R.G. N. 3398/2023
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE D'UDIENZA
All'udienza del 11/12/2025, innanzi al giudice dott. Paolo Bertollini, sono presenti:
per e , l'avv. Alberto Panunzi;
Parte_1 Parte_2
per , l'avv. Ugo Cardosi. CP_1
L'avv. Panunzi si riporta alle proprie memorie e chiede l'accoglimento della domanda attorea.
L'avv. Cardosi si riporta alle proprie note conclusive insistendo per l'inammissibilità e per il rigetto della domanda.
Il giudice
Si ritira in camera di consiglio e, all'esito, provvede come da separata sentenza che costituisce parte integrante del verbale di udienza.
Il giudice dott. Paolo Bertollini
pagina 1 di 5 R.G. N. 3398/2023

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA SECONDA SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Paolo Bertollini, all'esito della camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 429 comma 1° c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al numero 3398 del Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno 2023, promossa

DA
(C.F. ) e (C.F. Parte_2 CodiceFiscale_1 Parte_1
), rappresentate e difese dall'Avv. Alberto Panunzi, come da C.F._2 procura in atti;

-parte ricorrente-

CONTRO (P. Iva ), in persona del legale rappresentante CP_1 P.IVA_1 pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Ugo Cardosi, come da procura in atti;

-parte resistente-

FATTO E DIRITTO

1. Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione, ed Parte_2 [...]
, rispettivamente in qualità di eredi di e di Pt_1 Persona_1 [...]
citavano in giudizio esponendo di essere divenute Per_2 Controparte_1 proprietarie, pro quota ed in comunione con altri comproprietari rimasti estranei al giudizio, dell'immobile sito in Sperlonga, località “Pallante”, fondo rustico censito al catasto di Latina al foglio 6, mapp. 347 di are 12.58: immobile, questo, che era stato concesso in locazione alla controparte con contratto del 29.11.2002, per la durata di quattro anni e con possibilità di tacito rinnovo alla scadenza per ulteriori quattro anni. Premesso, quindi, che il contratto era scaduto in data 29.11.2022, dal momento che, già in data 9.02.2022, gli attuali comproprietari dell'immobile avevano comunicato formale e tempestiva disdetta, ma la conduttrice aveva continuato ad occupare l'immobile, intimavano a lo sfratto per finita locazione rassegnando Controparte_1 le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa:


1. convalidare lo sfratto per finita locazione alla scadenza del 29/11/2022, relativamente all'immobile suindicato e fissare la data per la esecuzione;



2. in via subordinata, in caso di opposizione, pronunciare ordinanza di rilascio pagina 2 di 5 immediatamente esecutiva fissando la data per l'esecuzione;

3. condannare in ogni caso la parte convenuta al pagamento delle spese e compenso professionale del giudizio”. Con comparsa del 26.06.2023, si costituiva la parte intimata opponendosi allo sfratto. In via preliminare, eccepiva l'incompetenza per materia del giudice adito a favore della sezione specializzata agraria;
nel merito, contestava quindi la qualità di eredi in capo alle intimanti e rappresentava che il contratto era stato rinnovato giacché la disdetta faceva riferimento ad un diverso rapporto contrattuale, stipulato il 29.11.2006. All'esito della fase sommaria, preso atto dell'opposizione dell'intimata, veniva ordinato il provvisorio rilascio dell'immobile ex art. 665 c.p.c. e si disponeva il mutamento del rito, con rinvio al 5.03.2024. Successivamente, con nota del 21.07.2023, la parte resistente depositava copia di altro contratto di affitto del 29.11.2006, che veniva fatta oggetto di tempestivo disconoscimento ad opera di parte ricorrente, in occasione della prima udienza nel giudizio di merito;
alla stessa udienza, parte resistente avanzava dunque richiesta di verificazione e il giudice disponeva CTU grafologica. Alla successiva udienza del 20.02.2025, la parte intimata dichiarava di rinunciare all'istanza di verificazione e la causa subiva rinvio all'odierna udienza per discussione orale, al termine della quale viene definita con la presente sentenza ex art. 429 c.p.c.
2. Tutto ciò premesso, l'eccezione di incompetenza per materia del Tribunale adito è infondata e deve essere respinta. Come più volte affermato dalla Suprema Corte, infatti, “rientrano nella competenza funzionale "ratione materiae" delle sezioni specializzate agrarie tutte le controversie nelle quali, in base alla domanda dell'attore o all'eccezione del convenuto, la decisione della causa implichi un accertamento positivo o negativo dei rapporti soggetti alle speciali norme cogenti in materia di contratti agrari, salvo che appaia "ictu oculi" infondata la tesi volta a ricondurre il rapporto controverso nell'ambito di quelli contemplati dalla speciale legislazione sui contratti agrari, e, quindi, senza che sia consentito alcun accertamento sulla base delle risultanze processuali, quali l'interpretazione di una scrittura privata o (come nella specie) di una precedente sentenza tra le parti, in quanto ciò attiene al merito della controversia e presuppone già esistente la competenza del giudice” (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 13644 del 13/06/2006). Va detto, inoltre, che sono contratti di affitto agrario solo quelli che hanno per oggetto il godimento di un fondo rustico, intendendosi come tale quello destinato alla coltivazione per il suo sfruttamento agricolo. Per tale motivo si ritiene che “la controversia in materia di locazione di un fabbricato con annesso fondo rustico per lo svolgimento di un'impresa agricola non è di competenza delle sezioni specializzate agrarie non essendo sufficiente a configurare un contratto agrario né la destinazione agricola del fondo, né la qualità di imprenditore agricolo del conduttore” (ex multis Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 3438 del 03/02/2022; Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 6021 del 15/03/2011; Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 17502 del 26/07/2010; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 3230 del 19/04/1990). Orbene, dall'esame della documentazione versata in atti si evince che il contratto aveva ad oggetto non già il godimento del fondo rustico, in quanto destinato allo svolgimento dell'attività di coltivazione, bensì lo sfruttamento dell'immobile, pagina 3 di 5 siccome strumentale all'esercizio dell'attività commerciale svolta dalla resistente, di allevamento di mitili e molluschi. Se ne ricava che il contratto per cui è causa non può essere ricondotto alla fattispecie dell'affitto di fondo rustico, utile a giustificare la competenza della sezione specializzata agraria ai sensi della legge n. 203/1982. L'eccezione preliminare, quindi, non può essere accolta.
3. Allo stesso modo, deve essere disattesa la preliminare eccezione di difetto di legittimazione attiva (o meglio, difetto di titolarità attiva del rapporto) sollevata da parte resistente. Risulta infatti dagli atti di causa che il contratto di locazione del 29.11.2002 è stato stipulato, tra gli altri, da e da (cfr. all. 3 all'atto di Persona_1 Persona_2 intimazione). Vi è inoltre prova documentale che è divenuta erede di Parte_2
, come si evince dall'atto di donazione del 16.04.2014 (cfr. all. 1 alla Persona_1 nota di deposito di parte intimante del 12.07.2023), e che è invece Parte_1 erede di come risulta dall'atto notarile di compravendita Persona_2 dell'11.06.2010 (cfr. all. 2 alla nota di deposito di parte intimante del 12.07.2023). Entrambi gli atti dispositivi, stipulati in forma di atto pubblico, dimostrano infatti la devoluzione delle rispettive eredità, di e di a favore Persona_1 Persona_2 delle odierne ricorrenti e integrano atti di accettazione tacita ex art. 476 c.c., essendo incompatibili con la volontà di rinunciarvi. Va detto, infine, che entrambe le accettazioni sono intervenute nel termine decennale di prescrizione giacché è deceduto il 17.01.2007 e in Persona_1 Persona_2 data 5.10.2008 (cfr. all. 1 e 2 all'atto di intimazione). Se ne ricava che le ricorrenti sono succedute, per causa di morte, nella titolarità attiva del contratto di locazione essendo pertanto legittimate a domandare il rilascio dell'immobile alla scadenza.
4. Nel merito, la domanda è fondata e deve essere accolta. Sul punto, occorre preliminarmente rilevare che la parte ricorrente ha dato atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile in esecuzione dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c.; deve pertanto ritenersi cessata la materia del contendere rispetto alla domanda di rilascio introdotta con l'originario atto di intimazione. Il processo prosegue, tuttavia, sulla domanda di accertamento dell'avvenuta cessazione del contratto sottesa all'intimato sfratto per finita locazione. Orbene, dalla documentazione in atti si evince che i danti causa delle due ricorrenti avevano concesso in locazione l'immobile per cui è causa, a con Controparte_1 contratto della durata di quattro anni decorrente dal 29.11.2002 al 29.11.2006, suscettibile di tacito rinnovo per ulteriori quattro anni, fino alla disdetta da comunicare con un preavviso di sei mesi dalla scadenza (cfr. art. 3 del contratto di locazione); risulta inoltre dagli atti di causa che, con lettera raccomandata del 10.02.2022, nel rispetto del termine di preavviso previsto dal contratto, la parte locatrice aveva comunicato alla conduttrice rituale disdetta per la scadenza del 29.11.2022 (cfr. all. 4 all'atto di intimazione dello sfratto per finita locazione). Deve pertanto ritenersi cessato il contratto di locazione intercorso tra le parti, che rappresentava l'unico titolo negoziale della detenzione dell'immobile da parte resistente. Quest'ultima ha infatti depositato un altro contratto di affitto, datato 29.11.2006, ma la relativa scrittura privata è stata oggetto di tempestivo disconoscimento da parte pagina 4 di 5 ricorrente, in occasione della prima udienza del 19.03.2024, e parte resistente ha rinunciato all'istanza di verificazione ex art. 216 c.p.c. Deve pertanto escludersi l'esistenza di altro rapporto contrattuale, tra le medesime parti, che possa giustificare la perdurante detenzione dell'immobile locato da parte di Controparte_1 Dalle precedenti considerazioni deriva che, in assenza di tacito rinnovo del rapporto e tenuto conto della disdetta formalmente e tempestivamente comunicata dalla parte locatrice con raccomandata ricevuta il 10.02.2022, gli effetti del contratto di locazione sono cessati alla data del 29.11.2022.
5. Le spese di lite del presente giudizio seguono il principio della soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate come in dispositivo secondo i valori medi di cui al DM n. 55/2014, così come modificati dal DM 147/2022, sia per la fase di convalida che per il merito, ad eccezione della fase istruttoria da liquidare ai minimi, il tutto tenuto conto del valore della causa per come indicato nell'atto introduttivo del giudizio (€ 800,00). Va infine respinta la domanda di risarcimento del danno ex art. 96, terzo comma, c.p.c., proposta da parte resistente perché risultata soccombente.


P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione o deduzione, così provvede:
- Dichiara la cessazione della materia del contendere con riferimento alla domanda di condanna al rilascio dell'immobile locato;

- Accerta e dichiara che il contratto di locazione stipulato il 29.11.2002 e registrato in data 23.12.2002, avente ad oggetto l'immobile sito in Sperlonga (LT) località
“Pallante”, fondo rustico censito al catasto di Latina al foglio n. 6 mappale n. 347 di are 12.58, ha cessato di produrre effetti dal giorno 29.11.2022;
- Condanna al pagamento in favore di parte ricorrente delle spese Controparte_1 di lite, che liquida in € 48,50 per esborsi, € 521,00 per compensi relativi alla fase di convalida ed € 562,00 per compensi relativi al giudizio di merito, il tutto oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge;

- Rigetta la domanda di risarcimento del danno ex art. 96, terzo comma, c.p.c. proposta da parte resistente. Latina, 11/12/2025
Il Giudice dott. Paolo Bertollini

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