REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CHIETI
Il Giudice, dott. Alessandro Chiauzzi
all'esito dell'udienza dell'8 ottobre 2025, svolta mediante contraddittorio scritto, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., ha emesso la seguente sentenza nella causa civile di 1° grado iscritta al n. 1331 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2024, vertente tra
(C.F. e P.IVA , in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa dagli avv.ti Maria Rita Salute e Rossella Di Domizio, in virtù di delega posta in calce all'intimazione di sfratto e citazione per convalida, attrice;
e
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Ramundo, in virtù di delega posta in calce alla comparsa di costituzione e risposta, convenuta;
Oggetto: contratto di locazione.
Conclusioni delle parti: come da note di trattazione scritta depositate, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., in vista dell'udienza dell'8 ottobre 2025.
Motivi di fatto e di diritto della decisione Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida la società ha convenuto in giudizio la società deducendo Parte_1 Controparte_1
l'inadempimento della conduttrice ai propri obblighi di pagamento dei canoni di locazione relativi ad immobile ad uso diverso dall'abitazione sito in San Giovanni Teatino (CH), via
Talete n. 8, censito in N.C.E.U. al foglio 18, partita 4350, sub. 22, categoria D/8. La locazione
è stata pattuita con contratto del 1° gennaio 2022, registrato il 21 marzo 2022 n. 001114 serie
3T presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Territoriale di Chieti.
Parte intimante ha esposto che la conduttrice non ha versato i canoni dovuti per i mesi da gennaio 2022 a giugno 2024, nonché per agosto e settembre 2024, per un totale di trentadue mensilità, conteggiate in € 1.464,00 ciascuna IVA inclusa, per complessivi € 46.848,00; ha inoltre lamentato l'omesso rimborso del 50% dell'imposta di registro del contratto per gli anni
2022 e 2023, pari ad € 231,30, indicando così un'esposizione complessiva di € 47.079,30 oltre interessi.
A fronte dei reiterati solleciti all'adempimento, ivi compresa PEC del 18 settembre
2024, la convenuta sarebbe rimasta inadempiente.
Tanto premesso, la ha intimato alla lo sfratto per Parte_1 Controparte_1 morosità, diffidandola al rilascio immediato dell'immobile libero da persone e cose;
contestualmente l'ha citata a comparire dinanzi al Tribunale di Chieti chiedendo: la convalida dello sfratto con ordinanza esecutiva;
in ipotesi di opposizione, l'emissione di ordinanza non impugnabile di rilascio immediatamente esecutiva;
con riserva di agire separatamente per il recupero dei canoni scaduti e di quelli a scadere sino all'esecuzione dello sfratto, oltre oneri accessori;
con vittoria di spese e compenso professionale.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 5 novembre 2024, la società si è costituita nel giudizio opponendosi alla richiesta di convalida di sfratto Controparte_1 per morosità.
In via preliminare, la società convenuta ha eccepito che, contrariamente a quanto dedotto nell'atto di intimazione, in data 27 settembre 2024 la locatrice aveva incassato un assegno di € 10.000,00 rilasciato a garanzia delle obbligazioni contrattuali, come da documentazione prodotta. Tale pagamento, a dire della difesa, ridurrebbe la morosità residua alla data di notifica dell'intimazione a € 37.079,30.
2 Nel merito, la ha rappresentato che la morosità non sarebbe imputabile Controparte_1
a volontà inadempiente, bensì a circostanze eccezionali legate a fatti estranei alla gestione dell'impresa. In particolare, l'attuale legale rappresentante, già titolare della ditta “Le Novelle della Pescara”, aveva subito una grave truffa ad opera del falso commercialista Parte_2
, cui erano stati affidati i pagamenti fiscali e contributivi della ditta. Costui, tra il 2016 e
[...] il 2019, si sarebbe appropriato delle somme destinate al versamento delle imposte, cagionando un danno economico rilevante e provocando la successiva crisi dell'attività.
A seguito della vicenda, il sig. aveva sporto querela, sfociata nel procedimento Per_1
n. 1183/22 R.G. presso la Procura della Repubblica di Pescara, conclusosi con sentenza n.
2054/2023 del Tribunale di Pescara, passata in giudicato il 14 febbraio 2024, con la quale il
è stato riconosciuto colpevole di truffa aggravata, furto continuato e appropriazione Pt_2 indebita aggravata, condannato a due anni e tre mesi di reclusione e al risarcimento del danno in favore del con provvisionale immediatamente esecutiva di € 100.000,00. Il danno Per_1 complessivo arrecato è stato stimato in oltre € 500.000,00.
Alla luce di tali eventi, la società opponente ha affermato di voler comunque adempiere alle obbligazioni contrattuali e di essere disponibile a concordare con la locatrice un piano di rientro sostenibile, confidando nella possibilità di proseguire l'attività commerciale nei locali in questione. Ha altresì rappresentato che un eventuale rilascio immediato dell'immobile comprometterebbe irrimediabilmente la prosecuzione dell'impresa e la possibilità stessa di estinguere il debito.
Ha concluso, pertanto, chiedendo che il Tribunale: accerti l'avvenuto pagamento di €
10.000,00 in data 27 settembre 2024; dichiari inammissibile l'azione proposta per le ragioni esposte;
in subordine, conceda un termine congruo per la sanatoria della morosità o, in difetto, differisca l'esecuzione del rilascio di almeno cinque mesi, ovvero disponga la mediazione.
All'udienza del 6 novembre 2024 il procuratore della società locatrice Parte_1 ha precisato che in data 1° ottobre 2024 la conduttrice aveva corrisposto la somma di €
10.000,00, ma che la morosità residua permaneva per € 38.543,30 oltre interessi. Ha quindi insistito per la convalida dello sfratto per morosità, ovvero, in subordine, per l'emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., con fissazione della data per l'esecuzione e condanna alle spese.
3 Il giudice, con ordinanza del 28 novembre 2024, sciogliendo la riserva, ha rilevato che la conduttrice aveva riconosciuto la sussistenza dell'ingente debito per canoni arretrati, deducendo solo un pagamento parziale, e che, pertanto, ricorrevano i presupposti per qualificare la morosità come grave inadempimento.
Con il medesimo provvedimento il giudice ha inoltre disposto l'instaurazione del procedimento di mediazione entro quindici giorni dalla comunicazione dell'ordinanza e, ai sensi dell'art. 447-bis c.p.c., ha mutato il rito.
Tanto brevemente osservato sulle posizioni delle parti e lo svolgimento del processo, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice, nella quale si è convertita, a seguito del mutamento del rito, l'iniziale domanda di convalida dello sfratto per morosità, è fondata e va, conseguentemente, accolta nei termini che seguono.
Preliminarmente, in punto di diritto, giova osservare come - secondo l'orientamento giurisprudenziale che ha trovato cristallizzazione in un fondamentale intervento delle Sezioni
Unite della Corte di Cassazione (Cassazione civile, sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533) che ha risolto un contrasto in materia di inadempimento di obbligazioni e relativo onere probatorio - in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento - salvo che si tratti di obbligazioni negative - deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed uguale criterio di riparto deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., risultando in tal caso invertiti i ruoli delle parti in lite.
Tanto premesso, deve conseguentemente concludersi che, mentre grava sulla ricorrente l'obbligo di provare il titolo negoziale e di allegare l'inadempimento della controparte, spetta alla resistente l'onere di provare l'esatto adempimento delle proprie obbligazioni, consistenti nel pagamento dei canoni di locazione.
Al riguardo va, quindi, evidenziato che l'istante ha provato l'esistenza del rapporto locativo, mediante la produzione in giudizio del relativo contratto stipulato in data 1° gennaio
4 2022 avente ad oggetto immobile ad uso diverso dall'abitazione sito in San Giovanni Teatino
(CH), via Talete n. 8, censito in N.C.E.U. al foglio 18, partita 4350, sub. 22, categoria D/8 (si veda allegato n. 1 di parte attrice).
Dal canto suo, la parte resistente ha riconosciuto l'ingente morosità, limitandosi semplicemente a dedurre un pagamento parziale e una serie di circostanze legate ad una truffa subita che la avrebbe messa nella situazione di non poter onorare i pagamenti.
Osservato che la vicenda che avrebbe visto protagonista il sedicente commercialista e che ha arrecato ingente danno alla resistente è fatto estraneo ai rapporti contrattuali tra l'odierna attrice e convenuta e, quindi, inidoneo ad incidere sul contratto, a questo punto ciò che rileva è il grave inadempimento della conduttrice, la quale ha omesso di versare il canone stabilito. Tale circostanza rileva quale grave inadempimento della convenuta, consistito nel non avere pagato, senza giusto motivo, il canone di locazione nel periodo indicato dall'attrice.
In accoglimento della domanda, pertanto, deve essere pronunciata, ai sensi degli artt.
1453, 1455 e 1587 c.c., la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice, con conferma dell'ordine di rilascio contenuto nell'ordinanza depositata in data 28 novembre
2024.
Le spese della presente procedura, liquidate come in dispositivo secondo l'entità richiesta dal difensore della ricorrente, ritenuta congrua, seguono la soccombenza.


p.q.m.



definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa:

- dichiara risolto il contratto di locazione, indicato in motivazione, intercorrente tra le parti, relativo all'immobile ad uso diverso dall'abitazione sito in San Giovanni Teatino
(CH), via Talete n. 8, censito in N.C.E.U. al foglio 18, partita 4350, sub. 22, categoria
D/8;
5 - conferma l'ordinanza di rilascio depositata in data 28 novembre 2024;
- condanna la parte resistente alla refusione, in favore della parte ricorrente, delle spese di lite, che si quantificano in complessivi € 1.023,32 per esborsi ed € 4.994,00 per compensi ed esborsi, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA come per legge.

Chieti, 16 ottobre 2025

Il Giudice
(dott. Alessandro Chiauzzi)
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