio alla stessa spettante sul Parte_1
fabbricato oggetto del rapporto di locazione. Sicchè il contratto di locazione stipulato dalla sarebbe proseguito con la , Per_2 Pt_1
subentrante, dal giorno della ricevuta donazione nei diritti e negli obblighi pag. 6/12 derivanti dal contratto di locazione, senza che fosse necessario il consenso del conduttore. Continua l'appellante che sin dal 10/8/2006, la
[...]
è stata piena ed esclusiva proprietaria del cespite, con il Parte_1
conseguente diritto a percepirne i frutti, e quindi pienamente legittimata a promuovere ogni e conseguente azione, compresa quella che oggi interessa.
Peraltro deduce l'appellante, le ricevute di pagamento del canone di locazione in favore della citata confermano che la Parte_1
è sin dal 2006 perfettamente a conoscenza che la sua locatrice era CP_1
solo ed esclusivamente la odierna appellante.
Pertanto, sempre a dire della , l'errore in cui sarebbe incorso il Pt_1
Tribunale di Gela sarebbe duplice: da un lato non ha considerato che la era subentrata nel contratto stipulato dalla e dall'altro non Pt_1 Per_2
aveva considerato che quel contratto, in ordine alla sua cessazione, era ed è regolato dall'art. 28 della legge 392/78. Il conduttore non avendo mai comunicato alcuna disdetta, nella sua inerzia, alla scadenza dell'1/1/2016, il contratto di locazione si sarebbe ulteriormente prorogato sino al 1/1/2022.
La censura è infondata.
Osserva la Corte che è pacifico in giurisprudenza che l'usufruttuario subentra di diritto nel contratto di locazione concluso dal precedente usufruttuario acquisendo questo ultimo la legittimazione attiva a promuovere ogni azione connessa alla locazione. Nel caso di specie, la legittimazione della non può desumersi unicamente dall'atto di Pt_1
donazione di usufrutto intervenuto tra la e la , richiedendosi Per_2 Pt_1
come ulteriore requisito la prova certa e documentale del concreto ed effettivo subentro e della perdurante sussistenza del rapporto locativo a pag. 7/12 favore del nuovo usufruttuario. La benchè abbia prodotto in atti copia Pt_1
Per_ dell'atto notarile (del 2006 rep. 37340, racc 20344 a rogito del notaio da Niscemi), non ha provato con atti idonei di avere mantenuto il contratto in essere con la successivamente alla data del 1/01/2016, né fornito CP_1
prova certa della sua qualità di locatrice nei rapporti con la CP_1
medesima. Il Tribunale ha correttamente rilevato in capo alla la Pt_1
carenza di legittimazione attiva in quanto mancava in atti la prova certa della titolarità del rapporto giuridico e della sua continuità oltre il termine del 01/01/2006, scadenza naturale del contratto originario. Infatti attenzionando il contratto di locazione, lo stesso prevede una durata iniziale di anni sei con rinnovo tacito di ulteriori anni sei in assenza di disdetta.
Dopo tale periodo (di 12 anni), il contratto, non si è rinnovato ulteriormente in modo automatico. Infatti per andare oltre il dodicesimo anno, occorreva un nuovo contratto tra le parti, cessando lo stesso, in assenza di accordo, alla scadenza del dodicesimo anno. Recita il contratto di locazione al punto
1):(“...1)la locazione avrà la durata di anni sei decorrenti dal giorno
01/01/2004. Il presente contratto si intenderà tacitamente rinnovato per un egual periodo di anni sei salvo disdetta da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata almeno un anno prima della scadenza...”). Le parti nello stipulare il contratto di locazione de quo non prevedono che lo stesso possa rinnovarsi ulteriormente di ulteriori anni sei oltre al primo rinnovo, confermando in tal modo la loro volontà di mantenerlo in vita per soli 12 anni in assenza di disdetta.
Con il secondo motivo di appello, l'appellante censura la sentenza per avere il primo giudice asserito la mancata prova della registrazione della proroga del contratto e conseguentemente della sussistenza di un valido pag. 8/12 rapporto locatizio successivo al 1/1/2004. Deduce l'appellante che anche tale aspetto è frutto, oltre che da omessa lettura da parte del primo giudice della produzione documentale operata dall'attrice anche dalla incomprensibile disapplicazione di legge, sia in riferimento al disposto normativo della già citata legge 392/78, quanto in relazione al rapporto di connessione tra la validità di un contratto di locazione e la sua registrazione, sotto pena della sua nullità. A dire dell'appellante parte attrice ha provveduto a pagare l'imposta di registro per la proroga sino all'anno 2022 ed ha prodotto la relativa ricevuta telematica dell'Agenzia delle Entrate. Asserisce il Tribunale di Gela che dalla registrazione prodotta non si evince che essa si riferisca al “nuovo” contratto intercorso tra le parti, laddove invece la registrazione si riferisce al contratto stipulato tra la dante causa dell'attuale locatrice e la conduttrice in data 1/1/2004 e ciò si evince in modo chiaro dallo stesso numero di registrazione indicato nel contratto medesimo e nella ricevuta telematica della rinnovazione ( registrato al n° 44). Continua l'appellante che non può come dedotto dal primo giudice esistere un “nuovo contratto” per il fatto stesso che il “nuovo contratto” altro non potrebbe essere se non il vecchio contratto, che si è prorogato per volontà del conduttore, attesane la mancata disdetta, per come disposto dalla legge 392/78. Il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
Per cui non essendo prevista una specifica sanzione di nullità per il ritardo, il contratto che sia stato registrato è comunque valido ed efficace, configurandosi la registrazione tardiva come mera violazione di disposizioni di rilievo tributario e non pag. 9/12 quale causa di nullità; veramente illogico sarebbe per l'appellante il richiamo ad asserita nullità del contratto per la sua (inesistente) omessa registrazione, e non solo perché tale omissione è inesistente, ma anche perché se pure vi fosse stata certamente non avrebbe potuto incidere sulla validità del contratto.
La censura è infondata.
Osserva la Corte che la registrazione del contratto per come evidenziato nella ricevuta di registrazione alla Agenzia delle entrate, peraltro prodotta tardivamente, oltre il termine accordato dal Giudice di prime cure, è avvenuta in data 29/11/2022, mentre il contratto si era già concluso per scadenza naturale dello stesso (01/01/2016, anni 12 (6+6)); per cui la tardiva registrazione oltre la scadenza naturale dell'01.01.2016, non produce di certo effetti di proroga del contratto o di rinnovo automatico del rapporto di locazione oltre la scadenza originaria in assenza di nuove pattuizioni tra le parti.
In data 29 novembre 2022 la parte attrice ed oggi appellante aveva depositato in primo grado stampa rilasciata in pari data dall'Agenzia delle
Entrate da cui risultava che sempre nella stessa giornata del 29 novembre
2022 il sistema telematico aveva acquisito “la comunicazione di proroga di un contratto di locazione fino alla data 01/01/2022”. Viene sotto specificato, nello stesso documento, che il contratto di locazione in argomento è quello registrato presso l'Agenzia di Gela all'anno 2004, serie
4, n. 44.
pag. 10/12 La produzione, avvenuta, il giorno prima dell'udienza fissata per la decisione è tardiva, inammissibile e contraria al principio del contraddittorio. Peraltro, qualora si volesse ritenere il documento acquisibile in appello ex art. 437 c.p.c., si nota che si tratta di comunicazione unilaterale, che non dimostra nulla sull'effettiva sussistenza di un accordo delle parti di proseguire il rapporto contrattuale oltre il 1° gennaio 2016. La tempistica già sopra sottolineata, poi, non può che destare serie perplessità.
Alla luce di quanto esposto, l'impugnazione proposta da Parte_1
, va rigettata.
[...]
Le spese di lite del secondo grado, vengono liquidate come da dispositivo.
Sussistono i requisiti di cui all'art.13, co.1 quater del D.P.R. n.115/02, per il versamento di un ulteriore importo pari a quello dovuto a titolo di contributo unificato per la stessa impugnazione in capo alla parte appellante.


P.Q.M.


la Corte definitivamente pronunciando rigetta l'appello e conferma la sentenza n. 611/2022 pubblicata in data 04/01/2023 nel giudizio RG
1897/2020, emessa dal Tribunale di Gela.
Condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite del grado che liquida in € 3.966,00 (di cui € 1134,00 per fase studio, € 921 per fase introduttiva € 1911 per fase decisionale), oltre spese generali, iva e cpa come per legge se ed in quanto dovute.
pag. 11/12 Sussistono i requisiti di cui all'art.13, co.1 quater del D.P.R. n.115/02, per il versamento di un ulteriore importo pari a quello dovuto a titolo di contributo unificato per la stessa impugnazione in capo alla parte appellante.
Caltanissetta, 30/10/2025
Il Giudice Ausiliario Il Presidente
Dott. Gaetano M. Amoruso Dott. Roberto Rezzonico
pag. 12/12