REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CAMPOBASSO
SEZIONE UNICA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Claudia Carissimi, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c., all'esito dell'udienza dell'8.7.2025, celebrata in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 492/2021 R.G. promossa da:
(C.F. ), rappresentato e difeso, Parte_1 C.F._1 giusta procura in atti, dall'avv. Serena Carlomagno, elettivamente domiciliato presso il suo studio, sito in Isernia, via Umbria (Centro Comm. e Aff.) Int. B/24;
Attore contro
(C.F. , in persona del Controparte_1 P.IVA_1 curatore, rappresentato e difeso dall'avv. Federica Percoco, giusta procura in atti, elettivamente domiciliato presso il suo studio, sito in Roma, via Oslavia n. 30;
Convenuto
Oggetto: azione ex art. 2932 c.c.
Conclusioni: come in atti.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in Parte_1 giudizio chiedendo: accertare il grave inadempimento della convenuta CP_1 rispetto alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare di compravendita stipulato il 18.6.2018; pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto definitivo di compravendita non concluso e che disponga il trasferimento, in proprio favore ovvero in favore di terzo da nominare, della proprietà delle unità immobiliari site in Montenero di Bisaccia (CB), contrada Padula, facenti parte del villaggio turistico denominato “Riva del Molino”, identificate al f. 2, part. 1683, sub. pagina 1 di 9 4, 5 e 6, e f. 2, part. 1782, sub. 10, 11 e 12; ordinare la trascrizione della sentenza;
condannare la convenuta al risarcimento di tutti i danni derivanti dall'inadempimento, in misura da quantificare in corso di causa.
Ha premesso la parte attrice: di aver stipulato, il 18.06.2018, un contratto preliminare di compravendita con il quale ha promesso di vendere e CP_1 ha promesso di acquistare, per sé o per terzi da nominare, le Parte_1 suddette unità immobiliari, al prezzo di euro 260.000,00 oltre IVA (di cui euro
150.000,00 da versare alla sottoscrizione del preliminare ed euro 110.000,00 prima del definitivo); di aver integralmente pagato il corrispettivo mediante versamenti tracciabili (bonifici bancari, vaglia postali, assegni postali, assegni circolari); di aver ricevuto in consegna e detenzione gli immobili, all'esito del pagamento del prezzo;
di aver invitato più volte la convenuta alla stipula del definitivo, con esito negativo.
A sostegno della domanda, ha dedotto il grave inadempimento contrattuale della controparte, ingiustificato a fronte dell'integrale pagamento del prezzo.
Si è costituita chiedendo: la sospensione del procedimento, ex art. 295 CP_1
c.p.c., in considerazione della pendenza, presso il Tribunale di Roma, della procedura di concordato preventivo, recante la previsione del trasferimento della proprietà degli immobili compromessi in vendita alla parte attrice;
in ogni caso, il rigetto della domanda, per insussistenza di inadempimento imputabile.
La parte convenuta ha evidenziato: di aver sempre adempiuto alle obbligazioni assunte nei confronti dei promissari acquirenti;
di aver immesso nella Parte_1 detenzione degli immobili dopo il pagamento del prezzo;
l'impossibilità di procedere alla stipula del contratto definitivo per cause non imputabili, date dapprima dall'introduzione di una procedura esecutiva immobiliare, poi dall'avvenuta presentazione di istanza di fallimento ad opera di un creditore, di tal che la banca non aveva più consentito la cancellazione dell'ipoteca sugli immobili compromessi in vendita;
di aver presentato domanda di concordato preventivo, sub iudice; in ogni caso, la propria volontà di addivenire alla stipula del contratto definitivo.
La causa è stata istruita in via documentale.
All'udienza del 6.6.2023 è stata dichiarata l'interruzione del giudizio ex artt. 43 l. fall. e 300 c.p.c., in ragione dell'intervenuta dichiarazione di fallimento della parte convenuta, come da sentenza n. 292/2023 del Tribunale di Roma del 4.5.2023.
pagina 2 di 9 La parte attrice ha riassunto il giudizio, insistendo nell'accoglimento delle conclusioni originariamente formulate.
Si è costituita la Curatela del fallimento n. 111/2023 chiedendo il CP_1 rigetto della domanda, evidenziando: l'improcedibilità/inammissibilità della domanda risarcitoria proposta anche nei confronti della procedura, in quanto oggetto di accertamento endofallimentare mediante insinuazione al passivo;
la mancanza di prova del pagamento integrale del prezzo, non essendo a tale scopo idonee le mere fotocopie degli assegni postali e circolari in atti e mancando la prova di alcuni pagamenti parziali;
il mancato versamento dell'IVA dovuta;

l'inammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c. per mancanza di una condizione dell'azione, sub specie di mancanza di prova dell'integrale esecuzione, ad opera dell'istante, della sua prestazione ovvero mancanza della relativa offerta formale;
di non aver ricevuto mai richiesta alcuna in ordine al se la curatela intendesse subentrare o meno nel contratto preliminare;
la propria disponibilità al subentro, a condizione del raggiungimento della prova relativa al pagamento integrale del prezzo;

l'attuale impossibilità di procedere alla stipula del definitivo a causa della permanente esistenza di ipoteca non frazionata (collegata al mutuo originariamente acceso dal costruttore), gravante sull'intero compendio immobiliare costruito, ex art. 8 d.lgs. n. 122/2005.
All'udienza del 12.12.2023, il G.I. ha disposto un approfondimento istruttorio volto all'acquisizione di specifica documentazione, necessaria ai fini dell'eventuale emissione di sentenza ex art, 2932 c.c. (nella specie: titolo di provenienza in capo al promittente alienante;
certificazione ipocatastale o notarile;
attestazione di conformità ex art. 29, co.

1-bis, l. 52/1985; titolo abilitativo edilizio).
E' stato disposto rinvio, dapprima per la verifica delle predette integrazioni, poi, più volte, su istanza congiunta delle parti, in ragione della pendenza di trattative di bonario componimento, subordinate al frazionamento dell'ipoteca da parte dell'istituto di credito.
Acquisita la documentazione mancante, la causa è stata discussa ex art. 281 sexies
c.p.c., all'udienza dell'8 luglio 2025, celebrata in modalità cartolare, previa precisazione delle conclusioni e deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c..
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pagina 3 di 9 La domanda principale è infondata e deve essere respinta;
la domanda risarcitoria deve essere dichiarata improcedibile.


1. Sui rapporti tra la domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. e il fallimento della parte convenuta
In via preliminare, si osserva che la domanda ex art. 2932 c.c. è procedibile e può essere decisa nel merito, non essendo a ciò ostativo l'intervenuto fallimento, in corso di causa, della parte convenuta, in ragione dell'anteriorità della trascrizione della domanda giudiziale introduttiva del contenzioso in epigrafe rispetto alla sentenza dichiarativa di fallimento (cfr. SSUU Cass. SSUU 12505/2004, richiamata anche da
Cass.16160/2010).
Ed invero, “Il curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile non può sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi della L.F., articolo 72, con effetto verso il promissario acquirente ove questi abbia trascritto prima del fallimento la domanda ex articolo 2932 c.c., e la domanda stessa sia stata accolta con sentenza trascritta, in quanto, a norma dell'articolo 2652 c.c., n. 2, la trascrizione della sentenza di accoglimento prevale sull'iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese" (Cass. SSUU 18131/2015). Ed ancora, “secondo le più recenti Sezioni unite,
a norma dell'articolo 2652 c.c., n. 2, la trascrizione della sentenza che accolga la domanda diretta a ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre
"prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda", ivi compresa anche l'iscrizione nel registro delle imprese della sentenza di fallimento a norma della L.F., articolo 16, u.c., e articolo 17. A seguito della riforma del 2006, infatti, tale pubblicità non assolve più, come nel regime previgente, ad una mera funzione di pubblicità notizia avendo, piuttosto, assunto, a norma della L.F., articolo 16, u.c., (secondo cui la sentenza di fallimento produce effetti
"nei riguardi dei terzi" solo dalla data della sua iscrizione nel registro delle imprese), la natura di pubblicità dichiarativa (come tale dovendosi qualificare ogni pubblicità dalla quale dipende l'efficacia dell'atto pubblicato nei confronti dei terzi, e cioè la sua opponibilità) e rileva, quindi, oltre che a fini di cui alla L.F., articolo 44, anche ai fini della efficacia ex articolo 45, stessa legge e, per l'effetto, dei conflitti che tale norma risolve, a partire da quelli relativi alla trascrizione delle domande giudiziali: le sentenze di accoglimento, quindi, pur se pronunciate dopo, sono opponibili al curatore
pagina 4 di 9 se sono state trascritte prima dell'iscrizione del fallimento nel registro delle imprese. In definitiva, secondo le Sezioni unite, se la domanda di esecuzione in forma specifica è stata proposta prima del fallimento del promittente venditore e riassunta nei confronti del curatore, quest'ultimo (parte del giudizio L.F., ex articolo 43, ma terzo rispetto al rapporto controverso) rimane, come tale, senz'altro titolare del potere di scioglimento del contratto (anche se non trascritto) che la L.F., articolo 72, gli attribuisce e può esercitarlo nel relativo giudizio. Se, però, la domanda è stata trascritta prima del fallimento, l'eccezione di recesso proposta dal curatore, è inopponibile all'attore a norma dell'articolo 2652 c.c., n.

2. La trascrizione della domanda ex articolo 2932 c.c., prima del fallimento (rectius: prima della iscrizione della sentenza dichiarativa di fallimento nel registro delle imprese) non impedisce, quindi, al curatore di recedere dal contratto preliminare;
gli impedisce, piuttosto, di recedere con effetti nei confronti del promissario compratore che ha agito in giudizio;
"il giudice, pertanto, può senz'altro accogliere la domanda pur a fronte della scelta del curatore di recedere dal contratto: con una sentenza che, a norma dell'articolo 2652 c.c., n. 2, se trascritta, retroagisce alla trascrizione della domanda stessa e sottrae, in modo opponibile al curatore, il bene dalla massa del fallimento" (Sez. U, n. 18131 del 2015 cit.)” (Cass. 4734/2016).


2. Sull'onere della prova della domanda ex art. 2932 c.c.
In punto di onere probatorio gravante sul soggetto che agisce ex art. 2932 c.c., si osserva che l'attore ha l'onere di provare il titolo ed l'adempimento delle obbligazioni a proprio carico dedotte in contratto, ovvero l'offerta ad adempiere: si tratta di elementi che, secondo la giurisprudenza di legittimità, “rappresentano fatti costitutivi della pretesa di trasferimento della proprietà ope iudicis” (v. Cass. 7409/2012); spetta inoltre all'attore allegare l'inadempimento ovvero l'inesatto adempimento della controparte.
Nel caso che occupa, risulta dagli atti che l'attore ha assolto l'onere probatorio su di lui gravante: ed invero, ha provato il titolo negoziale, fonte della sua pretesa, allegando il contratto preliminare di compravendita (stipulato in forma di scrittura privata, non trascritta) e la documentazione comprovante l'avvenuto integrale pagamento del prezzo – sul punto, occorre evidenziare che, prima della costituzione della curatela fallimentare, in bonis non ha contestato il pagamento del CP_1 prezzo, ed anzi lo ha confermato, rappresentando di aver immesso l'attore nella pagina 5 di 9 detenzione degli immobili proprio dopo il versamento del corrispettivo;
d'altro canto, la curatela, nella successiva fase di riassunzione, in cui il processo prosegue (senza retroagire ad una fase precedente), ha affermato di non avere a disposizione tutta la documentazione della società fallita (inclusa quella relativa, verosimilmente, all'incasso del prezzo) - . Risulta, inoltre, avere valore assorbente la circostanza per cui in bonis abbia rilasciato, in sede di stipula del preliminare, espressa CP_1 quietanza, che non è stata oggetto di specifico disconoscimento né contestazione, di tal che può ritenersi raggiunta la piena prova del pagamento del prezzo nella sua interezza.
L'attore ha altresì allegato l'altrui inadempimento.
L'inadempimento rispetto all'obbligo di stipula del contratto definitivo – quale mero fatto - costituisce circostanza pacifica: vero è che il definitivo non sia stato stipulato.
Deve ritenersi, tuttavia, che detto inadempimento non sia imputabile alla curatela fallimentare, dovendo essere causalmente collegato, invero, alla persistente sussistenza della garanzia ipotecaria non frazionata (iscritta il 17.02.2010 ai nn.
1556/273 di formalità), gravante sull'intero complesso immobiliare, ivi incluse le due unità oggetto del promesso trasferimento, iscritta al momento dell'accensione del mutuo ipotecario ad opera del costruttore.
Invero, il mancato frazionamento dell'ipoteca - e l'avvio della relativa procedura presso l'istituto mutuante - è circostanza pacifica;
anzi, proprio in considerazione di tale situazione e della sua incidenza sulla stipula del definitivo, le parti hanno depositato, nel corso del giudizio, plurime istanze congiunte di rinvio, volte a consentire il completamento dell'iter di frazionamento.
Il procedimento di frazionamento, nella fattispecie ancora verosimilmente in corso, costituisce presupposto indefettibile per la stipula del definitivo, posto che “Il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile.”, ex art. 8 d.lgs. n.
122/2005; in altri termini, la disposizione ora riportata vieta al notaio di ricevere l'atto di compravendita in assenza del previo frazionamento o della cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile; si tratta, allora, di un adempimento la cui pagina 6 di 9 esecuzione dipende esclusivamente dall'istituto mutuante e rispetto al quale la
Curatela - pur avendo dichiarato incidentalmente la disponibilità a subentrare nel preliminare - non dispone di alcun potere sostitutivo/coattivo.
Detto divieto impedisce la pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c., poiché tale sentenza, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore o diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né eludere le norme di legge che regolano l'autonomia negoziale (cfr. Cass. n.
59/2002).
Né potrebbe trovare applicazione il principio in base al quale “nel preliminare di vendita immobiliare, l'inadempienza del promittente all'obbligo di provvedere alla cancellazione di pregresse ipoteche, ovvero la sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni implicanti pericolo di evizione, non osta a che il promissario possa decidere
l'esecuzione in forma specifica a norma dell'art. 2932 cod. civ., e comporta che il promissario medesimo, ove si avvalga di tale facoltà, è dispensato dall'onere del pagamento o della formale offerta del prezzo, potendo chiedere che il giudice, con la pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli e a garantirlo dall'eventuale evizione” (Cass. 23683/2015; Cass. 19135/2004), in quanto la possibilità, riconosciuta dalla giurisprudenza, di subordinare il trasferimento dell'immobile ex art. 2932 c.c. all'estinzione dell'ipoteca riguarda la diversa ipotesi in cui l'ipoteca sia iscritta unicamente sul bene oggetto del trasferimento e non, come nel caso in esame, sull'intero complesso immobiliare, senza frazionamento sulle singole unità immobiliari.
Non da ultimo, il trasferimento della proprietà risulta escluso anche dal tenore letterale del contratto preliminare, che all'art. 6 stabilisce: “Ove al momento del rogito dovessero essere rilevati elementi ostativi alla stipula, ovvero dovessero risultare pesi, censi, canoni, livelli, servitù, oneri reali in genere, ipoteche, privilegi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, il presente preliminare si intenderà risolto di diritto e la
Parte Promittente Venditrice dovrà restituire alla Parte Promissaria Acquirente le somme versate”.
In conclusione, la domanda deve essere respinta.
Assorbita ogni altra domanda e/o questione.
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3. Sulla domanda risarcitoria: improcedibilità
La domanda risarcitoria spiegata da parte attrice è accessoria rispetto alla domanda principale ex art. 2932 c.c., di tal che il rigetto della prima imporrebbe l'assorbimento della seconda.
In ogni caso, detta domanda è improcedibile, non essendo il presente giudizio di cognizione ordinaria la sede deputata al relativo scrutinio, da individuarsi correttamente nel procedimento endofallimentare di accertamento del passivo, posto che “ogni credito vantato nei confronti del fallito va accertato, salvo diverse disposizioni di legge, secondo le norme stabilite dal Capo V della legge fallimentare, dinanzi al giudice delegato al fallimento (Cass. 19/08/2003, n. 12114; Cass.
02/04/2004, n. 6502; Cass. 01/04/2005, n. 6918; Cass. 18/05/2005, n. 10414).”
(Cass. civ. 322/2024); ed ancora, si osserva che l'accertamento di un credito nei confronti del fallimento è devoluto alla competenza esclusiva del giudice delegato ex artt. 52 e 93 l. fall., con la conseguenza che, ove la relativa azione sia proposta nel giudizio ordinario di cognizione, deve esserne dichiarata d'ufficio, in ogni stato e grado, anche nel giudizio di cassazione, l'inammissibilità o l'improcedibilità, a seconda che il fallimento sia stato dichiarato prima della proposizione della domanda o nel corso del giudizio, trattandosi di una questione "litis ingressus impedientes", con l'unico limite preclusivo dell'intervenuto giudicato interno, laddove la questione sia stata sottoposta od esaminata dal giudice e questi abbia inteso egualmente pronunciare sulla domanda di condanna rivolta nei confronti del fallimento, e del giudicato implicito, ove l'eventuale nullità derivante da detto vizio procedimentale non sia stata dedotta come mezzo di gravame avverso la sentenza che abbia deciso sulla domanda, ciò in ragione del principio di conversione delle nullità in motivi di impugnazione ed in armonia con il principio della ragionevole durata del processo (cfr. Cass. 24156/2018; Cass. 9461/2020).
Posto che la domanda giudiziale in commento è stata trascritta prima della sentenza dichiarativa di fallimento, si osserva, da ultimo, che “Le domande principali
(prodromiche) (…), trascritte anteriormente alla dichiarazione di fallimento della parte convenuta in giudizio, proseguono legittimamente con il rito ordinario attesa
l'opponibilità della relativa sentenza alla massa dei creditori in ragione dell'effetto prenotativo della trascrizione, mentre le pretese, accessorie, di restituzione e
pagina 8 di 9 risarcimento del danno devono necessariamente procedere, previa separazione dalle prime, nelle forme degli art. 93 e ss. l. fall., in quanto assoggettate alla regola del concorso e non suscettibili di sopravvivere in sede ordinaria.” (Cass. civ. 3953/2016).


4. Sulle spese di lite
Le spese di lite possono essere integralmente compensate tra le parti, valorizzando il contegno processuale tenuto dalla curatela, la quale ha sempre evidenziato la propria disponibilità alla stipula del contratto definitivo, e la non imputabilità dell'inadempimento.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
- rigetta la domanda ex art. 2932 c.c.;
- dichiara improcedibile la domanda risarcitoria;

- compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Campobasso, 18 agosto 2025.
Il Giudice dott.ssa Claudia Carissimi
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