REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI PISA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Pisa, Sezione Civile, in persona del giudice monocratico dott.ssa Teresa Guerrieri, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile iscritta al n. 4576 del RGAC dell'anno 2018 avente ad oggetto divisione di beni non caduti in successione, vertente
TRA
(C.F. ) rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Raimondo Servillo e dall'Avv. Alessio Borgo, presso il cui studio in Napoli (NA), viale Augusto, n. 132, elettivamente domicilia;

ATTORE
E
(C.F. ), rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2 dall'Avv. Adriana Badalassi, presso il cui studio in Ponsacco (PI), piazza Valli, n. 13 elettivamente domicilia;

CONVENUTO
CONCLUSIONI
All'udienza del 13.12.2024, sostituita dal deposito di note scritte, sulle conclusioni rassegnate dinanzi al mutato giudice istruttore, la causa veniva assegnata a sentenza, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
FATTO E DIRITTO
1. Con atto di citazione depositato in data 26.10.2018 e ritualmente notificato, conveniva in giudizio al fine Parte_1 Controparte_1 di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “1) Procedersi allo scioglimento della comunione dei beni immobili comuni descritti in premessa previa valutazione del compendio immobiliare;
2) Accertata la non comoda divisibilità dei beni, e salvo riserva di domandare l'assegnazione dell'intero ex art. 720 c.c., in ipotesi di assegnazione dell'intero ad altro condividente ovvero di vendita all'asta dei diritti oggetto di comunione, disporsi l'assegnazione in favore del Sig. di una somma sul conguaglio o sul ricavato Parte_1 corrispondente al valore della quota di piena proprietà spettante allo stesso;
3) In ogni caso disporsi l'addebito delle spese e competenze di giudizio a carico della massa con attribuzione ai sottoscritti procuratori antistatari”. In particolare, per quanto d'interesse, deduceva che: a) con atto di compravendita per Notaio del 24.11.2004, Persona_1 rep. n. 10244 racc. n. 3247, registrato a San Miniato il 30.11.2004 al n. 1310 serie 1t, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Livorno il 01.12.2004 al n. 12360, e Parte_2 Controparte_1 cedevano a la prima, i diritti pari ad un mezzo Parte_1 dell'usufrutto generale vitalizio e, il secondo, i diritti pari ad un mezzo indiviso dell'intero della nuda proprietà sulla seguente porzione immobiliare ubicata in Comune di Chianni, località Il Pratale e costituita da:
un locale adibito a ristorante, posto al piano terra di un più ampio edificio composto da ampia sala con scala di accesso al piano primo, piccola saletta, cucina, dispensa, ufficio con bagno, esclusi disimpegno, anti w.c. e w.c., rappresentato al Catasto Fabbricati del Comune di Chianni, al giusto conto, nel foglio 9, dalla particella 331, sub. 2, Podere Pratale p.T, categoria C/1, classe 3, superficie catastale mq. 87, R.C.E. 1.433,32;
un appartamento per civile abitazione posto al piano terra e primo della detta porzione e composto da locale pluriuso al piano terra, cucina, pranzo, bagno, disimpegno, camera e piccolo terrazzo al piano primo, rappresentato al Catasto Fabbricati del Comune di Chianni, al giusto conto, nel foglio 9, dalla particella 331, sub . 3, Podere Pratale p.T-1, categoria A/4, classe 3, vani 3, R.C.E. 193,67. I beni sopra descritti derivano dalla originaria particella 331 del foglio 9, categoria C/2 di classe 1 mq 247; b) l'ulteriore quota di un mezzo dei beni sopra descritti risulta di pro prietà dell'odierno convenuto per cui essi sono, attualmente, Controparte_1 in comproprietà, per la quota indivisa di un mezzo ciascuno, alle parti del presente procedimento;
c) i beni oggetto di comunione sono stati oggetto di pignoramento immobiliare nell'ambito della procedura n. 249/2007, instaurata dinnanzi al Tribunale di Pisa, e a seguito di istanza del debitore esecutato CP_1 sono stati oggetto di ordinanza di riduzione ex art. 496 c.p.c.;
[...]
d) nell'ambito della procedura esecutiva sopra indicata, i beni di cui è causa sono già stati oggetto di perizia, a firma dell'esperto stimatore geom. in data 2.09.2009, e sono risultati non comodamente Persona_2 divisibili;
e) al fine di ottenere lo scioglimento della suddetta comunione,
[...] avviava una procedura di mediazione, che, tuttavia, dava esito Pt_1 negativo e, pertanto, si rendeva necessaria l'introduzione del presente giudizio. 2. Con comparsa depositata in data 14.03.2019, si costituiva in giudizio CP_1 eccependo, in via preliminare, l'improcedibilità della domanda
[...] attorea per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, nonché l'inammissibilità della stessa per omessa produzione documentale (in particolare, del certificato storico catastale, della documentazi one ipocatastale completa o, in sostituzione della documentazione anzidetta, della relazione notarile attestante le risultanze della visura catastale e dei registri immobiliari). Nel merito, dichiarava di aderire alla domanda di scioglimento della comunion e, deducendo di essere residente, unitamente alla propria madre, presso l'appartamento per civile abitazione oggetto della comunione. 3. All'udienza del 21.03.2019, considerata la risalenza nel tempo del tentativo di mediazione, il Giudice istruttore demandava le parti a esperirlo nuovamente, ma anche questo secondo tentativo dava esito negativo. Depositate le memorie istruttorie ex art. 183 c.p.c., la causa è stata istruita mediante produzione documentale e disponendo una CTU, affinché l'ausiliario del Giudice, letti gli atti di causa ed esaminata la documentazione già prodotta dalle parti, fatti gli opportuni sopralluoghi e i necessari accessi presso i Pubblici Uffici competenti, descrivesse i beni oggetto di causa, ne verificasse i dati catastali e urbanistici, ne accertasse la facile divisibilità in natura e, in caso di impossibilità di procedere alla divisione in natura, ne determinasse il prezzo base di mercato ai fini della vendita. L'ausiliario del Giudice, geometra nella sua relazion e finale Persona_3 depositata in data 20.04.2022, accertava la non divisibilità in natura dei beni oggetto della comunione. Convocate a chiarimenti le parti all'udienza del 9.05.2024, rilevata la sussistenza di contestazioni tra le stesse, in quanto l'attore insiste va per la vendita dei beni, mentre il convenuto si riservava di chiederne l'assegnazione, veniva fissata udienza di precisazione delle conclusioni al 13.12.2024. All'udienza del 13.12.2024, sostituita dal deposito di note scritte, sulle conclusioni rassegnate dinanzi al mutato giudice istruttore, la causa veniva assegnata a sentenza, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. Deve rilevarsi che, per mero errore materiale, la causa è stata riservata alla decisione del Collegio mentre la causa rientra nella competenza del Giudice monocratico non risultando espressamente richiamata ai sensi dell'art.50 bis c.p.c. tra le cause nelle quali il Tribunale giudica in composizione collegiale.
4. Letta la rinuncia alla eccezione di inammissibilità della domanda principale, occorre vagliare la domanda di scioglimento della comunione.
5. Nel merito, la domanda di scioglimento della comunione deve essere accolta. In punto di an dello scioglimento della comunione, questo Giudice prende atto della volontà delle parti di addivenire ad esso, desumibile dall'introduzione del presente procedimento e dagli atti di causa. In punto di quomodo dello scioglimento, le modalità della divisione devono essere quelle della vendita a terzi ai sensi dell'art. 570 c.p.c. L'esito della CTU, a firma del geometra da ritenersi esente da vizi Per_3 logici, ha messo in evidenza che il compendio immobiliare oggetto del presente procedimento non è comodamente divisibile in natura. Le parti non hanno presentato istanza di assegnazione del bene ex art. 720 c.c., di talché non può che procedersi, ai fini della divisione della comunione, alla vendita dello stesso a terzi e alla successiva distribuzione del ricavato tra le parti, detratti dalla massa i costi della procedura. Il CTU ha accertato, inoltre, che il compendio immobiliare oggetto di comunione, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Chianni al Foglio 9, Particella 331, subalterni 1, 2 e 3, ha un valore di mercato complessivo di €470.000,00, valore che dovrà essere assunto come prezzo base per la vendita. Occorre precisare che l'ausiliario del giudice ha accertato che il compendio immobiliare di cui è causa presenta delle difformità urbanistiche e catastali (cambio di destinazione d'uso a residenziale rispetto a quella commerciale legittimata;
modifiche interne e funzionali). Tali difformità non costituiscono ostacolo alla divisone mediante vendita, dal momento che in base all' art. 46, comma quinto del D.P.R. n. 380/2001: “Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previst e per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria ”. In definitiva, la domanda di divisione è ammissibile, fondata e va accolta mediante disposizione della vendita giudiziale del bene, ex art. 788 c.p.c., secondo le forme dell'art. 570 c.p.c., sul prezzo base sopra stabilito in corrispondenza all'attuale valore di mercato;
tutto ciò in base a separata ordinanza da eme ttersi all'esito del passaggio in giudicato della presente decisione. 6. Stante la natura necessaria del giudizio, le spese di lite vanno compensate. Le spese di CTU, già liquidate con separato decreto, sono poste a carico di entrambe le parti in solido. Si dà atto dell'ammissione a gratuito patrocinio di CP_1
[...]


P.Q.M.


Il Tribunale di Pisa, Sezione Civile, in persona del giudice monocrat ico dott.ssa Teresa Guerrieri, definitivamente pronunciando sulla causa in oggetto, come in epigrafe proposta, così provvede:
1) dichiara lo scioglimento della comunione;

2) dispone la divisione giudiziale della comunione ordinaria del diritto di proprietà sul compendio immobiliare identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Chianni al Foglio 9, Particella 331, subalterno 1, 2 e 3, mediante vendita, al prezzo base di euro €470.000,00, e secondo le modalità stabilite dagli artt. 570 e ss. c.p.c., in base a separata ordinanza da emettersi dopo il passaggio in giudicato della presente sentenza;

3) compensa le spese del presente giudizio;

4) pone definitivamente a carico di entrambe le parti in solido le spese di CTU;

5) riserva le operazioni di vendita all'esito del passaggio in giudicato della sentenza con onere d'impulso a carico delle parti.
Così deciso in Pisa, il 16.07.2025
Il Giudice dott.ssa Teresa Guerrieri