REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV^ Sezione CIVILE
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Maria Feola, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 5862 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno
2019, avente ad oggetto: appello avverso sentenza del Giudice di pace, vertente
T R A
, rappresentati e difesi, in virtù di procura Parte_1
agli atti, dall' Avv. Adele Cortellessa e dall'Avv. Pasquale di Pietrantonio ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo in Vairano Scalo alla Via Roma n. 83;
APPELLANTI
E
rappresentato e difeso, in virtù di procura agli atti, dall' Avv. Angelo De CP_1
NU ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Vairano Patenora, alla Via Alcide
De Gasperi n.4;
APPELLATO
CONCLUSIONI
Come da verbale dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 25.09.2025 e da comparse conclusionali, da intendersi integralmente riportati e trascritti. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione in appello, e proponevano gravame Parte_1 Parte_1
avverso la sentenza del Giudice di Pace di Teano n.313 del 2019, con la quale era stata accolta la domanda proposta da volta ad ottenere il rimborso delle somme anticipate per il CP_1
rifacimento del tetto condominiale dell'immobile sito in Vairano Patenora (CE) frazione Marzanello
alla via Santianni snc inserito nel Catasto di Caserta al foglio 36 particella 90 sub 3.
In particolare, gli appellanti lamentavano la violazione e la falsa applicazione degli articoli 1105
comma 4 c.c. e 1134 c.c., avendo il giudice di prime cure erroneamente ritenuto che la fattispecie in esame rientrasse nel campo di applicazione dell'art.1105, comma 4 c.c. in luogo dell'art.1134 c.c.
prendendo come base dell'iter logico- argomentativo una delibera del lontano 1991.
Si costituiva in giudizio il quale eccepiva preliminarmente l'inammissibilità CP_1
dell'appello per violazione degli art. 342 c.p.c.,348 bis c.p.c. e 348 ter c.p.c.; nel merito, sosteneva l'infondatezza del gravame in fatto e in diritto, chiedendo la conferma ad integrum della sentenza di primo grado.
Ciò premesso, in via preliminare, deve ritenersi infondata l'eccezione di inammissibilità dell'appello principale per violazione dell'art. 342 c.p.c., avendo parte appellante provveduto ad una chiara individuazione dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze.
Parimenti, deve essere rigettate l'eccezione di inammissibilità proposta ex artt. 348-bis e 348-ter c.p.c.
in quanto l'impugnazione, ictu oculi, non presenta il carattere della “non ragionevole probabilità di essere accolta.”
Passando ora al merito della controversia, l'appello risulta fondato, nei limiti e per i motivi di seguito esposti.
Sebbene quanto enunciato nella sentenza impugnata sia corretto ossia “il principio della preventiva
convocazione e successiva deliberazione dell'assemblea in ordine alle spese comuni, che si fonda
sull'indiscutibile diritto di ciascun comproprietario di partecipare all'amministrazione del bene
comune, tuttavia può essere derogato se vi sono ragioni di particolare urgenza ovvero trascuratezza da parte degli altri comproprietari”, tuttavia, il giudice di prime cure ha errato nel ricondurre la vicenda in esame nell'alveo dell'art.1105 4 comma c.c.
La norma richiamata dal giudice di primo grado, infatti, si occupa di fattispecie del tutto diversa, ossia la possibilità dei condomini di rivolgersi al Tribunale per la nomina di un commissario ad acta,
nell'ipotesi in cui non siano stati presi provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune e non si sia formata una maggioranza o la deliberazione assunta non sia stata eseguita.
Va precisato che l'intervento previsto dall'art. 1105 c.c., comma 4 è ammesso quando si forma un insanabile contrasto tra i partecipanti alla comunione in ordine all'adozione dei provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune.
L'applicazione della norma è, quindi, legata a due presupposti: il primo, l'esistenza di un contrasto insanabile tra i comunisti, non superabile con la formazione di una maggioranza adeguata, e il secondo, la necessità di adottare provvedimenti per la gestione del bene comune (Cassazione civile,
sez. II, 22/03/2012, n. 4616).
Ulteriore ipotesi prevista dalla norma è, poi, rappresentata dalla esistenza di una delibera rimasta ineseguita, ipotesi quest'ultima erroneamente posta a base della motivazione della decisione del
Giudice di Pace.
L'art. 1105 c.c mira, dunque, a risolvere in sede di volontaria giurisdizione solo le questioni che attengono alla amministrazione della cosa comune per superare situazioni di inerzia nella adozione di provvedimenti necessari a tale gestione mentre esorbitano dall'ambito di applicazione della norma le controversie sull'esistenza ed estensione dei diritti soggettivi da risolvere in sede contenziosa.
Il giudice di prime cure poneva a fondamento della propria decisione, come anticipato, la delibera assembleare del 11.09.1991 con cui l'assemblea dei condomini esprimeva parere favorevole alla esecuzione dei lavori di riparazione delle parti comuni dell'edificio, danneggiato dal sisma del 1984.
Nell'occasione veniva delegata la madre dell'odierno appellato a rappresentare il condominio per l'espletamento della pratica “c.d. di terremoto” finalizzata ad ottenere il buono contributo (ex L. n.363 /84) e, in conseguenza di ciò, veniva conferito incarico al geometra di redigere una CP_2
perizia giurata per la quantificazione dei lavori a farsi.
Il giudice di pace, in ragione della predetta delibera rimasta in parte disattesa, ravvisando l'ipotesi di cui all'art.1105 co.4, riconosceva fondate le ragioni del CP_1
L'assunto non risulta condivisibile, dal momento che l'odierno appellato, attore in primo grado, ha agito in giudizio, non tanto per ottenere un provvedimento del giudice volto a dare esecuzione ad una delibera assembleare, ma per ottenere il pagamento delle somme da lui anticipate per la realizzazione dei lavori, ritenuti necessari ed urgenti, di ristrutturazione della copertura, eseguiti a proprie spese.
La domanda spiegata dal in primo grado deve essere allora correttamente inquadrata CP_1
nell'ambito dell'art. 1134 c.c., atteso che si tratta di somme anticipate ritenute necessarie per effettuare dei lavori di ristrutturazione del tetto CP_3
In particolare, la ratio della norma di cui all'art. 1134 c.c., ai sensi della quale "il condomino che ha
fatto spese comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al
rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente", è quella di evitare, nel condominio negli edifici,
dannose interferenze del singolo condomino nell'amministrazione riservata agli organi del condomino.
Il presupposto necessario e sufficiente affinchè la suddetta norma abbia applicazione è costituito dall'urgenza dell'opera da porre in essere.
Sono considerate opere urgenti quelle che, secondo il criterio del bonus pater familias, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune.
Infatti, l'intervento diretto del singolo condomino sulle parti comuni può dirsi urgente solo allorquando il fenomeno cui porre riparo presenti i caratteri della in opinabilità e della indifferibilità.
Quindi, per dirsi configurata la fattispecie della spesa urgente rimborsabile ex art. 1134 c.c. al intervenuto a riparare la cosa comune, occorre che si tratti di evento improvviso, CP_4
imprevedibile e gravemente dannoso della cosa comune. In particolare, il concetto di urgenza, nell'ambito dell'art. 1134 c.c., è da intendersi in senso rigoroso,
ossia come una condizione d'impellenza tale da non consentire i tempi materiali per interessare l'amministratore o l'assemblea dei condomini, senza che il danno abbia a verificarsi (Corte App.
Firenze 4-3-2009).
A riguardo, la prova dell'indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini.
Sul punto si richiamano i principi espressi dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, secondo cui “La
diversa disciplina dettata dagli artt.1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute
dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel
condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri
partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento
nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei
partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere
personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità
strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la
possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.
Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni
comuni e le proprietà individuali, poichè tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio
minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta
da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art.1134
cod. civ.” (Cass. Sezioni Unite del 31/01/2006, n. 2046).
Tale orientamento è confermato dalla Cassazione con sentenza n°18759/2016 secondo la quale: “il
condomino che, in mancanza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbia
anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purchè ne dimostri,
ex. art. 1134 c.c., l'urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire
tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini”.
Ancora con sentenza n. 3221/2014 la Suprema Corte ha ribadito che “in tema di condominio negli
edifici, ai sensi dell'art. 1134 c.c., il condomino può ottenere il rimborso della spesa fatta per la cosa
comune, sostenuta, cioè, in funzione dell'utilità comune, indipendentemente dalla circostanza che la
spesa stessa sia stata fatta su cosa comune o di proprietà esclusiva.”
Orbene, nel caso che ci occupa, non risulta provato il carattere dell'urgenza.
L'odierno appellato non ha dimostrato il carattere della necessità ed urgenza e, quindi,
dell'indifferibilità dei lavori eseguiti sull'immobile.
Già in primo grado i convenuti, odierni appellanti, contestavano l'assenza di qualsivoglia situazione di urgenza, principio ribadito anche in appello ed eccepivano che alcun pericolo poteva derivare all'incolumità pubblica in considerazione anche della posizione dell'immobile ubicato all'interno di un'area privata accessibile solo alle persone facenti parte del e ben distante dalla pubblica CP_4
via.
Inoltre, nella relazione di perito incaricato dallo stesso si legge a Persona_1 CP_1
pag. 3 “… I lavori sono stati realizzati perché il fabbricato era in pessimo stato conservativo, con il
potenziale pericolo che con il decorrere del tempo, ci fosse caduta e/ o distacco d'intonaco o tegole
su persone o automobili in transito…”
Si parla, quindi, di un pericolo astratto e potenziale, non di un pericolo concreto ed attuale.
Va, inoltre, rilevato, come dedotto dalle stesse parti, che i lavori di rifacimento del tetto erano contenuti già nella delibera assembleare dell'11.09.1991.
Con tale delibera si incaricava il geometra Feola di redigere una perizia di stima per la riparazione,
con adeguamento antisismico dell'immobile danneggiato e del rifacimento del tetto, lavori allora autorizzati dall'ente locale e realizzati solo in parte. La mancanza dell'urgenza dell'intervento è corroborato proprio dal notevole lasso di tempo intercorso tra il progetto originario, ricomprendente i lavori al tetto, che fu approvato nel 1991, e l'esecuzione dei lavori da parte del con relative spese sostenute nell'anno 2013. CP_1
Non si è provveduto, nel lungo periodo intercorrente tra l'approvazione del progetto originario e il periodo cui si riferiscono le spese in questione, alla convocazione di un'assemblea condominiale per i lavori da farsi, per le modalità, per i tempi e per la ditta a cui affidare l'esecuzione degli stessi.
Dunque, non può ritenersi che la spesa sia stata affrontata dal per conservare la cosa comune CP_1
in una situazione di necessità e, quindi, nell'impossibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini come per legge.
Ne consegue che, in violazione dell'art.1134 c.c., l'odierno appellato non solo ha eseguito i lavori senza autorizzazione dell'assemblea, ma ha altresì eseguito gli stessi senza che vi fosse alcuna esigenza di urgenza, come richiesto dalla legge.
Per tali motivi l'appello proposto da e merita accoglimento. Parte_1 Parte_1
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P. Q. M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del giudice dott.ssa Maria Feola,
definitivamente pronunciando in ordine alla causa civile iscritta al n. 5862/2019, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione così provvede:
1)accoglie l'appello e, per l'effetto, rigetta la domanda proposta in primo grado da CP_1
2)condanna al pagamento, in favore di e , delle CP_1 Parte_1 Parte_1
spese del primo grado di giudizio che liquida in complessivi € 1.265,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa;
come per legge;

3)condanna al pagamento, in favore di e , CP_1 Parte_1 Parte_1
delle spese del presente grado di giudizio che liquida in complessivi € 2.155,00 di cui € 155,00 per esborsi ed € 2.000,00 per compensi oltre spese generali, iva e cpa come per legge. S. Maria Capua Vetere, 7.11.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Feola