REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI POTENZA
SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Potenza-Sezione Civile in composizione monocratica nella persona del
Giudice (Gop) dott.ssa Mariella Elena Cirillo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n 3799 degli affari civile dell'anno 2015 e vertente
TRA
nato a [...] il [...] c.f. Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv Rotondano Giovanni giusto mandato a margine dell'atto introduttivo ed elettivamente domiciliata in Via Nazario Sauro 102/B POTENZA presso lo studio del difensore
ATTORE
E
in persona del Sindaco p.t. rappresentato e difeso dall'avv Controparte_1
Zaccardo Maria Rosa ed elettivamente domiciliato in Via N. Sauro - Palazzo Della Mobilita' 6 Potenza presso lo studio del difensore
CONVENUTA
Oggetto: opposizione a ingiunzione ex RD 639/2010 prot n. 80263/2015 r.n.906/2015 del
03.11.2015 e notificata il 06.112015 per pagamento canoni locazione
Conclusioni delle parti: come da note e verbali di causa

Svolgimento del processo
Per sintesi si intendono qui riportate le descrizioni dei fatti e le argomentazioni delle parti esposte in atti.
Con atto di citazione del 07.12.2015 proponeva opposizione alla Parte_1 ingiunzione di pagamento prot. n. 80263/2015 n. 906/2015 emessa dal Controparte_1 per l'importo di €. 46.970,99 per il pagamento di canoni di locazione delle annualità dal
2010 al 2015.
In via preliminare, l'opponente, rappresentava che l'ingiunzione derivava dal contratto di locazione stipulato il 04.11.2002, con il Comune di Potenza per la conduzione in locazione di un manufatto -chiosco bar- sito in Potenza i cui canoni di locazione, concordati in €
6.405,84 annui, € 533,82 mensili, non erano stati versati dal 2010 al 2015.
Precisava che nel contratto di locazione del 2002, veniva stabilito l'onere a proprio carico di demolire il precedente chiosco e di ricostruire il manufatto a sue spese, con sistemazione dell'area circostante, rimanendo esonerato dal pagamento del canone di occupazione suolo pubblico e dal pagamento del canone di locazione per il primo novennio del contratto.
Il contratto veniva poi rinnovato nell'anno 2007 e successivamente riceveva l'ingiunzione oggi opposta.
Nel merito, eccepiva la prescrizione ex art 2948 cpc del diritto di richiedere in pagamento i canoni di locazione e l'illegittimità della richiesta in quanto sussistente un grave inadempimento del locatore, consistente nella mancata consegna del certificato di agibilità del manufatto. Tale mancanza aveva recato danno all'opponente in quanto causa del manato perfezionamento di un contratto di cessione di azienda e, pertanto, spiegava domanda riconvenzionale tesa ad ottenere il risarcimento dei danni per la somma di € 50.000, ovvero prezzo della cessione di azienda, mai perfezionatasi.
Concludeva con la richiesta preliminare di sospensione dell'ingiunzione opposta, e nel merito chiedeva accoglimento della domanda con conseguente dichiarazione di nullità della ingiunzione opposta e successivo accoglimento della domanda riconvenzionale con condanna del al pagamento della somma di € 50.000 o nella somma in Controparte_1 via equitativa determinata.
Si costituiva il Comune di Potenza con comparsa depositata il 15.04.2016 che contestava le deduzioni dell'opponente e precisava nel fatto che:
- il contratto di locazione era successivo ad una concessione di terreno a titolo gratuito per l'esecuzione di opere, ottenuta a seguito di istanza dell'odierno opponente, avente ad oggetto terreno sito in Potenza nella villa di S. Maria ove previa demolizione del preesistente manufatto, andava ricostruito un chiosco/ caffè;
-successivamente veniva stipulato il contratto di locazione nel 2002 e rinnovato nel 2007;
- la Concessione Edilizia, a titolo gratuito, per l'esecuzione delle opere relative alla demolizione e ricostruzione del manufatto nella Villa di Santa Maria, era stata richiesta dall'opponente, e nella stessa tra le prescrizioni (Concessione Edilizia prot. 26055/92) all'art. 1), si leggeva che “Le unità immobiliari non potranno essere occupate prima del rilascio della licenza di abitabilità”;
-le prescrizioni erano ulteriormente richiamate nella successiva Concessione Edilizia rilasciata in data 04.10.1994 per l'esecuzione di opere.
Pertanto, l'opponente era a conoscenza della mancanza di agibilità del manufatto anzi in quanto titolare della concessione edilizia tesa alla ristrutturazione del manufatto, era suo onere richiederla. Di conseguenza la doglianza attinente al merito del presente giudizio, ovvero l'inadempimento del era infondata in quanto l'onere della richiesta del CP_1 certificato di agibilità ricadeva in capo al conduttore.
In ordine alla prescrizione, depositava numerose richieste di pagamento dei canoni oggetto dell'ingiunzione avvenute a mezzo rar e prova della ricevuta delle stesse da parte del conduttore , inoltrate negli anni 2012, e 2013, interruttive della eccepita Pt_1 prescrizione. Concludeva chiedendo il rigetto dell'opposizione e della domanda riconvenzionale che non poteva trovare alcun accoglimento stante l'assenza di inadempimento del comune locatore.
Infine, chiedeva la vittoria delle spese del giudizio.
Vagliata dal tribunale la richiesta di sospensione dell'esecutività dell'ingiunzione, veniva rigettata e ugualmente rigettate erano le richieste istruttorie ritenute superflue per la decisione del giudizio. La causa dopo vari rinvii veniva trattenuta in decisione con i termini
190 cpc.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va premesso e puntualizzato che per la fattispecie in esame la risoluzione della controversia si incentra in un apparente ribaltamento delle posizioni, sulla questione relativa alla presunta responsabilità del locatore in ordine alla mancanza del certificato di agibilità. Va anche osservato che l'opponente nel caso di specie non nega la morosità bensì la giustifica con l'inadempimento del locatore.
Orbene osserva il Tribunale che al fine di valutare se, alla luce di tali circostanze, si configura o meno un inadempimento contrattuale del locatore tanto da ritenere giustificata ex art 1460
c.c. la mancata corresponsione dei canoni di locazione, occorre richiamare il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo il quale: “nei contratti di locazione relativi a immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché il rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato. Escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca a ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato” (Cassazione civile n. 1735/2011).
La giurisprudenza afferma che "nella locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo, il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto - in presenza però di un obbligo specifico contrattualmente assunto - le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio (e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale)"( cfr Cassazione civile n. 13651/ 2014).
Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso di beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto di locazione sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta, mentre del mancato rilascio il locatore è responsabile nei confronti del conduttore quando la destinazione particolare dell'immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative abbia costituito il contenuto dell'obbligo specifico dello stesso locatore di garantire il pacifico godimento dell'immobile in rapporto all'uso convenuto"(cfr Cassazione civile n.
14772/2009).
La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore.
Il conduttore, a tal proposito, assume l'esistenza di un impegno del locatore all'ottenimento o esistenza del certificato di agibilità (o abitabilità), impegno che però non si evince nel contratto, né è riportato in altra documentazione. Al contrario dalla documentazione depositata da parte convenuta, (atto di Concessione di terreno titolo gratuito per la esecuzione di opere, a seguito di istanza dell'opponente, nonché l'istanza dell'opponente per ottenere concessione a costruire, contratto di locazione del 2002 e rinnovo del 2007) si evince il monito, documentato sin dalla Concessione Edilizia prot. 26055/92 all'art. 1), del divieto di occupazione del manufatto prima del rilascio di licenza di abitabilità -“Le unità immobiliari non potranno essere occupate prima del rilascio della licenza di abitabilità –, prova questa della conoscenza da parte dell'opponente, dell'assenza della certificazione richiesta, ancor prima della stipula del contratto di locazione, ed ancora prova, che con la ristrutturazione del manufatto interamente a carico dell'odierno opponente, con sgravio del pagamento della tassa di occupazione suolo pubblico e canoni di locazione per il primo novennio, era onere dello stesso porre in essere ogni opera necessaria a che il manufatto in questione fosse adeguato alla normativa per ottenere la certificazione lamentate
Nel contempo, va sottolineato che in atti, non vi è prova del mancato godimento del manufatto locato nel periodo di morosità, al contrario vi è prova del godimento del bene almeno fino al 2024 se non nell'attualità, stante la richiesta di pagamento inoltrato dal per i canoni successivi e diversi da quelli ingiunti con l'atto impugnato Controparte_1
e oggetto della presente procedura.
Infine, va rammentato che, come nel caso di specie, in difetto di obbligo specifico della parte locatrice assunto in contratto, non è ravvisabile alcun inadempimento della parte locatrice;
conseguentemente l'irreversibile alterazione dell'assetto d'interessi, programmato in contratto, risulta interamente addebitabile alla conduttrice che ha illegittimamente sospeso il pagamento dei canoni pur rimanendo nella disponibilità del locale, con assenza di inadempimento da parte del locatore.
Tanto premesso, accertato l'assenza inadempimento di parte locatrice, va rigettata l'opposizione e confermata l'ingiunzione opposta, ugualmente va rigettata la domanda riconvenzionale non avendo la stessa trovata alcuna ragione stante l'assenza di inadempimento del locatore.
Le spese processuali seguono, la soccombenza e vanno liquidate secondo le tabelle del
DM55/2014 e m.ss, valori minimi stante la non difficoltà delle questioni trattate, detratta la fase istruttoria assente nel procedimento, come in dispositivo


P. Q. M.


Il Tribunale di Potenza – sezione civile - in composizione monocratica nella persona del
Giudice (Gop). Dott.ssa Mariella Elena Cirillo, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, eccezione e deduzione, così provvede:
- Rigetta l'opposizione e per l'effetto conferma l'ingiunzione ex RD 639/2010 prot n.
80263/2015 r.n.906/2015 del 03.11.2015 e notificata il 06.112015 - Rigetta la domanda riconvenzionale

- Condanna al pagamento delle spese processuali in favore del Parte_1 CP_1 in persona del Sindaco p.t., liquidate in € 2906,00 per compenso di avvocato oltre
[...] spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così è deciso Potenza, 25.05.2025
IL Giudice (Gop)
Dott.ssa. Mariella Elena Cirillo