REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TRIESTE in composizione monocratica, in persona del dott. Francesco Saverio Moscato, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in primo grado, iscritta in data 03.02.2023 al n. 343/2023 di
Ruolo Generale, vertente t r a
(C.F. ), nato a [...], il Parte_1 C.F._1
27.02.1971, residente a San Stino di Livenza (VE), Via Monsignor Oscar Romero,
n. 112, rappresentato e difeso dall'avv. Daniele Bertaggia, anche domiciliatario,
con studio in Ferrara, via Dante Alighieri, 10 (fax 0532/1911423; pec:
); Email_1
ATTORE
e
(C.F. ), esercente attività d'impresa in Controparte_1 C.F._2
forma individuale sotto la ditta omonima, rappresentato e difeso dall'avv. Andrea
Cosma, anche domiciliatario, con studio in Trieste, Foro Ulpiano, 5 (pec:
; Email_2
CONVENUTO
n o n c h é
1

(C.F. ), nato il [...] a [...], ove CP_2 C.F._3
risiede in via Zorutti 24, rappresentato e difeso dagli avv.ti Franco Berti, Paolo
Longo e Carlo Berti, anche domiciliatari con studio in Trieste, Piazza San Giovanni,
4 (fax 040.3408116; pec: Email_3 [...]
. Email_4 Email_5
CONVENUTO
CONCLUSIONI
PER L'ATTORE DE Pt_1
(nel merito come da 1a memoria ex art. 183, 6° comma, c.p.c. del 13.07.2023 e in via istruttoria come da seconda memoria dd. 14.09.2023)
“Voglia l'Ill.mo Giudice adìto, contriariis reiectis,
Nel Merito:
In via principale:
- accertare e dichiarare il comportamento gravemente colposo, imperito e negligente tenuto dai convenuti nella gestione dell'attività di mediazione immobiliare avente ad oggetto l'acquisto di una camera di albergo “Suite” presso Woolacombe North Devon
Hotel in UK (Atlantic Bay Hotel Woolacombe Unit AB 002) per le ragioni di cui all'atto introduttivo del presente giudizio e conseguentemente
- Condannare i convenuti, in solido fra loro, alla restituzione dell'importo complessivo di € 98.151,27 a favore dell'attore oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data di corresponsione delle somme sino al saldo effettivo.
Con vittoria di spese e compenso professionali oltre 15% rimb. forf., iva e cap come per legge.
In via subordinata:
- accertare e dichiarare che i convenuti hanno svolto nei confronti del sig. Parte_1
un'illecita attività di intermediazione finanziaria senza i prescritti requisiti di
[...]
legge per i motivi di cui all'atto introduttivo del presente giudizio e per l'effetto
2 Condannare i convenuti, in solido fra loro, alla restituzione dell'importo complessivo di € 98.151,27 a favore dell'attore oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data di corresponsione delle somme come dedotti in atto di citazione sino al saldo effettivo.
Con vittoria di spese e compenso professionale, rimb. forf. 15%, Iva e cap come per legge.
(…omissis…)”.
PER IL CONVENUTO LONZA:
(come da foglio di precisazione delle conclusioni del 9 ottobre 2024)
“In via preliminare di merito
Rigettare le domande avversarie tutte per intervenuta prescrizione quinquennale e per carenza di legittimazione passiva del convenuto.
In via principale di merito
- Respingersi tutte le domande degli attori perché infondate in fatto ed in diritto.
In ogni caso con vittoria di onorari e spese, anche forfettarie, del giudizio.
In via subordinata istruttoria:
- ordinare all'attore ex art. 210 c.p.c. di esibire/dimettere, unitamente alla loro traduzione asseverata, il contratto preliminare di compravendita, il “report on title” e/o la “due diligence” predisposta per lui dai suoi legali inglesi, oltre che il contratto di compravendita (doc. 13).
- respingere la prova per interrogatorio formale dei convenuti come richiesta dall'attore e per la denegata ipotesi di sua ammissione, anche solo parziale, ammettere a prova contraria e controprova l'interrogatorio formale dell'attore sugli stessi capitoli di prova”.
PER IL CONVENUTO PUNTAR:
(come da foglio di precisazione delle conclusioni dell'8 ottobre 2024)
“In via preliminare di merito
3 Rigettare le domande avversarie tutte per intervenuta prescrizione quinquennale e per carenza di legittimazione passiva del convenuto.
In via principale di merito
Respingere comunque tutte le domande dell'attore perché infondate in fatto ed in diritto.
In ogni caso condannare l'attore al rimborso delle competenze e spese, anche forfettarie, del giudizio.
In via subordinata istruttoria
- ordinare all'attore ex art 210 c.p.c. di esibire/dimettere, unitamente a loro traduzione asseverata, il contratto preliminare di compravendita, il “report on title” e/o la “due diligence” predisposta per lui dai suoi legali inglesi, nonché il contratto di compravendita (doc. 13);
- respingere l'istanza di prova per interrogatorio formale formulata dall'attore e per la denegata ipotesi di sua ammissione, anche solo parziale, ammettere prova contraria e controprova per interrogatorio formale dell'attore”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 16.01.2023 ha evocato in giudizio Parte_1
e chiedendo, previo accertamento del CP_2 Controparte_1
comportamento gravemente colposo, imperito e negligente tenuto dagli stessi nella gestione di un'operazione di investimento immobiliare relativa all'acquisto di una camera d'albergo nel Woolacombe North Devon Hotel (Atlantic Bay Hotel
Woolacombe Unit AB 002), nel Regno Unito, la loro condanna in solido alla restituzione dell'importo complessivo di 98.151,27 euro¹.
In particolare, parte attrice ha riferito che i convenuti, agendo come mediatori e/o intermediatori finanziari nella suddetta operazione, avrebbero violato i doveri di diligenza e informazione previsti dall'art. 1759 c.c. e dagli artt. 1175 e 1176 c.c., in quanto avrebbero prospettato al informazioni inesatte e fuorvianti (in Pt_1
particolare presentando al la struttura alberghiera come un hotel di Pt_1
lusso già operativo e non come un edificio che necessitava di ristrutturazione) e in quanto non avrebbero informato adeguatamente l'acquirente sulla reale situazione economico-finanziaria della società venditrice (la quale, solo due anni dopo la compravendita, entrava in amministrazione controllata).
e ritualmente costituitisi con due distinte Controparte_1 CP_2
comparse di costituzione, sostanzialmente sovrapponibili nei contenuti, hanno eccepito fondamentalmente il carattere strettamente consulenziale dell'attività da essi svolta e il fatto che l'attore - investitore professionale con esperienza nel settore immobiliare - aveva agito in totale autonomia, affidandosi, durante tutte le fasi dell'acquisto sino alla conclusione dell'affare, a professionisti terzi, principalmente legali inglesi (come, ad esempio, la TQ Property Lawyers), che avevano condotto per lui anche una due diligence sull'operazione prima della sua realizzazione.
Hanno sottolineato, dunque, che la loro attività, finalizzata a una mera consulenza immobiliare preliminare, era consistita nel fornire informazioni generali sul mercato immobiliare inglese e a supportare la fase preliminare della transazione, contestando fermamente di avere svolto qualsiasi attività di mediazione e/o di intermediazione finanziaria, tanto più che l'operazione riguardava l'acquisto di un immobile, e non un prodotto finanziario soggetto alle norme del Testo Unico della Finanza e che, pertanto, il riferimento, fatto dal
[...]
al cosiddetto “schema Ponzi” era del tutto errato e fuorviante. Pt_1
Hanno rilevato, inoltre, da un lato, la prescrizione del diritto, esercitato soltanto con l'esperimento dell'azione giudiziale a gennaio 2023 (ossia oltre cinque anni dopo la conclusione dell'operazione, avvenuta nel 2017) e, dall'altro, la mancanza di prova del danno (non avendo il fornito alcuna documentazione che Pt_1
dimostrasse un danno effettivo subito a seguito dell'operazione).
5 Esaurita la fase di scambio delle memorie nei termini previsti dall'art. 183, 6°
comma, c.p.c., non sono state ammesse istanze istruttorie² e, dunque, sulle conclusioni trascritte in epigrafe, rassegnate dalle parti all'udienza del 10.10.2024,
la causa perviene alla decisione, essendo frattanto scaduti i termini concessi per il deposito di ultimi scritti difensivi.
Dalla ricostruzione fattuale si evince che dopo aver avuto Parte_1
un primo contatto con lo manifestava l'intenzione di acquistare una CP_3
camera di albergo “Suite” presso il Woolacombe North Devon Hotel in UK (Atlantic
Bay Hotel Woolacombe Unit AB 002) al prezzo d'acquisto di £ 85.000,00 da cui sarebbero stati detratti i primi due anni di canoni di locazione per un esborso finale di £ 67.500,00 comprensivo di £ 500,00 di cauzione (cfr. docc. 2-4, attore).
A tal fine l'attore sottoscriveva in data 12.6.2017 un modulo di pre-riservazione recante in intestazione “ZA ON RO e Studio AR Investments” (cfr.
docc. 5 attore), recante prime informazioni utili per procedere all'acquisto del bene
(informazioni anagrafiche, disponibilità fondi, ecc.). In tale documento veniva stabilita, tra le altre cose, la commissione spettante alla ZA ON RO
(cfr. doc. 5, attore).
In data 21.06.2017 il riceveva dallo il modulo di Pt_1 CP_3
prenotazione dell'immobile predisposto dalla società Socinvest UK, con la richiesta di pagamento sia delle spese di cauzione in favore della società proprietaria del bene, la Northern Powerhouse Developments, pari a 500,00 £, che del servizio di consulenza e prenotazione forniti dalla ZA ON, pari a 4.026,00 euro,
comprensivi delle spese di amministrazione (cfr. docc. 6-7, attore). L'attore sottoscriveva il suddetto modulo (cfr. doc. 7, attore) ed effettuava i pagamenti richiesti (docc. 8 e 9, attore) e, allo stesso tempo, nominava come “Buyer
Solicitor” l'avv. Michelle Peters dello studio TQ Property Lawyers³, il quale predisponeva in data 30.06.2017 una due diligence, ossia un approfondimento/verifica del potenziale investimento (cfr. doc. 13, . CP_2
Effettuati i pagamenti dovuti nel mese di luglio 2017 (cfr. doc. 12 attore), in data
28.11.2017 l'attore riceveva dallo studio TQ Property Lawyers l'Agreement for
Lease (The Contract) (cfr. doc. 11, attore).
Nel giugno 2019 in virtù di apposito incarico e dietro CP_2
corrispettivo di 180,00 euro prestava assistenza fiscale al in ordine al Pt_1
bene acquistato (cfr. docc. 8 e 9, e . CP_1 CP_2
Nel luglio 2019, l'odierno attore veniva informato (da tale che Persona_1
la società venditrice (la Northern Powerhouse Developments Limited) era stata sottoposta ad una procedura concorsuale (cfr. doc. 13, attore) e che il suo titolare era stato indagato per frode. Controparte_4
quindi, nel corso del 2022 richiedeva, senza esito, in via Parte_1
stragiudiziale, agli odierni convenuti il risarcimento dei danni subiti, ritenendo
Email_6
“…La figura del Solicitor, centrale nelle transazioni immobiliari (conveyancing), è tendenzialmente assimilabile ad quella di un Avvocato che, tuttavia, ha delle competenze immobiliari ben specifiche e paragonabili …specialmente nella fase di assistenza all'acquirente, a quelle del Notaio italiano
(professionista imparziale e terzo rispetto alle parti). Ciascuna delle parti, quindi, incaricherà il proprio solicitor che curerà esclusivamente i propri interessi. (…).
Una volta incaricato, il solicitor dell'acquirente riceve dal solicitor del venditore una serie di documenti
(atto di proprietà, ecc.) che permettono al primo professionista di effettuare le necessarie visure e ricerche sull'immobile. (…).
Completate tutte le verifiche di cui sopra, il dell'acquirente prepara un resoconto (report on title), CP_5 da sottoporre al proprio cliente, nel quale vengono indicati e spiegati tutti i risultati delle verifiche effettuate nonché eventuali criticità riscontrate.
Questo è un documento molto importante in quanto il ruolo del è proprio quello di permettere CP_5 al cliente – una volta effettuate tutte le ricerche – di esprimere una volontà di acquisto adeguatamente informata. In caso di accettazione da parte del cliente/acquirente, quest'ultimo può assumere serenamente le proprie obbligazioni”.
7 realizzata nei suoi confronti un'attività di mediazione immobiliare e fiscale gravemente negligente.
Preliminarmente, si osserva, con riguardo all'eccezione di prescrizione sollevata dai convenuti, che la responsabilità del professionista – sia esso un consulente, un mediatore o un intermediatore finanziario – va inquadrata nel paradigma della responsabilità da inadempimento contrattuale, in quanto dal contratto che il professionista conclude con il cliente sorgono in capo al primo specifici obblighi la cui violazione dà luogo a una responsabilità per inadempimento disciplinata dall'art. 1218 c.c., la cui relativa azione si prescrive nel termine ordinario di dieci anni.
Nel caso di specie, non vi sono dubbi che con la sottoscrizione in data 12.6.2017
del modulo di pre-riservazione con la dicitura “ZA ON RO e Studio
AR Investments”, nella quale era prevista anche la commissione spettante alla
ZA ON RO (cfr. doc. 5, fasc. attore), tra le parti è sorto un rapporto contrattuale: ne discende, pertanto, che la prescrizione – decennale - dell'azione,
non può dirsi ancora compiuta.
Ciò non di meno, la domanda azionata in giudizio è infondata e va, pertanto,
integralmente rigettata.
infatti, non ha fornito elementi probatori sufficienti a Parte_1
dimostrare l'asserita attività di mediazione immobiliare e finanziaria da parte dei convenuti, né la sussistenza di condotte negligenti o dolose da parte degli stessi.
L'attore si è limitato a produrre in giudizio – soprattutto mediante le memorie
ex art. 183, 6°comma, c.p.c. – documentazione per lo più inutile o irrilevante con parti in lingua straniera prive di traduzione⁴ e non si è premurato di allegare, piuttosto, documenti essenziali come, ad esempio, il contratto preliminare sottoscritto nel mese di luglio 2017, il contratto definitivo del novembre 2017, nonché la due diligence (depositata, invece, dai convenuti): documenti questi che avrebbero potuto chiarire il coinvolgimento dei convenuti nell'operazione.
Risulta, invece, dagli atti di causa che e hanno Controparte_1 CP_2
fornito una consulenza immobiliare preliminare fino al mese di luglio 2017,
inerente, per lo più, agli aspetti fiscali ed economici della vicenda, senza un coinvolgimento diretto nella trattativa e nella stipula del contratto definitivo,
limitandosi a fornire informazioni generali sul mercato immobiliare nel Regno
Unito e a supportare la fase preliminare della transazione, senza svolgere alcuna mediazione né attività di intermediazione finanziaria, né tantomeno garantire il buon esito dell'operazione.
Ciò si desume anche dalla circostanza del pagamento di soli 4.026,00 euro effettuato dall'attore direttamente alla Controparte_6
(cfr. doc. 8 attore) per l'attività di consulenza e assistenza, mentre tutti gli
[...]
altri importi sono stati versati dall'attore alla TQ Property Lawyers, che, a sua volta,
li ha versati presumibilmente al venditore all'atto del rogito.
Il rapporto intercorso tra le parti in causa nel giugno 2019 discende da autonomo e distinto incarico, avente ad oggetto una prestazione di assistenza fiscale (predisposizione del modello “Redditi Quadro RW”), per il quale è stata pagata la somma di 180,00 euro. Non può, quindi, sostenersi che via stato un diretto e continuo coinvolgimento dei convenuti sino al mese di giugno 2019.
dalla circostanza oggettiva che essa non risulta redatta in lingua italiana, la difesa attorea non ha comunque associato alcuna precisa inferenza, per cui, in radice, si verte su documentazione da considerare irrilevante in quanto, nei fatti, già sottratta al corretto esplicarsi del contraddittorio. … autorizzare la traduzione di tale documentazione, richiesta appena adesso da controparte, che l'ha viepiù prodotta alla rinfusa, implica la violazione del diritto di difesa, per il cui consapevole e pieno esercizio il legislatore ha stabilito un sistema processuale scandito per fasi (cfr. verbale d'udienza).
9 Del resto, è pacifico che un investitore professionale con Parte_1
esperienza nel settore immobiliare (cfr. doc. 7 attore - doc. 10 , si sia CP_2
autonomamente avvalso per la verifica e la finalizzazione dell'operazione di un legale inglese (lo studio TQ Property Lawyers), che nell'interesse dell'attore aveva effettuato anche, già nel mese di giugno 2017, una due - diligence sull'operazione
(cfr. doc. 13, . CP_2
In sintesi, l'attore risulta proprietario in Inghilterra di una camera all'interno di un Hotel nella città di Woolacombe North Devon Hotel in UK (Atlantic Bay Hotel
Woolacombe Unit AB 002, così come risulta nel registro fondiario inglese (cfr. doc.
7, fasc. ). CP_1
Eventuali pregiudizi economici, ad ogni modo sforniti di prova, non sono imputabili ai convenuti, in quanto deriverebbero da fattori indipendenti ed estranei alla loro condotta.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo,
a norma del D.M. n. 55/2014 (così come aggiornato dal d.m. 147 del 13.8.2022),
in relazione allo scaglione di riferimento, con riconoscimento di valori medi per le fasi 1 e 2 e invece con riduzione del 50% per le fasi 3 e 4, attesa la natura documentale della causa e la linearità dei temi trattati

P.Q.M.

il Tribunale di Trieste, in composizione monocratica, in persona del dott. Francesco
Saverio Moscato, disattesa ogni contraria domanda, eccezione o istanza,
definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta la domanda avanzata da nei confronti dei convenuti Parte_1
e . CP_2 Controparte_1
2) condanna a rifondere a favore di ciascuno dei convenuti le Parte_1
spese del presente giudizio, liquidate, per ciascuno, in 9.142,00 euro, per compenso professionale, oltre a spese generali al 15%, CPA e IVA (se dovuta).
10 Così deciso in Trieste, 17 febbraio 2025
Il Giudice
dott. Francesco Saverio Moscato
11 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Importo corrispondente all'investimento effettuato dall'autore per l'acquisto della camera d'albergo, oltre alle somme versate per la mediazione.
4 ² “…non ammette la prova per interpello chiesta dall'attore in quanto essa verte su una versione del tutto sovrapponibile a quella enunciata nell'atto di citazione, sulla quale hanno già preso posizione sin dapprincipio in termini precisi e oppositivi i due convenuti;
si tratta dunque di un mezzo palesemente superfluo;
non ammette la richiesta di esibizione formulata da entrambi i convenuti in quanto da essi non ricondotta a finalità strettamente probatorie;
(…)” (cfr. verbale d'udienza del 12.10.2023).
6 ⁴ All'udienza del 12.10.2023, tenuta dopo il decorso dei termini dell'art. 183, 6° co., c.p.c,, il difensore dell'attore ha insistito per essere autorizzato a depositare vari documenti con traduzione in lingua italiana. L'istanza è stata rigettata condividendo l'istruttore i rilievi sollevati dalle difese avversarie, che, sentite in proposito, hanno osservato che “in riferimento alla documentazione in oggetto, a prescindere
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