N. R.G. 2054/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ALESSANDRIA
SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, in persona del Giudice Istruttore in funzione di Giudice
Unico, Dott. Diego Gandini, all'udienza del 21 ottobre 2025, a mezzo lettura del dispositivo e delle ragioni in fatto e diritto della decisione, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt.
429, comma 1, 447 bis, comma 1, c.p.c., pronuncia la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n.° 2054/2024, avente ad oggetto “risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso” (codice n.° 144022; così in nota di iscrizione a ruolo: ndr), pendente tra
(c.f. , come rappresentato e difeso dagli Parte_1 C.F._1
Avv.ti Francesco Ghisiglieri e Giacomo Martini, del Foro di Genova
ATTORE
CONTRO
(c.f. ), in persona del proprio Controparte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore, come rappresentata e difesa dall'Avv.to Michela
Cartasegna, del Foro di Milano
RESISTENTE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attorea, come da memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. depositata in data 30 gennaio 2025 ed a verbale d'udienza 21 ottobre 2025 richiamata a formarne parte integrante:
<Voglia l'Ill.mo Tribunale, ogni contraria istanza, eccezione, deduzione e/o difesa respinta e disattesa:
- accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per mancato rinnovo alla scadenza del 30.6.2024 in forza della disdetta comunicata dal Sig. alla Parte_1
conduttrice con lettera in data 16.6.2023, dichiarando conseguentemente risolto il contratto
pagina 1 di 9 medesimo, condannando al rilascio del terreno condotto in Controparte_1
locazione entro il termine minimo assoluto di legge libero e sgombro da persone e cose;

- respingere l'opposizione della in quanto infondata in Controparte_1
fatto e in diritto per le ragioni di cui in narrativa.
Con vittoria di spese legali, oltre spese generali, Cpa ed Iva, come per legge>>.
Per parte resistente, come da memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., depositata in data
17 febbraio 2025 ed a verbale d'udienza 21 ottobre 2025 richiamata a formarne parte integrante:
<Ogni diversa e contraria disattesa e reietta, così giudicare: in via preliminare di rito:
- autorizzare la chiamata in causa del in Controparte_2
persona del Sindaco pro-tempore, p.i. con sede in via P.IVA_2 Controparte_2
Umberto I n. 19 – p.e.c. – con conseguente differimento Email_1
dell'udienza di discussione del 04.03.25 al fine al fine di consentire, nei termini di legge, la costituzione in giudizio del terzo chiamato, per tutti i motivi in narrativa esposti;

In via preliminare di merito:
- accertare e dichiarare che sussistono i gravi motivi per sospendere la procedura di rilascio del terreno oggetto di contratto di locazione e così individuato: foglio 24 – particella 459 per tutti i motivi sopra esposti;

- accertare e dichiarare la competenza per materia della Sezione Specializzata
Agraria e per l'effetto accertare e dichiarare l'incompetenza di Codesto Giudice Adito per tutti i motivi in narrativa esposti;

In via principale:
- respingere la richiesta di risoluzione del contratto avanzata da controparte in quanto infondata per tutti i motivi sopra esposti;

- respingere la domanda di rilascio del terreno, identificato al NCEU al foglio 24 – particella 459, avanzata da controparte per tutti i motivi sopra esposti;

- accertare e dichiarare la validità del contratto di locazione tra le parti in forza della legge n. 203/1982;
- accertare e dichiarare che la durata del contratto di locazione tra le parti è non inferiore ad anni 15 e per l'effetto accertare e dichiarare che esso è valido ed in corso;

In via subordinata:
- nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande ex adverso proposte, accertare e dichiarare che il contratto di locazione registrato ha per oggetto il terreno
pagina 2 di 9 identificato al NCEU al foglio 24 – particella 459 per tutti i motivi in narrativa esposti e per
l'effetto accertare e dichiarare la risoluzione del contratto avente per oggetto il terreno di cui al Foglio 24 – particella 459 per tutti i motivi sopra esposti;

In via istruttoria: [Omissis].
Con vittoria di spese e compensi professionali di causa>>.
RITENUTO IN FATTO
Sono circostanze in atti documentalmente provate e, comunque, tra le parti non contestate, che:
1) con contratto sottoscritto in data 30 giugno 1991, concedeva in CP_3 locazione ad ” alcuni terreni siti in Controparte_1 Controparte_2
non meglio indentificati che al N.C.T. di detto Comune al foglio 25;
[...]
2) la durata della locazione veniva pattuita in anni 9 a decorrere dal 01 luglio 1991, tacitamente rinnovabili di triennio in triennio, salvo disdetta da comunicarsi tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento da spedirsi almeno 12 mesi prima della scadenza stessa;

3) che, in data 23 novembre 2006, la locatrice decedeva;
CP_3
4) che in data 05 agosto 2015 diveniva quindi proprietario del bene già locato ad
[...]
, per la sua totalità, in forza di trascrizione di sentenza di Controparte_1 divisione pronunciata dalla Corte d'Appello di Torino, l'odierno attore Parte_1
che pertanto così subentrava nel rapporto locatizio in essere;

5) successivamente, in data 08 gennaio 2024, il contratto di locazione sottoscritto in data 30 giugno 1991, veniva registrato presso l'Agenzia delle Entrate, con indicazione del bene, di esso oggetto, come censito al N.C.T. del Comune di al foglio 24, Controparte_1
particella 459, al n.° 207, serie 3T;
6) con lettera raccomandata con avviso di ricevimento in data 16 giugno 2023,
[...]
comunicava infine disdetta del contratto medesimo a far data dal 30 giugno 2024. Parte_1
Assumendo quindi come l'unità immobiliare, oggetto di detto contratto, alla data del 02 luglio 2024, non fosse stata rilasciata, con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida notificato in data 16/20 luglio 2024, Parte_1 intimava sfratto per finita locazione ad ” per l'udienza Controparte_1
del 17 settembre 2024 chiedendo:
- <in via principale, convalidare lo sfratto per finita locazione intimato dal Sig.
[...]
nei confronti dell' relativamente alla locazione del Parte_1 Controparte_1
terreno sito in Via Umberto I, n. 1, cessata in data 30.6.2024, Controparte_2
pagina 3 di 9 condannando conseguentemente la conduttrice al rilascio del predetto terreno, libero e sgombro da persone e cose anche interposte, nel termine minimo assoluto di legge che verrà disposto dal Tribunale Ill.mo>>;
- <in via subordinata, per la non creduta e contestata ipotesi di opposizione da parte della convenuta conduttrice previa pronuncia di ordinanza di Controparte_1
rilascio ex art. 665 cpc, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per mancato rinnovo alla scadenza del 30.6.2024 in forza della disdetta comunicata dal Sig.
alla conduttrice con lettera in data 16.6.2023, dichiarando Parte_1
conseguentemente risolto il contratto medesimo, condannando Controparte_1
al rilascio del terreno condotto in locazione entro il termine minimo assoluto di legge libero e sgombro da persone e cose>>;
- <con vittoria di spese legali, oltre spese generali, Cpa ed Iva, come per legge>>.
Si costituiva in giudizio a mezzo propria Controparte_1
comparsa depositata in data 26 settembre 2024, chiedendo:
<In via preliminare:
- accertare e dichiarare la validità ed efficacia del contratto in essere tra le parti e per
l'effetto respingere la richiesta avanzata da controparte di convalida dello sfratto per finita di locazione per tutti i motivi sopra indicati;

- accertare e dichiarare che il contratto di locazione in essere tra parti non è scaduto per finita locazione e dunque è valido ed efficace in ogni aspetto e per l'effetto respingere la richiesta avanzata da controparte di convalida dello sfratto per finita locazione per tutti i motivi sopra indicati;

- respingere la richiesta di controparte di rilascio dei terreni oggetto del contratto di locazione perché infondata per tutti i motivi sopra esposti>>;
- <In via principale e nel merito: accertare e dichiarare la validità ed efficacia del contratto di locazione sottoscritto tra le parti in data 30.06.1991 per la durata di anni 9
(nove) con successivi rinnovi taciti per tutti i motivi sopra esposti;

- accertare e dichiarare che il contratto di locazione stipulato tra le parti non è scaduto per finita locazione ed è valido ed efficace in ogni aspetto per tutti i motivi sopra esposti;

- respingere la richiesta di controparte di convalida dello sfratto per finita locazione per tutti i motivi sopra esposti;

- respingere la richiesta di controparte di rilascio dei terreni oggetto del contratto di locazione perché infondata per tutti i motivi in narrativa esposti.
In via istruttoria: [Omissis].
pagina 4 di 9 Con vittoria di spese e compensi professionali di causa>>.
Adottata, alla suddetta udienza del 27 settembre 2024, ordinanza di rilascio ex art. 665
c.p.c., veniva disposto quindi mutamento del rito assegnando termine, a parte intimante, per il deposito di memoria integrativa, al 31 gennaio 2025 ed, a parte intimata, al 17 febbraio 2025, mandando altresì le parti, entro il termine di giorni 15 a decorrere dal 01 ottobre 2024, ad esperire tentativo (obbligatorio) di mediazione.
Esitato negativamente tale incombente, all'udienza del 21 ottobre 2025 il processo perviene ora in decisione sulle conclusioni come dalle parti rispettivamente in epigrafe rassegnate.
RITENUTO IN DIRITTO
I
- Sull'istanza di chiamata in causa del terzo “ da parte Controparte_2
resistente avanzata con memoria ex art. 426 c.p.c. depositata in data 17 febbraio 2025.
Allegando (ancorché senza dedurne prova, nemmeno documentale) come il lago artificiale realizzato nell'unità immobiliare oggetto di causa sia inserito, da anni, dal Comune di nel piano di protezione civile per fronteggiare eventuali calamità nel Controparte_1 territorio comunale stesso (necessitanti, ad esempio, prelievo di acqua, attraverso l'impiego di elicotteri del Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco, a fini antincendio),
[...]
formula, per la prima volta (come emergente dal raffronto delle Controparte_1
conclusioni rassegnate in sede di costituzione nel procedimento di sfratto e quelle di cui presente giudizio a cognizione piena in sede di memoria ex art. 426 c.p.c. depositata in data
17 febbraio 2025), istanza di chiamata del terzo “ . Controparte_2
L'istanza, ancorché inammissibile (in quanto tardivamente proposta), deve essere respinta.
Della stessa, difatti, non solo difettano i requisiti di cui all'art. 102 c.p.c. (configuranti la fattispecie del litisconsorzio necessario) o di cui all'art. 103 c.p.c. (configuranti la fattispecie del litisconsorzio facoltativo), ma, palesemente, anche eventuali profili rilevanti ex art. 107
c.p.c. per una chiamata iussu iudicis, atteso come ogni eventuale (e, comunque, in questa sede, come detto, assolutamente sprovvisto di prova alcuna) rapporto afferente il Comune di ed ” permanga, a tutti gli effetti, res Controparte_1 Controparte_1
inter alios acta, incapace di attingere qualsivoglia interesse (concreto, attuale e diretto rispetto l'odierno oggetto del contendere) del medesimo ad agire, convenire, intervenire od CP_2
essere chiamato in causa nel presente giudizio.
II
pagina 5 di 9 - Sull'eccezione di incompetenza da parte resistente sollevata con memoria ex art. 426
c.p.c. depositata in data 17 febbraio 2025.
Eccepisce in via preliminare, sempre in sede di propria memoria ex art. 426 c.p.c. depositata in data 17 febbraio 2025, “ ” l'incompetenza Controparte_1
per materia del Tribunale dalla propria controparte adito ritenendo viceversa competenza a conoscere del presente giudizio la sezione Specializzata Agraria presso il Tribunale di medesimo.
Anche tale eccezione deve essere respinta.
Ribadita, pure in questo caso, la tardività e, pertanto, l'inammissibilità dell'eccezione come formulata da parte resistente, deve difatti, e ad ogni modo, rilevarsi la sua infondatezza
(circostanza che già aveva indotto il procedente Ufficio a non rilevare consimile questione officiosamente, in sede di udienza di convalida di sfratto).
Ancorché afferente terreno agricolo, sul bene locato stesso, la Società conduttrice non svolge difatti attività agricola alcuna e nemmeno attività a quella agricola equiparabile, bensì attività, a vocazione prettamente commerciale, ludico-ricreativa, di (è dato ragionevolmente dedurre) pesca sportiva.
Sussiste pertanto la competenza, per materia, a conoscere del presente giudizio dell'adito Tribunale.
III
- Sull'oggetto del presente giudizio.
Parte resistente contesta la mancata indicazione, all'interno del contratto dalla propria controparte in questa sede azionato, dell'identificativo catastale del bene suo tempo fatto oggetto di locazione.
Sulla scorta della documentazione versata agli atti dalla di essa controparte (afferente la registrazione, ancorché tardiva, del contratto suo tempo sottoscritto in data 03 giugno 1991), la medesima assume quindi come oggetto del Controparte_1
presente giudizio non possa essere altro che il, solo, terreno identificato al N.C.T. del Comune di al foglio 24, particella 459 (e non eventuali altri da essa comunque Controparte_1
detenuti).
Tuttavia, come evincibile dalla domanda stessa proposta in questa sede dall'attore,
è a chiedere convalida di sfratto per finita locazione, precipuamente, in Parte_1
ordine al terreno identificato al N.C.T. del Comune di al foglio 24, Controparte_1
particella 459. Nulla di meno;
ma nulla di più.
pagina 6 di 9 Ogni questione sul punto tre le parti deve (come peraltro già doveva) ritenersi pertanto superata.
IV
- Sull'eccezione da parte resistente sollevata di nullità (quantomeno parziale) del contratto di locazione dalla propria controparte azionato per mancata sua registrazione.
Parte resistente eccepisce altresì la nullità del contratto di locazione oggetto del presente giudizio in quanto mai sarebbe stata eseguita registrazione di locazione alcuna riguardo altre particelle di terreno, viceversa da essa detenute (in particolare quelle di cui ai n.i 264 e 267 –
è dato presumere – del medesimo foglio 24).
Tenuto per fermo che la registrazione, ancorché tardiva, del contatto di locazione sana, ex tunc, la nullità altrimenti esistente di cui all'art. 1, comma 346, L. n.° 311/2004, sulla scorta di quanto appena illustrato al precedente § III, anche tale questione deve (come doveva) ritenersi del tutto superata, in quanto in questa sede risulta agire per il Parte_1
rilascio della sola particella 459 (in ordine alla quale è certa l'intervenuta sanatoria di cui all'accenno motivo che precede).
V
- Sul merito della domanda avanzata da parte attorea.
Assumendo il contratto di locazione stipulato in data 30 giugno 1991 essere venuto a scadenza in data 30 giugno 2024, è in questa sede a chiedere, previa Parte_1
declaratoria di cessazione della sua efficacia, il rilascio della più volte citata unità immobiliare sita in e censita N.C.T. di detto Comune al foglio 24, particella 459. Controparte_2
La domanda è fondata e deve pertanto essere accolta.
Ed invero, esclusa la natura di affittanza agraria del rapporto giuridico dedotto in atti
(che sola ammetterebbe sua durata per anni 15), il contratto tra ed CP_3 [...]
concluso in data 30 giugno 1991 prevedeva sua prima scadenza, Controparte_1
novennale, al 30 giugno 2000.
Lo stesso prevedeva quindi tacito rinnovo per anni tre, salvo disdetta da comunicarsi entro il termine di mesi 12 prima della scadenza stessa.
Ora: ai sensi dell'art. 27, comma 1, L. n.° 392/1978, <la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili>> (come nella fattispecie).
pagina 7 di 9 Mentre ai sensi del comma 4 della medesima disposizione di legge è previsto che <se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti>>.
Pertanto, operata l'automatica sostituzione della norma imperativa di legge in seno al contratto per cui è causa, correttamente parte attorea assume come lo stesso sia venuto a scadere (dopo n.° 3 taciti rinnovi intervenuti in data 01 luglio 2006, 01 luglio 2012 e 01 luglio
2018) in data 30 giugno 2024.
Accertata pertanto l'intervenuta cessazione, per sua scadenza, del più volte citato contratto sottoscritto in data 30 giugno 1991, registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data
08 gennaio 2024, ed avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in e Controparte_2
censita al N.C.T. di detto Comune al foglio 24, particella 459, altro dovere al procedente ufficio non residua che condannare all'immediato Controparte_1
rilascio, in favore di , dell'unità immobiliare stessa. Parte_1
VI
- Sulle spese di lite.
Le spese di lite, liquidate come in parte dispositiva, sulla scorta dei parametri di cui al
DM n.° 147/2022 (nel valore prossimo alle medie tariffarie per le cause di valore compreso tra € 0,01 ed € 1.100,01, per le fasi di giudizio effettivamente occorse di attivazione della mediazione, studio, introduttiva, trattazione e decisoria), seguono la soccombenza.
Si ritiene altresì sussistere gli estremi per la condanna di “ Controparte_1
” al pagamento, in favore di ex art. 96, comma 3, c.p.c., di
[...] Parte_1
somma, equitativamente determinata, pari al 70% circa dell'importo a liquidarsi a titolo delle suddette spese di lite ed, in ogni caso, non inferiore ad € 500,00.
Nonché per la di essa conseguente condanna al versamento alla Cassa delle Ammende, ex art. 96, comma 4, c.p.c., dell'ulteriore somma di € 500,00.

P.Q.M.


Visti gli artt. 429, 447 bis c.p.c.; definitivamente pronunciando;
ogni diversa domanda, eccezione e deduzione respinta;

- accertata e dichiarata l'intervenuta cessazione, alla data del 30 giugno 2024, per sua intervenuta scadenza, del contratto di locazione sottoscritto in data 30 giugno 1991, registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 08 gennaio 2024, ed avente ad oggetto l'immobile sito in censito al N.C.T. di detto Comune al foglio 24, particella 459; Controparte_2
pagina 8 di 9 - condanna ”, all'immediato rilascio, in favore Controparte_1 di dell'unità immobiliare sita in e censita al N.C.T. Parte_1 Controparte_2
di detto Comune al foglio 24, particella 459;
- condanna ” al pagamento delle spese di lite da Controparte_1
nel presente giudizio affrontate che, in favore dello stesso, si liquidano in Parte_1 complessivi € 725,00 (settecentoventicinque/00), oltre rimborso forfetario a titolo di spese generali, Cassa Forense ed IVA, se dovute, nelle rispettive misure di legge ed oltre € 48,50
(quarantotto/50) a titolo di esposti esenti;

- condanna “ ” al pagamento in favore di Controparte_1 [...]
della somma, equitativamente determinata ex art. 96, comma 3, c.p.c., di € 500,00 Parte_1
(cinquecento/50);
- condanna al pagamento in favore della Controparte_1
ex art. 96, comma 4, c.p.c., di € 500,00 (cinquecento/00); Parte_2
Così deciso in Alessandria, all'udienza di discussione del 21 ottobre 2025
Il Giudice
Dott. Diego Gandini
pagina 9 di 9