REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE in persona dei signori magistrati dott. Silvia Di Matteo – presidente rel. dott. Paolo Andrea Taviano - consigliere dott. Renato Castaldo - consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al numero 3771 del R.G. dell'anno 2021 tra

con l'avv. Chiara Ravina Parte_1
- appellante
e
, con gli avv.ti Riccardo Fiorentini e Ernesto Pitorri Controparte_1
- appellata avverso
Ordinanza delTribunale di Roma n. 9340/2021 pubblicata in data 1475/2021 oggetto vendita di cose immobili conclusioni come in atti
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO conveniva avanti al Tribunale di Roma la società Controparte_1 Parte_1
per sentire accertare l'inadempimento della convenuta in relazione ad un contratto preliminare di compravendita, sottoscritto tra le parti in data 30.01.2012, avente ad oggetto un immobile da costruire, e conseguentemente la legittimità del recesso dalla medesima esercitato, con condanna al pagamento di euro 70.000,00 pari al doppio della caparra.
L'attrice esponeva a fondamento della domanda che:
- le parti avevano convenuto che la promissaria acquirente avrebbe corrisposto degli acconti sul prezzo convenuto entro determinate date e che la società avrebbe consegnato l'immobile entro una data stabilita indicativamente del 31/1272015, che scaduto detto termine in data 7/9/2018 la inviava una pec con la quale CP_1
chiedeva alla società la fissazione di un termine per la stipula del rogito notarile;
non avendo ricevuto riscontro la ricorrente formalizzava il recesso chiedendo il pagamento del doppio della caparra versata.
Si costituiva la convenuta contestando l'inadempimento e chiedendo a sua volta di accertare l'inadempimento della all'obbligo di corrispondere gli acconti CP_1
sul prezzo e quindi la risoluzione di diritto del contratto preliminare;
concludeva per il rigetto di tutte le domande.
Con la sentenza impugnata il Tribunale di Roma, accertava l'inadempimento della società e la condannava al pagamento di euro 70.000,00 pari al doppio Parte_1
caparra versata ed alla rifusione delle spese di causa.
Avverso detta sentenza proponeva appello mediante una pluralità Parte_1
di motivi.
Si costituiva chiedendo di rigettare l'appello in quanto Controparte_1
inammissibile e comunque infondato.
La causa veniva quindi trattenuta in decisione all'udienza del 20 marzo 2025 con termini di legge per il deposito di scritti difensivi.
2 MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello si fonda sui seguenti motivi:
PRIMO MOTIVO: LO SCIOGLIMENTO DEL CONTRATTO PRELIMINARE SI È
VERIFICATO AUTOMATICAMENTE, A SEGUITO DEGLI INADEMPIMENTI DELLA
X ART. 15 DEL CONTRATTO PRELIMINARE E ARTT. 1456/1385 COD. CP_1
CIV. ANTERIORI ALLA SCADENZA DEL TERMINE DI CONSEGNA DELL'IMMOBILE
PREVISTO NEL CONTRATTO E SENZA NECESSITÀ DI COMUNICAZIONE SCRITTA;

L'ART. 1456 CO. 2 COD. CIV. È DEROGABILE PER VOLONTÀ DELLE PARTI - ERRATA
RICOSTRUZIONE DEL FATTO E VIOLAZIONE DI LEGGE (ART. 342 NN.

1-2 COD. PROC.
CIV.)

SECONDO MOTIVO: NON SI VERTE IN UN'IPOTESI DI “INADEMPIMENTI
RECIPROCI”, MA DI LEGITTIMA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO/RECESSO DI
IMPREME EX ARTT. 15 CONTRATTO PRELIMINARE E 1456/1385 COD. CIV.: LA
VALUTAZIONE COMPARATIVA DEGLI INADEMPIMENTI È INCONFERENTE CON LA
FATTISPECIE DE QUA - ERRATA RICOSTRUZIONE DEL FATTO E VIOLAZIONE DI
LEGGE (ART. 342 NN.

1-2 COD. PROC. CIV.)
Con entrambi i motivi l'appellante censura la sentenza laddove non ha considerato che alla data in cui la ricorrente ha comunicato il recesso il contratto preliminare doveva considerarsi già risolto, in forza della clausola contrattuale che ricollegava espressamente lo scioglimento del vincolo alla mancata corresponsione degli acconti sul prezzo.
Sul punto il Tribunale ha testualmente affermato: ”Secondo la resistente, infatti, il contratto preliminare si è automaticamente risolto al verificarsi dell'inadempimento della promissaria acquirente ed indipendentemente dalla verifica dell'importanza di tale inadempimento, in applicazione della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 15 del contratto medesimo, con ciò precludendo il successivo esercizio della facoltà di recesso da parte della ricorrente.
Tale impostazione non può condividersi.
Sul punto è sufficiente evidenziare che, ai sensi dell'art. 1456 c.c., in presenza di una clausola risolutiva espressa, lo scioglimento del vincolo contrattuale si verifica solo in conseguenza di una dichiarazione della parte non inadempiente che comunichi all'altra
3 l'esplicita intenzione di volersi avvalere dell'effetto risolutivo (v. Cass. civ., sez. I, sent.
n. 9488/2013).
Nel caso di specie, invece, alcuna comunicazione di questo tenore risulta inviata dalla ad dopo la scadenza del termine per il pagamento Parte_1 Controparte_1
degli acconti;
ne discende che, al momento della comunicazione del recesso dal contratto da parte della seconda, ovvero in data 29.10.2018, non si era verificata la risoluzione di diritto del contratto preliminare, che era invece ancora in essere”.
Rileva il collegio che il motivo è infondato e va condivisa la motivazione del Tribunale considerando che anche recentemente la Suprema Corte ha confermato il principio richiamato secondo cui:” La risoluzione di diritto di un contratto, prevista dalle parti con apposita pattuizione quale conseguenza dell'inadempimento di una determinata obbligazione, non opera automaticamente, bensì produce effetti solo dal momento in cui il contraente, nel cui interesse è stata pattuita, comunica all'altro inadempiente
l'intenzione di avvalersene “( v. Cass. n. 9369/2024).
Nella fattispecie è pacifico che, nonostante la promissaria acquirente non avesse provveduto a pagare gli acconti alle date stabilite nel preliminare la società non Pt_1
ha mai sollecitato i pagamenti nè inviato alcuna comunicazione alla predetta nonostante fossero trascorsi anni dalla data stabilita per l'ultimazione dei lavori.
E' vero che, trattandosi di immobile da costruire, la data di ultimazione dei lavori aveva carattere indicativo ma il lungo tempo trascorso, l' assoluta inerzia della società e la circostanza che, a distanza di anni i lavori non risultano neppure iniziati, depone per un grave inadempimento della società venditrice.
A fronte di detto comportamento correttamente il Tribunale ha ritenuto legittimo il recesso esercitato dalla promissaria acquirente in data 29/10/2018 con condanna della
Impreme al pagamento del doppio della caparra.
Conclusivamente, l'appello deve essere rigettato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014 e successive modifiche.
Sussistono i presupposti per la debenza, in capo all'appellante di somma pari al contributo unificato.
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P.Q.M.


La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da avverso l' Ordinanza del Tribunale di Roma n. 9340/2021 pubblicata Parte_1
in data 1475/2021 così decide:
a) rigetta l'appello;
b) condanna l'appellante, alla rifusione delle spese processuali che liquida nella complessiva somma di euro 9.991,00 oltre a rimborso forfetario 15% e a oneri accessori come per legge, da distrarre in favore degli avvocati antistatari
Riccardo Fiorentini e Ernesto Pitorri;

c) dichiara la sussistenza dei presupposti per la debenza in capo all'appellante di somma pari al contributo unificato versato.
Roma, 16 luglio 2025
Il Presidente estensore
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