REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico dott. BO AZ ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 149 generale per gli affari contenziosi dell'anno 2019, decisa, su conclusioni precisate mediante il deposito di note scritte, alla scadenza dei termini ex art. 281 quinquies, c. 1, c.p.c., vertente
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
(C.F. ), Parte_2 C.F._2 [...]
(C.F. ), Parte_3 C.F._3 Parte_4
(C.F. , elettivamente domiciliati in
[...] C.F._4
Reggio Calabria, via Castello n. 5, presso lo studio dell'avv. G. Carlo
Grillo, rappresentati e difesi dall'avv. Francesco Sofia, giusta procura in calce al ricorso
- Ricorrenti-
E
(C.F. ), in persona del Controparte_1 P.IVA_1
Ministro pro tempore, elettivamente domiciliato in Reggio Calabria, via
Plebiscito n. 15, presso gli uffici dell'Avvocatura Distrettuale dello Stato di Reggio Calabria che lo rappresenta e difende ex lege;
1 -Resistente –
OGGETTO: Contratto di locazione.
CONCLUSIONI: come da note scritte ex art. 127 ter c.p.c.

CONSIDERATO IN FATTO

1.- Con ricorso, depositato in data 03.01.2019, i ricorrenti adivano l'intestato Tribunale al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni:
“1) condannare il a corrispondere alla signora Controparte_1
a titolo di adempimento dell'obbligazione ex Parte_1 art. 1587 n. 2 c.c., per le causali di cui sub 1 dell'esposizione di diritto, la somma di €.68.617,35 o di quell'altra ritenuta di giustizia al medesimo titolo, oltre interessi dalla costituzione in mora del 24 febbraio 2015 (doc. 27); 2) condannare il a Controparte_1 corrispondere alla signora e/o con vincolo di Parte_1 solidarietà attiva con gli altri ricorrenti o a questi ultimi in via esclusiva,
a titolo d'indennizzo ex art. 1591 c.c., la somma di €.68.617,35 o di quell'altra ritenuta di giustizia al medesimo titolo, oltre interessi e rivalutazione monetaria dall'insorgere del credito al soddisfo;
3) condannare il a corrispondere ai signori Controparte_1
e Parte_2 Parte_3 Parte_4 in solido fra loro in via esclusiva e/o in solido con la signora
[...]
la somma, da liquidarsi in corso di causa, a titolo di Parte_1 risarcimento del danno per le causali di cui al capo n. 2 dell'esposizione di diritto oltre interessi e rivalutazione monetaria dall'insorgere del credito al soddisfo.- 4) condannare parte convenuta al pagamento delle spese di causa, gravate di spese di mediazione, di risarcimento ex art.
96 c.p.c., anche in ragione del comportamento tenuto durante le trattative ante causam e nel procedimento di mediazione, in favore dei
2 ricorrenti, oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso forfettario nella misura di legge”.
A sostegno della loro domanda, precisavano che Persona_1
era usufruttuaria, mentre i germani erano
[...] Parte_2 comproprietari in ragione di un terzo ciascuno, per successione di
[...]
di un fabbricato a cinque elevazioni f.t. sito in Gioia Tauro. Per_2
In data 09.05.1983 era stato stipulato con il un Controparte_1 primo contratto di locazione;
in data 10.02.1990 un secondo e in data
02.08.1999 un terzo contratto per il canone annuo di lire 120.000.000, che aveva previsto il rinnovo automatico alle stesse condizioni in assenza di disdetta da parte del locatore almeno 12 mesi prima della scadenza ex art. 28 L. 392/1978.
In costanza di proroga della locazione, con nota prot. 1392 del
19.01.2014, la Reggio Calabria aveva esercitato la facoltà CP_2 di recesso ex art. 4 del contratto.
Con successiva nota prot. 14506 del 20.02.2014, seguita da accordi per le vie brevi, la Controparte_3
- aveva concordato per la riconsegna anticipata dei locali a
[...] seguito del recesso del 14.04.2014.
Tuttavia, detta riconsegna non era stata possibile ed era stata formalmente rifiutata da parte locatrice con dichiarazione raccolta nel verbale prot. n. 201/C 537-1-2 del 14.04.2014, perché l'immobile era stato trovato in gravissime condizioni di degrado, non dipendenti dal normale uso, e con tutti i locali ingombri di materiali lasciati dalla
Caserma.
Con ordinativo n. 16114 dell'01.12.2014, il conduttore aveva provveduto al pagamento della somma di € 19.180,34 quale canone relativo al periodo compreso dall'01.03.2014 all'08.07.2014.
In data 23.06.2015 la aveva formalizzato la riconsegna CP_2 dell'immobile con verbale prot. n. 201/C 537 – 1 – 11, nel quale si era 3 dato atto che, pur essendo stati completamente sgomberati i locali,
l'immobile necessitava lo stesso di interventi di ripristino relativi a manutenzione ordinaria e straordinaria.
Precisavano che, avendo il funzionario della Prefettura presente alle operazioni invocato l'art. 5 del contratto di locazione, era stato sollecitato, da controparte, il rilascio a verbale della seguente dichiarazione “L'accettazione delle chiavi avviene al solo fine di redigere la perizia estimativa necessaria alla realizzazione dei lavori di ripristino che incombono sul conduttore. Una volta redatta tale perizia la stessa verrà consegnata al conduttore perché provveda direttamente all'esecuzione dei lavori essendo a tanto tenuto per legge;
in caso di rifiuto o indisponibilità del conduttore dovuti a qualunque causa, la parte locatrice si dichiara disponibile ora per allora ad eseguire in proprio i lavori di ripristino, fermo restando che anche per la presumibile entità degli stessi ed il relativo costo, essa manifesta sin
d'ora la impossibilità a procedere con mezzi economici e finanziari propri, dal che consegue che il tempo necessario per il ripristino decorrerà dal momento in cui il conduttore le metterà a disposizione le somme necessarie per potervi provvedere. Si aggiunge che in difetto di tale adempimento del conduttore al periodo di indisponibilità dell'immobile legato alle sue attuali condizioni di conservazione, dovrà soggiungersi l'ulteriore tempo necessario per l'erogazione della somma da parte del conduttore. In conclusione, l'avv. Sofia aggiunge che rimangono a carico del conduttore i mancati ricavi dovuti al tempo necessario per redigere la perizia ed il tempo necessario all'esecuzione dei lavori nonché tutti quegli altri che derivassero nell'esecuzione degli obblighi del conduttore sopra individuati”.
Di conseguenza, i proprietari avevano incaricato l'Ing. di Parte_2 effettuare una perizia dei danni presenti nello stabile;
in detta perizia si evidenziava la necessità di spese per la riparazione pari ad €
322.769,00.
4 Notiziata la Prefettura, solo in data 15.01.2016 aveva comunicato che il Ministero dell'interno aveva iniziato la trattazione richiedendo ulteriore documentazione. In data 19.01.2016 il Provveditorato regionale aveva ritenuto che gli interventi individuati nella perizia fossero spesso lavori di manutenzione straordinaria.
La , previo sollecito degli odierni ricorrenti, aveva chiesto un CP_2 riesame al provveditorato, il quale, in data 16.09.2016, aveva comunicato il rifiuto del di provvedere al Controparte_1 ripristino.
L'immobile, quindi, era rimasto nello stato di abbandono lasciato dai
Carabinieri.
In punto di diritto, precisavano che il rilascio dell'immobile, pro forma, era avvenuto il 23.06.2015; considerando che l'ultima scadenza ordinaria del semestre di pagamento precedente alla data del recesso
(gennaio 2014) iniziava a decorrere da agosto 2013 e si concludeva a gennaio 2014, affermavano che le 17 mensilità (pari ad € 87.797,69) erano dovute dal conduttore, le prime 6 a titolo di mero canone e le altre 11 ai sensi dell'art. 1591 c.c.
Precisavano, inoltre, che dalla predetta cifra doveva essere detratto l'acconto versato l'01.12.2014 pari ad € 19.180,34.
Formulavano domanda di risarcimento del danno per violazione degli obblighi del conduttore, tenuto conto che lo stesso non aveva restituito l'immobile nello stato in cui l'aveva ricevuto con il mero deterioramento derivante dall'uso convenuto.
Eccepivano, altresì, che nel corso della locazione il conduttore aveva lasciato totalmente inadempiuto l'obbligo di diligenza nella conservazione dell'immobile di cui all'art. 1587 c.c., sicché era responsabile del deterioramento dello stesso ex art. 1588 c.c.
5 2.- Con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 17.05.2019, si costituiva il deducendo l'infondatezza delle Controparte_1 avverse domande.
In particolare, affermava che, ai sensi dell'art. 1591 c.c., solo il conduttore in mora nella restituzione dell'immobile era tenuto al pagamento del canone sino alla riconsegna, salvo il maggior danno. Più specificamente, deduceva che l'obbligazione ex art. 1591 c.c. presupponeva la costituzione in mora del conduttore, con intimazione scritta ovvero atto giudiziario. Non ricorrendo ciò nel caso di specie, evidenziava che l'unico obbligo configurabile in capo al conduttore era quello del pagamento del semestre successivo alla disdetta, avvenuta il 09.01.2014.
Precisava che, in ogni caso, i danni risarcibili erano solo quelli riportati nel verbale di riconsegna e, comunque, solo quelli esorbitanti rispetto all'uso normale del bene, rimanendo a carico del locatore i lavori dovuti alla vetustà o all'uso conforme a quello pattuito.
Concludeva chiedendo il rigetto delle domande attoree o, in subordine, la riduzione del chiesto risarcimento, con vittoria di spese del giudizio.
3.- Con ordinanza del 21.10.2019, il GI disponeva CTU nominando l'arch. ; questi prestava giuramento all'udienza del Per_3
02.03.2020 e depositava l'elaborato in data 30.10.2020.
Con ordinanza del 12.06.2023, il GI accoglieva la richiesta di rinnovo
CTU, atteso che, nonostante i chiarimenti, permanevano le contraddizioni rilevate dai ricorrenti sulle misurazioni e sulla quantificazione dei danni
Con ordinanza del 13.03.2025 il GI, ritenuta l'ultima CTU esaustiva e considerata l'inammissibilità delle prove per testi articolate da parte ricorrente, fissava l'udienza di precisazione delle conclusioni e contestuale discussione della causa ex 281 sexies c.p.c., disponendo 6 che la stessa si svolgesse con le modalità della trattazione scritta, assegnando alle parti termini per il deposito di memorie conclusive e memorie di replica.

RITENUTO IN DIRITTO

4.- Ritiene questo Giudice che la domanda di parte ricorrente sia fondata e, pertanto, debba essere accolta per quanto di ragione.
Per quanto concerne le somme pretese a titolo di canoni non corrisposti, occorre rilevare che dalla documentazione in atti emerge che il conduttore esercitò il diritto di recesso nel gennaio 2014 (nel rispetto dei termini fissati nel contratto) e che l'immobile venne riconsegnato al locatore in data 23/06/2015 (cfr. verbale prot.n.201/C537 prodotto da parte ricorrente). È altresì documentato il pagamento di € 19.180,34 in data 01/12/2014 imputabili ai canoni dei mesi successivi al gennaio 2014.
Non v'è dubbio, pertanto, che parte resistente sia inadempiente in ordine al pagamento dei canoni pattuiti fino alla conclusione del contratto (febbraio – luglio 2014), nonché degli ulteriori canoni dovuti fino alla riconsegna dell'immobile ex art.1591 c.c. (agosto 2014-giugno
2015), detratta la somma di € 19.180,34 corrisposta nel dicembre
2014. Si tratta quindi di diciassette mensilità, corrispondenti ad €
87.627,52 (5.154,56x17), di cui sei mensilità a titolo di canoni per il semestre successivo al recesso e undici mensilità ex art.1591 c.c.; da tale importo va detratta la somma di € 19.180,34 già ricevuta da parte ricorrente. Con la conseguenza che quest'ultima ha diritto al pagamento della complessiva somma di € 68.447,18 (87.627,52-
19.180,34), a titolo di canoni scaduti e canoni dovuti ex art.1591, oltre interessi a far data dalle singole scadenze mensili di occupazione.
7 Contrariamente a quanto assunto da parte resistente, i canoni ex art.1591 c.c. sono dovuti a prescindere dalla formale costituzione in mora del conduttore (cfr. in tale senso Cass. Ordinanza n. 18318 del
04/07/2024).
Passando alla domanda risarcitoria scaturente dalla riconsegna dell'immobile da parte del conduttore in condizioni differenti rispetto allo stato in cui l'aveva ricevuta, vale premettere che, qualora, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna, la cosa locata presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso della stessa, incombe sul conduttore l'obbligo di risarcire tali danni ed il locatore può addebitare al conduttore la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all'inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto, mentre non può addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni e ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti (in tal senso, ex multis,
Cass. n. 23721/08).
Risulta documentalmente provato che il locatore consegnò l'immobile al conduttore in buono stato manutentivo (v. a tal fine il verbale di consegna all.2 al ricorso).
Diretta conseguenza di ciò è che la valutazione circa lo stato in cui versa l'immobile al momento della restituzione al locatore va parametrato, tenuto conto del normale deterioramento e consumo, proprio al buono stato manutentivo in cui l'immobile è stato consegnato ab origine, ai sensi dell'art. 1590 comma 1 c.c. (“Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”).
Dai verbali di riconsegna dell'immobile (cfr. all. 9, 11 e 12 ricorso) è desumibile una condizione deteriore rispetto al buono stato di manutenzione in cui lo stesso doveva essere riconsegnato;
tanto che,
8 gli odierni ricorrenti, a seguito dei sopralluoghi, avevano rifiutato la restituzione dell'immobile per le condizioni in cui lo stesso versava.
Tale condizione è stata confermata sia dal consulente di parte ricorrente nella propria perizia, sia dal consulente tecnico di ufficio nominato da questo Tribunale.
In particolare, quest'ultimo professionista ha puntualmente descritto lo stato dei luoghi al momento della riconsegna (cfr. pag. 6 ctu: “Oggi il fabbricato, decorsi circa nove anni dalla riconsegna ai proprietari, presenta vistosi segni di degrado dovuti alla vetustà della struttura ed all'obsolescenza delle dotazioni impiantistiche in esso presenti. Mi riferisco principalmente agli infissi esterni ed agli impianti idrici, elettrici
e di riscaldamento che, secondo quanto riscontrato negli atti di causa, non hanno subito alcun intervento di manutenzione ed ammodernamento, fatta eccezione per l'impianto elettrico, oneri questi posti a carico della proprietà secondo quanto riportato nei contratti locazione. Dai sopralluoghi eseguiti all'interno di ciascuna unità immobiliare si riscontrano danni residuati, imputabili ad un uso improprio dei locali affittati e, in minima parte danni conseguenti al normale deterioramento oltre al consumo risultante dall'uso dei locali affittati. Nello specifico, i danni accertati sono caratterizzati da danneggiamenti a carico delle pareti, spesso interessati dal passaggio di canaline elettriche a vista o da rivestimenti con tessuti e doghe in legno non contemplati nel verbale di immissione in possesso e consegna locali datato 27.10.1976. Altri danneggiamenti sono stati accertati a carico degli infissi esterni e delle porte interne, caratterizzati da ammanchi di porte interne e di infissi esterni in alluminio. Sempre
a carico delle porte interne e degli infissi esterni, si evidenziano danneggiamenti fisici ai pannelli di finitura delle porte, ai cassonetti, alle tapparelle esterne, alle funi di salita ed ai vetri, meglio evidenziati nella documentazione fotografica che segue. Per quanto attiene ai danni dovuti al normale deterioramento si segnala che i rivestimenti delle cucine e di alcuni servizi igienici presentano i fori dei pensili e 9 suppellettili rimossi ed in alcuni casi i ripristini di mattonelle con altre di diverso colore conseguenti ad interventi di manutenzione straordinaria non imputabili al conduttore”), evidenziando per ogni singolo piano del fabbricato, i danni esistenti e imputando la responsabilità al conduttore ovvero al locatore a seconda della natura di manutenzione ordinaria o straordinaria dell'intervento da effettuare, redigendo appositi computi metrici.
L'elaborato peritale, redatto dall'ing. depositato in data Per_4
29.03.2024, suffragato dalla documentazione in atti, adeguatamente motivato, ed immune da vizi logici e/o di ragionamento viene condiviso da questo Giudice.
Al riguardo, si osserva che nessun dubbio sussiste in ordine alla piena valenza probatoria della riportata relazione del ctu che, come ripetutamente chiarito dalla Suprema Corte, può costituire fonte oggettiva di prova tutte le volte che opera come strumento di accertamento di situazioni di fatto rilevabili, esclusivamente, attraverso il ricorso a determinate cognizioni tecniche (cfr., ex multis, Cass. Civ.
8.1.2004, n. 88; Cass. civ. 21.7.2003, n. 11332).
Nello specifico, il ctu ha accertato e confermato l'esistenza di danni e stimato il costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino dell'immobile. In particolare, il ctu ha proceduto nella descrizione di ogni singolo piano/ambiente dell'immobile oggetto di causa, evidenziando i problemi riscontrati, individuando e quantificando gli interventi da effettuare, ponendoli a carico della parte di volta in volta responsabile delle relative spese.
Anche in relazione alle osservazioni mosse dai ctp di entrambe le parti, il ctu ha esaustivamente risposto alle stesse, riconoscendo alcuni errori di calcolo evidenziati dal ctp di parte resistente e adeguando, di conseguenza, il relativo computo metrico.
10 Per tale ragione, sono condivisibili le conclusioni del CTU che ha quantificato, allegando il computo metrico, il totale dei lavori a carico del conduttore in € 55.697,18.
Di conseguenza, parte resistente deve essere condannata a rifondere ai ricorrenti, in solido tra loro, a titolo di risarcimento del danno la somma complessiva di € 55.697,18 in valori attuali, oltre interessi dalla domanda giudiziale al soddisfo.
Quanto all'ulteriore pretesa di risarcimento legata alla impossibilità di disporre nell'immediatezza del fabbricato a causa dei danni riscontrati ed al tempo necessario per il ripristino dell'immobile, si osserva quanto segue.
L'inesatto adempimento da parte del conduttore dell'obbligazione di rilascio nei sensi dell'art. 1590 cod. civ. ha certamente determinato a carico dei locatori un ulteriore danno, correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio e per il tempo occorrente al relativo ripristino dovuto al comportamento negligente del conduttore. La restituzione del bene in condizioni inadeguate per comportamento imputabile al conduttore, infatti, nel caso specifico non ha consentito ai locatori di poter esercitare, né in via diretta né in via indiretta, il godimento di cui si erano privati concedendo il bene in locazione.
L'ammontare di tali ulteriori danni può essere commisurato al tempo occorrente per il relativo ripristino quale conseguenza dell'inesatto adempimento dell'obbligazione di rilascio (cfr. Cass. n.27614/2013).
Presumendo che l'attività di ripristino possa essere effettuata nel termine di sei mesi, tale voce di danno può essere quantificata in sei mesi di canoni di locazione pari ad € 30.917,36 (5.154,56x16), oltre interessi legali e rivalutazione a far data dal 23/06/2015, trattandosi di un debito di valore. Sulla somma rivalutata decorrono gli ulteriori interessi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza al soddisfo.
11 Le spese seguono la soccombenza e, conseguentemente, parte resistente deve essere condannata a rifondere nei confronti dei ricorrenti la somma complessiva di € 7.052,00 oltre iva, cpa e rimborso forfettario al 15%, calcolati ex D.M. 55/2014 - tenuto conto del decisum - secondo i minimi tariffari.
Pone le spese di CTU, come liquidate nel corso del giudizio, definitivamente a carico di parte resistente.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni diversa istanza, così provvede:
-Condanna il resistente, per le causali di cui in parte motiva, al pagamento a favore dei ricorrenti, in solido tra loro, delle seguenti somme:
1. € 68.447,18 (87.627,52-19.180,34), a titolo di canoni scaduti e canoni dovuti ex art.1591, oltre interessi a far data dalle singole scadenze mensili di occupazione, oltre ulteriori interessi legali dalla data della domanda giudiziale al soddisfo;

2. € 55.697,18, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al soddisfo;

3. € 30.917,36 (5.154,56x16), oltre interessi legali e rivalutazione a far data dal 23/06/2015, nonché gli ulteriori interessi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza al soddisfo;

- condanna il resistente alla refusione delle spese giudiziali a favore dei ricorrenti, che si liquidano in € 7.052,00, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario al 15%;
-pone definitivamente a carico di parte resistente le spese di ctu.
Così deciso in Reggio Calabria il 10 dicembre 2025
Il Presidente
BO AZ
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