R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Taranto, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del
Giudice Onorario dott. Daniele Miccoli, ha pronunziato la seguente
SENTENZA PARZIALE
nella causa civile, in primo grado, iscritta al n. 2586/17 del R.G., avente a oggetto azione di
regresso, indennità per mancato godimento di immobile e divisione giudiziale,
TRA
, , rappresentati e difesi dall'avv. Pietro Fasano, Parte_1 Parte_2
ATTORI
E
, rappresentata e difesa dall'avv. Massimo Romata, CP_1
CONVENUTA
Conclusioni delle parti: come da verbale telematico redatto all'udienza del 25 settembre 2024.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, e , come rappresentati e Parte_1 Parte_2
difesi, affermavano di essere comproprietari pro indiviso e in pari quote del complessivo 50% della proprietà riferita ad un immobile abitativo e relativo terreno pertinenziale sito in Martina Franca,
come pervenuto loro da successione del congiunto , scomparso prematuramente e Persona_1
improvvisamente a seguito di sinistro stradale, e da donazioni ricevute da altri coeredi pro indiviso,
con ulteriore quota del 50% della medesima proprietà in capo a già compagna di vita CP_1
del de cuius, proprio dante causa, Ancora deducevano gli attori che Persona_1 [...]
avesse contratto per l'acquisto dell'immobile in questione un mutuo ipotecario, non Per_1 assistito da polizza per il rischio morte del mutuatario, garantito da come fideiussore, CP_1
oltre che come parte datrice di ipoteca, unitamente all'obbligato principale, mutuo estinto anticipatamente da uno di essi attori, , successivamente al decesso di . Parte_1 Persona_1
Affermavano di poi la impossibilità di accesso all'immobile in comproprietà con per CP_1
il pervicace rifiuto opposto da questa alla condivisione del godimento del bene in comunione,
rilevando che nessun esito avevano avuto i tentativi, anche esperiti utilizzando il procedimento di mediazione, di pervenire bonariamente alla restituzione a carico di di parte degli CP_1
oneri finanziari occorsi per il pagamento e l'estinzione del mutuo, a far data dal decesso di
[...]
all'ottenimento di una indennità per il mancato godimento dell'immobile e allo Per_1
scioglimento della comunione, per cui evocavano in giudizio innanzi all'intestato Tribunale CP_1
per sentire, previa stima del valore del bene in comproprietà e di quello relativo al suo
[...]
godimento, sciogliere la comunione e condannare la convenuta a rifondere per la quota di spettanza gli oneri sostenuti per il mutuo, nonché a pagare una indennità per l'esclusiva occupazione del bene in comproprietà, con decorrenza dal decesso del proprio dante causa, instando infine per la vittoria delle spese, anche relative al pregresso procedimento di mediazione.
Costituendosi, la convenuta confermava di essere proprietaria pro indiviso dell'immobile citato dagli attori per la quota del 50%, manifestando ampia disponibilità allo scioglimento della comunione, ancorchè evidenziando problemi di parziale abusività del bene, in relazione alla quale dichiarava sussistere procedimento penale a carico anche degli attori, per tali ragioni concludendo con istanza di sospensione del giudizio per pregiudizialità con quello pendente in sede penale, in ogni caso invocando lo scioglimento della comunione.
Instauratosi ritualmente il contraddittorio, la controversia, previo rigetto della istanza di sospensione, proseguiva con l'ammissione e l'espletamento di CTU, a seguito della quale veniva sospesa e poi successivamente riassunta all'esito della definizione di ulteriore e distinto giudizio civile nelle more avviato, ritenuto pregiudiziale, con susseguente rinvio per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 24 settembre 2024, ove era introitata per la decisione, con termini di legge.
Ritiene il Tribunale che la domanda attrice riferita al richiesto pagamento a carico della convenuta di parte delle somme versate da per ratei di ammortamento e per la estinzione del mutuo Parte_1
ipotecario acceso in occasione dell'acquisto dell'immobile dedotto in giudizio non possa essere accolta.
L'istanza in parola, infatti, così come proposta, deve essere qualificata come azione di regresso nei confronti della convenuta, la quale, secondo parte attrice, sarebbe tenuta al pagamento, in ragione della quota di proprietà riferita all'immobile, delle somme occorse per l'ammortamento e per l'estinzione del mutuo di cui innanzi, anticipate da anche per conto di essa convenuta Parte_1
dopo il decesso di . Ciò posto, l'assunto attoreo non è condivisibile, considerato che Persona_1
l'azione di regresso ha tra i suoi presupposti la sussistenza alla base di un obbligo inadempiuto di pagamento gravante sul soggetto nei confronti del quale viene esercitata, circostanza non integrata nel caso specifico, ove infatti l'unico obbligato al pagamento del mutuo contratto per l'acquisto dell'immobile di cui si parla era , al quale anche in tale posizione sono succeduti Persona_1
mortis causa i suoi eredi, tra cui gli odierni attori, mentre la convenuta rivestiva unicamente la qualità di garante dell'obbligato principale, tenuta pertanto in via meramente sussidiaria all'adempimento nei confronti dell'istituto mutuante, nella sola ipotesi di inadempimento dell'obbligato principale, evidenza che dunque esclude la sussistenza nei confronti di quest'ultima di un obbligo di pagamento o di rimborso, mentre semmai potrebbe configurarsi al contrario un diritto in capo al garante di ripetere quanto eventualmente pagato al creditore a causa dell'inadempienza del debitore principale.
Fondata invece risulta l'ulteriore domanda attrice volta ad ottenere il ristoro indennitario per l'occupazione esclusiva dell'immobile da parte della convenuta, successivamente al decesso di conseguente al rifiuto opposto dalla stessa a concedere anche agli altri Persona_1
comproprietari il godimento del bene comune. La relativa circostanza fattuale, dedotta dagli attori, anche nella corrispondenza intercorsa anteriormente al giudizio e versata in atti, non è stata infatti contestata dalla convenuta e può pertanto ritenersi dimostrata ex art. 115 c.p.c., nonché ritenersi sussistente anche all'attualità, in mancanza di contrarie evidenze. Poiché dunque “il comproprietario che durante il periodo di comunione abbia goduto l'intero bene da solo senza un titolo che giustificasse l'esclusione degli altri partecipanti alla comunione, deve corrispondere a questi ultimi, quale ristoro per la privazione dell'utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili, con riferimento ai prezzi di mercato correnti, frutti che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, possono,
solo in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione, essere individuati nei canoni di locazione percepibili per l'immobile” (Cass. Civ. n. 20394/13), deve concludersi per l'accoglibilità della domanda, con riconoscimento a beneficio degli attori dell'indennità da mancato godimento in misura pari a quella indicata dal CTU quale valore locativo del bene in questione, da attribuirsi a ciascuno dei beneficiari in ragione della propria quota di proprietà (25%), con la decorrenza richiesta (luglio 2015), successiva al decesso di . Ad un tale proposito il CTU ha Persona_1
indicato il valore locativo annuo in euro 7.150,00, dal quale si ricava un valore mensile di euro
595,84, il cui 25% spettante a ciascuno degli attori ammonta a euro 148,96 per ogni mensilità, che andrà riconosciuto con decorrenza dal luglio 2015, sino al permanere della situazione di fatto che costituisce il presupposto della riconosciuta indennità.
Ulteriore questione controversa è costituita dalla sottoposizione dell'immobile in comunione al richiesto scioglimento, in ragione della parziale difformità dello stesso bene rispetto al titolo autorizzativo, stante la realizzazione di talune parti sprovviste di licenza o di autorizzazione a edificare, come accertato in sede di espletata CTU.
Sul punto, rileva il Tribunale che se è vero che con sentenza del 7 ottobre 2019, n. 25021, le Sezioni
Unite della Corte di Cassazione hanno sancito, in materia di scioglimento della comunione di immobili abusivi, il principio secondo il quale, premesso che l'art. 40, comma 2, L. n. 47/1985 ha la medesima estensione applicativa dell'art. 46, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001, risultando quindi applicabile anche agli atti di scioglimento della comunione, “Gli atti di scioglimento delle comunioni relativi ad edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima della entrata in vigore della L. n. 47 del 1985 dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero ai quali non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967“, da tanto derivando che “Gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità, prevista dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46, comma 1, (già L. 28
febbraio 1985, n. 47, art. 17) e dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma 2, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria”, con la conseguenza che l'immobile è destinato a rimanere in comunione fin quando l'abuso non è sanato o demolito, tuttavia ha altresì precisato in una precedente pronuncia in materia di commerciabilità di edifici abusivi (Cass. SS.UU. sentenza del n. 8230/19) che la nullità comminata dall'art. 46 del T.U.
edilizia (D.P.R. n. 380 del 2001) e 40 della L. n. 47 del 1985 è volta a sanzionare la mancata inclusione negli atti inter vivos degli estremi del titolo abilitativo, titolo che deve esistere realmente e deve essere riferibile proprio a quell'immobile. Ciò significa dunque che in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile,
il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
Applicando pertanto tale principio allo scioglimento della comunione su un immobile dotato, come nella ipotesi di cui è giudizio, di titolo abilitativo ma presentante difformità edilizie, deve concludersi che la mancata rispondenza della costruzione al titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, non impedisce lo scioglimento della comunione. Ciò posto, rileva invece il Tribunale come risulti preclusa la possibilità di ottenere la divisione di un bene comune sul quale gravino abusi edilizi e/o difformità catastali per mancanza della condizione dell'azione costituita dalla presenza in atti delle menzioni catastali di cui alla L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1-bis. La riscontrata mancanza di conformità catastale oggettiva è tale da costituire impedimento alla divisione giudiziale del cespite a norma della l. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1-
bis, introdotto con D.L. n. 78 del 2010, convertito dalla L. 30 luglio 2010, n. 122 (che dispone che
“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione,
resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie,
sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
Essendo la regolarità catastale del fabbricato posta a presidio dell'interesse pubblico al contrasto all'evasione fiscale, la carenza della documentazione attestante tale regolarità comporta la nullità
assoluta dell'atto, rilevabile d'ufficio, in ogni stato e grado del giudizio (Cass. Civ. n. 1897/23). Nel
caso specifico risulta, come già detto, all'esito del disposto accertamento peritale la sussistenza di talune parti dell'immobile in comunione realizzate in assenza di titolo autorizzativo, solo in parte sanabili, in relazione alle quali non consta la sussistenza della conformità tra le risultanze catastali,
anche planimetriche, e l'effettivo stato dei luoghi, circostanza ostativa dunque, allo stato, al procedersi del richiesto scioglimento della comunione riferita all'immobile in parola e dalla quale promana l'opportunità di rimettere la causa sul ruolo perché le parti prendano posizione sul punto specifico e precisino l'eventuale intenzione di sanare la rilevata difformità, dovendo in caso contrario derivare la improcedibilità della domanda di divisione.
Le spese di lite possono essere interamente compensate, così come quelle relative alla espletata
CTU e alla pregressa fase di mediazione, a cagione della sostanziale reciproca soccombenza sulle decise questioni controverse.

P.Q.M.


il Tribunale di Taranto, Prima Sezione Civile, nella persona del Giudice Onorario dott. Daniele
Miccoli, non definitivamente pronunziando, così dispone:
1) rigetta la domanda attrice riferita al richiesto pagamento a carico della convenuta di parte delle somme versate da per ratei di ammortamento e per la estinzione del mutuo Parte_1
ipotecario acceso in occasione dell'acquisto dell'immobile dedotto in giudizio;

2) accoglie l'ulteriore domanda attrice volta ad ottenere il ristoro indennitario per l'occupazione esclusiva dell'immobile da parte della convenuta successivamente al decesso di accertando il predetto presupposto e determinando l'indennità da Persona_1
mancato godimento in misura pari a euro 148,96 in favore di ciascuno degli attori, con decorrenza dal luglio 2015, sino al permanere della situazione di fatto che costituisce il presupposto della riconosciuta indennità;
3) condanna la convenuta al pagamento in favore di ciascuno degli attori degli importi determinati nel precedente capo;

4) spese compensate;

5) dispone la rimessione della causa sul ruolo, come da separata ordinanza.
Così deciso in Taranto il 29 gennaio 2025
Il Giudice
(dott. Daniele Miccoli)