TRIBUNALE ORDINARIO DI NOLA
PRIMA SEZIONE CIVILE
R.G. N. 7651/2019
Oggi 3.7. 2025 dinanzi al giudice dott. Stefania Ietti viene chiamata la causa
R.G. N. 7651/2019
Sono presenti in modalità telematica i difensori, i quali hanno illustrato le ragioni poste a fondamento delle rassegnate conclusioni.
Il Giudice decide la controversia dando lettura della seguente sentenza ex art. 429 c.p.c., che viene incorporata al verbale di udienza.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nola
PRIMA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice, dr.ssa Stefania Ietti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. N. 7651/2019
TRA
, in persona del legale rappresentante p.t. ( P.I. , Pt_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avv. Barbara Lombardi, presso il cui studio elettivamente domicilia in Caserta, Via G.Alois n. 15, come da procura in atti
OPPONENTE
E
in persona del legale rappresentante p.t. Controparte_1
(P.I. ) , rappresentato e difeso dall'Avv. Fabrizio Grasso con studio P.IVA_2 in Napoli alla Via dei Mille n.40, come da procura in atti
OPPOSTA
OGGETTO: pagamento canoni
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato a mezzo pec in data 12.11.2019, la in Parte_1 persona del legale rappresentante p.t., proponeva opposizione al decreto ingiuntivo n. 2149/2019, RG. N. 6376/2019 reso dal Tribunale di Nola e notificato il 14.10.2019, con il quale veniva ingiunto di pagare in favore della
, la somma di € 5.482,10 oltre interessi moratori e Controparte_1 spese di giudizio, giusta n. 3 fatture aventi ad oggetto la percentuale sul volume di affari per la gestione del centro e l'uso di spazi comuni.
Assumeva l'opponente che con contratto di affitto di ramo d'azienda rep. N.
13323 del 03.12.14 la cedeva alla il modulo - G – CP_1 Parte_1 all'interno del centro commerciale Vulcano Buono, avente ad oggetto l'esercizio commerciale di vendita di calzature ed accessori moda.
All'art.

2.1 del contratto veniva stabilito che “per il godimento del ramo
d'azienda e per ogni anno di durata (art. 24) l'affittuario dovrà versare un corrispettivo convenuto in una percentuale pari al 7% del volume d'affari annuo, con un minimo di € 15.750 per il primo anno di vigenza contrattuale, €
18.000 dal secondo anno di vigenza contrattuale in poi dovuto indipendentemente dal volume d'affari realizzato …” ; ed all'art. 3 del medesimo contratto si stabiliva “dalla data di consegna del ramo d'azienda,
l'affittuario s'impegna a pagare le spese relative alle utenze che gli verranno richieste direttamente dai rispettivi erogatori in forza dei contratti con gli stessi stipulati oppure che verranno richieste dall'amministrazione del Centro qualora le relative utenze fossero intestate al Centro stesso. L'affittuario si impegna a pagare alla concedente, secondo la propria quota millesimale di competenza, le spese, i contributi e gli oneri accessori per la gestione del centro e per l'uso degli spazi comuni….”
Affermava che la sempre aveva versato la percentuale di corrispettivo Parte_1 maturato, provveduto al pagamento delle utenze, concorso alle spese di gestione del Centro ed all'uso degli spazi comuni, mantenuto rapporti diretti con tutti i fornitori, e ciò fino allo scioglimento consensuale del contratto avvenuto con atto per notar del 28.7.2018, a seguito del quale corrispondeva alla Per_1
l'assegno n. 0026161831-07 dell'importo di € 10.560,23 CP_1
Contestava le fatture depositate in sede monitoria ad oggetto “Conguaglio turnover rent 01.01.18 – 23.07.18”, ritenendole in discrasia con gli accordi contrattuali presi e con l'avventa corresponsione di ogni somma dovuta.
Opinava che fino alla notifica del decreto ingiuntivo non aveva ricevuto alcuna richiesta di pagamento e che successivamente, nonostante la corrispondenza intercorsa tra le parti, non era stato possibile ottenere dalla creditrice la prova dello “sforamento” posto a fondamento della richiesta creditoria . Pertanto contestava la nullità, inammissibilità ed irregolarità del Decreto
Ingiuntivo n. 2303/19 per carenza dei requisiti di cui all'art. 633 c.p.c., concesso in mancanza degli elementi richiesti dall'art. 2697 c.c., per carenza di prova scritta del diritto fatto valere, insistendo nella richiesta di risarcimento del danno per lite temeraria e chiedendo, in via definitiva, dichiararsi la nullità/inammissibilità ed irregolarità dell'opposto decreto ingiuntivo,
l'inesistenza e/o l'infondatezza della pretesa creditoria e per l'effetto, dichiarare non dovuta alcuna somma, con conseguente revoca del Decreto Ingiuntivo n.
2149/19 e condanna della società opposta per lite temeraria ex art. 96 c.p.c..
Si costituiva in giudizio la , la quale sosteneva la Controparte_1 legittimità del procedimento monitorio promosso, fondato per prestazioni cui la si era obbligata Pt_1
Contestava l'opposizione proposta, priva di fondamento logico e giuridico, senza prova dell'adempimento delle prestazioni che l'opposta era tenuta a dare.
Quanto alla risoluzione consensuale del contratto di affitto di ramo d'azienda affermava che all'art. 8 dell'atto di risoluzione del 28.7.2018 veniva stabilito:
“Fermo restando quanto precisato al precedente art. 4 e al successivo art. 9, le parti si danno reciprocamente atto che con il puntuale e completo adempimento di tutte le obbligazioni derivanti dal presente Accordo, le stesse non avranno null'altro a pretendere l'una dall'altra a qualsiasi titolo e per qualsivoglia ragione riconducibile al Contratto d'Affitto risolto consensualmente ed anticipatamente”; e che il successivo art. 9 recitava: “Resta inteso tra le Parti che l'Affittuaria è obbligata a versare alla Concedente tutte le somme a quest'ultima dovute ai sensi e per gli effetti del Contratto d'Affitto, sino alla Data di Risoluzione anche qualora tali somme dovessero, ai sensi del Contratto
d'Affitto, essere corrisposte dall'Affittuaria in un periodo successivo alla Data di Risoluzione (quali, a mero titolo esemplificativo e non esaustivo, il Canone da corrispondersi sulla base del Volume d' Affari, il conguaglio delle spese)”.
Sicché, in quella sede le parti riconoscevano l'esistenza di un credito in favore della al 23.07.2018 e il conseguente obbligo della opponente di CP_1 versare tutte le somme delle quali sarebbe risultata debitrice sino alla data di risoluzione del contratto, all'esito di una ricostruzione completa delle posizioni creditorie-debitorie. Sosteneva ancora che le fatture poste alla base del D.I. 2149/2019 erano state trasmesse tramite SDI alla , con la segnalazione dei criteri che avevano Pt_1 portato alla determinazione dell'importo richiesto.
Quindi, insisteva nella richiesta di provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo e nel merito chiedeva rigettarsi l'opposizione proposta
Instauratosi il contraddittorio, con ordinanza del 29.10.2020 veniva concessa la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto.
Mutato il rito i sensi dell'art. 426 c.p.c., esperito il tentativo obbligatorio di conciliazione con esito negativo, la causa infine veniva rinviata per la discussione.
La disciplina che regola l'onere probatorio nel giudizio di accertamento del credito stabilisce che l'attore, in senso sostanziale - opposta- deve fornire la prova di quanto asserisce, mentre il convenuto in senso sostanziale – opponente
- può addurre i fatti modificativi, estintivi o impeditivi del diritto azionato.
La documentazione depositata a corredo soddisfa il requisito della prova scritta, di cui all'art. 633, n. 1 c.p.c., necessario ai fini della emissione del decreto ingiuntivo, come previsto dall'art. 634, comma 2, c.p.c. .
La fattura resta titolo idoneo per l'emissione di un decreto ingiuntivo, ma nell'eventuale giudizio di opposizione non costituisce prova dell'esistenza del credito, da dimostrarsi con gli ordinari mezzi di prova dall'opposto (Cass. n.
19064/2006; conf. Ordinanza n. 16615/2022).
L'opposizione è procedibile essendo stato espletato in data 8.3.2021, con esito negativo, per mancata partecipazione dell'opponente, il tentativo obbligatorio di conciliazione, depositato in atti.
L'udienza odierna è stata celebrata mediante il deposito di note di trattazione scritta.
L'opposizione non merita accoglimento
Per le contestazioni mosse giova preliminarmente richiamare i principi espressi, in modo uniforme, dalla giurisprudenza di legittimità ai fini della distinzione
(centrale ai fini di causa) tra contratto di affitto di azienda e contratto di locazione commerciale di immobile.
L'art. 2555 c.c. stabilisce che l'azienda “è il complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa”. I beni aziendali si connotano per una destinazione all'esercizio dell'impresa che, pur nascendo da un atto di volontà dell'imprenditore, deve tradursi in circostanze oggettive, quali in particolare la strumentale destinazione di detti beni all'attività produttiva e la relazione strutturale di ciascun bene con gli altri beni dell'azienda, in modo tale che il loro complesso, organizzato per lo svolgimento dell'attività economica imprenditoriale, sia caratterizzato da potenzialità produttiva e dall'obiettiva attitudine all'esercizio dell'impresa e quindi alla realizzazione delle finalità a cui l'organizzazione tende (Cass. n. 17927/2005).
La figura dell'affitto di azienda ricorre sia quando il complesso organizzato dei beni sia dedotto nella sua fase statica, sia quando venga dedotto in quella dinamica, e, pertanto, non è rilevante che la produttività non sussista ancora, o abbia cessato di esistere per l'interruzione o la temporanea sospensione dell'esercizio dell'impresa, essendo sufficiente che detta produttività sia una conseguenza potenziale dell'insieme, prevista e voluta dalle parti (Cass. n.
4700/2003)
Alla luce dei superiori principi, la Suprema Corte è ferma nel ritenere che «la differenza tra locazione di immobile con pertinenze e affitto d'azienda consiste nel fatto che nella prima ipotesi l'immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nell'economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi, i quali (siano essi legati materialmente o meno all'immobile) assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all'immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e coordinazione. Nell'affitto d'azienda, invece, l'immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili e immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarità per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l'oggetto del contratto è costituito dall'anzidetto complesso unitario” (Cass. n. 23851/2019; Cass. n. 9354/2002;
Cass. n. 1243/2000; Cass. n. 10106/2000).
Ciò detto, la sussistenza di una cessione di azienda non è condizionata - di conseguenza - all'attualità della gestione dell'azienda medesima;
infatti, un complesso di beni si qualifica come azienda anche se l'attività economica in funzione della quale esso è organizzato non sia ancora iniziata o sia stata sospesa, essendo sufficiente che il complesso stesso sia caratterizzato dall'obbiettiva attitudine all'esercizio dell'impresa (C. 13580/2007).
Alla luce della considerazione comparata dei superiori principi di diritto deve ritenersi, dalle risultanze processuali acquisite e dal contenuto del “contratto di affitto di ramo di azienda” stipulato dalle parti - che quest'ultimo debba qualificarsi come tale, per le ragioni che seguono.
Nelle premesse del contratto di affitto stipulato per notar del Per_1
3.12.2014, Rep. N. 13323, le parti davano atto del fatto che la concedente aveva la disponibilità di alcune unità immobiliari presso il Centro Commerciale
Vulcano Buono, composto da: a) un ipermercato, b) una galleria destinata ad attività commerciale e a servizi, c) aree di parcheggio, d) viabilità ed aree verdi, la cui configurazione è ben nota all'Affittuario; che il contratto di affitto aveva ad oggetto il Ramo d'Azienda di proprietà della Concedente, ubicato nell'unità immobiliare n. 154 del Centro e destinato alla vendita al dettaglio in esclusiva di: calzature ed accessori moda;
ancora, che la porzione immobiliare era individuata con il n. 154 al piano primo, di circa mq. 45 (quarantacinque), considerato corpo a e non a misura, in catasto al foglio 10, particella 613, subalterno 128.
Le parti davano altresì atto al punto 11 del contratto, che l'affittuario avrebbe svolto la propria attività sotto l'insegna” Superga”, che la cedente era titolare di varie autorizzazioni amministrative per le diverse attività commerciali e/o di servizio da insediare o insediate nel Centro Commerciale Vulcano Buono e che il medesimo Centro Commerciale nel suo insieme risultava gestito in applicazione di un sistema adottato dalla concedente di gestione omogeneo e coordinato delle varie attività insediate o da insediarsi.
Pertanto, si riconosceva espressamente - anche da parte della affittuaria - il ruolo fondamentale che - nel concordato assetto di interessi negoziali - assumeva quel sistema di organizzazione e di gestione omogeneo di tutte le attività del centro commerciale, sistema che si sostanziava in quella “funzione organizzativa coagulante” svolta in esso, a garanzia di un rapporto di complementarietà tra le varie attività commerciali ivi esercitate, strumentale all'aumento delle potenzialità imprenditoriali di ciascuna di esse.
Quanto ai corrispettivi (art. 2), pattuiti anche in termini di percentuale (Per il godimento del ramo di azienda e per ogni anno di (articolo 24) l'affittuario dovrà versare un corrispettivo convenuto in una percentuale pari al 7% (sette per cento) del volume d'affari annuo, con un minimo di Euro 15.750,00
(quindicimila settecentocinquanta/00) per il primo anno di vigenza contrattuale,
Euro 18.000,00 (diciottomila/00) dal secondo anno di vigenza contrattuale in realizzato poi dovuto indipendentemente volume dal d'affari realizzato secondo il criterio previsto al successivo paragrafo e dall'effettivo esercizio dell'attività dell'Affittuario), deve rilevarsi che in materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto è legittima a condizione che l'aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull'equilibrio del sinallagma contrattuale ovvero appaia giustificata la riduzione del canone per un limitato periodo iniziale, salvo che la suddetta clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all'art. 32 della L. n. 392 del
1978 circa le modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d'acquisto della moneta" (Cass. n. 20014/2016). Nella fattispecie in esame nessun elemento, neppure presuntivo o indiretto, depone in favore dell'assunto secondo il quale la pattuizione contrattuale avrebbe quale finalità quella di aggirare il divieto normativamente imposto dalla L. n. 392 del
1978, inserendosi essa piuttosto in un componimento dei rispettivi interessi, tale da favorire l'affittuario nella fase iniziale della propria attività, nella quale, secondo, le regole di comune esperienza, maggiormente impegnativi possono essere i costi rispetto ai proventi ricavabili dall'attività medesima (Cass. n.
15348/2017)
Passando all'esame dell'atto di risoluzione contrattuale stipulato in data
28.7.2018 dinanzi al notaio , facendo applicazione dell'art. 1965 c.c. Per_1 che definisce la transazione come quel “contratto con il quale le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine a una lite già cominciata o prevengono una lite che può sorgere tra loro”, si evince che i presupposti della transazione sono: 1) l'esistenza di una controversia ovvero il suo possibile insorgere;
2) lo stato di incertezza che caratterizza la situazione oggetto di lite fra le parti;
3) le reciproche concessioni. A secondo del contenuto la transazione si differenzia in “pura”, qualora abbia esclusivamente ad oggetto la situazione controversa tra le parti o “mista”, laddove con essa le parti – mediante vicendevoli concessioni – creano, modificano o estinguono rapporti anche diversi da quello che ha formato oggetto di pretesa e contestazione.
È indubbio che la transazione sottoscritta in data 28.7.2018 va qualificata come l'accordo con il quale le parti hanno regolato il preesistente rapporto mediante reciproche concessioni, consistenti in una congrua riduzione delle opposte pretese, in modo da realizzare un regolamento di interessi sulla base di un quid medium tra le prospettazioni iniziali.
Dalla documentazione prodotta in giudizio e in particolare dall'attenta disamina della transazione emerge che le parti hanno inteso regolare il rapporto mediante reciproche concessioni, e ciò fino alla data del 23.7.2018, ove all'art. 9 della suddetta scrittura veniva precisato: “ Resta inteso tra le Parti che l'Affittuaria è obbligata a versare alla Concedente tutte le somme a quest'ultima dovuta ai sensi e per gli effetti del Contratto di affitto, sino alla Data di Risoluzione anche qualora tali somme dovessero, ai sensi del Contratto di Affitto, essere corrisposte dall'Affittuaria in un periodo successivo alla data di risoluzione
(quali a mero titolo esemplificativo e non esaustivo, il Canone da corrispondere sulla base del Volume d'Affari , il conguaglio spese)”.
È certo che le fatture azionate sono successive alla data del 23.7.2018 (trattasi di fatture emesse il 19.3.2019, 31.3.2019, 20.9.2019) e riguardano canoni di locazione da corrispondere per volume d'affari per i periodi dal 1.1.2018 e fino al 23.7.2018.
Nessuna specifica contestazione è stata poi fornita da parte opponente in ordine ad una diversa quantificazione degli importi dovuti, restando indimostrate per la totale assenza di argomentazioni e supporto probatorio, cui segue il rigetto della opposizione.
Le spese processuali del presente procedimento seguono la soccombenza e si liquidano, in favore di parte opposta come da dispositivo, ai sensi del D.M. n.
55/2014, applicando i valori tabellari minimi previsti per ciascuna fase del giudizio in relazione al valore della causa, tenuto conto del comportamento processuale delle parti, nonché dell'effettivo svolgimento del processo.


P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
1) rigetta l'opposizione proposta dalla in persona del legale Pt_1 rappresentante p.t. nei confronti della , in persona Controparte_1 del legale rappresentante p.t. e per l'effetto conferma il decreto ingiuntivo n.
2149/2019 emesso dal Tribunale di Nola nel procedimento R.G. N. 6376/2019;
2) condanna l'opponente al pagamento delle spese di lite che liquida in favore della in persona del legale rappresentante p.t., in € 1.500,00 per CP_1 compensi, € 150,00 per spese, oltre Iva, Cpa e 15% per rimborso spese generali, se dovute e come per legge.
Così deciso in Nola, 3.7.2025
Il Giudice
Dott.ssa Stefania Ietti