REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO
Contenzioso CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Mario Venditti ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 319/2025 promossa da:
(C.F.: ), elettivamente domiciliata Parte_1 C.F._1
a Grosseto, via della Pace n. 238, presso lo studio dell'avv. Clara Mecacci, che la rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura allegata all'atto di citazione;

ATTRICE - INTIMANTE

contro

:
(C.F.: ) e (C.F.: CP_1 C.F._2 Controparte_2
), elettivamente domiciliati a Siena, Piazza Quinto Bersaglieri n. 1, C.F._3 presso lo studio dell'avv. Leandro Parodi, che li rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTI - INTIMATI

CONCLUSIONI: come da note scritte depositate in luogo dell'udienza del 24.9.2025.
MOTIVI DI FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha intimato ad Parte_1
e a lo sfratto dall'immobile sito in Grosseto, Frazione CP_1 Controparte_2
Montepescali, Piazza Gramsci n. 4, concesso in locazione abitativa con contratto del
1°.8.2023, denunciando una morosità dei conduttori pari ad € 3.170,00, per omesso pagamento dei canoni scaduti nel periodo maggio-novembre 2024.
pagina 1 di 5 Si opponevano alla convalida di sfratto gli intimati, giustificato il proprio inadempimento sulla base di criticità dell'immobile tali da impedirne o limitarne il godimento e segnalate invano alla locatrice.
Con ordinanza riservata del 19.2.2025, il Giudice ordinava il rilascio ex art. 665 c.p.c. e invitava le parti a esperire la mediazione imposta dall'art. 5 del D.Lgs. 28/2010.
Fallito il tentativo di risoluzione bonaria della lite, solo l'attrice depositava la memoria integrativa ai sensi dell'art. 426 c.p.c. al fine di contestare le difese avversarie, insistere nelle proprie domande e chiedere di poter trattenere il deposito cauzionale a compensazione dei danni arrecati all'immobile dai conduttori.
All'udienza del 24.9.2025, ritenuta superflua la prova testimoniale articolata dall'attrice nella memoria integrativa - finalizzata ad asseverare le foto ivi allegate ritraenti le condizioni della casa al momento del rilascio forzoso - il Giudice tratteneva la causa in decisione.

*****
Tanto premesso in fatto, si rileva in diritto che la domanda risolutoria di parte attrice è fondata e merita accoglimento, atteso l'inadempimento dei convenuti e considerata la morosità denunciata e del cui pagamento non è stata fornita prova.
Va ricordato che, difatti, secondo i noti principi in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi o estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (cfr. ex plurimis Cass. n. 826/15).
Nella fattispecie, l'attrice ha assolto gli oneri di prova che le incombevano ex art. 2697
c.c. producendo in giudizio il contratto di locazione (all. 1 della citazione) e allegando l'inadempimento dei convenuti nel pagamento dei canoni a decorrere dal mese di maggio
2024.
Gli intimati, dal canto loro, hanno denunciato l'esistenza di varie problematiche da cui sarebbe stato affetto l'immobile locato - crepe e sporcizia sulle pareti;
infiltrazioni d'acqua dalle travi in una delle camere da letto;
corpi illuminanti non correttamente installati;
prese elettriche e interruttori non funzionanti;
distacco del lavandino del bagno pagina 2 di 5 dalla parete e perdita d'acqua dallo scarico;
fuoriuscita d'acqua dal box doccia;
frigorifero con sportello rotto (all. 1 della comparsa) -, tali da precludere o limitare il godimento dello stesso.
Ciò malgrado, vale la pena richiamare il contenuto dell'ordinanza di rilascio emessa il
19.2.2025, in alcun modo scalfita dalla successiva difesa dei convenuti:
“Va rammentato che se è vero che grava sul locatore l'obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e di garantirgli il pieno e pacifico godimento del bene (art. 1575
c.c.), è altrettanto vero come sia consolidato in giurisprudenza l'orientamento secondo cui al conduttore non è consentito di astenersi dal pagamento del canone né procedere a riduzioni unilaterali nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, infatti, considerata legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (cfr. ex plurimis Cass. n. 18987/2016).
Se da un lato la cd. exceptio inadimpleti contractus di cui all'art. 1460 c.c. legittima, infatti, la sospensione totale o parziale dell'adempimento soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, dall'altro, la cd. exceptio non rite adimpleti contractus, a cui è egualmente applicabile l'art. 1460, co. 2 c.c., a meno di non ritenere che il secondo comma della norma in questione sia meramente ripetitivo del primo, postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione all'oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e alla buona fede.
Da ciò consegue che laddove il conduttore abbia in ogni caso continuato a godere dell'immobile, nonostante la presenza dei vizi e, quindi, abbia comunque ricevuto la prestazione, non possa sospendere l'intera sua prestazione, perché in questo caso mancherebbe la proporzionalità tra i due inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall'art. 1584 c.c. (cfr. anche Cass. n. 3341/2001). pagina 3 di 5 Laddove, invece, l'indifferenza del locatore ai problemi che presenta il locale riducono la qualità, la fruibilità o l'utilità dell'appartamento stesso, ma non tanto da renderlo inservibile, l'affitto va comunque versato, fatta salva la facoltà del conduttore di adire all'autorità giudiziaria per ottenere la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo. È devoluto al giudice, pertanto, il potere di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti, ai fini di sciogliere il contratto o ridurre il corrispettivo pattuito tra le parti, dovendosi escludere, invece, il diritto del conduttore all'autoriduzione unilaterale del canone, che dà vita a un atto arbitrario e illegittimo. A fronte quindi del divieto per il conduttore di ridurre autonomamente il canone di locazione in presenza di circostanze che ne comprimano la piena facoltà di godimento dell'immobile, si evidenzia che nella specie i convenuti hanno addirittura sospeso i pagamenti dal mese di maggio 2024 (a distanza di neppure un anno dalla stipula del contratto), in assenza di valide ragioni giustificative, atteso che è mancato un accertamento e un giudizio di inservibilità dell'immobile (di certo non ricavabile dal compendio fotografico depositato) idoneo a legittimarne l'unilaterale sospensione;
né peraltro risultano pervenute contestazioni al locatore sulle condizioni del fondo che avrebbero arrecato disagi”.
Ad abundantiam, si rileva che, nell'ipotesi in cui le criticità lamentate nella specie dai conduttori (o almeno alcune di esse), dovessero qualificarsi in termini di “guasti”, la disciplina applicabile sarebbe quella di cui all'art. gli artt. 1576 e 1577 c.c., che riserva al conduttore la sola facoltà di effettuare, in luogo del locatore inerte previamente avvisato, le riparazioni straordinarie urgenti con diritto al successivo rimborso.
L'opposizione dei conduttori, pertanto, non risulta fondata e quindi il contratto di locazione va risolto per inadempimento degli intimati, confermando l'ordinanza di rilascio emessa il 19.2.2025.
In virtù dell'art. 1591 c.c., i conduttori devono essere condannati, in solido tra loro, a pagare all'attore la somma di € 7.370,00 per canoni scaduti e non versati da maggio
2024 a maggio 2025 (compresi), mese in cui è avvenuta la riconsegna del bene (all. 2 della memoria integrativa dell'attrice), oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
È altresì accoglibile la domanda attorea di ritenzione del deposito cauzionale di €
1.200,00 versato dai conduttori all'epoca di stipula del contratto, con la doverosa precisazione che solo l'importo di € 800,00 dovrà essere imputato ai danni, in quanto lo pagina 4 di 5 stesso è ritenuto - alla luce del corredo fotografico e del preventivo in atti (all.ti 3 e 4 della memoria) - un equo ristoro per le spese da sostenere per liberare e sanificare l'immobile dalla roba lasciata dai conduttori, considerato peraltro che non spetta al locatore alcun risarcimento del danno per omessa tinteggiatura dell'immobile al momento della restituzione, trattandosi di spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone a carico del locatore (art. 1576 c.c.).
Viceversa, la residua quota di € 400,00 dovrà imputarsi ai canoni insoluti, sicché la condanna dei convenuti deve limitarsi alla somma di € 6.970,00.
Le spese di lite, comprensive della mediazione, seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014, escludendo la fase istruttoria e decisionale che non hanno avuto luogo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita anche formulata in via istruttoria, così dispone:
1) dichiara il contratto di locazione sottoscritto il 1°.8.2023, avente a oggetto l'immobile sito in Grosseto, Frazione Montepescali, Piazza Gramsci n. 4, risolto per inadempimento dei conduttori, confermando l'ordinanza di rilascio emessa in data
19.2.2025;
2) accerta il diritto dell'attrice a trattenere la cauzione di € 1.200,00 per le ragioni e nei limiti di cui in parte motiva e, per l'effetto, condanna i convenuti, in solido tra loro, a pagare all'attrice la somma di € 6.970,00 per canoni scaduti e non versati fino al mese di maggio 2025 (compreso), oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

3) condanna i convenuti, in solido tra loro, a rifondere all'attrice le spese di lite, che liquida in € 165,00 per esborsi ed € 1.350,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario (15%) come per legge.
Grosseto 24.9.2025
Il Giudice
Mario Venditti
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