N. R.G. 49535 /2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
______________
IL TRIBUNALE di ROMA
Sezione XIV Civile in composizione monocratica, in persona del giudice, dott. Claudio Tedeschi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 49535 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2014, assunta in decisione all'udienza dell'11.11.2025 e vertente
TRA nonché di Parte_1 in proprio, proc. n. 523/2021, in persona del suo curatore p.t., Parte_1
avv. Alessia Giorgianni, rappresentata e difesa in virtù di mandato in atti dall'avv.
NI EN CA;

ATTRICE
E
' in persona del suo legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa in CP_1
forza di procura in atti dall'avv. Marco Pica;

CONVENUTA
CONCLUSIONI
Come da note depositate da entrambe le parti in data 12.09.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con l'atto di citazione introduttivo del presente procedimento, la curatela
[...] nonché di in proprio, Parte_2 Parte_1
proc. n. 523/2021, aperto con sentenza di questo tribunale del 7 luglio 2021 n. 540, ha pagina 1 di 10 chiesto, in via principale ai sensi dell'art. 67, comma 2, l. fall. e, in subordine, ai sensi dell'art. 1414 cod. civ., dichiararsi la giuridica inefficacia della scrittura privata del
15.01.2021 e dei contratti di locazione ad uso commerciale intervenuti tra CP_2
' ' e ' con conseguente condanna di Controparte_3 CP_4 Controparte_5
' al pagamento della cifra di euro 94.278,00, indebitamente percetta ovvero CP_2 della differente di giustizia, con salvezza delle spese processuali, a tale fine sostenendo:
-che la società, poi fallita, aveva concesso in locazione tre differenti immobili, rispettivamente, a ' ' e ' Controparte_5 CP_4 Controparte_3
-che in data 15.01.2021, rientrante nel semestre antecedente la declaratoria di fallimento, con relativa scrittura aveva concesso a ' società all'uopo CP_2
costituita, la disponibilità e gestione di tale compendio immobiliare, abilitandola alla percezione dei pertinenti canoni locativi;

-che in tale scrittura privata era stato dato atto della ricorrenza, in capo alla concedente, di 'difficoltà societarie che impediscono richieste finanziarie presso gli istituti bancari che permettano alla società stessa il risanamento dell'aspetto economico-patrimoniale, alla luce soprattutto delle ipoteche trascritte sugli immobili' e ciò comprovava la consapevolezza, in capo alla controparte, della condizione di 'grave insolvenza' della prima;

-che, inoltre, tale atto doveva ritenersi affetto da simulazione poiché: entrambe le sue parti avevano 'stessa sede legale' in Roma, in viale Mazzini n. 157; la società acquirente era integralmente partecipata da , figlia del socio Tes_1
accomandatario della cedente;
l' 'atto costitutivo' della società acquirente aveva data
21.01.2021, successiva a quella di detta scrittura privata;
' aveva proceduto CP_2
alla sottoscrizione di ulteriori contratti di locazione, rispettivamente, in data 16.01.2021 con ' e in data 17.01.2021 con ' quello in essere Controparte_3 Controparte_6 con ' dalla originaria locatrice;
Controparte_7
-che la scrittura privata del 15.01.2025 non aveva data certa e la società acquirente non aveva versato alla cedente il convenuto corrispettivo;

pagina 2 di 10 Parte
-che la conduttrice ' 'aveva corrisposto il canone locativo di aprile 2021 a ' CP_4
ancora in bonis':
-che la conduttrice ' aveva corrisposto il canone locativo di Controparte_3
gennaio 2021 a 'GOPA 2012 s.r.l.' che doveva ricondursi al socio accomandatario della società, poi fallita, ; Parte_1
-che, sebbene diffidate al versamento, in favore della curatela fallimentare, degli importi relativi a canoni locativi e a deposito cauzionale per un complessivo ammontare di euro 99.707,00, nessuna delle società conduttrici, né ' CP_2
avevano a ciò provveduto;

-che il proprio credito nei confronti di ' doveva quantificarsi in euro 94.278,00 CP_2
conseguente alla minor somma tra 99.707,00 e gli importi dalla stessa non percetti.
Costituita tardivamente in giudizio, ' ha contestato l'avversa domanda CP_1 eccependo:
-la propria carenza di legittimazione passiva, poiché il suo atto costitutivo era stato redatto il 21.01.2021 e iscritto nel registro delle imprese il 26.01.2021 mentre la scrittura privata, oggetto dell'avversa domanda, era intervenuta in data 15.01.2021;
-la 'decadenza dall'azione revocatoria fallimentare' per il decorso del termine di tre anni ex art. 69 bis l. fall. poiché la dichiarazione di fallimento della società che ne era stata parte concedente era intervenuta il 7.07.2021 e la notifica dell'atto introduttivo del presente procedimento il 28.1.2024;
- la 'assenza di consapevolezza del terzo sullo stato di insolvenza in capo alla CP_1
società fallita';
-la mancanza di pregiudizio per i creditori per carenza di prova dell'acquisizione dei canoni di locazione da parte dei relativi conduttori e in considerazione della spettanza del deposito cauzionale, in caso di fallimento del locatore, al conduttore che non risultava aver proposto domanda di insinuazione al passivo per i pertinenti importi;

-che non sussistevano i presupposti per ritenere la natura simulata dell'atto impugnato;
ha conclusivamente chiesto il rigetto della domanda, con salvezza di spese processuali da distrarre.
pagina 3 di 10 La causa è stata istruita in via esclusivamente documentale e sulle conclusioni rassegnate come da rispettive note depositate il 12.09.2025, all'udienza dell'11.11.2025 e all'esito dello scambio degli scritti difensivi conclusionali è stata riservata per la decisione.
Esaminati gli atti, ritiene il g.d. che vada disattesa l'eccezione preliminare in rito, sollevata dalla società convenuta con riferimento al capo della domanda articolato ai sensi dell'art. 67 l. fall., di sua inammissibilità per asserita inosservanza del termine ex art. 69 bis l. fall..
Attesa l'indubbia natura decadenziale del detto termine che non interviene a presidio di diritti indisponibili delle parti –vertendosi, all'evidenza, in controversia di contenuto prettamente patrimoniale- deve, pertanto, farsi applicazione della regola tipizzata dall'art. 2969 cod. civ. che, escludendo la possibilità di rilievo d'ufficio della sua violazione viene, in conseguenza, ad annoverare tale argomento di difesa tra le c.d. eccezioni in senso proprio e stretto, la cui processuale deduzione soggiace al rispetto della tempistica processuale dettata dall'art. 167 c.p.c., ossia all'interno della comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata 'almeno settanta giorni prima dell'udienza di comparizione fissata nell'atto di citazione'.
Poiché, nel caso di specie, la società convenuta si è tardivamente costituita in giudizio in data 29.03.2025 in relazione ad udienza ex art. 183 indicata nel libello introduttivo al
31.03.2025, deve, pertanto, escludersi che tale tema possa essere oggetto di delibazione decisionale in ragione della maturata decadenza della parte eccipiente dalla sua processuale deduzione.
Analogo ordine di considerazioni valutative reiettive deve intervenire con riferimento all'ulteriore eccezione preliminare proposta della persona giuridica convenuta di proprio difetto di legittimazione passiva.
Tale argomento è supportato sul presupposto in fatto relativo al perfezionamento della propria costituzione –in data 21.01.2021 con susseguente iscrizione nel registro delle imprese il 26.01.2021- successivamente alla stipula dell'atto oggetto di avversa impugnativa che porta data 15.01.2021.
pagina 4 di 10 La richiamata tempistica del procedimento di costituzione trova documentale riscontro nella sua visura camerale prodotta in atti (all. 6 fascicolo parte attrice) .
Va premesso che la proposta difesa ha riferimento alla c.d. legittimazione ad agire, che deve ritenersi spetti a chiunque faccia valere nel processo un diritto, assumendo di esserne titolare e che deve essere riscontrata sulla base di quanto prospettato, laddove l'effettiva titolarità della pretesa sostanziale azionata atterrà al merito della res litigiosa. Riguardata dal lato passivo, la sua ricorrenza postula la coincidenza in chiave soggettiva tra colui nei cui confronti la domanda è proposta e colui che viene indicato versante in tale situazione di soggezione. Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità -alla quale deve darsi continuità applicativa perché elaborata nella corretta lettura del sistema normativo di riferimento- la verifica della ricorrenza della legitimatio ad causam è esercitabile ex officio (ex plurimis Cass. 10.07.2014 n. 15759)
e, pertanto, nel caso di specie, contrariamente all'assunto della procedura attrice, non può ritenersi ostativa alla sua verifica la tardiva costituzione in giudizio della società convenuta che ha presentato tale tema difensivo. Ciò premesso, va osservato che l'art. 2331 cod. civ., al primo comma, prevede che la società commerciale di capitali acquista la personalità giuridica con l'iscrizione nel registro delle imprese e che 'per le operazioni compiute in nome della società prima dell'iscrizione sono illimitatamente e solidalmente responsabili verso i terzi coloro che hanno agito'. Tale disciplina positiva trova corollario e completamento in relazione alla possibilità di successiva ratifica, anche per “facta concludentia', degli 'atti o negozi posti in essere dal “falsus procurator” della società 'in un periodo antecedente alla sua costituzione, ovvero alla sua iscrizione nel registro delle imprese, ma gli effetti della ratifica retroagiscono sino al momento della stipulazione del contratto di società, attesa l'impossibilità per il rappresentante senza poteri di spendere il nome di un soggetto non ancora venuto ad esistenza' (v. Cass. 17.02.2017 n. 4263). Nel caso di specie, e come sarà successivamente approfondito e nel distinguo che sarà esposto, la società convenuta dava attuazione alla scrittura del 15.01.2021 procedendo, in particolare, alla stipula dei contratti locativi in essa indicati sì da poter, in tal modo, concretamente riscontrare pagina 5 di 10 la ratifica del negozio posto in essere prima del compimento delle formalità richieste per la sua valida costituzione.
Ciò posto, va quindi, osservato che nel presente procedimento la curatela attrice ha fatto valere la pretesa creditoria avente ad oggetto la percezione dei canoni derivati dai rapporti di locazione immobiliare, in precedenza descritti, che assume essere stati corrisposti dai relativi conduttori alla società convenuta e ciò previa declaratoria, ai sensi dell'art. 67 comma 2 l. fall. ovvero dell'art. 1414 cod. civ., di inefficacia, nei propri confronti, della scrittura privata del 15.01.2021 -e, in conseguenza, anche dei successivi contratti locativi- con cui, secondo quanto allegato, la concedente aveva
'immesso nella disponibilità/ gestione dei tre immobili sopra indicati' la società convenuta che ne era, così, diventata 'locatrice' 'percependo a non domino i canoni di locazione e i deposito cauzionali versati dai conduttori…'.
In tale atto - come si rileva dalla sua lettura (all. 17 fascicolo parte ricorrente) - la società, poi fallita, in data 15.01.2021 affermava:
-di essere proprietaria di tre immobili posti in Roma, in via di Acilia rispettivamente ai civici 71, 71/n e 71/m;
-di aver concesso in locazione, con contratto del 16.01.2021 registrato il 5.02.2021 a
' l'unità immobiliare del civico 71; Controparte_3
-di aver concesso in locazione con contratto del 17.01.2021 registrato il 5.02.2021 a
' l'unità immobiliare con accesso dal civico 71/n; CP_4
-di aver ceduto, con atto registrato il 3.02.2021, a ' 'il credito derivante dal CP_1
contratto di locazione ad uso commerciale stipulato con la e relativo Controparte_5
all'unità immobiliare con accesso dal civico 71/m; veniva, quindi, concordato, che la controparte ' subentrasse, alla cedente, CP_2
'nei rapporti derivanti dai predetti contratti', impegnandosi al rispetto di quanto in essi stabilito e a corrispondere, alla medesima, entro il 31.10.2021 l'importo indicato a corrispettivo pari ad euro 90.000,00; la società cedente rinunciava al 40% 'dei canoni di locazione per il periodo febbraio 2021 al maggio 2021' mentre avrebbe avuto titolo a conseguire 'dal mese di giugno 2022 (compreso ) sino alla scadenza contrattuale dei
pagina 6 di 10 contratti di locazione …la quota parte pari al 40% dei canoni annui di locazione dei citati contratti'.
Risulta, dalle produzioni documentali versate in atti dalla curatela attrice, che:
- tra ' e ' era stipulato contratto di locazione relativo CP_2 Controparte_3
all'unità immobiliare del civico 71 di via Acilia, registrato il 5.02.2021 (all. 8);
-che tra ' e ' era stipulato contratto di locazione relativo all'unità CP_2 CP_4
immobiliare del civico 71 /n di via Acilia, registrato il 5.02.2021 (all. 9);
-che tra ' e ' era stipulato contratto di Parte_1 Controparte_5
locazione relativo all'unità immobiliare con accesso dal civico di via Acilia n. 71/m datato 29 aprile 2011 e registrato il 16.08.2011 ed è stata ad esso allegata richiesta di registrazione in data 2.01.2021 di cessione del detto contratto di locazione.
Sulla scorta di tali risultanze istruttorie deve, quindi, osservarsi che la domanda attorea, laddove diretta, attraversi gli alternativi percorsi ex artt. 67 l fall. o 1414 cod. civ., a pervenire a giudiziale dichiarazione di inefficacia della 'scrittura privata del
15.01.2021' con riferimento sia al contratto di locazione interessante quale conduttrice
' immobiliare del civico 71 di via Acilia Parte_3

5.02.2021 che all'ulteriore interessante quale conduttrice ed Parte_4 CP_4
avente ad oggetto l'unità immobiliare del civico 71 /n di via Acilia e alla conseguente declaratoria di 'invalidità/inefficacia' degli stessi non può avere adesivo recepimento poiché di essa deve incidentalmente rilevarsene, in parte qua, la nullità per inesistenza dell'oggetto.
Invero, con riferimento a tali due rapporti negoziali locativi, con la scrittura del
15.01.2021, secondo quanto, sul punto, in essa riportato, ' Parte_1
avrebbe ceduto a ' fronte di relativo corrispettivo, la propria posizione di Controparte_8
concedente ma tale previsione non trova riscontro concreto atteso che parte locatrice di essi risulta, cartolarmente, essere stata ' , la loro stipula o comunque la CP_2 loro registrazione è successiva alla data di sua sottoscrizione e non è stata data prova di preesistenti locazioni interessanti i medesimi immobili che avrebbero visto, quale disponente, la società poi fallita che così avrebbe potuto trasmetterli alla convenuta.
pagina 7 di 10 Non si riscontra, pertanto, in relazione a tali rapporti contrattuali, un atto dispositivo posto in essere da soggetto, successivamente fallito, determinante nocumento alla par condicio creditorum suscettivo, in ipotesi, di essere attinto da giudiziale dichiarazione di inefficacia ex art. 62 l. fall.. Quanto, poi, all'alternativo inquadramento giuridico che la curatela attrice ha prospettato in riferimento all'istituto dell'atto simulato, già alla stregua delle relative allegazioni non se ne rivengono i pertinenti elementi identificativi.
Se essenza della simulazione negoziale, ex art. 1414 e seguenti cod. civ., è la divergenza tra dichiarato e voluto -che nel caso della simulazione assoluta contrappone al dichiarato l'assenza di volontà negoziale alcuna e nel caso della simulazione relativa si specifica per il raggiungimento, in termini causali e di oggetto, di un risultato differente da quello formalmente indicato- nella fattispecie in esame l'intento affermato e perseguito dalla società disponente, poi, fallita, secondo quanto dedotto dalla curatela attrice dovrebbe essere proprio la cessione, ad un terzo soggetto, dei proventi della locazione di propri immobili;
peraltro, sulla scorta di tale presupposto la curatela attrice ha chiesto la condanna della società beneficiaria della scrittura del 15.01.2021 alla restituzione, in proprio favore, dei frutti civili derivanti dal godimento degli immobili in proprietà della società poi fallita -poiché rientranti nel compendio attivo della procedura- in quanto 'locatrice a non domino'.
Riguardata sotto entrambi gli inquadramenti giuridici prospettati, tali capi della domanda non possono, pertanto, avere adesivo riscontro.
Differente ordine di considerazioni motive deve intervenire per quel che concerne il residuo rapporto locativo interessante l'unità immobiliare con accesso dal civico 71/m di via Acilia e che vede quale conduttrice ' in tal caso la società Controparte_5
concedente risulta esserne stata parte e con riferimento ad esso la richiamata scrittura del 15.01.2021 può apprezzarsi quale fattispecie traslativa che ne attribuiva la titolarità, in via sostitutiva, a ' negozio di cessione anche Controparte_9 CP_10
di registrazione (all. 10 produzione parte attrice). Pt_3
Trattasi, pertanto, di atto di contenuto dispositivo posto in essere nel semestre antecedente la dichiarazione di fallimento della disponente, idoneo a pregiudicare le ragioni del ceto creditorio perché importante attribuzione, a terzo soggetto, dei frutti pagina 8 di 10 civili derivanti dall'utilizzo di un proprio cespite immobiliare e che deve ritenersi essere stato assistito dalla consapevolezza, in capo all'acquirente, della condizione di insolvenza della controparte, Ciò trova inequivoco riscontro in plurime circostanze fattuali , probatoriamente apprezzabili ai sensi dell'art. 2719 cod. civ. ,e in specie: nella prospettata e non contestata relazione di parentela tra il legale rappresentate della società cedente e il legale rappresentante dell'acquirente; in quanto confessoriamente riportato nella scrittura in merito alle circostanze che ne avrebbero determinato la stipula ossia la ricorrenza di una situazione di 'difficoltà' tale da determinarne l'impedimento all'accesso al credito bancario sì da precluderne il risanamento, condizione che, alla luce dell'immediatamente successiva dichiarazione di fallimento deve giuridicamente qualificarsi come insolvenza.
Sul punto può pertanto intervenire la relativa giudiziale declaratoria di inefficacia.
Quanto alle ulteriori richieste di contenuto restitutorio: per quel che concerne l'importo relativo alla cauzione che, come da previsione contrattuale (all. 10 fascicolo parte attrice), è pari ad euro 6.600,00 oltre accessori (art. 18), deve intervenire condanna, della società convenuta, al relativo pagamento in favore della curatela attrice poiché trattasi di emolumento di cui è provata e non contestata la ricezione da parte del cessionario e che deve essere ricompreso nell'attivo della procedura concorsuale stante l'inefficacia del negozio di esso dispositivo;
per quel che concerne l'ulteriore istanza di condanna, della società convenuta, al pagamento degli importi corrispondenti ai canoni locativi percepiti dalla conduttrice deve escludersene l'accoglimento poiché non è stata data prova del loro conseguimento che parte convenuta ha contestato. Tale pretesa, peraltro, la medesima parte attrice nella memoria difensiva conclusionale ha giuridicamente qualificato ai sensi dell'art. 2033 cod. civ. e, alla luce anche di tale deduzione, l'assenza di dimostrazione dell'effettivo introito, da parte della convenuta, delle somme di cui s'assume l'indebita acquisizione ne preclude il positivo recepimento.
In ordine al governo delle spese processuali deve intervenire condanna della società convenuta soccombente al relativo pagamento in favore della curatela attrice per l'importo che viene determinato in dispositivo ai sensi del d.m. n. 55/2014 e ss. mm.
pagina 9 di 10 parametrandone la quantificazione alla somma per la quale interviene condanna alla restituzione (ex art. 5 comma 1 D.M. n. 55/2014).


P.Q.M.

definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla curatela del fallimento
'SAP nonché di in proprio, Parte_1 Parte_1 proc. n. 523/2021 nei confronti di ' in persona del suo legale rappresentante CP_1
p.t., ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede: -dichiara l'inefficacia, ai sensi dell'art. 67, comma 2 l. fall. della scrittura privata del 15.01.2021 e registrata il

3.02.2021 nella sola parte in cui ' cedeva a ' l credito Parte_1 CP_11
derivante dal contratto di locazione ad uso commerciale stipulato con la CP_5
e relativo all'unità immobiliare con accesso dal civico 71/A di via di Acilia in
[...]
Roma e condanna la società convenuta al pagamento, in favore della curatela attrice, dell'importo di euro 6.600,00 oltre interessi legali a far data dalla stipula del contratto di locazione intervenuta in data 29.04.2021 e sino all'effettivo pagamento;

-rigetta ogni altra domanda di parte attrice;

-condanna la società convenuta al pagamento in favore della curatela attrice delle spese processuali che determina in euro 5.100,00 per compensi di avvocato oltre IVA,
CA rimborso ex art. 2 d.m. n. 55/2014 ed euro 759,00 per esborsi.
Roma 3 dicembre 2025
Il Giudice
dott. Claudio Tedeschi
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