R.G. n. 921/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO CIVILE
SEZIONE III
Riunito in camera di consiglio e composto dai seguenti Magistrati:
Dott. Rossella Atzeni - Presidente
Dott. Marcello Castiglione - Consigliere
Dott. Franco Davini - Consigliere istruttore ha pronunciato la presente
SENTENZA
Nella causa con oggetto: vendita di cose immobili.
Fra:
rappresentata e difesa congiuntamente e Parte_1
disgiuntamente dagli Avv.ti Bruno Marsili e Marco Mancini, presso il cui studio sito in Carrara, Via Capitan Fiorillo, n. 1, è
elettivamente domiciliata, come da mandato in atti;

- Appellante -
-

contro

-
e rappresentate e difese Parte_2 Parte_3
congiuntamente e disgiuntamente dagli Avv.ti Francesco Mazzoni e
Sarah Dell'Accantera ed elettivamente domiciliate presso lo studio del primo sito in Parma, Via Borgo Antini, n. 3, come da mandato in atti;

- Appellato -
Conclusioni delle parti
Per l'appellante:
1 “sospendere ex art. 283 comma I c.p.c., per i motivi tutti meglio
dedotti nel presente atto, l'esecutorietà e/o esecutività della
sentenza impugnata anche in punto di condanna della Signora PT
alla rifusione delle spese legali relative al Giudizio di Primo
Grado;


2. IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO, accogliere per i motivi tutti
dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma
della sentenza n. 215/2024 (R.G. n. 2588/2017) resa dal Tribunale
Della Spezia Sezione Civile pubblicata in data 1.3.2024, mai
notificata, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure
dalla Signora con comparsa di costituzione e risposta, qui PT
riportate integralmente:
Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita “ogni contraria istanza
reietta e disattesa”, in accoglimento del presente gravame, e per
le causali nello stesso meglio espresse,
- in via principale accertare e dichiarare come legittimante esercitato il diritto di recesso contrattuale, per le motivazioni
espresse in narrativa, respingere l'avversa opposizioni perché
infondata in fatto e in diritto, rigettare la spiegata domanda
riconvenzionale perché infondata, confermare il decreto ingiuntivo
opposto rendendolo definitivamente esecutivo,
- in subordine accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione
contrattuale per grave inadempimento di parte avversaria, e per
l'effetto condannare e eredi di Parte_4 Parte_3 [...]
), in solido al risarcimento dei danni tutti patiti dalla Per_1
quantificati in € 3.750,20 per acquisti di mobili e Parte_1
arredi e spese bancarie per il mutuo e spese di agenzia immobiliare
SF, oltre agli affitti pagati fino ad oggi quantificati in € 5.760,00
(non avendo ancora rinvenuto immobile simile e idoneo), oltre €
2 300,00 imposta di registro, o nella maggiore o minore misura che
sarà ritenuta di giustizia, oltre ad interessi e rivalutazione,
- vittoria di spese e onorari di causa” di entrambi i gradi di
giudizio da distrarsi ex art. 93 c.p.c.
in favore dei procuratori che si dichiarano antistatari.”;
Per le appellate:
“Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, previa
ogni opportuna declaratoria


1. dichiarare inammissibile o manifestamente infondato l'appello
proposto dalla Sig.ra e, per l'effetto e in ogni Parte_1
caso


2. rigettare l'appello proposto, confermando integralmente la
sentenza di primo grado;



3. condannare la sig.ra alla rifusione delle spese Parte_1
legali di entrambi i gradi di giudizio, oltre accessori di legge”.
IN FATTO E DIRITTO

1. Con decreto ingiuntivo n. 755 del 28/07/2017 emesso su istanza di il Tribunale di La Spezia aveva ingiunto a Parte_1 [...]
e il pagamento della somma di Euro Parte_2 Parte_3
10.000,00, a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria, oltre interessi moratori dalla maturazione di tale diritto.
In sede monitoria, aveva dedotto che: Parte_1
- in data 28/07/2016, aveva sottoscritto una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile ad uso abitativo sito in Ortonovo, di proprietà di , il quale aveva accettato la proposta in Persona_1
pari data;

- l'accordo così concluso aveva fissato il prezzo di acquisto in
Euro 80.000,00, di cui Euro 10.000,00 da corrispondersi mediante
3 assegno bancario, rilasciato all'agenzia immobiliare a garanzia dell'acquisto, ma da consegnare al promittente venditore al momento della stipula del contratto preliminare a titolo di caparra confirmatoria e Euro 70.000,00 al momento della stipula del rogito a saldo del prezzo;

- inoltre, tale accordo aveva previsto che la stipula del contratto preliminare doveva avvenire entro il 31/08/2016, ovvero alla delibera del mutuo richiesto dalla e che il contratto PT
definitivo doveva essere stipulato entro il 31/10/2016;
- le parti avevano, altresì, previsto una provvigione per la mediazione in favore dell'agenzia immobiliare di Euro 2.250,00,
I.V.A. compresa;

- in data 1/08/2016, aveva presentato la richiesta di mutuo approvata dalla banca alla fine del mese;

- in data 4/10/2016, era deceduto ed erano subentrate Persona_1
nella sua posizione contrattuale le eredi e Parte_2 Pt_3
;
[...]
- dopo diversi solleciti scritti alle due eredi del promittente venditore, tra cui una diffida ad adempiere, finalizzati alla stipula del contratto preliminare e del successivo contratto definitivo presso il notaio e rimasti senza risposta, in data 19/01/2017,
aveva inviato alle controparti una lettera di recesso Parte_1
dall'accordo del 28/07/2016, con richiesta di restituzione del doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. pari alla somma di Euro 20.000,00;
- tuttavia, aveva ottenuto solo la restituzione dell'assegno bancario di Euro 10.000,00 precedentemente consegnato all'agenzia immobiliare.
4 2. Con atto di citazione notificato il 2/10/2017, Parte_2
e proponevano opposizione avverso il citato decreto Parte_3
ingiuntivo, deducendo che:
- nulla era dovuto a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria alla , in quanto la somma di Euro 10.000,00 era PT
rimasta in deposito all'agenzia immobiliare e successivamente restituita a controparte e nessun contratto preliminare era stato stipulato tra le parti;

- dopo il decesso del promittente venditore, controparte aveva contestato la congruità del prezzo di cui alla proposta irrevocabile a suo tempo accettata, lamentando irregolarità dell'immobile e aveva, conseguentemente, offerto un prezzo più basso, non accettato dalle opponenti;

- quand'anche doveva ritenersi applicabile al caso di specie l'art. 1385 c.c., nulla era dovuto alla a titolo di restituzione PT
del doppio della caparra confirmatoria, in quanto quest'ultima doveva ritenersi inadempiente agli obblighi scaturenti dalla proposta irrevocabile d'acquisto.
Pertanto, le opponenti chiedevano, previa sospensione della provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo:
- in via principale, la revoca del decreto ingiuntivo, non trovando applicazione l'art. 1385 c.c. al caso di specie, e, in via riconvenzionale, l'accertamento della responsabilità di PT
, in ragione dell'inadempimento all'accordo sottoscritto, per
[...]
i danni subiti dalle opponenti in proprio e quali eredi di Per_1
e la condanna al risarcimento degli stessi in loro favore;

[...]
- in subordine, previa revoca del decreto ingiuntivo per insussistenza della pretesa avversaria, in via riconvenzionale,
chiedevano che fosse accertata l'esclusiva responsabilità di PT
5 in ordine all'inadempimento all'accordo stipulato con PT
e, per l'effetto, condannarla al pagamento, in favore Persona_1
delle opponenti, della somma di Euro 10.000,00, oltre interessi legali dal giorno del dovuto al saldo;

- in ogni caso, con vittoria delle spese di lite.

3. Si costituiva nel giudizio di primo grado Parte_1
contestando l'avversa opposizione e chiedendo, previo rigetto dell'istanza di sospensione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo:
- in via principale, il rigetto dell'avversa opposizione con conferma del decreto ingiuntivo opposto;

- in subordine, l'accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto per grave inadempimento delle opponenti e, per l'effetto,
la condanna di queste ultime, in solido e/o nella misura al 50%, al pagamento, in proprio favore, del risarcimento dei danni subiti quantificati in:
a) Euro 3.750,20 per acquisiti di mobili e arredi e spese bancarie per il mutuo e di agenzia immobiliare;

b) Euro 5.760,00, per affitti pagati per non aver ancora trovato un immobile simile a quello oggetto di causa e idoneo;

c) Euro 300,00 a titolo di imposta di registro;

ovvero, nella diversa misura ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione, con vittoria delle spese.

4. il Tribunale sospendeva la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo, rimetteva in termini l'opposta, ritenendo tempestiva ai fini di cui all'art. 166 c.p.c. la comparsa di risposta depositata,
e istruiva la causa mediante l'escussione di prova testimoniale.


5. Con sentenza n. 215 dell'1/03/2024, il Tribunale di La Spezia:
- in accoglimento dell'opposizione, revocava il decreto ingiuntivo;

6 - dichiara tardive le domande nuova svolte, in via subordinata,
dall'opposta con la comparsa di costituzione e risposta;

- condannava l'opposta a rifondere le spese di lite all'opponente.
Il Tribunale affermava l'insussistenza del diritto della di PT
ottenere dalle controparti la somma di Euro 10.000,00 ai sensi dell'art. 1385 c.c., in quanto:
- la trattativa tra le parti non aveva portato alla stipulazione di un contratto preliminare con un contratto preliminare, ma si era fermata alla proposta di acquisto accettata del 28/07/2016, nella quale si affermava che la somma in discussione avrebbe acquisito la veste di caparra confirmatoria da consegnarsi al venditore solo al momento della stipula del contratto preliminare;

- era pacifico che tale somma di Euro 10.000,00, depositata presso l'agenzia immobiliare, era stata restituita alla PT
Inoltre, il Tribunale rilevava che l'unica causa petendi
tempestivamente azionata da era quella ex art. 1385 Parte_1
c.c. e che la domanda subordinata di accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto e di conseguente risarcimento del danno formulata dall'opposta doveva ritenersi tardiva ed inammissibile, in quanto formulata dopo la scadenza del termine ex art. 166 c.p.c. e,
in ogni caso, non proponibile dall'opposta nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, in quanto ultronea rispetto all'oggetto della causa.
Infine, il Tribunale rigettava la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno formulata dalle opponenti, affermando che essa, tutt'al più, poteva essere esaminata nei limiti del c.d.
“interesse negativo” ex art. 1337 c.c., siccome riguardante condotte svoltesi nell'ambito di una trattativa e che, tuttavia, il danno non era provato.
7 Nello specifico, il Tribunale riteneva non provate le irregolarità
dell'immobile dedotte dalla a giustificazione della sua PT
offerta di acquisto al ribasso.


6. In data 1/10/2024, proponeva appello avverso detta Parte_1
sentenza, formulando sei motivi di impugnazione e istanza di sospensione dell'esecutorietà della stessa.
Primo motivo di appello.
La sentenza di primo grado aveva errato nel ritenere tardive le domande subordinate formulate dalla con la comparsa di PT
costituzione e risposta di accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto per grave inadempimento e conseguente condanna al risarcimento del danno, in quanto lo stesso Tribunale aveva rimesso in termini l'opposta, rilevando che il deposito tardivo della comparsa di risposta era dipeso da un problema tecnico non colpevolmente attribuibile all'odierna appellante.
Secondo motivo di appello.
Il Tribunale avrebbe errato nel ritenere non sussistente tra le parti un valido contratto preliminare di vendita, affermando che is era svolta solo una trattativa mai sfociata in un accordo contrattuale,
in quanto, come confermato dal teste (socio dell'agenzia Tes_1
immobiliare), aveva dichiarato alla di voler Persona_1 PT
procedere alla stipula direttamente del definitivo, invitandola a riprendersi l'assegno di Euro 10.000,00.
Di talché, secondo l'appellante, la proposta irrevocabile di acquisto del 28/07/2016 accettata dal doveva essere considerata Per_1
di per sé già un contratto preliminare di vendita, avuto riguardo,
altresì, al fatto che tale proposta conteneva tutti gli elementi essenziali per la conclusione del contratto definitivo.
Terzo motivo di appello.
8 La sentenza di primo grado avrebbe errato a dare rilevanza a due messaggi Whatsapp, dai quali aveva erroneamente dedotto la volontà
della di proporre alle controparti un nuovo prezzo di PT
acquisto più basso del precedente, rifiutando di concludere la compravendita alle condizioni di prezzo stabilite nella proposta irrevocabile del 28/07/2016.
Secondo l'appellante, dai due messaggi Whatsapp prodotti in giudizio
- dei quali ne contesta l'autenticità e l'efficacia probatoria –
poteva solamente intendersi uno scambio di comunicazioni relativo al fatto che la aveva segnalato alle controparti la presenza PT
di vizi dell'immobile che ne diminuivano il valore, proponendo un prezzo di Euro 60.000,00, rimanendo, diversamente, disponibile alla conclusione della vendita all'originario prezzo di Euro 80.000,00.
Quarto motivo di appello.
Il Tribunale avrebbe errato ad affermare l'insussistenza del diritto in capo alla alla restituzione del doppio della caparra PT
confirmatoria ex art. 1385 c.c. per mancata costituzione della stessa, in quanto, posta la qualificabilità dell'accordo del
28/07/2016 alla stregua di un contratto preliminare, la somma di
Euro 10.000,00 era stata messa a disposizione del promittente venditore mediante deposito dell'assegno presso l'agenzia immobiliare e, pertanto, siccome il promittente venditore poteva disporre di tale somma, essa doveva qualificarsi come caparra confirmatoria.
Quinto motivo di appello.
La sentenza di primo grado avrebbe errato nel ritenere comunque infondata nel merito la domanda subordinata di risoluzione del contratto per inadempimento formulata dalla per mancanza di PT
un valido rapporto contrattuale, in quanto, posta la natura di
9 contratto preliminare di vendita dell'accordo del 28/07/2016, le controparti non si erano mai presentate dal notaio per la conclusione del contratto definitivo, nonostante i diversi solleciti della
. PT
Sesto motivo di appello.
Il Tribunale avrebbe errato a condannare la al pagamento PT
delle spese di lite sul presupposto della tardività delle domande nuove formulate nella comparsa di risposta, in quanto rispetto a tali domande l'odierna appellante era già stata rimessa in termini dallo stesso Tribunale.


7. Si costituivano in giudizio e Parte_2 Parte_3
chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza di primo grado, eccependo che:
- l'appello era da considerarsi inammissibile ai sensi degli artt.
342 e 348 bis c.p.c.;
- le domande nuove e diverse rispetto a quella relativa al riconoscimento del credito azionato in via monitoria formulate da controparte, al di là della questione della tardività del deposito della comparsa di risposta, erano da ritenersi inammissibili, perché
non riproposte in sede di precisazione delle conclusioni in primo grado e, quindi, rinunciate e, in ogni caso, perché non proponibili in via riconvenzionale dal creditore opposto nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, stante la peculiare natura di tale giudizio;

- in ogni caso, tali domande erano infondate, perché, posto che non era sorto tra le parti alcun valido vincolo contrattuale, la PT
doveva ritenersi unicamente responsabile per la mancata conclusione dell'affare, non avendo rispettato il termine di conclusione del contratto preliminare e avendo, di fatto, inteso revocare
10 l'originaria proposta di acquisto accettata. Né poteva affermarsi la responsabilità delle appellate per i danni asseritamente patiti dall'appellante, frutto di decisioni personali di quest'ultima;
- la proposta di acquisto del 28/07/2016 non aveva le caratteristiche tipiche di un contratto preliminare, né era mai stata intenzione delle parti quella di formalizzare già con l'accettazione della stessa alcun accordo preliminare, il quale doveva essere espressamente stipulato in un secondo momento;

- i messaggi Whatsapp depositati in giudizio dovevano ritenersi valido mezzo di prova documentale atipico la cui contestazione non poteva rilevare, dal momento che la presente causa ha ad oggetto solo la debenza del doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385
c.c.;
- la somma di Euro 10.000,00 doveva essere qualificata come deposito cauzionale a garanzia della serietà e irrevocabilità della proposta di acquisto e non poteva valere quale caparra confirmatoria, dal momento che, stante la natura reale dell'istituto, il relativo assegno bancario non era stato consegnato e incassato dal promittente venditore, ma in seguito restituito alla promissaria acquirente;

- la condanna di controparte al pagamento delle spese di lite era giustificata dalla soccombenza, non solo dalla tardività della sua domanda riconvenzionale.

8. La Corte rigettava l'istanza di sospensione ex art. 283 c.p.c.
e, dopo che le parti avevano precisato le conclusioni, depositato le comparse conclusionali e le repliche, la causa era rimessa al collegio all'udienza del 29/05/2025 e successivamente decisa in camera di consiglio.
11 9.Preliminarmente, devono essere esaminate le eccezioni di inammissibilità dell'appello per difetto di specificità dei motivi di censura e per manifesta infondatezza dello stesso, formulate dalle appellate. In quanto l'appellante ha individuato in modo sufficientemente chiaro i capi della sentenza di primo grado che ha inteso impugnare, le violazioni di legge che ha ritenuto sussistenti,
le censure alla ricostruzione del fatto operata dal Tribunale e perché l'impugnazione proposta non è affetta da manifesta infondatezza, considerato il tenore delle censure svolte.
10. Oltre alla domanda principale dell'appellante deve essere anche esaminata la domanda subordinata che, dichiarata inammissibile in quanto tardiva dal primo giudice, era in realtà tempestiva.
Si tratta dell'unico motivo di appello (il primo) meritevole di accoglimento.
Il deposito della comparsa di costituzione e risposta in primo grado deve considerarsi tempestivo ai sensi dell'art. 153, c. 2 c.p.c., dato l'insorgere di un problema tecnico che ha impedito il deposito nei termini di rito, problema immediatamente percepibile dal difensore, il quale, pertanto, non avrebbe avuto modo di porvi tempestivo rimedio.
Al riguardo, si condivide la motivazione contenuta nell'ordinanza del 22/02/2018 del Tribunale che aveva rimesso in termini l'odierna appellante “Deve ritenersi che l'effetto del perfezionamento del
deposito dell'atto telematico, da farsi risalire al momento della
ricevuta di avvenuta consegna della PEC generata dal gestore del
Ministero, sia subordinato al buon fine dell'intero procedimento di
deposito, che è a formazione progressiva.
Si ritiene dunque di non condividere il diverso orientamento da
ultimo espresso in materia da certa giurisprudenza di merito, tanto
12 più in un caso come quello di specie in cui ad aver avuto esito
negativo è già il controllo automatico di cui alla terza ricevuta.
Si tratta, nel dettaglio, del controllo relativo al deposito
telematico dell'atto di comparsa di costituzione e risposta di parte
opposta, avvenuto in data 22.12.2017 (ultimo termine utile per la
parte per non incorrere nelle decadenze di cui all'art. 166 c.p.c.);
tanto in forza della causale: “Documento XML non valido;
sono
necessarie verifiche da parte dell'ufficio ricevente”.
La parte è stata in grado di rinnovare il deposito dell'atto de quo
solo in data 5.1.2018 (dopo ulteriori infruttuosi tentativi in data
29.12.2017).
Si tratta di valutare la sussistenza, o meno, dei presupposti per
la rimessione in termini, ex art. 153 comma 2 c.p.c., dovendosi,
dunque, verificare se la decadenza di cui sopra sia stata determinata
da una causa non imputabile alla parte.
La risposta deve essere positiva, avuto riguardo a quanto riferito alla scorsa udienza dall'opposto.
Deve, infatti, ritenersi che si sia trattato di un impedimento di
carattere tecnico non meglio precisato tale da configurare una causa
imputabile essenzialmente a un difetto del sistema o comunque a un
mero errore materiale del difensore, da cui non possono essere fatte
conseguire decadenze processuali di sorta.
Può, ulteriormente, evidenziarsi che il contenuto del controllo in
questione, attesa la genericità della formula utilizzata, non
permetteva al difensore di comprendere immediatamente la natura
dell'errore riscontrato, cioè se l'anomalia del caso constasse o
meno in un errore bloccante (quale, poi, rivelatosi).
Va garantito a questo punto all'opponente (che in via subordinata
ha formulato richiesta in tal senso) un termine per eventualmente
13 integrare le proprie difese alla luce della disposta rimessione in
termini.”.
Il Tribunale successivamente nella sentenza di primo grado ha ritenuto tardivo il deposito della comparsa di costituzione e riposta senza avvedersi della precedente ordinanza di rimessione in termini e senza esplicitamente né revocare la stessa né argomentare come mai era giunto a conclusioni opposte.
Le domande subordinate non potevano considerarsi inammissibili perché formulate nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo,
in quanto tali domande attengo alla stessa vicenda sostanziale e medesimo bene della vita sotteso alla domanda principale, ossia il risarcimento del danno da inadempimento contrattuale, e si pongono in rapporto di alternatività escludente rispetto a quest'ultima.
Infatti, la recente giurisprudenza di legittimità ha chiarito che
“in tema di opposizione a decreto ingiuntivo, il convenuto opposto
può proporre, con la comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata, una domanda nuova, diversa da quella
posta a fondamento del ricorso per decreto ingiuntivo, anche nel
caso in cui l'opponente non abbia proposto una domanda o un'eccezione
riconvenzionale e si sia limitato a proporre eccezioni, chiedendo
la revoca del decreto opposto, qualora tale domanda si riferisca
alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio, attenga allo
stesso sostanziale bene della vita e sia connessa per incompatibilità
a quella originariamente proposta;
ciò risponde, infatti, a finalità
di economia processuale e di ragionevole durata del processo e
assicura comunque all'opposto, quale attore in senso sostanziale, di
avvalersi delle stesse facoltà di modifica della domanda
riconosciute, nel giudizio ordinario, all'attore formale e
sostanziale, dall'art. 183 cod. proc. civ. (cfr. Cass. Sez. 3, n.
14 32933 del 27/11/2023).” (Cass. Civ., Sez. II, 10/02/2025, ord. n.
3373).
Non è poi fondata l'eccezione di tardività spiegata dalle appellate per non aver la riformulato integralmente tali due domande PT
in sede di precisazione delle conclusioni in primo grado.
Ciò in quanto, come affermato dalla giurisprudenza di legittimità,
la rinuncia ad una domanda può essere dedotta dalla mancata riproposizione della stessa in sede di precisazione delle conclusioni solo ove tale condotta processuale sia inequivocabilmente interpretabile in tal senso: “La mancata
riproposizione, in sede di precisazione delle conclusioni, di una
domanda in precedenza formulata non autorizza alcuna presunzione di
rinuncia in capo a colui che ebbe originariamente a presentarla,
essendo necessario, a tale fine, che, dalla valutazione complessiva
della condotta processuale della parte, possa desumersi
inequivocabilmente il venire meno del suo interesse a coltivare siffatta domanda” (Cass. Civ., Sez. III, 09/05/2024, n. 12756; in termini: Cass. Civ., n. 723/2021, Cass. Civ., n. 22887/2019).
Nel caso di specie, si osserva, anzitutto, che, nel proprio foglio di precisazione delle conclusioni depositato in primo grado, la
, pur non riproducendo testualmente le due domande PT
subordinate nel corpo dell'atto, si è espressamente richiamata al contenuto della comparsa di costituzione e risposta.
Inoltre, la lettura del contenuto delle memorie conclusionali depositate dall'odierna appellante in primo grado non consente di ritenere che ella avesse intenzione di abbandonare tali domande.
11.Gli altri motivi di appello sono invece infondati .
15 Circa il secondo motivo di appello la proposta irrevocabile formulata dalla del 25 luglio 2016 ed accettata dal promittente PT
venditore non integra gli estremi di un contratto preliminare.
Infatti:
-è previsto espressamente che dovrà essere redatto un successivo contratto preliminare entro il 31 agosto 2016 successivo e comunque solo quando sarebbe stato approvato il mutuo a favore della
;; PT
-tutti gli obblighi della proposta erano subordinati alla approvazione del mutuo in quanto si legge nella proposta irrevocabile
“
”
-i 10.000,00 allegati dalla alla proposta non erano erano PT
consegnati al promittente venditore ma erano in deposito al mediatore che li avrebbe consegnati al promittente venditore solamente al momento della stipulazione del contratto preliminare:
“
“
-era previsto che la nomina del notaio rogante il contratto definitivo dovesse avvenire all'interno del futuro contratto preliminare.
“
“
16 -il contratto definitivo doveva essere stipulato entro il 31 dicembre
2016.
Risulta evidente dalle pattuizioni sopra segnalate la volontà delle parti di distinguere la proposta irrevocabile e la sua accettazione da un contratto preliminare, di rendere il successivo contratto preliminare come uno snodo essenziale e non solo eventuale e superfluo, e che si debba parlare pertanto di preliminare di preliminare.
Inoltre mai il contratto preliminare è stato stipulato, mai la somma di 10.000,00 è stata consegnata alla accettante la proposta irrevocabile e non risulta dagli atti che la abbia mai PT
ottenuto il mutuo, condizione prevista per addivenire alla stipulazione del contratto preliminare.
Il secondo motivo di appello è pertanto infondato.
12. Il contrattto preliminare non era stipulato nel termine previsto, non risulta che la avesse mai ottenuto il mutuo, PT
ed il proprietario decedeva in data 4/10/2016 lasciando, quali Per_1
eredi, la moglie, e la figlia, Controparte_1 Parte_3
Nelle more delle operazioni di successione a poco più di un mese dal decesso la in data 15 novembre 2016 trasmette un messaggio PT
alle odierne appellate in cui a sorpresa chiede una riduzione del prezzo del 25%, ossia di 20.000,00 € da 80.000,00 a 60.000,00 € in quanto “
17 “
Si noti come il messaggio sia inviato alle eredi in un momento particolarmente delicato , come non non risulti che ci siano state segnalazioni precedenti di vizi, come questi vizi semplicemente non sono descritti e come gli stessi non siano mai stati specificati e provati.
Le due appellate non accettarono la riduzione del prezzo e dissero all'agente immobiliare di restituire l'assegno di 10.000 € in custodia presso l'Agenzia ma questa ritardò di mesi il ritiro nella speranza di convincere le due donne;
sentita come testimone l'agente immobiliare ha dichiarato:
18 La il 17 novembre 2016, ossia due giorni dopo il sopra citato PT
messaggio del 15 novembre in cui chiedeva una drastica riduzione del prezzo , inviava il seguente telegramma:
“
Si notino le seguenti cose:
-in base alla promessa irrevocabile di acquisto l'individuazione del notaio doveva avvenire per volontà delle parti nel contratto preliminare;

19 -nel telegramma non viene specificato se la visto che la sua PT
richiesta di riduzione non era stata accettata , se voleva concludere il rogito ad un prezzo di 80.000 € o a 60.000,00 €;
-vi è un riferimento ad un successivo incontro giorni dopo il rogito presso la sua banca che appare incongruo a meno che la non PT
volesse pagare al rogito ma solo successivamente al momento della eventuale concessione ed erogazione del mutuo benché nella proposta irrevocabile il saldo prezzo dovesse essere versato al momento del rogito.
La segnalava che in ogni caso il 30 novembre 2016 non CP_2
era possibile per lei recarsi da un notaio,
Il 1° dicembre 2016 la invitava le due eredi a sei giorni PT
di distanza davanti al notaio, di nuovo senza di nuovo specificare
a che prezzo, e ciò nonostante il fatto che le appellata avessero ormai manifestato tramite l'agente immobiliare di non volere accettare la riduzione del prezzo e di restituire l'assegno.
Si noti che nel suo messaggio la era stata categorica a non PT
volere concludere il contratto al prezzo pattuito di 80.000,00 Euro
e mai risulta che abbia comunicato espressamente di essere giunta a più miti consigli.
A questo punto:
-i 10.000,00 € che la aveva depositato presso l'agenzia PT
immobiliare le sono stati restituiti;

20 -non è mai venuta in essere una caparra in quanto mai è stato stipulato il contratto preliminare e mai i 10.000,00 Euro furono consegnati al o alle sue eredi;
Per_1
-in ogni caso fu la ad essere inadempiente e , se anche la PT
caparra fosse venuta in essre, non avrebbe diritto al doppio della caparra;

-sempre essendo inadempiente deve respingeri la sua richiesta di risarcimento dei dnani.
Si deve concludere in base a quanto esposto che non furono le appellate ad essere inadempienti ma che fu la con una PT
condotta contraria a buona fede , in un momento di vulnerabilità psicologica delle due eredi, a tentare sulla base di vizi mai specificati né provati di ottenere una riduzione ingiustificata e significativa del prezzo pattuito portandole davanti al notaio ove sperava che avrebbero ceduto alle sue richieste.
Pertanto tutte le domande della , principali e subordinate, PT
devono essere respinte con conseguente rigetto del terzo, del quarto
e del quinto motivo di appello.
13.Il sesto motivo di appello è infondato.
Il Tribunale non ha condannato l'odierna appellante al pagamento delle spese di lite del primo grado in ragione della tardività della domanda subordinata ma per la soccombenza sulla domanda principale relativa alla conferma del decreto ingiuntivo opposto, soccombenza che è confermata sia sulla domanda principale sia sulle due domande subordinate.
Le spese legali del giudizio di appello seguono la soccombenza e sono liquidate in Euro 5.500,00 per compensi oltre spese generali,
cpa ed I.V.A. ( 1300,00 Euro per la fase di studio, 1.000,00 Euro
21 per la fase introduttiva,1000,00 Euro per la fase di trattazione e istruttoria, 2.200,00 Euro per la fase della decisione ) .
Va disposto che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati,
a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53..


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria o diversa
istanza sull'appello proposto da contro la sentenza Parte_1
del Tribunale di La Spezia n. 215 dell'1/03/2024 accoglie il primo
motivo di appello e per l'effetto dichiara ammissibile le domande
subordinate dell'appellante.
Respinge tutti gli altri motivi di appello e respinge sia la domanda
principale che le domande subordinate dell'appellante, confermando
la sentenza appellata con diversa motivazione.
Condanna a rifondere a ed a Parte_1 Parte_2
, creditrici in solido le spese legali del giudizio di Parte_3
appello liquidate in Euro 5.500,00 per compensi oltre spese
generali, cpa ed I.V.A..
Dispone che in caso di diffusione della presente sentenza siano
omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati,
a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53.
Genova lì 11 giugno 2025
Il Consigliere estensore
Dott. Franco Davini
Il Presidente
Dott. Rossella Atzeni
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