REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Bergamo
Sezione Quarta Civile
Il Tribunale, in persona della giudice Silvia Russo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 2329/2023 R.G. promossa da:
( ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. Antonio Gravallese e con elezione di domicilio C.F._2
presso il suo studio in Bergamo, viale Papa Giovanni XXIII n. 8, come da procura in calce al ricorso introduttivo del giudizio;

RICORRENTI contro
(C.F. ), (C.F. Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
e (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. C.F._4 CP_3 C.F._5
Diego Belotti e con elezione di domicilio presso il suo studio in Albino, via Libertà n. 20, come da procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTI
CONCLUSIONI
I procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni nei termini riportati di seguito.
Parte ricorrente
“Voglia l'On. Tribunale adito, disattesa ogni contraria domanda, eccezione e deduzione, in accoglimento del ricorso,


1. Accertare e Dichiarare che lo stato di fatto e di diritto dell'impianto di vigneto compravenduto insistente sulla particella 18, Foglio 1, località Monte Bianco,25, in Scanzorosciate, (BG) è abusivo, e che non è possibile presentare istanza a posteriori per autorizzazione del vigneto e non è possibile procedere alla istanza di autorizzazione dopo il rogito, come sostenuto dagli alienanti anche dopo la vendita nella nota del 28.04.2022;
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2. Accertare e Dichiarare che il vigneto oggetto di compravendita non risulta autorizzato e registrato nel Registro vigneti SIARL di Regione Lombardia;



3. Accertare e Dichiarare che in corrispondenza della particella 18, foglio 1, non risulta registrata superficie arborea coltivata a vigneto e che quindi il vigneto compravenduto è abusivo;



4. Accertare e Dichiarare che il vigneto compravenduto non è stato autorizzato e nemmeno vanta diritti di reimpianto ed in quanto tale non è idoneo alla produzione vitivinicola;



5. Accertare e Dichiarare che il vigneto compravenduto insistente sulla p.lla 18, fg.1 non risulta regolare ed idoneo per la produzione vitivinicola contro quanto garantito in atti dai venditori;



6. Accertare e Dichiarare che la porzione vitata non è regolare e che la rimanente non è titolata a vantare diritti di reimpianto contro quanto dichiarato e sostenuto in atti dai venditori;



7. Accertare e Dichiarare che il vigneto deve essere estirpato;
per l'effetto e conseguentemente,
In principalità


8. ACCERTARE E DICHIARARE ex art. 1489 c.c. che il bene compravenduto è gravato da oneri non apparenti che ne diminuiscono il godimento e che non sono stati dichiarati nel contratto – anzi espressamente garantiti - e che è in diritto dei ricorrenti ad ottenere la riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'art. 1480 c.c.


9. ACCERTARE E DICHIARARE conseguentemente il diritto degli acquirenti ricorrenti a vedersi ridurre proporzionalmente il prezzo di compravendita del vigneto versato in atti nella misura pari alla differenza di valore tra il terreno a vite e quello a prato, secondo la tabella dei valori agricoli medi dei terreni redatta dalla Commissione Provinciale espropri della provincia di Bergamo;

10. ACCERTARE E DICHIARARE che i venditori sono tenuti verso i compratori ricorrenti al risarcimento del danno per colpa ex art. 1494 c.c., nonché a risarcire i danni derivanti dal vizio della cosa venduta;

In via subordinata,
11. ACCERTARE e DICHIARARE ex art. 1490 c.c., che il bene compravenduto, contro quanto dichiarato dagli alienanti, è affetto da vizio, anche giuridico, che rende il bene viziato e privo delle qualità promesse
e comunque inidoneo all'uso cui doveva essere destinato, e con diminuzione in modo apprezzabile di valore;

12. ACCERTARE E DICHIARARE conseguentemente il diritto degli acquirenti ricorrenti a vedersi ridurre proporzionalmente il prezzo di compravendita del vigneto versato in atti nella misura pari alla differenza di valore tra il terreno a vite e quello a prato, secondo la tabella dei valori agricoli medi dei terreni redatta dalla Commissione Provinciale espropri della provincia di Bergamo;

pagina 2 di 8 13. ACCERTARE E DICHIARARE che i venditori sono tenuti verso i compratori ricorrenti al risarcimento del danno per colpa ex art. 1494 c.c., nonché a risarcire i danni derivanti dal vizio della cosa venduta;
per l'effetto e conseguentemente,
14. CONDANNARE i convenuti, con il vincolo della solidarietà, al pagamento/restituzione in favore dei ricorrenti della somma di euro 71.039,08, oltre interessi, o di quella maggiore o minore che verrà determinata giudizialmente, a titolo di proporzionale riduzione del prezzo di acquisto del vigneto, tenuto conto del decremento valore del terreno da vigneto a prato oltre interessi e rivalutazione, anche all'esito della consulenza tecnica già demandata al CTU nominato nell'Accertamento Tecnico Preventivo – che si chiede di acquisire agli atti del presente procedimento e/o mediante nuova CTU tecnica;

15. CONDANNARE i convenuti, con il vincolo della solidarietà, al risarcimento del danno ex artt. 1480
e 1494 c.c. per le ragioni esposte in narrativa, nella forma del danno emergente e lucro cessante:
- per spese di estirpazione del vigneto abusivo per totali euro 10.467,00, (di cui euro 8.967,00 per estirpo ed euro 1500,00 per spese tecniche);
- danni da mancata produzione anni 2022,2023,2024,2025,2026,2027, per euro 63.000,00;
16. CONDANNARE i convenuti, con il vincolo della solidarietà, al risarcimento del danno ex artt. 1480
e 1494 c.c. per le ragioni esposte in narrativa, anche per il decremento valore del restante complesso immobiliare a seguito della conversione a prato del vigneto nella somma di euro 134.766,18, oltre interessi, o in quella somma maggiore o minore che verrà accertata e determinata giudizialmente anche mediante CTU.
17. In ogni caso, con vittoria di spese di lite e compensi professionali, oltre accessori ed altre occorrende”.
Parte resistente
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, contrariis reiectis, così giudicare:
NEL MERITO: accertato che parte acquirente era a conoscenza che il vigneto compravenduto ed insistente sul terreno particella 18, foglio 1, località Monte Bianco n. 25 in Scanzorosciate (Bg) era datato e non autorizzato, respingere tutte le domande ex adverso proposte con particolare riferimento alla quanti minoris tesa a vedersi ridurre proporzionalmente il prezzo di acquisto del vigneto, oltre alle domande di risarcimento del danno in quanto infondate in fatto ed in diritto ed esorbitanti nel quantum.
IN OGNI CASO: con integrale vittoria di spese e compensi di causa come da nota spese che si deposita unitamente al presente atto.
Si allega: nota spese giudiziale”.

pagina 3 di 8 Svolgimento del processo
e hanno adito il Tribunale di Bergamo, esponendo: Parte_1 Parte_2
- di avere acquistato da e una villa sita in Controparte_1 Controparte_2 CP_3
Scanzorosciate, con annessi bosco e vigneto;

- di avere corrisposto ai venditori, per l'intero compendio, il prezzo di euro 800.000,00;
- di avere appreso solo dopo il rogito, e nonostante le rassicurazioni di segno contrario ricevute in fase di trattative, che il vigneto compravenduto era abusivo e, come tale, doveva essere estirpato;

- di avere diritto alla riduzione del prezzo e al risarcimento dei danni subiti.
I ricorrenti hanno quindi concluso chiedendo al Tribunale, previ gli accertamenti del caso, di condannare i convenuti a restituire la somma di euro 71.039,08, nonché a versare l'ulteriore complessivo importo di euro 208.233,18 a titolo di risarcimento del danno.
e si sono costituiti depositando in data 4 Controparte_1 Controparte_2 CP_3
settembre 2023 la propria comparsa di costituzione, con la quale hanno chiesto il rigetto delle domande avversarie, sostenendo di avere preventivamente informato gli acquirenti delle caratteristiche di abusività del vigneto compreso nella compravendita e di essersi offerti di provvedere all'estirpazione a proprie spese.
Acquisita la relazione di CTU depositata nell'ambito del procedimento di ATP r.g. n. 7904/2022 ed escussi alcuni testimoni, all'udienza del 23 ottobre 2024, i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni e hanno discusso oralmente la causa.
Al termine della discussione, il Tribunale si è riservato di depositare la sentenza nel termine di cui all'art. 281 sexies comma 4 c.p.c.
Motivi della decisione
In primo luogo, si reputa utile dare conto dell'esito degli accertamenti eseguiti dalla CTU arch.
in sede di ATP. Persona_1
L'area oggetto di controversia è contraddistinta al Catasto Terreni del Comune di Scanzorosciate,
Censuario di Rosciate, con il mappale n. 18 di are 59.60, vigneto 1^, rd. Euro 43,09, ra. euro 30,78.
La superficie del mappale n. 18 effettivamente destinata a vigneto è pari a 3.375,00 metri quadrati.
Il mappale n. 18 non risulta attualmente autorizzato nel Registro Vigneti SIARL della Regione
Lombardia né lo è stato in precedenza. Relativamente ad esso non esistono Dichiarazioni di Superfici
Vitate (appartenenti all'Inventario Superfici Vitate o al Catasto Vitivinicolo), né diritti di reimpianto in capo alle parti del presente giudizio o ai loro danti causa;
inoltre, non sono state rinvenute Dichiarazioni
Vitivinicole.
pagina 4 di 8 Essendo stato realizzato in data antecedente al 1987 (anno di entrata in vigore del regolamento CE
n.822/1987), il vigneto in discussione non necessitava di autorizzazioni per l'impianto; tuttavia, i proprietari erano tenuti a curarne l'iscrizione nello Schedario delle Superfici Vitate tenuto presso gli uffici competenti della Regione Lombardia e a presentare le Dichiarazioni Vitivinicole.
Ad oggi, il vigneto è definitivamente abusivo, essendo decorso il termine per provvedere alla sanatoria,
e dovrà conseguentemente essere estirpato. L'inosservanza dell'obbligo di estirpazione dei vigneti abusivi espone i proprietari al pagamento di sanzioni pecuniarie di natura amministrativa.
L'arch. ha però precisato che le aree coltivate a vigneto si presumono destinate all'autoconsumo Per_1
fino 1.000,00 metri quadrati di superficie e, entro tali limiti, non richiedono l'esecuzione di adempimenti particolari.
I costi delle opere di estirpazione sono stati quantificati dalla CTU in euro 5.000,00 per l'ipotesi di estirpazione di tutte le viti ad oggi presenti sul mappale n. 18 e in euro 3.500,00 per l'ipotesi di mantenimento del vigneto nei limiti della superficie consentita di 1.000,00 metri quadrati.
Infine, l'arch. , tenuto conto della zona nella quale è situato (nonché delle osservazioni critiche Per_1
formulate dalla parte resistente alla bozza di relazione peritale), ha stimato in euro 18,33 al metro quadrato il valore del vigneto di cui è causa e ha invece quantificato in euro 9,25 il valore dei terreni destinati a prato.
In secondo luogo, occorre verificare gli accordi conclusi tra le parti.
Nel contratto stipulato in data 24 marzo 2022, l'oggetto della compravendita è indicato nei seguenti termini: “piena proprietà dell'intero fabbricato da terra a cielo, posto tra via Monte Bianco n. 25 e via
Prealpi n. 10, con terreno annesso di stretta pertinenza, costituito da: - abitazione composta da taverna, lavanderia, locale tecnico, bagno, cantina, portico e intercapedine a cielo aperto al piano terra
(seminterrato), ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno, due bagni, tre camere, portico e porticato al piano primo, disimpegno, bagno, studio, una camera e un terrazzo al piano secondo (sottotetto), collegati da scala interna;
- porzione di pertinenza al piano terra, composta da deposito attrezzi, tre ripostigli e porzione di area esclusiva;
- autorimessa di pertinenza al piano terra;
- appartamento al piano terra, composto da soggiorno-cucina, disimpegno, lavanderia, bagno, due camere, portico e cantina;
- autorimessa di pertinenza al piano terra, con annesso ripostiglio;
- locale taverna di pertinenza al piano terra, con annesso terrazzo”.
Lo stralcio del contratto sopra trascritto fa emergere l'assenza di qualsiasi specificazione in ordine alle caratteristiche concrete dei terreni pertinenziali (parte adibiti a bosco e parte a vigneto), dei quali, nel corpo del rogito, sono stati riportati i soli dati catastali.
pagina 5 di 8 Nondimeno, alla pag. 4 del rogito, la parte venditrice ha garantito espressamente la idoneità dei suddetti terreni alla selvicoltura (quanto al mappale n. 3087) e alla produzione vitivinicola (quanto al mappale n.
18).
Secondo la tesi della parte ricorrente, i venditori nel corso delle trattative avrebbero assicurato la regolarità e la produttività del vigneto esistente sul terreno di pertinenza del fabbricato residenziale e la circostanza sarebbe dimostrata proprio dalla garanzia assunta al momento della compravendita.
Al contrario, la parte resistente ha allegato di avere tempestivamente informato gli acquirenti della abusività del vigneto e delle necessità di provvedere alla sua estirpazione, offrendosi di occuparsene a proprie spese.
L'istruttoria orale ha dato un esito contraddittorio e non consente pertanto, in assenza di elementi esterni di riscontro, idonei a corroborare una delle due versioni dei fatti, di ritenere accertato né che gli acquirenti siano stati espressamente informati della situazione di irregolarità del vigneto, né, di contro, che i venditori abbiano garantito la produttività dello stesso.
Tali essendo le emergenze processuali, il Tribunale formula le seguenti considerazioni.
Alla luce della descrizione dell'oggetto della compravendita, può affermarsi che il trasferimento della proprietà pattuito fra le parti abbia riguardato, per quel che rileva nel presente giudizio, il terreno contraddistinto con il mappale n. 18 e qualificato catastalmente come vigneto di classe 1^.
Deve invece escludersi che i contraenti abbiano preso in considerazione le caratteristiche delle viti in concreto esistenti sul mappale n. 18, sotto il profilo del pregio delle uve e della produttività del vigneto.
In proposito, è significativo che l'ampiezza dell'area destinata a vigneto sia stata indicata nel contratto avendo riguardo all'intera superficie del mappale n. 18 (pari a 5.960 metri quadrati) e non alla sola parte effettivamente coltivata.
In questo contesto negoziale, anche l'obbligazione di garanzia della parte venditrice circa la idoneità del terreno alla produzione vitivinicola deve essere intesa come riferita alla qualità catastale del terreno compravenduto e non va correlata agli impianti vitivinicoli già presenti su di esso.
Ciò posto, è tuttavia meritevole di rilievo il fatto che il vigneto attualmente esistente sul mappale n. 18 sia abusivo e vada estirpato per una superficie pari a 2.375 metri quadrati (deve infatti tenersi conto della possibilità indicata dal CTU di limitare l'estirpazione alla superficie eccedente i 1.000 metri quadrati).
Per un verso, infatti, è indubitabile che l'estirpazione del vigneto incida sul valore paesaggistico del terreno compravenduto;
per altro verso, la irregolarità del vigneto espone gli acquirenti al rischio di subire l'irrogazione di sanzioni amministrative, oltre che all'obbligo di sostenere i costi di estirpazione.
Sussiste pertanto il diritto dei ricorrenti di ottenere una riduzione del prezzo della compravendita, in parte ai sensi dell'art. 1492 c.c., in ragione del minor pregio paesaggistico del terreno di cui al mappale n. 18
pagina 6 di 8 derivante dall'obbligo di estirpazione, e in parte ai sensi dell'art. 1489 c.c., in ragione del deprezzamento determinato dall'abusività del vigneto e dal correlato rischio di subire l'irrogazione di sanzioni.
Per la quantificazione della riduzione del prezzo non si reputa corretto fare riferimento tout court alla differenza di valore corrente fra i terreni destinati a prato e i terreni destinati a vigneto, poiché, come si
è già evidenziato, nel caso concreto le caratteristiche concrete del terreno compravenduto corrispondono pienamente alla descrizione dell'oggetto della compravendita inserita nel testo contrattuale.
Piuttosto, il suddetto parametro può fungere da limite superiore della riduzione applicabile, non potendo il minor valore del terreno di cui è giudizio, classificato catastalmente come vigneto (e, come tale, pacificamente idoneo all'impianto, ex novo, di viti), essere equiparabile al valore di un terreno classificato catastalmente come prato.
In quest'ottica, è utile far rilevare che, secondo le valutazioni espresse dal CTU in risposta alle osservazioni del CTP di parte resistente, la differenza di valore in discussione corrisponde, per la parte di vigneto da estirpare obbligatoriamente, a euro 21.565,00 (i.e. euro 18,33 x 2.375 metri quadrati).
Pertanto, tenuto conto anche del profilo inerente alla esposizione al rischio dell'intervento sanzionatorio della Pubblica Amministrazione, si reputa congruo determinare in euro 15.000,00 la riduzione di prezzo spettante ai ricorrenti.
Quanto al risarcimento del danno, va riconosciuto il diritto dei ricorrenti di ottenere il versamento della somma di euro 3.500,00, corrispondente ai costi di estirpazione quantificati dal CTU per l'ipotesi di mantenimento del vigneto nei limiti della superficie consentita di 1.000,00 metri quadrati.
Le ulteriori pretese risarcitorie avanzate dai ricorrenti devono invece essere disattese, in quanto correlate alla impossibilità di trarre profitto dal vigneto compravenduto.
Si è già chiarito in proposito che la produttività concreta del vigneto esistente sul mappale n. 18 non è stata presa in considerazione dalle parti nella definizione dell'oggetto del contratto, tanto che manca in esso qualsiasi cenno al numero e alla tipologia delle viti e alle potenzialità produttive dell'impianto vitivinicolo.
Peraltro, la prova del danno da lucro cessante non è stata fornita dai ricorrenti, i quali si sono limitati a depositare un prospetto riassuntivo privo di dati verificabili.
Per tutte le considerazioni sin qui svolte, e Controparte_1 Controparte_2 CP_3
devono essere condannati:
- a restituire ai ricorrenti, a titolo di riduzione del prezzo, la somma di euro 15.000,00, sulla quale andranno computati gli interessi al tasso di cui all'art. 1284 comma 1 c.c. dalla data del versamento risultato indebito sino al 23 marzo 2023 – data del deposito del ricorso introduttivo pagina 7 di 8 del presente giudizio – e al tasso di cui all'art. 1284 comma 4 c.c. dal 24 marzo 2023 sino al saldo effettivo.
- a versare ai ricorrenti, a titolo di risarcimento del danno, la somma di euro 3.500,00, liquidata al valore attuale, oltre interessi legali al tasso di cui all'art. 1284 comma 4 c.c. dalla data di pubblicazione della presente sentenza al saldo effettivo.
Considerato il consistente ridimensionamento delle domande formulate dai ricorrenti (accolte in misura inferiore al 10% dell'importo quantificato nel ricorso), le spese di lite sono integralmente compensate fra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita,
1) accertato il diritto dei ricorrenti alla riduzione del prezzo della compravendita nei termini di cui in motivazione, condanna e a restituire in Controparte_1 Controparte_2 CP_3
favore di e la somma di euro 15.000,00, otre interessi da Parte_1 Parte_2
computarsi come indicato in motivazione;

2) Condanna altresì e a versare in favore di Controparte_1 Controparte_2 CP_3
e la somma di euro 3.500,00 a titolo di risarcimento del danno, Parte_1 Parte_2
oltre interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla data di pubblicazione della presente sentenza al saldo effettivo;

3) compensa integralmente le spese di lite fra le parti.
Cosi' deciso in Bergamo il 6 gennaio 2025 il Giudice dott.ssa Silvia Russo
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