REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Cagliari
SEZIONE SECONDA
N. R.G. 7636/2023
il Giudice, Dr.ssa IA SA EL magistrato applicato a distanza ex DL 117/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa tra nato ad [...] il [...], (C.F. Parte_1
, C.F._1
difeso dall'avv. Nicola Granara
Contro
, nato a [...] il [...] ed ivi residente nel Vico VIII S. CP_1
Giovanni n. 2 (C.F. ) C.F._2
Con l'avv.Daniele Condemi conclusioni delle parti:
per l'attore
Accertare e dichiarare l'intervenuta conclusione del contratto preliminare di compravendita del 16-24.06.2022 di cui in parte espositiva dell'atto introduttivo;

2) Accertare e dichiarare l'inadempimento del Signor rispetto CP_1
agli obblighi di cui al contratto preliminare del 16-24.06.2022 per i motivi di cui parte espositiva dell'atto introduttivo;

3) accertare e dichiarare la legittimità del diritto di recesso esercitato dal
Signor con lettera del 25.07.2023 e, per l'effetto Parte_1
4) condannare lo stesso Signor a restituire, ex art. 1385, CP_1
comma 2, c.c., il doppio della caparra versata per la complessiva somma di euro 20.000,00, o quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi come per legge dalla domanda;

In ogni caso:
5) condannare il Signor al rimborso delle spese e del CP_1
compenso professionale dovuto per il presente procedimento, maggiorato del rimborso forfettario delle spese al 15% e C.p.a. al 4%.
Per il convenuto:
accertare l'inadempimento del ricorrente d il diritto del resistente a trattenere la caparra. Con vittoria di spese.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
Pag. 2 di 10 L'attore ha convenuto in giudizio il sig. allegando di avere in data CP_1
16.06.2022, formulato proposta di acquisto, dell'immobile sito in Cagliari nel Vico VIII S. Giovanni n. 2 (distinto al Catasto Fabbricati Sezione A, F.
18, particella 714, sub 4), attraverso l'agenzia immobiliare “Monica Costa
Immobili di Pregio” per il prezzo complessivo di euro 152.000,00, con data per il rogito finale fissata per l'8.10.2022
La proposta era accettata il 24.06.2022, dal sig. e l'attore CP_1
versava, a mani dell'agente immobiliare, a titolo di caparra confirmatoria, un assegno bancario per l'importo di euro 10.000,00 successivamente incassato . All'art. 12 del preliminare si dava atto della volontà da parte dell'odierno ricorrente di accedere ad un mutuo bancario sottoponendo il contratto alla condizione sospensiva dell'ottenimento dello stesso ed il promittente venditore dichiarava che sull'immobile in parola gravava una ipoteca giudiziale che lo stesso si impegnava a rimuovere- secondo l'attore
- prima della data fissata per il rogito definitivo l'8.10.2022 .
Il Signor già in possesso di una predelibera di mutuo Pt_1
dell'8.04.2022 , veniva a conoscenza che, in realtà, detta ipoteca continuava ad esistere e che, inoltre, l'immobile in questione era oggetto di una procedura di pignoramento pendente nanti il Tribunale di Cagliari, peraltro conclusasi solo successivamente in data 15.12.2022 con verbale di liberazione del vincolo pignoratizio per l'intervenuto integrale pagamento della somma stabilita con l'istanza di conversione, precedentemente depositata dal debitore
Sosteneva dunque l'attore le difficoltà della banca ad erogare alle stese condizioni della predelibera nelle more scaduta.
Pag. 3 di 10 Non essendo più favorevoli le nuove condizioni della banca ma anche in considerazione della scoperta di un abuso edilizio presente nell'immobile, come risultante dalla perizia commissionata alla CRIF Res che ne determinavano un deprezzamento del valore di mercato il Signor Pt_1
chiedeva la restituzione della caparra confirmatoria e quindi esercitava il recesso.
Inutile ogni tentativo di bonaria soluzione l'attore ha dunque contestato in giudizio l'inadempimento di controparte ( per non aver assolto all'obbligo di cancellazione dell'ipoteca ) ed il diritto ad ottenere la restituzione del doppio della caparra.
Si è costituito il convenuto evidenziando che al 31.12.2022 era prevista la consegna dell'immobile mentre non vi era un termine finale del rogito;
in ogni caso lo aveva saldato la conversione in ottobre e l'iter CP_1
successivo della procedura non poteva gravare su di lui, essendo in ogni caso avvenuta l'estinzione il 15.12.2022.
Infine nell'immobile non v'era alcun abuso edilizio ed era l'attore ad essersi reso inadempiente.
All'esito della costituzione del convenuto la causa era ritenuta documentale ed il 14.11.2025 trattenuta in decisione.
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La domanda è infondata.
Debbono in primo luogo richiamarsi alcuni principi in tema di inadempimento– e relativa prova- del contratto preliminare di
Pag. 4 di 10 compravendita immobiliare e valenza del termine nel contratto preliminare
Quanto a quest'ultima questione è nota l'opinione della giurisprudenza in materia per cui “normalmente il termine per la stipula del definitivo non costituisce termine essenziale ex art.1457 c.c. salvo che , dall'analisi della natura e dell'oggetto del contratto risulti inequivocabilmente una volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine” ( Cass.3645/2007)
Quanto alla proroga del termine suddetto si richiama poi specifica giurisprudenza , la quale in proposito ha osservato che qualora le parti prevedano un termine per l'adempimento e poi un altro successivo questo proroga il primo;
se poi alla scadenza non manifestano volontà di recedere o disinteresse all'adempimento, deve presumersi che il contratto sia rimasto senza termine per cui ogni parte può immediatamente pretendere l'adempimento ex art. 1183.(Cass. N.10279/2005)
Sotto il più generale profilo dell'inadempimento grave -pur necessario per la giustificazione di recesso - è' noto che , in generale, in materia di inadempimento contrattuale il creditore che vuol farlo valere chiedendo la risoluzione o comunque il risarcimento del danno, deve provare la fonte contrattuale ed il termine di adempimento, mentre spetta al debitore provare gli eventuali fatti estintivi ( da ultimo, a seguito di una consolidata giurisprudenza sul punto, Cass. 12.6.2018 n. 15328)
Pag. 5 di 10 Più in generale è onere del creditore provare la fonte da cui discende il suo diritto e semplicemente allegarne la violazione mediante scadenza del termine.
Ma nell'ipotesi di contratti corrispettivi e quando siano allegati inadempimenti recirpoci, risulta necessario ponderare l'entità dei rispettivi inadempimenti rispetto agli interessi delle parti: “In tema di contratti con prestazioni corrispettive, in caso di inadempienze reciproche il giudice deve comparare il comportamento di entrambe le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, sia responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti tali da influire sul comportamento della controparte, con conseguente alterazione del sinallagma.” (cfr. Cass. civ. Sez. II, ord. n. 3273 dell'11.02.2020).
Il giudice dunque deve comunque ed altresì valutare le condotte in concreto tenute da entrambe le parti e se da tale valutazione risulti che la condotta del debitore , pur realizzando il fatto materiale previsto dalla clausola, è conforme al principio di buona fede ex art.1375 c.c.,oppure in presenza a sua volta di un inadempimento del creditore, potrà ritenere insussistente l'inadempimento e rigettare la domanda. Ciò in ossequio ad un generale divieto di abuso del diritto presente nel nostro ordinamento.
Ciò premesso nel caso che ci occupa, risulta in primo luogo ed in effetti dal preliminare come la data del rogito fosse prevista all'8.10.2022 e la consegna al 31.12.2022. Risulta altresì come il promittente acquirente avesse in tale contesto condizionato l'acquisto all'erogazione di un mutuo e che entro il 16.7.222 , in ragione proprio dell'attesa di un responso
Pag. 6 di 10 favorevole dalla banca, avrebbe dovuto comunicare un eventuale revoca del proprio interesse.
Dagli atti emerge ancora poi una relazione notarile preliminare del
28.7.2022 in cui si dava atto dell'esistenza sia dell'ipoteca ( richiamata nel preliminare) sia di un verbale di pignoramento trascritto;
ed inoltre una corrispondenza tra le parti ed in particolare una comunicazione del sig, del 1.8.2022 di ricevimento della relazione notarile e Pt_1
successivamente una dichiarazione di recesso del febbraio 2023 in ragione del mancato avveramento della condizione sub 12 ( dichiarazione di rinuncia entro luglio 2022 per mancato ottenimento del mutuo)
E' possibile a questo punto formulare alcune considerazioni tenuto conto di quanto affermato in ordine alla non perentorietà del termine per il rogito, neppure indicata in contratto e del resto confermata dalla previsione di un successivo termine per la consegna, oltre che della necessità di un inadempimento grave per il recesso.
Non trova in primo luogo riscontro nella documentazione acquisita,
l'affermazione di parte attrice per cui sarebbe stata intenzionalmente taciuta l'esistenza di un pignoramento: nella missiva 1.8.2022 del Pt_1
successiva alla recezione della relazione notarile , nulla è contestato in proposito, mentre risulta invece coerente con la previsione di una data successiva di consegna ,la necessità di attendere l'estinzione della procedura esecutiva e la liberazione dell'immobile.
Si osserva poi quanto alla mancata realizzazione della condizione ex art 12 del contratto, e cioè la mancata concessione del mutuo, che neppure questa si è realizzata. Sia pure che la prima proposta della banca , peraltro solo
Pag. 7 di 10 preliminare, dell'aprile 2022 decadeva nel successivo settembre;
tuttavia una nuova delibera favorevole interveniva nell'ottobre. Fu una scelta del
– sotto un profilo di mera convenienza economica – non procedere Pt_1
col mutuo.
Quanto infine al mancato rispetto del termine per il mutuo, stante la sua non perentorietà - ed alla luce dell'invito dello a contrarre del CP_1
30.12.2022 , dopo che si era conseguita la cancellazione dell'ipoteca e la liberazione dell'immobile- , esso appare indicativo ,nell'economia contrattuale , non di un inadempimento grave del promittente venditore ma semmai di mancata collaborazione e buona fede del promittente acquirente nella fase di esecuzione contrattuale ( oltre alla circostanza del non avere quest'ultimo comunicato alcunchè in ordine alle proprie determinazioni entro il luglio2022).
In definitiva sotto un profilo di obblighi contrattuali informativi e rispetto del termine non appare affatto sussistente un inadempimento grave del promittente venditore, ma semmai del promittente acquirente che ebbe a recedere indotto da ragioni di mera convenienza economica.
Venendo all'ulteriore profilo lamentato, e peraltro non contestato in sede di recesso ancorchè questo sia successivo alla relazione di perizia CRIF del 6.2.2023 , l'esistenza di un abuso dell'immobile emergerebbe dal documento 8 di parte attrice – sotto il profilo urbanistico – “, per cui si stimano costi di realizzazione pari a 2000€ (presentazione idoneo titolo autorizzativo volto a regolarizzare la presenza di cucina spostata in altro vano)”
Pag. 8 di 10 Tale documento non è stato contestato e , pur non chiara la tipologia di difformità ( urbanistica o catastale ) si rammenta che , sotto il primo profilo la giurisprudenza solo in caso di gravi difformità- insanabili – ravvisa sia una nullità contrattuale sia l'inidoneità del bene alla sua funzione economico -sociale( Cassazione, ordinanza n. 17148 del 21 giugno 2024). ; sotto il secondo ,e come affermato anche di recente con la pronuncia n.27531 del 15.10.2025 trattasi, quanto al relativo contratto, di nullità solo formale , che non impedisce l'effetto traslativo in caso di eventuale dichiarazione mendace e dunque neppure ne oblitera la “causa”.
Nella specie il costo di regolarizzazione è stato indicato in euro 2000,00 così che è sicuramente da escludersi un vizio grave ma al più evidenziabile sotto un profilo di riduzione del prezzo.
La valutazione dei contrapposti inadempimenti – così circoscritte le censure ascritte al promittente venditore ed a fronte del rifiuto del promittente acquirente di addivenire al rogito - escludono la possibilità di considerarne legittimo il recesso secondo una valutazione condotta alla luce dei reciproci interessi e della buona fede nell'esecuzione contrattuale.
La conseguente domanda, e quella di restituzione del doppio della caparra , avanzate dal sig. non possono dunque essere accolte Pt_1
Al rigetto della domanda consegue la condanna dell'attore alle spese di lite pari ad euro 3400,00 per compensi oltre accessori per legge, così determinate per tre fasi di giudizio sulla base del disputatum ex art 12 comma 1 cpc

PQM


Pag. 9 di 10 Il Giudice, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, definitivamente pronunciando,
rigetta la domanda giudiziale
condanna l'attore al pagamento delle spese di lite pari ad euro 3400,00 per compensi oltre accessori per legge
Così deciso il 3.12.2025 Il Giudice
dott.ssa IA SA
EL
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