REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma, Quinta Sezione Civile, nella persona della dott.ssa Maria Lavinia Fanelli, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa in grado di appello avente n. rg. 26582/23 del ruolo generale degli affari contenziosi civili
TRA
-CF: Parte_1 CodiceFiscale_1 elettivamente domiciliato in Roma in Viale G. Mazzini n 131presso lo studio C. e C. & Patner Studio legale Associato dell'avv. Francesco Castorino, rappresentante e difensore in virtù di procura in calce all'atto di citazione in opposizione APPELLANTE
E in liquidazioine-CF: Controparte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in Bologna via Emilia Levante n 192/6 presso lo studio dell'avv. Giovambattista Murano, rappresentante e difensore come da procura allegata alla comparsa di risposta APELLATA
FATTO E DIRITTO
Con atto di appello ritualmente notificato il sig. ha impugnato la sentenza del g.p. n. Pt_1
21231/22 di accoglimento alla opposizione da esso dispiegata avverso il d.i. 7341/21, titolo ottenuto dalla per oneri di gestione insoluti a seguito di immissione in Controparte_1 possesso nella multiproprietà “Residence Borgo al Sole” sita nel Comune di Sappada (BL) in forza di preliminare di acquisto di quote del 27.8.03. Ha dedotto in fatto che:
-si era impegnato con il contratto preliminare ap pagamento del prezzo per €15.762,00 in 60 rate mensili;

-l'art 8 prevedeva come le spese di gestione per l'unità abitativa erano a carico dell'acquirente e per l'anno in corso pari ad €233,41, da aggiornarsi per gli anni seguenti;

-il rogito definitivo era fissato nel termine di 180 gg dalla fine del pagamento del prezzo, con possibilità di stipularlo o personalmente o con rilascio di procura speciale alla stessa Sagittario;

-egli non era stato messo in possesso e non aveva utilizzato la unità per molti anni;

-la non gli aveva mai richiesto la stipula del definitivo, come da contestazione in 1° CP_1 delle missive del 11.1.07 e 9.9.09;
- aveva a tal fine ricevuto solo a missiva del 8.2.12, la quale però non poteva avere efficacia interruttiva della eccepita prescrizione. Ha perciò censurato la decisione del g.p nella parte in cui:
-non era stata accolta la sua eccezione di prescrizione degli obblighi nascenti dal contratto preliminare del 27.8.03, essendo irrilevante la immissione in possesso in assenza di consenso prestato alla conclusione del definitivo entro il termine pattuito ovvero entro 10 anni ex art. 2946 c.c.;
-era stata considerata interrotta la prescrizione con racc. del 8.2.12, seppure in detta lettera si chiedeva solo l'invio della procura notarile senza alcuna messa in mora per la stipula del definitivo e dunque priva dei requisiti ex art 2943 c.c.;
-per l'effetto non erano dovuti neanche gli oneri di gestione;

-aveva ritenuto dimostrato il pagamento degli oneri in sua vece dalla in assenza della CP_1 prova relativa, essendo insufficienti gli ordini di bonifico in atti e non avendo quindi la società alcun titolo per la richiesta restituzione;

-in forza dei suesposti errori lo aveva condannato ingiustamente a pagamento delle spese di lite. Ha chiesto dunque - in riforma della sentenza- accogliersi la eccezione di prescrizione decennale ovvero rigettarsi la avversa pretesa creditoria, con vittoria di spese da distrarsi.
Si è costituita la eccependo la inammissibilità del gravame ex art 342 Controparte_1 cpc e nel merito deducendo che:
-il pagamento del prezzo era avvenuto integralmente al momento del preliminare attraverso un finanziamento bancario ottenuto dal promissario acquirente, perciò immesso da subito nel possesso;

-il rogito pertanto doveva avvenire ex art 12 entro 180 gg, termine non essenziale, senza necessità alcun invito da parte di essa appellata;

-con la rar. del 8.2.12., ricevuta dalla controparte, aveva reiterato la richiesta di documentazione necessaria per a stipula del rogito, interrompendo perciò entro il decennio la prescrizione, ulteriormente interrotta con il ricorso monitorio;

-era indifferente il mancato effettivo uso del bene, stante la disponibilità in suo favore dello stesso;

-i solleciti di pagamento contestati erano stati ricevuti all'indirizzo di via San Martino Monterotondo, come la rar del 12.11.04, mentre le successive comunicazioni erano state rispedite al mittente non avendo il sig. comunicato le sue variazioni di residenza in Pt_1 violazione dell'art. art 22 del contratto;

-era stata in ogni caso regolarmente ricevuta presso il nuovo indirizzo la missiva interruttiva del 8.2.08, e quella del 9.11.18. ha chiesto dunque respingersi l'appello, con vittoria di spese.
La causa- istruita con la produzione documentale- è stata infine trattenuta in decisione all'udienza del 14.11.25 a seguito di precisazione delle conclusioni e di deposito degli scritti conclusivi ex art 352 cpc.
Nel merito l'appello è infondato nei termini che seguono.
E' pacifico tra le parti come sia stato stipulato in data 27.8.03 un contratto preliminare di acquisto di quote di multiproprietà nel complesso turistico alberghiero denominato Residence Borgo al Sole sito nel comune di Sappada (Bl) e precisamente 29,3 millesimi dell'unità immobiliare numero 412 per un prezzo totale di euro 15.762,00 ,saldate immediatamente dal Part commissario acquirente attraverso finanziamento ottenuto da art 5). Parte_1 Si evince dal contratto come l'immissione nel possesso e dunque nel godimento del bene sia stata immediata ovvero sia avvenuta a partire dal primo turno di sua spettanza come da calendario inserito nel preliminare (6 gennaio terzo sabato dell'anno) (art.6); ed ancora come alla data di consegna i costi di gestione pari ad euro 233,41 erano a carico del professare acquirente (art 8).
Ora è altrettanto incontestato che non si sia addivenuti alla conclusione del contratto definitivo, prevista entro 180 giorni dalla fine dei pagamenti presso il notaio scelto dalla venditrice secondo e modalità di cui all'art 12. Al riguardo era indicato expressis verbis come “l'acquirente, salvo richiesta contraria, si impegna film d'ora irrevocabilmente a rilasciare procura notarile per farsi rappresentare dalla società proprietaria conferendo alla stessa tutti i poteri necessari per la stipulazione dell'atto di compravendita al fine di agevolare le procedure relative al passaggio di proprietà. Qualora l'acquirente, ricevuta apposita documentazione da parte della venditrice ritardi la trasmissione di quanto necessario per la stipula del rogito notarile per un periodo superiore a sei mesi, la venditrice provvederà a sollecitare l'invio della documentazione tramite raccomandata a R fissando un termine perentorio di 60 giorni. Spirato tale termine senza che l'acquirente abbia ottemperato o proposto una diversa soluzione per la stipula dell'atto che comporti uguale o minore spesa, la venditrice avrà facoltà di considerare risolto il presente contratto per fatto e colpa dell'acquirente”.
Ciò premesso, se vero che il pagamento del prezzo è stato anticipato al preliminare, il promissario acquirente avrebbe dovuto entro 180 gg ovvero entro il 27.2.04 rilasciare a procura notarile alla per il rogito del definitivo. CP_1 A sua volta la in caso di inerzia avrebbe dovuto sollecitare il sig. in tal senso CP_1 Pt_1 concedendogli il termine perentorio di 60 gg. Ebbene detto sollecito è stato inviato in data sicuramente in data 8.2.12, e ricevuto da familiare come da firma in relata. In detta missiva per la verità si fa riferimento anche a precedenti solleciti (segnatamente dell 1.12.06) di cui però non vi è prova. Ciò tuttavia non rileva perché la promissaria venditrice non era gravata da un termine perentorio per il sollecito perciò validamente inoltrato anche laddove il primo fosse stato quello dell'08.2.12. A questo punto non avendo l'acquirente- seppure avendo pagato il prezzo doveva essere interessata al rogito del definitivo- proposto allo stato alcuna diversa soluzione, la CP_1 aveva la facoltà di considerare risolto il contratto. Facoltà evidentemente non esercitata, che altrimenti non avrebbe titolo per chiedere il saldo degli oneri di gestione maturatisi nel tempo. Né può dirsi che i diritti di credito del promissario venditore siano prescritti per decorso della invocata prescrizione decennale ex art 2946 cc a causa del mancato invito alla conclusione del definitivo, giacchè come correttamente motivato dal g.p. la missiva dell'08.2.12 invitava proprio a far pervenire i documenti per la stipula rectius secondo una interpretazione di buona fede del contratto sollecitava la parte alla stipula. Non sono infatti richieste formule particolari per la diffida, quando dal tenore della richiesta documentale non può che ritenersi ad essa sottesa. Non può dunque negarsi che la stessa abbia validamente interrotto la prescrizione, e che il successivo decorso dell'ulteriore termine sia stato nuovamente interrotto entro 10 anni con il deposito del ricorso monitorio (2012-2021).
Ne consegue che il promissario acquirente è vincolato al pagamento degli oneri conseguenti alla immissione in possesso. Infatti, seppure vero che con missiva del 12.11.04 già si contestava la morosità e si diffidava la parte al pagamento pena la interdizione dell'uso utilizzo della unità immobiliare, il non uso sembrerebbe stato frutto di una scelta dello stesso sig. non risultando in atti che egli Pt_1 abbia contestato la minacciata interdizione ovvero dimostrato che egli abbia tentato di usufruire della sua unità e ciò gli sia stato impedito od ancora la abbia trovata occupata in quanto locata a terzi. Stante dunque il ricevimento della raccomandata del 9.11.2018, debbono essere pagati gli oneri relativi al quinquiennio precedente in quanto non prescritti ex art 2948 cc. (2013/2018) e non contestati nell'ammontare dall'appellante il quale ha solo allegato la mancata prova dell'esborso. Esborso invece dimostrato come da bonifici in atti con relative causali riferite alla unità abitativa promessa (all.4).
L'appello dunque deve essere respinto.
Va evidenziando tuttavia come la morosità attendibilmente perdurante da parte del sig. Pt_1 unitamente alla mancata stipula del definitivo e all'allegato mancato uso del bene esigerebbe nell'ottica di buona fede la declaratoria di risoluzione del contratto da parte della , a CP_1 ciò facoltizzata ex art 12 del contratto sopra riportato. Altrimenti opinando la CP_1 conserverebbe titolo alla riscossione, pur essendo di fatto nella condizione di locare a terzi l'immobile.
Spese secondo soccombenza.

P.Q.M.


ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, a conferma della sentenza del giudice di pace n.21231/22
-respinge l'appello;
-per l'effetto al pagamento delle spese di lite in favore della Parte_1 [...] che liquida per le varie fasi processuali in complessive €2.000,00 per esborsi Controparte_1 oltre accessori come per legge;

-dà atto che nei confronti di si applica l'art 13 c 1 quater del Tu spese di giustizia. Parte_1
Roma, 1.12.25
Il Giudice
dott.ssa Maria Lavinia Fanelli