Rg 10000031/2012
SENTENZA N.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Giudice designato dr.ssa Barbara Iorio
In funzione di Giudice monocratico
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di primo grado iscritta al ruolo il 17/02/2012 al n.
10000031/2012 R.G.,
TRA
[...]
Parte_1
Avv. Proto Bruno
Avv. Coppola Enrico
E
[...]
Controparte_1
Avv. Grisi Gerardo
Avv. Di Martino Salvatore
EN AN e , condomine e proprietarie pro- Parte_1
indiviso di unità immobiliari residenziali poste al primo piano e piano terra del fabbricato ubicato in Ravello alla Piazza Vescovado, promuovevano formale atto di citazione nei confronti dei sig.ri e , CP_1 CP_1
proprietari di un immobile nello stesso stabile.
Rappresentano che i sig.ri realizzarono nel predetto palazzo lavori di CP_1
ristrutturazione nell'ambito delle proprie unità immobiliari, interessando anche le parti comuni del condominio di natura strutturale, elementi impiantistici ed estetici del predetto caseggiato senza alcuna autorizzazione da parte delle attrici, lamentando che predetti lavori comportarono danni e modifiche alla struttura del fabbricato.
Le attrici concludono chiedendo che: venga accertata la natura condominiale dei beni interessati;
accertare e dichiarare la responsabilità dei delle CP_1
opere illecite con conseguente risarcimento del danno;
accertare l'esistenza di una servitù di scarico acque in favore del fabbricato per cui è causa, nei confronti del terreno posto a valle, nonché il risarcimento a seguito illeciti lamentati.
I convenuti rappresentano l'infondatezza della domanda, chiedendone l'integrale rigetto.
Al fine di una corretta decisione in corso di causa è stata disposta consulenza tecnica d'ufficio nella persona dell'ing. CP_2
RAGIONE DELLA DECISIONE
Si rileva preliminarmente che la consulenza tecnica espletata appare essere immune da vizi tecnico-giuridici (per quanto di non pronta intellegibilità) e, pertanto utilizzabile in questa controversia.
Dall'elaborato peritale – cui si rimanda integralmente – si evince come le pretese attoree siano in parte confermate, rilevando il tecnico una unilaterale modificazione dei luoghi da parte dei , che ha interessato il fabbricato CP_1
delle attrici. In particolare, l'ausiliario ha rilevato la realizzazione di interventi tali da comportare una mutazione di destinazione d'uso rilevante (ad esempio, la realizzazione di un bagno al posto di una legnaia, cfr. pag. 27-28 elaborato del CTU) oltre ad una alterazione del prospetto ovest, quindi di un'area ritenuta dall'ausiliario condominiale;
due arbitrari tagli nella muratura portante, tali da determinare un incremento utile di superficie e volume.
In questo contesto, i avrebbero manomesso i luoghi (in part. cortile) CP_1
realizzando una barriera in legno rivestita di plastica, grata in ferro ed altra apparecchiatura impiantistica, che appaiono illegittime perché incidenti su beni ritenuti dall'ausiliario di natura condominiale, e tali anche da ostacolarne il libero godimento, pertanto essi debbono essere rimossi (cfr.
29-30 CTU).
Ancora, i avrebbero proceduto ad un abbassamento del calpestio senza CP_1
debita autorizzazione;
rileva il giudicante, invero, che il sottosuolo in materia condominiale deve considerarsi area comune attesi anche i rischi strutturali dell'intero edificio che potrebbero sopraggiungere a manomissioni di questo tipo.
Inoltre, i avrebbero altresì realizzato autonome demolizioni parziali di CP_1
murature portanti condominiali, le quali hanno determinato un ampliamento della superficie utile e di volume, ritenuto illegale dall'ausiliario (cfr. pag.
37-38 CTU). Ulteriori tagli di murature portanti sono stati rilevati dal tecnico nei locali al piano terra, oltre ad altre illegittime modifiche strutturali, che, tra le altre cose, hanno consentito la creazione di ulteriori vani, al fine di incrementare e rendere più efficienti i locali commerciali indicati dal CTU.
Tali modifiche ed innovazioni sono esplicitamente non ammesse dal dato normativo di cui all'art. 1120 c.c.
Al primo piano, poi, sono state individuate infiltrazioni dovute alle rovinate coperture dei tetti. Al sottotetto, invece, sono stati rilevati lavori edilizi idonei a compromettere la stabilità e staticità dell'immobile comune, oltre che altre attività di modifica dei prospetti, idonei ad essere qualificati come interventi di ristrutturazione edilizia.
In merito agli scarichi fognari, ancora, sono state rilevate modifiche strutturali che, inoltre, incidono anche nella proprietà della . Pt_1
Alla luce di quanto sopra e lette le disposizioni normative in ambito condominiale, e, precisamente, gli artt. 1102, 1120 e 1122 c.c., ritiene il giudicante che tali violazioni siano state accertate. In particolare, la norma di cui all'art. 1102 c.c. vieta ai comproprietari di precludere o modificare la destinazione d'uso dei beni comuni – violazione accertata nell'ambito della modificazione dei luoghi inerenti al pozzo comune con l'installazione del recinto in legno e delle grate in ferro. L'art. 1120 c.c., invece, preclude al condomino, la realizzazione di innovazioni che possano pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato, o, tra l'altro, che rendano le parti comuni inservibili al godimento degli altri comproprietari. Tali violazioni sono state ampiamente rilevate dall'ausiliario, delle quali, tra le altre, si evidenziano i tagli alle mura portanti.
Infine, l'art. 1121 c.c., per costante giurisprudenza “dispone che (N)ell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. La norma, può tuttora essere interpretata nel senso che è posto divieto al compimento di opere che possano danneggiare lo parti comuni dell'edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune, e cioè che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune da parte degli altri condomini o determinino pregiudizievoli invadenze dell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari” (Cassazione civile sez. VI,
14/10/2022, n. 30307).
Quanto sopraesposto induce a ritenere fondata la domanda di ripristino dei manufatti per come contemplato dalla CTU a pagina 95, IV domanda, che devono essere eseguiti.
Per quanto attiene all'accertamento della natura condominiale di alcuni dei beni oggetto della presente causa, si osserva che il cortile, il pozzo, la condotta fognaria comune, le fondazioni, le mura portanti, suolo e sottosuolo, rivestono natura condominiale, sia in base a quanto accertato dal
CTU, che a quanto disposto dall'art. 1117 c.c.
Pertanto, con riguardo a parte di questi ultimi se ne deve dichiarare la natura condominiale, con la conseguenza che, come sopra ribadito, ne dovrà essere consentito (in particolare con riguardo al pozzo ed al cortile) il libero godimento di tutti i condomini rimuovendo le recisioni e le grate in ferro.
Per ciò che attiene alle altre parti comuni su menzionate (calpestio, mura portanti, rete fognarie) occorre operare la giusta specificazione. Invero, i condomini sono tenuti a garantire la staticità dell'immobile comune evitando interventi in dette parti comuni dell'immobile. I lavori indicati dal CTU a pagina 95 della relazione appaiono essere utili per ripristinare le lesioni alle murature ed al calpestio illegittimamente intervenuti.
Discorso diverso e a farsi merita la questione coinvolgente l'innesto realizzato dai nella conduttura fognaria. Infatti, la conduttura fognaria CP_1
in un riveste, sino a prova contraria, natura CP_3 CP_4
fintanto che essa non si dirama verso le i locali di proprietà individuale (cfr. art. 1117 c.c.). Nel caso di specie, il CTU ha rilevato come parte delle attività commerciali insistenti nella proprietà dei abbiano innestato CP_1
arbitrariamente le proprie condutture fognarie nella parte esclusiva della
, e tali innesti dovranno essere rimossi per poter confluire nella rete Pt_1
fognaria di proprietà comune, se presente. Differente è la valutazione del giudicante in merito alla richiesta di risarcimento del danno. Si rileva, invero, che nel corso degli anni gran parte delle opere potenzialmente pregiudizievoli per le attrici sono già state eseguite, tanto spontaneamente, tanto in esecuzione delle precedenti pronunce del Tribunale (ccdd. “lavori ing. ). Pertanto, ai fini della CP_5
realizzazione dei presupposti costitutivi del risarcimento del danno, il pregiudizio lamentato dagli attori appare essere in gran parte meramente potenziale;
quindi, non si ritiene sussistente il danno emergente lamentato, del quale non vi è piena prova anche in ordine alla sua quantificazione, non apparendo utile quella offerta dal CTU, la quale, sotto tale specifico aspetto, non appare chiara, e neanche contemplante alcun riferimento alla eventuale divisione da effettuarsi sulla base delle tabelle millesimali.
Quanto alla condanna alle spese, attesa il mancato accoglimento della consistente richiesta di risarcimento del danno, ed attesa anche la già effettuata realizzazione di parte dei lavori da parte dei , appare CP_1
opportuno disporre la compensazione delle spese, con eccezione della consulenza tecnica d'ufficio, la quale ha sostanzialmente evidenziato le responsabilità dei in merito alla vicenda. CP_1


P.Q.M.


ACCOGLIE parzialmente la domanda proposta da e Parte_1
; Parte_1
DICHIARA, per le ragioni indicate in parte motiva, la natura CP_4
dei seguenti beni oggetto di causa: il cortile, il pozzo, la condotta fognaria comune, le fondazioni, le mura portanti, suolo e sottosuolo;

CONDANNA i convenuti e CP_1 Controparte_1
all'esecuzione dei lavori descritti e nella consulenza tecnica d'ufficio a pag.
95, Domanda IV, e quelli indicati in parte motiva con riferimento alla condotta fognaria;
CONDANNA e al pagamento CP_1 Controparte_1
delle spese di consulenza tecnica;

COMPENSA, per il resto, le spese di lite tra le parti
Così deciso in Salerno, 20 ottobre 2025
In caso di diffusione del presente provvedimento, omettere le generalità e gli altri dati identificativi a norma dell'art. 52 D.L.vo n. 196/03.
IL GIUDICE
Dr.ssa Barbara Iorio