REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
in persona del GOP dr.ssa Paola Fracassi ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 429 cpc nella causa civile di I grado 9135/25 RG promossa da:
, parte intimante CP_1
con avv. Graziana Basta
parte intimata CP_2
avv. Parte_1
Conclusioni della parte intimante: come in atti, “Si insiste pertanto per l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto introdotta con l'intimazione di licenza per finita locazione, con condanna alla integrale rifusione delle spese di lite” (cfr. memoria integrativa dep. 30.7.25)
Conclusioni della parte intimata: come in atti, “I – Rigettarsi la domanda avversaria siccome inammissibile/improcedibile e comunque infondata nel merito. III – Con rifusione delle spese e compenso di causa oltre al rimborso forfetario, iva e cpa, con distrazione a favore del difensore antistatario” (cfr. memoria dep. 8.8.25).
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto datato 29.1.25 il sig. - nella qualità di parte locatrice - ha citato in CP_1 giudizio il sig. – nella qualità di parte conduttrice - per intimare la licenza per CP_2 finita locazione con riferimento al contratto avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo sito in Jesolo - siglato in data 1.6.21, per la durata di un anno, assumendo che il contratto stesso doveva intendersi valido per la dura di 4 anni (rinnovabili) dal momento che era venuta meno la transitorietà che aveva giustificato l'inizio del rapporto;
secondo il locatore il contratto sarebbe dovuto scadere il 30.5.25 in forza di rituale e tempestiva disdetta e per questo veniva chiesta la convalida della licenza per finita locazione.
All'esito della udienza 20.3.25, in vista della quale parte conduttrice si era costituita contestando le tesi del locatore, il Giudice - osservato che non poteva essere utilizzato lo
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strumento di cui all'art. 657 cpc trattandosi di disdetta per la prima scadenza e dunque doveva applicarsi l'art. 30 della l. 392/78 – con ordinanza in pari data ha convertito il rito ex art. 667 cpc, disposto l'avvio della mediazione e fissato udienza ex art. 420 cpc, con concessione dei termini per le memorie integrative.
A seguito del deposito delle memorie integrative, l'udienza di discussione si è svolta oggi 26.9.25.
La domanda del sig. va accolta. CP_1
È infondata l'eccezione di mancato esperimento della obbligazione obbligatoria, perché parte intimante ha depositato in data 9.5.25 il verbale negativo;
il documento risulta dimesso nel fascicolo della fase sommaria ma è evidente che svolge effetti anche per la presente, trattandosi di unico processo (C.C. 34713/23).
Dal momento che parte locatrice intendeva far valere la disdetta alla prima scadenza del contratto, ai sensi dell'art. 3 comma 4 legge 431/98 – che richiama l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392 - doveva essere utilizzato il ricorso ex art. 447 bis cpc (non il procedimento di cui all'art. 657).
E' vero che parte intimante ha introdotto la causa irritualmente, “tuttavia, pur a fronte di domanda inammissibile, come nella specie avvenuto, è possibile pronunziare sul merito della domanda risolutoria, una volta disposto il mutamento del rito, stante natura prosecutoria del procedimento per convalida di sfratto a seguito al provvedimento di mutamento del rito” (Cass. 28 febbraio 2023, n. 5955).
Le memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c. – come lo stesso nome dovrebbe suggerire – non sono atti introduttivi di un nuovo giudizio ma, appunto, mere memorie al punto che, se anche non fossero depositate, sarebbe comunque retto dall'atto di intimazione originario con le conclusioni in esso rassegnate e dalla eventuale comparsa di costituzione depositata dall'intimato.
A seguito della conversione del rito, il conduttore sig. ha potuto avvalersi delle CP_2 garanzie derivanti dal giudizio di cognizione e il sig. con la memoria CP_1 integrativa, pur depositata tardivamente, non ha introdotto in causa nuovi temi: la domanda iniziale di “convalida di licenza” è ontologicamente la medesima di quella che viene precisata nel giudizio di cognizione, di “risoluzione del contratto”; non si è realizzata nessuna compromissione delle potenzialità difensive della parte intimata/opponente, che ha potuto agevolmente replicare sugli assunti già noti esposti da parte locatrice nella memoria integrativa.
Nel merito si osserva, come già rilevato con ordinanza di mutamento di rito 20.3.25, che il contratto su cui si fonda l'atto introduttivo è una locazione ad uso abitativo di natura transitoria (doc. 1) che per essere validamente stipulata necessita della espressa indicazione della esigenza transitoria in capo al conduttore oppure al locatore (C.C. 4075/14); poiché detto contratto in nessun modo richiama specifiche esigenze transitorie, né del locatore né del conduttore, la clausola che introduce la transitorietà è nulla in quanto contraria alle disposizioni normative, ma questa nullità non determina la nullità dell'intero contratto, bensì introduce una sorta di meccanismo automatico di sostituzione, talchè il contratto deve
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ritenersi valido come contratto di locazione ad uso abitativo per la durata di anni 4 più 4, come prevede l'art. 2 della l. 431/98 (C.C. 4075/14).
Ciò posto, la disdetta è stata inviata da parte locatrice via raccomandata e via pec (doc. 3,4, 4.2 di parte intimante), la pec risulta consegnata a conduttore alla data del 8.11.24 (non c'è contestazione sul punto); contiene il riferimento al precipuo motivo della interruzione del rapporto dopo il primo periodo, che rientra tra quelli indicati tassativamente dall'art. 3 della l. 431/98, cioè l'intenzione del proprietario di adibire il bene ad abitazione del figlio;
ne deriva che il contratto è cessato il giorno 30.5.25.
Con riferimento al contratto 1.6.23 che il conduttore sig. ha menzionato nella CP_2 fase sommaria (senza nulla produrre) e ha depositato solamente nella fase di cognizione, pur appartenendo al thema della causa in via di eccezione o mera difesa, non consente di addivenire a diverso convincimento: nonostante le molte coincidenze tra i due contratti (in primis: le parti), il contratto esibito dalla difesa del conduttore fa riferimento ad un bene che sarebbe sito in Jesolo – Via San Donà, e non Via Levantina;
ne deriva che non vi è prova che i contratti riguardino il medesimo bene.
Le spese di lite vanno compensate integralmente tra le parti, nonostante la soccombenza sostanziale della parte conduttrice, per il fatto che parte intimante ha introdotto la causa con rito errato e prima della scadenza del contratto.

PQM

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa n. 9135/25, ogni diversa domanda, eccezione o istanza disattesa e rigettata,
-dichiara la risoluzione - alla data del 30.5.25 - del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo sito in Jesolo (VE) – Via Levantina 273, siglato in data 1.6.21, meglio descritto in atti,
-ordina la restituzione del bene alla proprietà, libero da cose e persone,
-fissa per la esecuzione il 30.11.2025,
-spese di lite integralmente compensate tra le parti.
Venezia, 26.9.25
IL GOP Paola Fracassi
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