REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI PRIMA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice Dott.ssa IS PI, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 7262 R.G.A.C. dell'anno 2021 promossa da
( C.F. ) rappresentato e difeso dall'Avv. Andrea Parte_1 C.F._1
- ATTORE- contro
(C.F. ) rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_1 C.F._2
RI RI;

-CONVENUTA- CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta per l'udienza del 14 maggio 2025

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, , convenendo in giudizio Parte_1
ha chiesto al Tribunale “A) esaminati i titoli di provenienza ed espletati gli CP_1 accertamenti ulteriori che si riterranno utili, accertare e dichiarare che l'attore
[...]
è proprietario esclusivo dell'immobile descritto in premessa, per i motivi e Parte_1 tutte di cui in narrativa;
B) per l'effetto, accertare, ritenere e dichiarare che la convenuta occupa sine titulo l'appartamento residenziale ad uso abitativo di Controparte_1
, sito in Comune di Valmontone (RM), località Colle Parte_2
Tocciarello, Via F. S. Baltasar n. 10, al piano secondo della scala B, distinto con il numero interno 8, con annessi locale box auto al piano primo sottostrada distinto con il n. 3 e cantina distinta con il n. 6, censite al N.C.E.U. di Valmontone al Fg. 22, particelle 1838, subalterni 18,35 e 59; C) conseguentemente, condannare all'immediato rilascio Controparte_1 dell'anzidetto immobile, con relative pertine mo proprietario
[...]
, nato a [...] il [...] (c.f.: ), libero da Parte_1 CodiceFiscale_3 imali e cose interposte, nella piena disponi ludente;
D) ritenere e dichiarare che, a seguito della illegittima e perdurante occupazione subita, l'attore ha riportato ingenti danni e, per l'effetto, alla stregua delle prove fornite, condannare la convenuta al risarcimento dell'esatto ammontare dei danni tutti, subiti e subendi dall'attore in dipendenza della occupazione abusiva dell'immobile, in ragione del mancato utilizzo e godimento dello stesso, a partire dal periodo iniziale dell'occupazione illecita e, comunque, dalla originaria domanda di restituzione del bene (22/11/2002) e sino all'effettivo rilascio dell'immobile, sia come danno emergente che come lucro cessante, da provarsi e quantificarsi nella misura indicata in premessa, pari ad €. 400,00 mensili, così determinata in base al valore commerciale del canone di locazione, ovvero in quell'altra misura maggiore o minore ritenuta di giustizia da accertarsi in corso di giudizio in esito alle indagini svolte a mezzo eligenza CTU, oltre rivalutazione monetaria, interessi moratori come dovuti e spese tutte – anche di CTU e CTP – occorse ed occorrende;
E) condannare altresì la convenuta alla refusione degli importi,
pagina1 di 5 a titolo di oneri condominiali, imposte e tasse, erogati dall'attore durante il periodo di occupazione dell'immobile da parte della stessa, nonché al risarcimento del danno ulteriore subito dal concludente per atti emulativi, nella misura di €. 5.000,00 ovvero in quell'altra misura maggiore o minore che parrà di giustizia o che si riterrà pro bono et aequa ai sensi di cui all'art. 1226 c.c.; F) in ogni caso, condannare la convenuta – anche Controparte_1 sulla base del rifiuto opposto alla mediazione obbligatoria Prot. n. VL 75/2020 – al pagamento delle spese e compensi professionali di lite del presente giudizio ex D.M. 55/2014 e succ. mod. e integr., oltre spese generali 15%, IVA e CPA come per legge, nonché condannarla – per la resistenza opposta in giudizio – per lite temeraria ed emettere ogni altra statuizione, provvidenza e/o declaratoria del caso, con sentenza clausolata”. A fondamento di tali domande, l'attore ha esposto di essere proprietario dell'immobile sito in Valmontone (RM), Via F.S. Baltasar n. 10, in virtù di atto di compravendita a rogito Notaio del 15/10/2002 (Rep. 116018); che l'immobile, originariamente Persona_1 acquistato con provvista da lui interamente fornita ma intestato alla convenuta con atto del 03/07/20022, era stato successivamente a lui trasferito in forza di una procura speciale a vendere rilasciata dalla stessa , stante l'impossibilità per quest'ultima di ottenere un CP_1 mutuo per restituire le somme anticipate dal Ha lamentato quindi l'occupazione sine Pt_1 titulo del bene da parte della convenuta, qu o il rapporto come comodato precario ormai estinto, e ha chiesto il rilascio dell'immobile, il risarcimento del danno da occupazione e il rimborso degli oneri condominiali e fiscali sostenuti. Si è costituita in giudizio contestando integralmente la domanda. In CP_1 particolare, ha eccepito la nullità dell'atto di compravendita del 15/10/2002 per due ordini di motivi: - inefficacia della procura utilizzata dal per la vendita a sé stesso, in quanto Pt_1 revocata con raccomandata del 19/09/2002; - nullità dell'operazione per violazione del divieto di patto commissorio ex art. 2744 c.c., essendo la procura e il successivo trasferimento funzionali esclusivamente a garantire un credito vantato dall'attore. La convenuta ha esposto di essere la proprietaria del bene oggetto di causa, qualificando l'iniziale intestazione come donazione indiretta in ragione della relazione sentimentale intercorsa tra le parti. Concessi i termini di cui all'art. 183 c.p.c., rigettate le istanze istruttorie formulate dalle parti, precisate dalle parti le rispettive conclusioni, all'udienza del 14.05.2025, la causa - istruita documentalmente - è stata trattenuta in decisione previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. Le domande di accertamento della proprietà e di occupazione sine titulo con conseguente condanna al rilascio dell'immobile avanzate dall'attore sono infondate e devono essere rigettate, mentre merita accoglimento, in parte, la domanda di restituzione delle somme. In via preliminare e incidentale, occorre esaminare la validità dell'atto di compravendita del 15/10/2002, con il quale il agendo in proprio e quale procuratore della , ha Pt_1 CP_1 venduto a sé stesso l'immobile oggetto di causa. Dall'istruttoria documentale emerge che tale negozio traslativo non aveva causa di scambio, bensì causa di garanzia, ponendosi in diretto contrasto con l'art. 2744 c.c. È lo stesso attore, nell'atto di citazione e nel ricorso ex art. 700 c.p.c. depositato nel 2004 e prodotto in atti, ad ammettere che la procura speciale a vendere del 03/07/2002 fu rilasciata dalla convenuta "in favore ed a garanzia dello stesso" affinché, in difetto di restituzione delle somme anticipate per l'acquisto, il potesse recuperare quanto versato. Pt_1
Tale circostanza trova ulteriore conferma nella "Scrittura Privata" prodotta dall'attore, la quale tuttavia non può spiegare alcun effetto salvifico rispetto alla nullità del negozio. Al riguardo, deve essere esclusa la possibilità di qualificare l'accordo come un lecito "patto marciano", idoneo a sottrarre la fattispecie al divieto di cui all'art. 2744 c.c. In primo luogo, il documento prodotto è privo dei requisiti minimi di esistenza giuridica e vincolatività: esso risulta non sottoscritto dalle parti, privo di data certa, non sottoposto a registrazione e pagina2 di 5 macroscopicamente lacunoso in elementi essenziali, presentando ampi spazi lasciati in bianco, proprio in corrispondenza delle cifre e delle date per l'accordo. In secondo luogo, e sotto il profilo sostanziale, la scrittura non soddisfarebbe comunque i requisiti di validità delineati dalla giurisprudenza di legittimità per il patto marciano (ex multis Cass., Sez. 3, Sentenza n. 844 del 17/01/2020). Affinché la garanzia sia valida, è infatti indispensabile che il meccanismo di stima del bene — funzionale alla restituzione dell'eccedenza al debitore — sia affidato ad un terzo imparziale e che tale valutazione venga effettuata in modo ineccepibile al momento dell'inadempimento. Nel caso di specie, tali garanzie sono del tutto assenti: non vi è prova di alcuna stima peritale imparziale effettuata contestualmente al trasferimento a sé stesso del 2002; al contrario, il prezzo è stato fissato arbitrariamente o comunque senza il necessario contraddittorio tecnico, permettendo al creditore di acquisire la proprietà in danno del debitore, realizzando pertanto l'abuso che l'art. 2744 c.c. intende reprimere. Ciò detto, la giurisprudenza di legittimità è ferma nel ritenere che il divieto di patto commissorio si estenda a qualsiasi negozio, ancorché lecito in astratto, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto vietato dall'ordinamento. Come statuito dalla Suprema Corte: "Il divieto di patto commissorio si estende a qualsiasi negozio, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento, dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento di proprietà di un suo bene come conseguenza della mancata estinzione del debito;
poiché il collegamento tra negozi è configurabile anche quando siano stipulati tra soggetti diversi purché legati da un nesso teleologico e dal comune intento delle parti di perseguire oltre all'effetto tipico di ognuno di essi anche un ulteriore risultato concreto derivante dal collegamento, di modo che i negozi si pongono in rapporto di reciproca dipendenza e le vicende dell'uno si ripercuotono sull'altro, è nullo il patto di vendita con patto di riscatto stipulato tra il mutuatario e un soggetto diverso dal mutuante allo scopo di costituire una garanzia dell'adempimento del primo nei confronti del creditore, in quanto, pur non integrando direttamente un patto commissorio vietato dall'art. 2744 cod. civ., costituisce un mezzo per eludere tale norma imperativa" (Cass. civ. n. 8411/2003; conf. Cass. civ. n. 7740/1999). Nel caso di specie, sussiste quel nesso di interdipendenza funzionale tra il mutuo, l'anticipazione del prezzo da parte del e il trasferimento della proprietà (tramite l'uso Pt_1 della procura). Infatti, "L'intento elusivo del divieto legale del patto commissorio è configurabile allorché sussista, tra le diverse pattuizioni, un nesso di interdipendenza tale da far emergere la loro funzionale preordinazione allo scopo finale di garanzia piuttosto che a quello di scambio" (Cass. civ. n. 27362/2021). Il Giudice non deve limitarsi al tenore letterale, ma "è tenuto ad accertare la funzione economica sottesa alla fattispecie negoziale" (Cass. civ. n. 27362/2021). L'operazione posta in essere (procura irrevocabile a vendere rilasciata contestualmente all'acquisto, finalizzata a trasferire il bene al creditore in caso di inadempimento dell'obbligo restitutorio) integra la fattispecie vietata. Il fatto che il trasferimento sia avvenuto tramite una "vendita a se stesso" non sana il vizio, ma anzi evidenzia l'assenza di una reale volontà di scambio e la preminenza dello scopo di garanzia (Cass. civ. n. 23553/2020; Cass. civ. n. 4262/2013). Da ultimo, deve evidenziarsi che sia nell'atto del 3 luglio 2002 (vendita da NN IO S.r.l. a , sia nell'atto del 15 ottobre 2002 (vendita da a CP_1 CP_1 [...]
o della compravendita è stato convenuto i ,0 Parte_1 evidenza documentale smentisce la ricostruzione attorea e la circostanza dedotta dal Pt_1 secondo cui la convenuta avrebbe dovuto restituirgli la più ingente somma di euro 6 asseritamente anticipata, rimane una mera asserzione sfornita di prova.
pagina3 di 5 Pertanto, si rileva, incidentalmente, la nullità dell'atto di compravendita del 15/10/2002 per illiceità della causa. Per l'effetto, la proprietà dell'immobile non è mai validamente transitata in capo all'attore, rimanendo nella titolarità della convenuta in forza del CP_1 precedente atto di acquisto del 03/07/2002. Né può accogliersi la tesi attorea secondo la quale la procura a vendere costituirebbe un mandato irrevocabile in rem propriam ai sensi dell'art. 1723, comma 2, c.c. Se è vero che il mandato conferito anche nell'interesse del mandatario è astrattamente lecito, tuttavia l'interesse del mandatario non può coincidere con l'attuazione di un negozio in frode alla legge. Il mandato ad alienare, anche se conferito in rem propriam, è nullo qualora sia preordinato a realizzare lo scopo vietato dall'art. 2744 c.c., ovvero a consentire al creditore- mandatario di appropriarsi del bene del debitore-mandante a scopo di garanzia (Cass. civ. n. 27362/2021; Cass. civ. n. 23553/2020). Nel caso in esame, la citata Scrittura Privata esplicita che l'interesse sotteso al mandato era esclusivamente quello di "garantire la restituzione della somma". Tale finalità illecita travolge la validità del mandato e della clausola di irrevocabilità. Di conseguenza, la domanda di rilascio dell'immobile, così come la richiesta di indennità di occupazione sine titulo, devono essere rigettate. In ordine alla domanda di ripetizione delle somme avanzata dall'attore, la pretesa appare fondata e meritevole di accoglimento nei limiti e per le ragioni di seguito esposte. È documentalmente provato che l'attore abbia provveduto al pagamento di imposte (ICI, IMU, TASI) e oneri condominiali per l'importo di € 4.300,55. Tali pagamenti si configurano come effettuati in assenza di una valida causa solvendi, avendo l'attore adempiuto a debiti di esclusiva pertinenza della convenuta, con conseguente depauperamento del primo e correlativo ingiustificato arricchimento della seconda per risparmio di spesa. Deve altresì rilevarsi che, dal raffronto analitico tra la documentazione prodotta dall'attore e quella offerta dalla convenuta, non emerge alcuna sovrapposizione temporale né coincidenza causale tra i rispettivi esborsi, tale da legittimare eccezioni di avvenuto pagamento o duplicazione delle pretese. Segnatamente, quanto agli oneri tributari, l'attore ha fornito prova di versamenti relativi alla gestione fiscale ordinaria e continuativa, concentrati prevalentemente nelle annualità dal 2010 al 2019 mediante modelli F24, oltre a bollettini per le annualità 2002, 2003 e 2007. Di contro, le quietanze prodotte dalla convenuta afferiscono a causali diverse, segnatamente a "violazioni" e avvisi di accertamento per annualità pregresse sanate tardivamente, costituendo dunque titoli di debito distinti ed autonomi rispetto a quelli soddisfatti dal Quanto agli oneri condominiali, la pretesa attorea è limitata alla Pt_1 specifica ricevu ettembre 2003, mensilità che non risulta coperta dalle pur copiose ricevute prodotte dalla convenuta, le quali coprono periodi differenti (es. giugno 2003, dicembre 2003 e annualità successive). Conseguentemente, la somma di euro 4.300,55 di cui si chiede la ripetizione risulta analiticamente composta dalle seguenti voci di spesa, documentate dall'attore e non, invece, dalla convenuta: A) Oneri Condominiali: Ricevuta n. 43 del 24/09/2003 (spese ordinarie): € 135,92. B) Oneri Tributari (ICI - IMU - TASI): Bollettino post. del 17/12/2002: € 57,93; Bollettino post. del 18/12/2003: € 115,85; Bollettino post. del 28/06/2007: € 115,85; Modello F24 del 13/12/2010: € 116,00; Modello F24 del 14/06/2011: € 116,00; Modello F24 del 15/06/2011: € 116,00; Modello F24 del 15/12/2011: € 116,00; Modello F24 del 14/06/2012: € 359,00; Modello F24 del 14/06/2012: € 202,00; Modello F24 scad. 16/06/2013: € 281,00; Modello F24 del 09/12/2013: € 280,00; Modello F24 del 13/06/2014: € 281,00; Modello F24 del 16/12/2014: € 280,00; Modello F24 del 16/06/2015: € 288,00; Modello F24 del 16/12/2015: € 288,00; Modello F24 del 16/12/2016: € 288,00; Modello F24 del 16/06/2017: € 288,00; Modello F24 del 08/06/2018: € 288,00; Modello F24 del 17/06/2019: € 288,00.
pagina4 di 5 Pertanto, sussistendo i presupposti dell'azione generale di arricchimento senza causa per l'esatto ammontare sopra descritto, la convenuta deve essere condannata, ai sensi dell'art. 2041 c.c., alla restituzione della somma complessiva di euro 4.300,55 (coincidente tra la perdita dell'attore e il risparmio di spesa conseguito dalla convenuta ai danni dell'attore), oltre interessi legali dalla domanda al saldo. In merito alla domanda accessoria formulata dall'attore volta ad ottenere il risarcimento del danno per presunti "atti emulativi" la stessa deve essere rigettata. Non è stata fornita alcuna prova circa la sussistenza di condotte della convenuta aventi l'esclusivo scopo di nuocere o recare molestia, atteso che la resistenza in giudizio e la permanenza nell'immobile erano fondate sul legittimo esercizio del diritto di proprietà. Stante la reciproca soccombenza, le spese di lite devono essere compensate per un terzo, la restante parte è posta a carico di parte attrice, maggiormente soccombente, e liquidate come da dispositivo secondo i parametri di cui al d.m. 55/14, tenuto conto del valore della controversia, individuato ai sensi dell'art. 15 c.p.c., e dei valori medi, ad eccezione della fase istruttoria liquidata ai minimi stante il mancato espletamento di prove. Le spese della mediazione devono intendersi integralmente compensate, considerando anche che parte convenuta non ha partecipato all'ultimo incontro.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- accoglie la domanda di restituzione delle somme a titolo di oneri condominiali e tributari e, per l'effetto, condanna la convenuta al pagamento, in favore dell'attore, della somma complessiva di € 4.300,55, oltre interessi legali dalla data della domanda giudiziale sino al saldo effettivo;

- rigetta per il resto le domande di parte attrice;

- compensa per un terzo le spese di lite e condanna parte attrice al pagamento della restante parte di due terzi in favore dell'erario, essendo parte convenuta ammessa al gratuito patrocinio, che liquida in euro 7.512,00 oltre spese generali iva e cpa come per legge;

-compensa le spese di mediazione.
Velletri, 15 dicembre 2025 Il Giudice
Dott.ssa IS PI
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