REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.
Francesco Cina, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 31183 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno
2020 tra
(C.F. , in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, in giudizio con l'avv. Stella Mantovani
- parte ricorrente -
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._1 CP_2
), entrambi in giudizio con l'avv. Alessandro Ricci C.F._2
-parti convenute-
e
(C.F. ) e (C.F. CP_3 CodiceFiscale_3 CP_4
), entrambi in giudizio con l'avv. Gabriele De Maio C.F._4
- parti convenute -
OGGETTO: mediazione.
CONCLUSIONI: i procuratori delle parti hanno così precisato le rispettive conclusioni:
- per parte ricorrente: “come da atto introduttivo” e quindi “Voglia l'Ill.mo
Tribunale di Roma adito, fissata l'udienza di comparizione delle parti ai sensi dell'art.
702 bis, comma III, c.p.c. liquidare le provvigioni maturate in favore della ricorrente a seguito della conclusione dell'affare intervenuto tra le parti nella misura concordata
1 del 3% per il venditore pari ad € 12.300,00 oltre IVA e nella somma di € 12.300,00 oltre IVA per l'acquirente, per un totale di € 24.600,00 oltre IVA o nella maggiore, diversa o minor somma che l'Ill.mo Giudicante adito riterrà appropriata e condannare i resistenti, per l'effetto, al pagamento delle somme richieste oltre interessi legali e di mora, a far data dal trentesimo giorno dal ricevimento della richiesta di pagamento sino all'effettivo soddisfo, oltre al risarcimento ex art. 6
D.LGS. n. 231/2002 per i costi sostenuti per il recupero delle somme dovute a titolo di provvigioni, con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio”.
- per i convenuti e “come da comparsa di Controparte_1 CP_2 costituzione e risposta, insistendo per l'eccezione di inammissibilità, in quanto nuova, della domanda articolata da parte ricorrente nella memoria ex art. 183, comma 6, n. 1
c.p.c..” e quindi “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale Ordinario di Roma, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvedere:
a) respingere per assoluta infondatezza, in fatto ed in diritto, e carenza di prova, le domande tutte, principali ed accessorie, avanzate dalla ricorrente Parte_1 nei confronti dei Signori e;

[...] Controparte_1 CP_2
b) condannare la stessa ricorrente con sede in Roma, Parte_1
Viale Ippocrate n. 36, c.f. in persona del suo legale rappresentate P.IVA_1
Signora , o altri pro tempore, a rifondere ai resistenti Signori Parte_2 CP_1
e , le spese ed i compensi professionali di avvocato per il
[...] CP_2 presente giudizio, con maggiorazione di spese forfettarie secondo tariffa e rimborso di
CPA ed IVA nelle misure di legge”.
- per le parti convenute e “come da comparsa di CP_3 CP_4 costituzione e risposta, insistendo per l'eccezione di inammissibilità, in quanto nuova, della domanda articolata da parte ricorrente nella memoria ex art. 183, comma 6, n. 1
c.p.c.” e quindi: “Voglia il Tribunale ill.mo, ogni contraria istanza, eccezione deduzione disattesa, respingere le domande tutte formulate dalla Parte_1 nei confronti dei Signori ed perché
[...] CP_4 CP_3 infondate in fatto ed in diritto, in subordine riducendone l'ammontare nei limiti ritenuti di giustizia, in ogni caso con vittoria di spese e compensi di causa”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. L'oggetto della controversia è in sintesi il seguente.
2 1.1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato in data 16.6.2020 e poi ritualmente notificato, (d'ora in avanti anche solo Parte_1
ha agito in giudizio nei confronti di Parte_1 Controparte_1 CP_2 CP_3
e chiedendone la condanna al pagamento del corrispettivo
[...] CP_4 maturato a fronte dell'attività di mediazione svolta in favore degli stessi.
A fondamento della domanda così proposta, parte ricorrente ha allegato e dedotto:
- di avere ricevuto, in data 1.1.2017 e dai convenuti l'incarico verbale di CP_1 procurare la vendita di un immobile (un appartamento) sito in Roma, viale Ippocrate n.
51, di cui i medesimi convenuti erano proprietari, pattuendo una provvigione del tre per cento sul prezzo di vendita, da corrispondersi in caso di conclusione dell'affare;
- di avere raccolto, in data 25.1.2019 e grazie alla propria attività di intermediazione svolta, una proposta di acquisto per il prezzo di euro 420.000,00 inerente il predetto immobile, che i avevano rifiutato in quanto ritenuta non congrua;
CP_1
- che, in data 4.5.2019, i convenuti e avevano visitato per la CP_3 CP_4 prima volta l'immobile per il tramite della ricorrente stessa, come risultava dalla
“scheda visita” sottoscritta dalla trovandolo di proprio gradimento ed in linea CP_3 con le proprie disponibilità economiche;

- che, pur avendo mostrato notevole interesse per l'immobile visitato, i predetti convenuti non avevano tuttavia formulato alcuna proposta di acquisto;

- di avere pertanto proseguito nell'attività di procacciamento di potenziali acquirenti, mostrando l'appartamento a numerosi altri visitatori;

- che, in data 1.6.2019, i convenuti avevano comunicato alla ricorrente stessa CP_1 di avere trovato dei potenziali acquirenti interessati all'immobile e di “bloccare” pertanto tutte le ulteriori visite, senza precisare tuttavia che tali potenziali acquirenti altri non erano che i convenuti e CP_3 CP_4
- che i venditori erano a conoscenza dei nominativi delle persone che visitavano l'immobile, in quanto ricevevano periodicamente tutte le “schede visita”;
- che anche gli acquirenti avevano agito in malafede, avendo preso personalmente contatto con i venditori e scavalcando, così, la ricorrente stessa;

- di avere successivamente appreso che i e il – quest'ultimo coniugato in CP_1 CP_4 separazione dei beni con la convenuta - avevano, dapprima ed in data 8.7.2019, CP_3 stipulato un preliminare di vendita relativo all'immobile in questione al prezzo di euro
3 410.000,00 e poi, in data 19.2.2010, stipulato il contratto definitivo al medesimo prezzo;

- di avere quindi diritto alla corresponsione, da entrambe le parti, della provvigione così come concordata nella misura del tre per cento del prezzo di vendita, per un totale complessivo di euro 24.600,00, oltre IVA;

- di avere invano diffidato le parti convenute al pagamento della provvigione, con missiva del 14.3.2020, cui soltanto i convenuti avevano dato riscontro, CP_1 contestando la legittimità di tale richiesta;

- che il nesso causale tra la conclusione dell'affare e l'attività svolta dalla stessa ricorrente, consistita nell'aver messo fra loro in contatto le parti, era confermato dal breve lasso di tempo intercorso tra la visita dell'immobile e la stipulazione del contratto di vendita;

- che, a tal fine, doveva essere inoltre tenuto in considerazione il fatto che la ricorrente aveva svolto un'attività di mediazione per ben due anni consecutivi su incarico e nell'interesse dei convenuti periodo questo nel corso della quale gli stessi CP_1 convenuti avevano rifiutato una proposta d'acquisto per un prezzo superiore (euro
420.000,00) a quello poi realizzato.
1.2. I convenuti e si sono tempestivamente Controparte_1 CP_5 costituiti in giudizio, concludendo per il rigetto dell'avversa domanda.
Per quanto qui rileva, hanno infatti allegato, eccepito e dedotto:
- di avere conferito verbalmente alla ricorrente, all'inizio dell'anno 2017 e senza esclusiva, l'incarico di vendere l'immobile di loro proprietà, ma di non avere mai assunto l'impegno a corrispondere alcuna provvigione in favore della stessa in caso di conclusione dell'affare;
- di avere invece convenuto, sempre verbalmente e in caso di conclusione dell'affare, che la provvigione spettante alla ricorrente sarebbe stata corrisposta dalla sola parte acquirente, secondo una prassi ormai diventata comune nel mercato immobiliare, soprattutto dopo il calo dei prezzi di vendita;

- di avere rifiutato la precedente proposta di acquisto al prezzo di euro 420.000,00 formulata da un terzo, in data 25.1.2019 e per il tramite della ricorrente, non perché non congrua, come sostenuto da controparte, ma in quanto non corrispondente al prezzo di vendita del bene, nettamente superiore, che era stato all'epoca indicato dagli
4 stessi convenuti all'agenzia immobiliare;

- di avere ricevuto, tra gennaio e marzo del 2019 e da parte di altro soggetto, rivoltosi a loro autonomamente, una proposta di acquisto per un prezzo superiore ad euro
420.000,00, che lo stesso aveva tuttavia poi ritirato, non avendo potuto ottenere il mutuo bancario necessario al relativo acquisto;

- che, tra i nominativi dei visitatori dell'immobile comunicati dalla ricorrente ai convenuti stessi, non vi era quello di come risultante dalla stessa CP_4 documentazione prodotta dalla ricorrente, in cui era riportato, in data 4.5.2019, il nominativo di e, in data 31.5.2019, quello di altre persone;
CP_3
- di avere dato riscontro, diversamente da quanto sostenuto dalla ricorrente, alla richiesta di pagamento loro inoltrata (effettuata, in un primo momento, con riguardo ad un immobile diverso da quello per cui era causa), mediante missive del 9 e del 27 marzo 2021, da un lato, contestando la debenza della provvigione per non avere mai assunto il relativo impegno e, dall'altro, rilevando che, in base a quanto pattuito tra le parti, in caso di conclusione dell'affare, il mediatore avrebbe potuto esigere la provvigione soltanto da parte dell'acquirente, circostanze, queste, non contestate dalla ricorrente;

- di non essere pertanto tenuti alla corresponsione di alcuna provvigione in favore della ricorrente;

- che, in ogni caso, nulla era dovuto alla ricorrente a titolo di interessi ex art. art. 6 del d.lgs. n. 231/2002, non applicandosi detta disciplina al caso di specie.
1.3. I convenuti e si sono tempestivamente costituiti in CP_3 CP_4 giudizio, eccependo l'inammissibilità dell'azione esperita dalla parte ricorrente nelle forme del rito sommario di cognizione di cui all'art. 702 bis e seguenti c.p.c. e concludendo, nel merito, per il rigetto dell'avversa domanda.
Hanno infatti a loro volta allegato, eccepito e dedotto:
- che difettava la prova scritta del conferimento dell'incarico di vendita da parte dei in favore della ricorrente, essendo infatti inverosimile che lo stesso fosse stato CP_1 conferito verbalmente il 1° gennaio, giorno di festa;

- che l'assenza di tale incarico era poi confermata dal fatto che la ricorrente non aveva neanche indicato il piano o l'interno dell'unità immobiliare per la quale assumeva di aver ricevuto l'incarico di mediazione;

5 - che, in ogni caso, i non avevano mai reso edotti il e il Vichi di avere CP_1 CP_3 conferito l'incarico di mediazione alla parte ricorrente;

- che la “scheda visita” riportante il nome di si riferiva, in realtà, ad un CP_3 immobile sito in Largo Marchiafava n.

1 - e dunque diverso da quello per cui era causa
- del quale effettivamente era stato convenuto il sopralluogo per il giorno 4 maggio
2019 con la ricorrente Parte_1
- che, nella predetta scheda, l'indirizzo di Viale Ippocrate n. 51 risultava apposto successivamente e con grafia diversa da quella della CP_3
- che la scheda dunque, al momento della sottoscrizione da parte della non CP_3 recava l'indicazione dell'immobile di Viale Ippocrate n. 51;
- che la prima delle avverse richieste di pagamento, formulata con missiva del
28.2.2020, faceva riferimento ad altro ulteriore immobile, sito in Roma, Via Imperia n. 52, che, secondo quanto affermato nella predetta missiva, il Vichi aveva acquistato dai CP_1 in data 19.2.2020;
- che, dopo aver contestato tale circostanza, la ricorrente aveva rettificato la propria precedente richiesta, indicando che la provvigione atteneva in realtà alla vendita dell'immobile di Viale Ippocrate n. 51;
- che l'immobile in questione era già stato visitato dal Vichi nel mese di aprile del
2019, accompagnato da marito di Persona_1 CP_2
- che era stato lo stesso ad avere contattato il utilizzando i riferimenti CP_4 Per_1 riportati, fin dall'8 novembre 2018, su un sito internet (Immobiliare.it) specializzato nella pubblicità immobiliare;

- che, pertanto, non era vero che il aveva visionato per la prima volta, in data CP_4
4.5.2019, l'appartamento di Viale Ippocrate n. 51 per il tramite di né che il Parte_1 medesimo e avevano contattato l'agenzia immobiliare al fine di visitare CP_4 Pt_3 il predetto immobile;

- che, più precisamente, la “scheda visita” prodotta in atti dalla ricorrente era stata fatta sottoscrivere alla con la motivazione che si trattava del modulo di autorizzazione CP_3 per il trattamento dei dati personali, senza che vi fosse riportata l'indicazione dell'immobile di Viale Ippocrate n. 51, né dell'immobile di Largo Marchiafava n. 1, del quale ultimo era stata effettivamente richiesta la visita;

6 - che, pertanto, la dichiarazione resa nella scheda doveva ritenersi annullabile per vizio del consenso, in quanto frutto di dolo o comunque di errore indotto dal personale della ricorrente;

- che, in ogni caso, la conclusione dell'affare non era avvenuta grazie all'intervento della ricorrente, la quale non aveva svolto alcuna funzione di intermediazione e neanche di contatto tra i convenuti e e i proprietari non avendo i CP_3 CP_4 CP_1 primi neanche mai formulato una proposta di acquisto per il tramite della ricorrente stessa;

- che, infatti, il aveva già autonomamente rilevato, attraverso il sito CP_4
Immobiliare.it, la messa in vendita, da parte del dell'appartamento sito in Per_1
Roma, Viale Ippocrate n. 51, in compagnia del quale lo aveva visitato antecedentemente alla data del 4.5.2019 indicata dalla ricorrente e per il tramite del quale aveva poi fatto pervenire ai proprietari la sua proposta di acquisto;

- che, al momento dell'accettazione della predetta proposta di acquisto, CP_2 aveva espressamente dichiarato, anche a nome del fratello e comproprietario CP_1
“di non aver mai sottoscritto alcun mandato a vendere ad agenzia
[...] immobiliare per l'appartamento sito in viale Ippocrate n. 51 int. 1”, dichiarazione, questa, ribadita anche nel contratto di compravendita;

- che, nella copia del ricorso notificato ai convenuti, non risultava indicata la documentazione posta a fondamento della domanda, con conseguente violazione dell'art. 702 bis c.p.c.;
- che, inoltre, la circostanza allegata dalla ricorrente, di avere ricevuto in forma verbale l'incarico di vendita, escludeva in radice la possibilità di svolgere un'istruttoria compatibile con il rito sommario di cognizione dalla stessa prescelto;

- che, difettando la prova scritta del predetto incarico e dunque dei criteri di quantificazione della provvigione applicati dalla ricorrente, la provvigione stessa avrebbe dovuto essere, tutt'al più, determinata dal giudice.
1.4. Disposto il mutamento del rito ai sensi dell'art. 702 ter, comma 3, c.p.c., fissata l'udienza ex art. 183 c.p.c. e assegnati poi i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c., parte ricorrente, con la prima memoria, ha così modificato le proprie conclusioni: “l'Ill.mo Tribunale di Roma adito, rigettata ogni avversa difesa ed esaminata la documentazione prodotta e preso atto della condotta
7 processuale di parte convenuta, Voglia:
IN VIA PRINCIPALE


1. Accertare e dichiarare, che la conclusione dell'affare è da ricondursi all'opera dell'agenzia immobiliare e, per l'effetto, condannare le parti convenute a corrispondere all'agenzia il 3% del prezzo di vendita, pari ad € 12.300,00 oltre IVA per i venditori in solido tra di loro, e pari ad € 12.300,00 oltre IVA per l'acquirente in solido, per un totale di € 24.600,00 oltre IVA o nella maggiore, diversa o minor somma che l'Ill.mo Giudicante adito riterrà appropriata;



2. Accertare e dichiarare la temerarietà della lite e, per l'effetto, condannare le parte
a rifondere tutte le spese sostenute per l'attivazione del presente giudizio e al pagamento di una somma a titolo di risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 96 c.p.c. da liquidarsi in via equitativa.
IN SUBORDINE
Nella non creduta ipotesi che il Giudice non riconosca che la conclusione dell'affare sia da ricondursi all'opera dell'agenzia immobiliare, accertare e dichiarare ai sensi dell'art. 1756 c.c., la proficua attività svolta dall'agenzia su incarico e nell'interesse di e, per l'effetto, condannare la convenuta a rimborsare al ricorrente CP_1 CP_1 tutte le spese sostenute a seguito del conferimento e diligente espletamento dell'incarico in ottemperanza delle modalità stabilite dal venditore, investendo professionalità, tempo e denaro in pubblicità, visite, colloqui, disamina della documentazione urbanistica e dell'immobile in generale, compreso l'aggiornamento delle visure catastali e ipotecarie, con liquidazione equitativa di un'adeguata retribuzione in favore della ricorrente e rifusione delle spese processuali sostenute.
Il tutto con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio”.
Le parti convenute, con le rispettive seconde memorie, hanno eccepito l'intervenuta “mutatio libelli” e quindi l'inammissibilità delle nuove domande della ricorrente.
1.5. La causa, istruita mediante interrogatorio formale, prove testimoniali e produzioni documentali, è stata poi assunta in decisione sulla base delle conclusioni sopra trascritte, con termini ex art. 190, comma 1, c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.
2. Preliminarmente, va dato atto che parte ricorrente, in sede di precisazione delle
8 conclusioni ha espressamente richiamato le sole conclusioni formulate con l'atto introduttivo.
La domanda subordinata formulata con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 1
c.p.c., tuttavia, non deve intendersi implicitamente rinunciata, avendo parte ricorrente comunque insistito per il suo accoglimento negli scritti conclusionali (in tema, v. fra le altre Cass. 1281/2003, secondo cui la omessa riproduzione nelle conclusioni definitive di cui all'art. 189, cod. proc. civ., di una delle domande proposte con l'atto di citazione implica soltanto una mera presunzione di abbandono della stessa, sicché il giudice del merito, al quale spetta il compito di interpretare la volontà della parte, è tenuto ad accertare se, malgrado la materiale omissione, sussistano elementi sufficienti - ricavabili dalla complessiva condotta processuale o dalla stretta connessione della domanda non riproposta con quelle esplicitamente reiterate - per ritenere che la parte abbia inteso insistere nella domanda pretermessa in dette conclusioni).
3. La domanda di adempimento contrattuale (pagamento della provvigione), proposta dalla ricorrente in via principale, deve essere rigettata per le ragioni di seguito esposte.
3.1. Va premesso che il disposto dell'art. 1755, comma 1, c.c. (“Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”) deve essere interpretato nel senso che il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore
– pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata
(cfr. Cass. 25851/2014 e Cass. 869/2018).
Il diritto alla provvigione non postula quindi una coincidenza totale tra oggetto iniziale delle trattative ed oggetto conclusivo dell'affare. Motivo per cui tale diritto va riconosciuto anche quando la variazione oggettiva concerna il bene, più compiutamente identificato, e il prezzo, a condizione che l'opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative, poi confluite nella conclusione di un vincolo giuridico
9 relativa a un bene univocamente, anche se non totalmente, riferibile a quello dedotto nella iniziale messa in relazione delle parti (cfr. ancora Cass. 25851/2014).
Il diritto alla provvigione, inoltre, non è escluso quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. Con la conseguenza che è irrilevante che l'affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell'ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione. E ciò con la precisazione però che, nel caso in cui il soggetto intermediato sostituisca altri a sé nella stipulazione del contratto, debitore della provvigione resta pur sempre la parte originaria, essendo costei la persona con cui il mediatore ha avuto rapporti (in tema v. Cass. 8850/2001,
Cass. 6552/2018 e Cass. 16973/2024).
Tuttavia, proprio perché è necessaria la dimostrazione della messa in relazione delle parti e l'intavolazione della trattativa, la prova del nesso causale non può essere fornita semplicemente dimostrando la successione cronologica tra attività del mediatore e conclusione dell'affare, in base al paralogismo "post hoc, ergo propter hoc". In questa prospettiva, non si è quindi ritenuta sufficiente la prova, da parte del mediatore, di avere accompagnato l'acquirente a visitare l'immobile, né di avere appianato contrasti in ordine alle modalità di pagamento del prezzo, né che l'acquirente si sia più volte recato nella sede del mediatore (così Cass. 5760/1999; sempre in tema, da ultimo, v. anche Cass. 538/2024, secondo cui, al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1, c.c., è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di un giudizio ex post, ad affare compiuto, ed incombendo sul mediatore la relativa prova, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza).
3.3. Nel caso di specie, per verificare se la ricorrente abbia maturato il diritto alla provvigione nei confronti degli odierni convenuti, occorre dunque accertare se la conclusione dell'affare sia o meno in relazione causale, nei termini sopra enunciati, con
10 l'opera svolta dal mediatore, essendo peraltro a tal fine irrilevanti sia il preventivo conferimento di un incarico di mediazione, sia il fatto che esso non abbia rivestito la forma scritta.
3.4. Passando quindi all'esame delle risultanze acquisite, sono innanzitutto irrilevanti le difese con cui la convenuta ha eccepito che l'inserimento, nella parte CP_3 della “scheda visita” che precede la sottoscrizione della stessa, del richiamo all'immobile sito in Viale Ippocrate n. 51, sarebbe frutto di un abusivo riempimento postumo del modulo da parte della ricorrente.
Va infatti considerato che colui che intenda disconoscere il contenuto di un documento, recante una propria sottoscrizione riconosciuta come genuina, sul presupposto di riempimento "absque pactis", è onerato della proposizione di una querela di falso (mentre, in caso di riempimento "contra pacta", egli è pur sempre onerato della prova dell'esistenza di un accordo dal contenuto diverso da quello del foglio sottoscritto;
in tema cfr. Cass. 7975/2000, Cass. 5245/2006 e Cass. 18989/2010).
In difetto di querela di falso, il contenuto della “scheda visita” cui occorre fare riferimento, ai fini della presente decisione, è quindi quello risultante dalla copia prodotta da parte ricorrente, dalla quale risulta che la convenuta in data 4.5.2019 CP_3 ha visitato, per il tramite della ricorrente stessa, l'immobile di viale Ippocrate n. 51, oltre a quello sito in via Largo Marchiafava n. 1 (v. doc. 2 del fascicolo di parte ricorrente).
Né vi è alcuna prova, stante la genericità ed inidoneità delle allegazioni poste a fondamento dell'eccezione, che la dichiarazione negoziale contenuta nella predetta scheda sia frutto di errore o dolo.
3.5. L'applicazione dei principi richiamati al paragrafo 3.1. induce tuttavia a ritenere infondata la domanda della ricorrente.
È infatti pacifico che né la convenuta né il di lei marito, il convenuto CP_3 CP_4 durante la vigenza dell'incarico di mediazione conferito verbalmente alla ricorrente – incarico non caratterizzato da esclusiva e la cui esistenza è stata riconosciuta dai
– abbiano mai presentato alcuna proposta di acquisto per l'immobile di CP_1 proprietà di questi ultimi.
Non è stata poi acquisita evidenza del fatto che, sempre durante la vigenza del predetto incarico o comunque per effetto dell'attività svolta dalla ricorrente, vi sia stata
11 una specifica interazione tra le predette parti (all'atto della visita dell'immobile o in momenti successivi), né tantomeno del fatto che, all'epoca, si sia di conseguenza intavolata una qualsivoglia forma di trattativa fra le parti stesse. Né è stata tantomeno data prova documentale in ordine ad una qualsivoglia corrispondenza intrattenuta, a tal fine, da con i coniugi e e con i fratelli Parte_1 CP_3 CP_4 CP_1
In particolare, non costituisce idonea prova delle predette circostanze – neanche indiziaria, non ricorrendo i presupposti di cui all'art. 2729, comma 1, c.c. – il solo invio ai proprietari del bene, da parte della società ricorrente, dell'elenco delle persone che avevano visitato l'immobile (v. doc. 3 del fascicolo di parte ricorrente).
Il documento in questione, non riportando i recapiti telefonici o altri dati identificativi dal solo nome e cognome, non contiene infatti elementi che avrebbero potuto consentire ai proprietari di contattare direttamente i visitatori dell'immobile.
A quest'ultimo riguardo, va anche considerato che costituiscono circostanze pacifiche che l'incarico di mediazione non fosse stato conferito alla società ricorrente in via esclusiva e che l'annuncio relativo alla messa in vendita dell'immobile fosse anche presente su un noto sito internet specializzato nella pubblicità immobiliare. Il che rende non inverosimile che il contatto fra le future parti dell'affare sia avvenuto prescindendo dall'attività svolta dal mediatore ricorrente.
Le risultanze istruttorie acquisite non consentono quindi di ritenere che la ricorrente abbia assolto l'onere, sulla stessa gravante, di dimostrare l'esistenza del nesso di causalità adeguata tra il suo intervento e la conclusione dell'affare, non essendo l'attività posta in essere dalla stessa - consistita unicamente nell'aver fatto visitare soltanto una volta l'immobile alla - idonea, di per sé sola, ad integrare CP_3 detto nesso di causalità.
4. Anche la domanda proposta dalla ricorrente un via subordinata deve essere rigettata.
4.1. La domanda – con cui si chiede di accertare “ai sensi dell'art. 1756 c.c., la proficua attività svolta dall'agenzia su incarico e nell'interesse di e, per CP_1
l'effetto, di condannare della stessa convenuta al rimborso di “tutte le spese CP_1 sostenute a seguito del conferimento e diligente espletamento dell'incarico in ottemperanza delle modalità stabilite dal venditore, investendo professionalità, tempo
e denaro in pubblicità, visite, colloqui, disamina della documentazione urbanistica e
12 dell'immobile in generale, compreso l'aggiornamento delle visure catastali e ipotecarie, con liquidazione equitativa di un'adeguata retribuzione in favore della ricorrente e rifusione delle spese processuali sostenute” – è ammissibile anche se proposta in sede di memoria ex art. 183, comma 6, n. 1) c.p.c..
Essa attiene infatti alla medesima vicenda sostanziale già dedotta in giudizio, tende alla realizzazione, almeno in parte, dell'utilità finale già avuta di mira con l'originaria domanda ed è incompatibile con quest'ultima (in tema v. fra le altre Cass.
18546/2020).
4.2. La domanda è tuttavia infondata.
Induce infatti a questa conclusione la carenza di specifica allegazione e comunque di prova delle spese di cui si chiede il rimborso.
5. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, nel complessivo importo indicato nel dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al D.M.
55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 (valore della controversia ricompreso fra euro 5.200,00 ed euro 26.000,00; parametri medi per le fasi di studio, introduzione, istruttoria e decisione).


P.Q.M.

il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta le domande proposte da nei confronti di Parte_1
e CP_2 Controparte_1 CP_4 CP_3
2) condanna al rimborso delle spese di lite, che si Parte_1 liquidano:
a) in favore di e in complessivi euro 5.077,00 per CP_2 Controparte_1 compenso professionale, oltre spese generali nella misura del 15% ed oltre CPA e
IVA come per legge;

b) in favore di ed in complessivi euro 5.077,00 per CP_4 CP_3 compenso professionale, oltre spese generali nella misura del 15% ed oltre CPA e
IVA come per legge.
Così deciso in Roma, il 4 novembre 2025.
Il Giudice
(dott. Francesco Cina)
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