R.G. n. 1171/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA sezione prima civile Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giovanna Faraone, ha pronunciato la seguente

SENTENZA ex art. 447 bis cpc
nella causa civile iscritta al ruolo generale n. 1171/2024 promossa da
(C.F. ), con il patrocinio dell' Avv. MARIA Parte_1 C.F._1
BOSCAINI presso lo studio della quale è elettivamente domiciliato ricorrente contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2 resistente contumace Conclusioni Parte ricorrente come da note depositate per l'udienza di discussione in trattazione scritta del 06.02.2024 ha concluso chiedendo:
“IN VIA PRINCIPALE: Piaccia all'Ill.mo Tribunale accertare che il contratto di locazione stipulato in data 1.01.2023 è venuto a scadere in data 31.12.2023 e condannare, per l'effetto, la conduttrice a rilasciare immediatamente l'immobile locatole, sito in Lonato in via Lavagnone n. 6, il tutto censito nell'NCEU Sez NCT Fg
48 mappale 308 sub 2 e sub 16, libero da persone e cose e a corrispondere, fino alla data dell'effettivo rilascio, il canone mensile di € 470,00. Con riserva di agire in separato giudizio per il risarcimento del danno all'esito della verifica delle condizioni di manutenzione. IN VIA SUBORDINATA: Nella denegata ipotesi in cui questo
Tribunale ritenesse che la reiterazione dei contratti transitori stipulati fra le parti
1 comporti l'applicabilità della normativa ordinaria del rapporto di locazione con durata quindi quadriennale rinnovabile, piaccia all'ill.mo Tribunale accertare che il rapporto contrattuale relativo all'immobile sito in Lonato in via Lavagnone n. 6, il tutto censito nell'NCEU Sez NCT Fg 48 mappale 308 sub 2 e sub 16, ha preso avvio in data 1.01.2018 condannando, quindi, la conduttrice alla restituzione dell'immobile alla data del 31.12.2025 libero da persone e cose e al pagamento fino al momento del rilascio del canone di locazione. In ogni caso spese e compenso professionale interamente rifuse ivi compresi quelle relative al procedimento di mediazione”.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Richiamati gli atti ai fini dell'esposizione dello svolgimento del processo, si procede alla redazione della presente sentenza in conformità alle previsioni normative di cui agli artt. 132 C.p.c. e 118 disp. att. C.p.c. che impongono di esporre in modo succinto i fatti rilevanti della causa e le ragioni giuridiche della decisione.

2. Con ricorso regolarmente notificato, ha agito nei confronti di Parte_1
, allegando e documentando che, a far data dall'01.01.2018 al Controparte_1
01.01.2023, ha concesso in locazione, in forza di n. 6 contratti di locazione transitori, ciascuno della durata di un anno (l'ultimo con scadenza 31.12.2023) un immobile, parzialmente arredato, sito in Lonato in via Lavagnone n. 6, composto da appartamento e garage, il tutto censito nell'NCEU Sez NCT Fg 48 mappale 308 sub 2 e sub 16.
Alla data del 31.12.2023, scadenza prevista dall'ultimo contratto di locazione,
non ha rilasciato l'immobile per cui è causa che continua ad Controparte_1 occupare corrispondendo puntualmente il canone di locazione pattuito.
Tanto premesso, il ricorrente, dato atto del tentativo di mediazione obbligatoria ex d.lgs 28/2010, alla quale parte resistente non ha aderito, in principalità ha chiesto accertarsi e dichiararsi che il contratto di locazione stipulato in data
2 1.01.2023 è venuto a scadere in data 31.12.2023, con conseguente condanna della conduttrice a rilasciare immediatamente l'immobile libero da persone e cose e a corrispondere, fino alla data dell'effettivo rilascio, il canone mensile di €
470,00.
In subordine, ha chiesto che, nel caso in cui la reiterazione dei contratti transitori stipulati fosse ricondotta alla normativa ordinaria del rapporto di locazione con durata quindi quadriennale rinnovabile, si accerti e si dichiari che il rapporto contrattuale è iniziato in data 1.01.2018 e cesserà il 31.12.2025, con condanna della conduttrice alla restituzione in tale data libero da persone e cose e al pagamento fino al momento del rilascio del canone di locazione.
Nella contumacia della convenuta, essendo la causa di natura documentale, all'udienza del 06.02.2025, sulle conclusioni rassegnate dal ricorrente, il Giudice ha deciso come da sentenza con contestuale motivazione che segue.

3. L'art. 5 della legge in materia di locazioni abitative (D.lgs 9 dicembre 1998 n.
431 e successive modifiche) unitamente all'articolo 2 del decreto ministeriale del 5 marzo 1999, sostituito, a sua volta, dal decreto del 30 dicembre 2002, disciplina i contratti di locazione di natura transitoria.
Secondo la detta normativa, i contratti di tale natura devono contemplare una clausola in cui sia specificata l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore.
Questo motivo deve essere provato a mezzo di apposita documentazione allegata al contratto e deve essere confermato nei successivi rinnovi contrattuali tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
La giurisprudenza è pacifica nel ritenere che “per le locazioni ad uso abitativo soggette alla disciplina posta dalla L. n. 392 del 1978, vige la regola generale della durata quadriennale, sicché la norma che consente una durata minore pone un'eccezione che, in quanto tale, non solo deve essere espressamente pattuita, ma deve essere anche espressamente giustificata, con l'ulteriore conseguenza che
3 grava sulla parte interessata un onere di allegazione e prova sia di detta clausola che della ragione di deroga delle norme sulla durata legale. Incombe pertanto al locatore che eccepisca la destinazione dell'immobile ad uso transitorio dimostrare la ricorrenza dei relativi presupposti” (Cass. n. 19435/2008).
Affinchè un contratto di natura transitorio sia valido ed efficace è indispensabile che sia destinato a “soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per fattispecie – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilita lavorativa e connesse allo studio, all'apprendistato e formazione professionale, all'aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative” (Art. 2 comma 1 DM 2017).
In caso di mancato soddisfacimento dei presupposti richiesti dalla citata normativa, pertanto “il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3” (Art. 2 comma 6 DM 2017).
Nel caso di specie, il ricorrente non ha documentato (ancor prima non ha allegato)
l'esigenza sottesa alla transitorietà dei contratti di locazione che ci occupano.
A tal fine, non è sufficiente la dicitura generica indicata all'art. 3 del contratto “il conduttore dichiara che la presente locazione è di natura transitoria in quanto ha
l'esigenza espressa di abitare l'immobile per un periodo non eccedente i 12 mesi” posto che non vengono esplicitate le asserite esigenze.
Ne discende, alla luce della normativa e delle giurisprudenza di legittimità sopra richiamate, che i sei contratti (formalmente stipulati per la durata di un anno) intercorsi dal 2018 tra e devono ricondursi ad un Parte_1 Controparte_1 unico contratto di locazione ordinaria di durata 4anni più 4, dal 1.01.2018 al
31.12.2025, con facoltà per il proprietario di comunicare disdetta nel termine di legge e con protrazione dell'obbligo in capo alla conduttrice di corrispondere il canone sino alla scadenza.
4 5. Le spese di lite, seguendo la soccombenza, si pongono a carico di parte resistente, in favore del ricorrente, nella misura, calcolata applicando i parametri vigenti attestati sui valori medi dello scaglione di riferimento, tenuto conto dell'assenza di questioni di particolare rilievo e di attività istruttoria, in € 919,00 per fase studio, € 777,00 per fase introduttiva, € 1.800,00 per fase di trattazione e decisionale, così complessivamente in € 3.496,00, oltre spese generali, cpa e iva se dovuta,
La resistente, inoltre, dovrà rifondere al ricorrente le spese di mediazione, non avendo aderito all'invito formulato dalla controparte in assenza di comprovata impossibilità a parteciparvi, nella misura di € 441,00 a titolo di competenze oltre spese generali, c.p.a. e iva se dovuta, come per legge nonché € 200,82 per spese di avvio.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza e eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
– dichiara la conversione dei sei contratti di locazione transitoria, sottoscritti annualmente da e a far data dal 1.01.2018 Parte_1 Controparte_1 al 01.01.2023, in un unico contratto di locazione ordinaria con decorrenza dal 01.01.2018 e scadenza al 31.12.2025;
– condanna la resistente a rifondere al ricorrente, a titolo di spese di lite,
l'importo di € 3.496,00, oltre spese generali e spese vive, cpa e iva, come per legge, nonché l'importo di € 441,00 a titolo di competenze per la procedura di mediazione oltre spese generali, c.p.a. e iva se dovuta, ed € 200,82 per spese di avvio procedura.
– Motivazione contestuale.
5 Brescia, lì 6 Febbraio 2025
Contr Alla stesura della presente sentenza ha collaborato l'Avv. Maria Valastro, in tirocinio.
Il Giudice
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