REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in persona della dott.ssa Chiara Salvatori, in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato, mediante lettura, la seguente

SENTENZA EX ART. 429 C.P.C.

nella causa iscritta al n. 15297del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, discussa e decisa alla pubblica udienza del 25.3.2025,
tra
(C.F. ), in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma alla via Simone de Saint
Bon n. 89, presso lo studio dell'avv. Antonella Preziosi, che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore.
PARTE INTIMANTE
e
(C.F. ), in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_2 pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma alla via Po n. 72, presso lo studio dell'avv.
Giuseppe Stanco, che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla memoria difensiva.
PARTE INTIMATA CONCLUSIONI
- per l'intimante, “Piaccia al Tribunale Illustrissimo, contrariis reiectis, dichiarare l'avvenuta risoluzione, per grave e colpevole inadempimento della Conduttrice, del contratto di locazione relativo all'immobile sito in Roma,
Via Camerata Picena n. 354/356 (distinto al N.C.E.U. del Comune di Roma alla Partita 425347, Foglio
134, Particella 1644, Sub. 516, Cat. C/1, piano terra) e, per l'effetto, condannare la parte intimata al rilascio del predetto bene, libero e vuoto di persone e cose anche interposte, confermando l'ordinanza del giorno
11 aprile 2024 con ogni altro provvedimento connesso e conseguente. Condannare altresì la convenuta al pagamento degli importi che risulteranno ancora dovuti per i canoni intimati e per quelli che matureranno successivamente fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile, oltre agli interessi moratori dovuti, nell'osservanza del disposto del quarto comma dell'art. 1284 c.c., a far data dalla domanda giudiziale e fino all'effettivo soddisfo. Con ogni altro provvedimento connesso e conseguente e vittoria dei compensi e delle spese di lite, ivi compresi quelli della espletanda procedura di mediazione delegata, da maggiorarsi per spese forfettarie,
Cassa ed I.V.A.”;
- per l'intimata, “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così provvedere: In via principale, rigettare la domanda attorea in quanto infondata in fatto e diritto, segnatamente con riferimento all'importo richiesto per periodo in contestazione che va per i canoni dei mesi di giugno, luglio, agosto, settembre e dicembre e i mesi di gennaio e febbraio 2024 che non sarebbe di € 11.811,00 bensì di € 8.314,95. (€ 10.144,23 IVA inclusa), come documentato dalla raccomandata a mani datata 17 gennaio 2013 recante protocollo
111/GDM-cm, con la quale veniva rimodulato il canone di fitto mensile in € 1.187,85 oltre oneri di legge, per il cui effetto, su detto canone, andrebbero ricalcolate e rimodulate anche le mensilità arretrate e precedenti all'intimazione di sfratto;
In via gradata, in considerazione delle ingenti spese sostenute, come documentate, dalla per la ristrutturazione e riqualificazione dell'immobile sito in Roma Via Camerata Controparte_1
Picena n. 354/356 per un totale di € 49.827,78, spese che sarebbero dovute essere a carico di parte locatrice
e/o quanto meno ripartite tra loro, rigettare qualsiasi pretesa economica avanzata dalla Parte_1 nei confronti della per il cui effetto considerare detto importo, quanto meno a
[...] CP_1 compensazione degli importi richiesti a saldo dei canoni scaduti e in scadenza fino al rilascio dei locali commerciali, rilascio che avverrà in tempi brevi. Con il favore delle spese del giudizio.”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La con atto di citazione regolarmente notificato, intimava Parte_1 alla lo sfratto per morosità dall'immobile sito in Roma, via Camerata Picena Controparte_1
n. 354/356, a quest'ultima locato giusto contratto sottoscritto in data 5.5.2000 dalla società conduttrice con la S.A.I. Società Assicurazione Industriale s.p.a., registrato il successivo
16.5.2000, nel quale era subentrata l'odierna attrice per avere questa acquistato l'intero immobile ove trovavasi l'unità in parola.
Deduceva l'attrice che la convenuta si era resa parzialmente morosa nel pagamento del canone di aprile 2023 (avendo versato un acconto di € 1.325,00 a fronte dell'importo dovuto di €
1.825,00) e aveva poi omesso integralmente il pagamento delle mensilità successive, sino al mese di febbraio 2024 (mese nel quale il canone tornava ad essere di € 1.825,00, essendo cessata la temporanea riduzione accordata nella misura di € 1.581,00), per complessivi € 11.661,13 comprensivi di I.V.A., oltre a non avere corrisposto € 149,87 anticipati dalla locatrice per spese di pertinenza della locataria.
Si opponeva alla convalida l'intimata, eccependo pregiudizialmente l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria e, in via subordinata di merito, contestando l'importo richiesto a titolo di canoni di locazione.
Emessa ordinanza provvisoria di rilascio, fatti integrare gli atti introduttivi ed incardinare la prescritta procedura di mediazione, la causa – a seguito di differimento dovuto alla pendenza di trattative tra le parti – veniva assegnata alla scrivente, subentrata al precedente istruttore, e quindi discussa e decisa all'odierna udienza, previa concessione di termine per note conclusive.
* * * * *
Prima di procedere all'esame delle domande attoree, appare opportuno delibare la questione preliminare, sollevata dall'intimante, dell'inammissibilità della riconvenzionale spiegata dall'intimata nella propria memoria ex art. 426 c.p.c., mancante della richiesta – imposta dall'art. 418, I comma c.p.c. a pena di decadenza dalla domanda riconvenzionale – di spostamento dell'udienza di discussione.
Per effetto dell'omessa istanza di differimento ex art. 418 c.p.c., espressamente richiamato dall'art. 447-bis c.p.c., la convenuta è decaduta dalla facoltà di proporre domande riconvenzionali
(cfr. ex multis Cass. 11679/2014, 17941/2013, 23815/2007: “Nelle controversie soggette al rito di cui agli artt. 409 e segg. cod. proc. civ. l'inosservanza dell'onere, posto dall'art. 418 cod. proc. civ. a carico del convenuto, di chiedere la fissazione di una nuova udienza comporta la decadenza dalla riconvenzionale e l'inammissibilità di questa, decadenza che non è sanata dall'emissione da parte del giudice, in difetto della specifica istanza, del decreto di fissazione della nuova udienza o dall'accettazione del contraddittorio ad opera della controparte o per aver quest'ultima sollevato l'eccezione esclusivamente nel corso del giudizio di appello e che, attenendo alla regolarità del contraddittorio, è rilevabile anche d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo”). Nondimeno, nelle conclusioni rassegnate dall'intimata non è formulata alcuna domanda diversa dalla richiesta di rigetto delle pretese avversarie, con la conseguenza che nella specie l'intimata risulta avere piuttosto proposto un'eccezione riconvenzionale. La differenza tra le due ipotesi, infatti, risiede appunto nel petitum processuale, ossia nel risultato che il convenuto intende ottenere in giudizio: laddove egli miri solo alla reiezione della pretesa attorea, infatti, si è di fronte a una mera eccezione (cfr. Cass. 7.11.2023, n. 31010: “La distinzione tra domanda ed eccezione riconvenzionale non dipende dal titolo posto a base della difesa del convenuto, e cioè dal fatto o dal rapporto giuridico invocato a suo fondamento, né dal relativo oggetto sostanziale (il bene della vita), ma dal petitum processuale, vale a dire dal risultato che lo stesso intende con essa ottenere in giudizio, limitato, nel secondo caso, al rigetto della domanda proposta dall'attore; di conseguenza, non sussistono limiti al possibile ampliamento del tema della controversia da parte del convenuto a mezzo di eccezioni, purché vengano allegati, a loro fondamento, fatti o rapporti giuridici prospettati come idonei a determinare l'estinzione o la modificazione dei diritti fatti valere dall'attore, ed in base ai quali si chiede la reiezione delle domande da questo proposte e non una pronunzia di accoglimento di ulteriori e diverse domande”; conforme Cass. 16.3.2021, n. 7292 e Cass.
4.3.2020, n. 6009).
A differenza della domanda riconvenzionale, l'eccezione riconvenzionale è ammissibile purché sia rispettato, come avvenuto, il termine decadenziale per il deposito della memoria integrativa, ma senza necessità che si sia anche instato per lo spostamento dell'udienza: tale il condivisibile orientamento della giurisprudenza di legittimità, esemplificato da Cass. 26.5.2014, n. 11679 (“Nel rito locatizio, la domanda riconvenzionale formulata con la memoria ex art. 416 cod. proc. civ. senza richiesta, ex art. 418 cod. proc. civ., di spostamento dell'udienza è inammissibile, ma non preclude la valutazione, da parte del giudice, del fatto integratore della stessa che assuma valore di eccezione, quale fatto impeditivo, estintivo o modificativo del fatto costitutivo della pretesa dell'attore, ai fini della decisione sulla domanda principale, risultando rispettata la relativa preclusione fissata dall'art. 416 cod. proc. civ”).
Tanto premesso, la pretesa creditoria è fondata, nei limiti di seguito precisati.
Giova, anzitutto, osservare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così, ex multis, Cass.
15659/2011; 3373/2010; 9351/2007; 1743/2007; 13674/2006; 8615/2006; 20073/2004;
2387/2004; Id., sez. unite, 13533/2001; ancora Cass. 20288/2011: “Il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente
a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”).
L'attrice ha prodotto, quale all. 1 alla memoria integrativa, il contratto di locazione concluso tra la propria dante causa e la società convenuta, fonte delle obbligazioni:
- di pagamento anticipato del canone, nella misura concordata di lire 27.600.000,00, oltre
I.V.A, annue, da versare in rate trimestrali anticipate e da aggiornare annualmente in misura pari all'aumento a partire dal secondo anno della locazione (art. 3); CP_2
- di corresponsione delle spese di competenza del conduttore per gli oneri accessori relativi alla fornitura dei servizi comuni e alla manutenzione ordinaria degli impianti comuni dell'immobile, nella misura del 100%, salvo le spese di portineria, addebitate per il 90%
(art. 4).
Ciò posto, con riferimento all'obbligazione di pagamento del canone di locazione, la locatrice ha dedotto il mancato versamento di € 500,00 con riferimento alla mensilità di aprile 2023; di €
1.581,00 per ognuna delle sei mensilità di giugno, luglio, agosto, settembre e dicembre 2023 e di gennaio 2024; di € 1.825,00 per la mensilità di febbraio 2024.
La conduttrice, sul punto, ha chiesto accertarsi la debenza del canone per un importo inferiore, pari ad € 1.187,85 mensili al netto dell'I.V.A., come indicato nella missiva del 17.1.2013, ricevuta dalla locatrice (all. A alla memoria integrativa della convenuta); non risulta, tuttavia, che la proposta – che, a dire della proprietaria, costituiva mero refuso, volendo le parti, come risulta dal tenore della lettera, accordarsi esclusivamente per la modifica della periodicità del pagamento da trimestrale a mensile – sia mai stata accettata dalla locataria, ed effettivamente il rapporto è poi proseguito, una volta terminata la riduzione del canone per l'emergenza Covid, mediante emissione delle fatture per l'importo previsto in contratto: cfr. all. 8 e 9 alla memoria integrativa dell'intimata. Appare dirimente sul punto, ad ogni buon conto, la stessa lettera prodotta dalla convenuta in allegato alla propria memoria integrativa (cfr. doc. 8), nella quale la società chiede una riduzione del canone di locazione “per il quale attualmente paghiamo euro 1.474,49 + iva”, così smentendo la deduzione circa il preteso accordo per una diminuzione del canone aldilà del periodo della pandemia. L'ammontare dei canoni dovuti ammonta dunque ad € 11.661,13, cui vanno aggiunti €
7.195,50 per canoni scaduti successivamente all'intimazione dello sfratto e sino al rilascio, intervenuto in corso di causa, il tutto per complessivi € 18.856,63, già comprensivi di I.V.A.
Non possono essere, invece, riconosciuti gli ulteriori importi richiesti dall'intimante: €
149,87 a titolo di “anticipazione spese comuni” ed € 104,50 per oneri accessori, perché non sono documentati gli esborsi di cui la proprietaria richiede la restituzione: si vedano sul punto Cass.
2769/1998 (“Gli oneri accessori costituiscono un mero rimborso spese anticipate dal locatore”) e Cass.
22899/2016 (“Nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore "a rimborso" dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso”.
Così determinato il credito, la convenuta, a mente dell'art. 2697 c.c., resta onerata di provare eventuali fatti estintivi della pretesa: ma l'eccezione di compensazione, dalla stessa dispiegata, è del tutto infondata. È lo stesso titolo contrattuale, all'art. 3, a esplicitare che, per i primi due anni della locazione, il canone sarebbe stato ridotto “in considerazione che lo stesso dovrà effettuare la messa in opera di strutture per adeguare i locali alle proprie esigenze” e, all'art. 11, a vietare innovazioni e migliorie senza il preventivo assenso scritto del locatore, ulteriormente prevedendo che, ove poste in essere, “resteranno gratuitamente acquisite al locatore”, così escludendo che la realizzazione di lavori a spese della conduttrice ingenerasse in suo favore un diritto di credito al rimborso del valore delle opere.
Dall'importo risultante va detratto l'ammontare di € 4.114,39, pari al deposito cauzionale a suo tempo versato dalla conduttrice e trattenuto dalla locatrice, maggiorato degli interessi legali: come noto, infatti,“In materia di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali - tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante - sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per
l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione” (si veda sul punto Cass. 25.2.2015, n. 3882; Id. 21.4.2010, n. 9442; Id. 15.10.2002, n. 14655).
La convenuta va, pertanto, condannata a versare all'attrice l'ammontare di € 14.742,24, oltre interessi moratori nella misura prevista dall'art. 1284 c.c., IV comma, c.c. a far data dalla domanda giudiziale e sino all'effettivo soddisfo.
* * * * *
Dalla soccombenza della parte convenuta discende infine la condanna della stessa al pagamento delle spese di lite, che si liquidano sulla base dei parametri medi di cui al d.m.
147/2022 per le controversie di valore ricompreso tra € 5.201,00 ed € 26.000,00.


P. Q. M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis:
- dichiara risolto per inadempimento della conduttrice il contratto di locazione intercorso tra le parti;

- condanna la convenuta a versare all'attrice la somma di € 14.742,24, oltre interessi moratori nella misura prevista dall'art. 1284 c.c., IV comma, c.c. a far data dalla domanda giudiziale e sino all'effettivo soddisfo;

- condanna la convenuta a rifondere all'attrice le spese processuali, che si liquidano in €
5.077,00 per compenso ed € 150,00 per esborsi, oltre spese generali, C.P.A. e I.V.A. come per legge.
Così deciso in Roma, 25.3.2025.
Il Giudice
Chiara Salvatori