REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord - Sezione Prima Civile - in composizione monocratica, nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Paola Odorino, pronuncia la seguente
S E N T E N Z A
nella causa iscritta al n. 6798 del Ruolo Generale affari civili contenziosi per l'anno 2016, avente ad oggetto “scioglimento di comunione ordinaria e divisione di beni”, trattenuta in decisione il
23/05/2024 con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., e vertente
TRA
nato a [...] il [...] (C.F. , Parte_1 CodiceFiscale_1
rappresentato e difeso, giusta procura alle liti in atti, degli Avv. Cinzia MUTO (C.F.
[...]
) e Gaetano SILVETRI (C.F. ), elettivamente domiciliato C.F._2 CodiceFiscale_3
presso il loro studio professionale in Napoli al Corso Arnaldo Lucci n. 121;
Parte Attrice -
E
nata a [...] il [...] (C.F. ), P_ CodiceFiscale_4
rappresentata e difesa dall'Avv. Giovanni Forte (C.F. ), presso il cui CodiceFiscale_5
studio professionale elettivamente domicilia in Napoli al Corso Secondigliano n. 166;
Parte Convenuta -
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa, che si intendono per riportati integralmente.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza è redatta secondo quanto disposto dall'art. 132 c.p.c. e dall'art. 118 disp. att. c.p.c., mediante una concisa esposizione del fatto e dei motivi di diritto della decisione, con indicazione delle sole circostanze collegate alle ragioni poste da questo giudicante a fondamento della decisione, espunto ogni altro aspetto, ritenuto a tal fine non essenziale.
Si rinvia al contenuto degli atti di causa e dei verbali di udienza, per quanto di seguito non è riportato.
La controversia è stata assegnata a questo Giudice in corso di istruttoria, a seguito dell'avvicendamento di più magistrati.
I. Con atto di citazione notificato il 22/06/2016, , come sopra a margine Parte_1
generalizzato, premesso: che, in data 17/02/2006 acquistava insieme a allorquando erano uniti in P_
matrimonio in regime di comunione legale dei beni, l'immobile abitativo e le annesse pertinenze sito in Giugliano in Campania – contrada Varcaturo al Viale Privato dei Pini, censito in catasto di quel comune al foglio 72, particella 572, sub 1, categoria A/7, classe 4, vani 7, R.C.
€ 926,10 - scheda P. 1528/1980, categoria C/6, classe 4, R.C. € 418,49, per atto del notaio
(Repertorio 217870 e Raccolta 14084 - Registro Generale n. 10745 e Registro Persona_1
Particolare n. 6027 presso la Conservatoria di Napoli); che, tale immobile era gravato da un mutuo contratto con ed era stato Controparte_2
regolarmente locato a terzi per un canone mensile di euro 900,00; che, in sede di separazione personale consensuale dalla moglie, essi coniugi – avendo optato di abitare altrove, dai rispettivi genitori – si obbligavano alla scadenza del contratto di locazione del predetto immobile, prevista per il 28/07/2016, di ri-fittarlo ed in mancanza di venderlo;
che, a mezzo pec , inviata tramite l'Avv. Lucciola, in vista della scadenza della P_
ridetta locazione, non curante degli obblighi derivanti dalle condizioni della separazione e delle difficoltà economiche del marito, odierno istante, a coprire gli oneri di mutuo e fiscali, comunicava la propria volontà di lasciare la casa dei genitori per trasferirsi nell'immobile oggetto di causa;
che, in riscontro al proposito manifestato dalla moglie, con raccomandata del 02/03/2016, egli istante proponeva in via alternativa e bonaria, ma senza aver alcun risultato, lo scioglimento della comunione sull'immobile e la conseguente divisione dello stesso in due unità abitative;
che, al fine di raggiungere un accordo, avviava il tentativo di conciliazione presso l'Organismo di Mediazione;
CP_3 che, siffatto tentativo si concludeva, per il rifiuto opposto dalla parte invitata, con esito negativo, tant'è che era giocoforza adire l'Autorità Giudiziaria.
Tanto esposto, traeva avanti all'intestato Tribunale per l'udienza del 12/12/2016, P_
, nata a [...] il [...], per ivi sentire accogliere le conclusioni
[...]
rassegnate nell'atto introduttivo che, qui brevemente, si riportano:
- ordinarsi lo scioglimento della comunione sull'immobile oggetto di lite e la conseguente relativa divisione;

- stabilirsi le quote di attribuzione per ciascun condividente, con determinazione in via principale di una quota maggioritaria per l'istante, in ragione dell'onere sopportato dalla separazione legale nel pagare per intero le rate del mutuo gravante sull'immobile, ovvero in via subordinata disporsi a carico della convenuta il conguaglio dovuto all'attore in virtù della metà degli oneri di mutuo pagati;

- redigersi progetto di divisione e in caso di indivisibilità dell'immobile, disporsi l'attribuzione dello stesso all'attore.
Si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione e risposta, depositata nel P_
fascicolo informatico in data 21/11/2016, asserendo: che, l'immobile sito in Giugliano – località Varcaturo al Secondo Viale n. 11, Parco Noce, già
Viale Privato dei Pini, oggetto di controversia era stato acquistato, onde destinarlo casa coniugale, con il ricavato della vendita di un bene immobile personale di ella convenuta;

che, successivamente alla separazione dei coniugi, l'immobile de quo veniva concesso in locazione a terzi dal 25/03/2013, con contratto che scadeva a luglio 2016, e che il relativo canone mensile di euro 900,00 veniva versato su un conto corrente cointestato ad entrambe le parti allo scopo di pagare la rata mensile del mutuo di euro 500,00 e con la residuale somma far fronte agli ulteriori oneri;

che, la divisione del bene in due unità abitative proposta dall'attore, per le condizioni fattuali, non era realizzabile;

che, non si opponeva allo scioglimento della comunione e alla conseguente vendita dell'immobile, purché ad ella convenuta, al risultato della stessa, in via riconvenzionale, andasse la maggior parte del ricavato per aver contribuito all'acquisto del cespite con il ricavato della vendita di un suo bene personale;

che, altresì, non si opponeva all'attribuzione dell'immobile in favore dell'attore, sempre che, in via riconvenzionale, le venisse riconosciuto una somma maggiore alla metà del valore del bene in ragione di quanto suesposta. II. Incardinato il giudizio, concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c. con ordinanza del
12/12/2016 resa, a scioglimento della riserva all'udienza di pari data, all'esito del deposito delle memorie prodotte ai sensi della citata norma. Disattesa la prova articolata dalla convenuta, veniva disposta la consulenza tecnica d'ufficio all'udienza del 17/05/2022. A seguito di vari rinvii, vicende processuali e comparizioni delle parti, previa revoca delle pregresse nomine a consulente tecnico, l'Istruttore conferiva l'incarico professionale all'Arch.
a rispondere al quesito: “Dica il c.t.u. il valore dell'immobile al fine di Persona_2
procedere alla divisione o alla vendita dello stesso”.
Espletata la consulenza tecnica d'ufficio, il cui elaborato veniva depositato nel fascicolo informatico in data 11/06/2022, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del
14/11/2022, l'Istruttore con ordinanza del 24/01/2023 disponeva la vendita del bene costituente la comunione in parola, delegando a tale incombenza il Dott. , il quale Persona_3
con nota dell'11/05/2023, al fine di volgere il mandato ricevuto, chiedeva nominarsi un consulente tecnico per “certificare la conformità urbanistica dell'immobile oggetto di delega e/o eventuali difformità nonché rilevare i requisiti che ne garantiscono la legittimità urbanistica e ne consentano la commerciabilità ai sensi della L. 28/02/1985 n. 47 e successive modifiche”. Il 17/10/2023 veniva conferito incarico al nominato c.t.u. Dott. Ing. Per_4
per verificare la legittimità urbanistica dell'immobile oggetto di controversia.
[...]
Espletati i necessari accertamenti il predetto c.t.u. dopo aver descritto la ricostruzione storica della proprietà e dalle variazioni catastali effettuate negli anni, rilevava le seguenti difformità urbanistiche realizzate in assenza di autorizzazioni:
“- variazione del vano scala esterno;
- chiusura del vano porta al piano terra posto a sinistra dell'ingresso carrabile;
- non realizzazione del vano tecnico al piano primo;
- realizzazione di vano porta di separazione soggiorno/pranzo dalla zona notte;
- non realizzazione del sottotetto non abitabile”, e indicava i costi in euro 5.500,00 per sanare dette modifiche. Falliti i tentativi di bonario componimento e preso atto della infruttuosità della proposta conciliativa formulata ex art. 185 bis c.p.c. sollecitata dalle stesse parti, con ordinanza del 23/05/2024, la causa ritenuta matura per la decisione, veniva spedita a sentenza ai sensi dell'art. 190 c.p.c per lo scambio nei previsti termini di comparse conclusionali e memorie di repliche.
III. È opportuno premettere che sussistono: legittimazione ad causam, interesse ad agire, procedibilità ed ammissibilità della domanda. Ed invero, dall'esame delle allegazioni documentali emerge che la causa, preceduta dall'obbligatorio tentativo di mediazione, conclusosi con verbale negativo, viene in decisione per la divisione del ridetto immobile, acquistato in data 17/02/2006, in costanza di matrimonio contratto in regime patrimoniale della comunione dei beni fra i coniugi, a rogito del notaio (Repertorio 217870 Persona_1
e Raccolta 14084 - Registro Generale n. 10745 e Registro Particolare n. 6027 presso la
Conservatoria di Napoli), costituendo fra i condividenti l'attuale sciogliente comunione ordinaria, per effetto della loro separazione personale consensuale, come da decreto di omologazione del 18/10/2015, reso dal Tribunale di Napoli Nord nel procedimento rubricato al n. 3155/2015 del R.G., introdotto con ricorso depositato il 13/04/2015.
Occorre, inoltre, rilevare l'infondatezza della pretesa di per la quale è stata P_
spiegata domanda riconvenzionale, secondo cui alla stessa convenuta va attribuita una quota maggioritaria nella divisione dell'immobile oggetto della comunione, sull'assunto che tale immobile sarebbe stato acquistato anche grazie al ricavato della vendita di un suo bene personale. Sul punto, si osserva che dall'atto di compravendita dell'immobile del 17/02/2006
e dalle condizioni della separazione consensuale dei coniugi, non solo non vi è indicazione alcuna che il cennato ricavato sia stato conferito quale sorta di “riserva personale” sulla contitolarità del cespite in questione, ma addirittura non vi è traccia dell'effettivo versamento da al venditore. Tuttavia, qualora tale ricavato fosse stato concretamente P_
corrisposto al venditore, ciò andrebbe letto alla stregua di una donazione indiretta in favore della comunione legale dei beni ex legge n. 151 del 1975, la cui accettazione da parte del coniuge risulterebbe espressa con la sottoscrizione dell'atto di acquisto del cespite.
Constatazione questa che vale similmente per il capo di domanda promosso da
[...]
e finalizzato ad ottenere una quota maggioritaria nella divisione del bene comune, Parte_1
avendo egli attore pagato, a suo dire, le rate del mutuo dalla separazione dalla moglie in poi.
Al riguardo, oltremodo, non può sfuggire la circostanza che le rate del mutuo venissero pagate grazie ai proventi del canone di locazione, come riferita dalla convenuta e non contestata dall'attore.
D'altronde, in materia di rimborso delle rate di mutuo fondiario pagate da uno dei condividenti, anche la mera produzione in copia delle quietanze di pagamento, non costituisce prova sufficiente della corresponsione con denaro proprio di chi ritiene di averle corrisposte, essendo necessaria la dimostrazione attraverso documentazione bancaria specifica o altri elementi probatori idonei a comprovare la provenienza esclusiva del denaro utilizzato per il pagamento dall'autore del versamento (Cfr. Cassazione civile sezione II sentenza n. 1719 del 29/01/2016). Come non può sfuggire il fatto che l'immobile era stato locato a terzi già in epoca precedente
(marzo 2013) alla separazione personale dei coniugi (ottobre 2015), da cui se ne desume l'intento delle parti di non destinarlo a casa coniugale (o comunque di non destinarlo più a casa coniugale), bensì di utilizzarlo diversamente al fine di trarre profitto ovvero di alienarlo.
Intento questo esplicitato negli obblighi sottesi alle condizioni della separazione.
Con l'occupazione dell'immobile da parte della convenuta, contro il consenso dell'altro comproprietario, sono stati violati gli impegni assunti da in sede di P_
separazione personale dal marito. Difatti, l'odierna convenuta si obbligava sub punti 1) e 8) delle condizioni della separazione personale di vendere l'immobile, in caso in cui non venisse nuovamente locato alla scadenza del contratto di locazione in corso prevista per il 28/07/2016.
IV. Per ragioni economiche e burocratiche si ritiene che l'immobile in parola non sia suscettibile di una comoda divisione, in quanto una sua divisione in due unità, come prospettato dall'attore, richiederebbe onerose risorse finanziarie nonché specifiche e preventive autorizzazioni degli enti amministrativi preposti.
Stante le difformità urbanistiche evidenziate dall'ausiliario Dott. Ing. Persona_4
ostative alla commerciabilità dell'immobile oggetto di divisione, non si è quindi dato corso alla vendita, il cui presupposto ricorre quando i beni sono indivisibili o non comodamente divisibili e non è possibile la loro attribuzione ad uno dei comunisti;
nella valutazione di tale presupposto il giudice non ha il potere di scelta fra l'attribuzione dell'immobile e la vendita, essendo la prima soluzione sempre prevalente ogni qual volta la stessa si riveli perseguibile. Per giurisprudenza consolidata attribuzione e vendita si pongono quindi in ordine successivo, nel senso che al subprocedimento di vendita si può far ricorso soltanto se non vi sono istanze di attribuzione
(ex multis Cass. 13/05/2010, n. 11642; 03/05/2010, n. 10624; 22/03/2004, n. 5679;
09/02/2000, n. 1423; 19/03/1996, n. 2296; 01/03/1995, n. 2335; 04/05/1994, n. 4270;
20/08/1990, n. 8436), con la conseguenza che la vendita costituisce extrema ratio cui è possibile accedere nella sola ipotesi in cui manchi la possibilità dell'inclusione dell'immobile indivisibile o non comodamente divisibile nella porzione del comproprietario avente diritto alla quota maggiore ovvero di attribuirlo al condividente che ne abbia fatto relativa istanza.
Nei giudizi di divisione di beni comuni tra ex coniugi, la Corte di legittimità ha stabilito il principio di diritto secondo il quale il giudice di merito è tenuto ad esercitare il proprio potere discrezionale nell'assegnazione del bene immobile ad uno dei condividenti secondo criteri motivati e non meramente processuali, dovendo necessariamente esaminare e valutare i contrapposti interessi soggettivi delle parti coinvolte. Il criterio cronologico basato sulla priorità temporale della domanda di attribuzione presenta profili di dubbia legittimità rispetto al disposto dell'art. 729 del cod. civile e non può essere adottato come parametro esclusivo o prevalente senza un'adeguata motivazione che tenga conto delle specifiche circostanze del caso concreto. La discrezionalità giudiziale nell'attribuzione dei beni ai condividenti trova il proprio temperamento nell'obbligo di indicare i motivi in base ai quali si è ritenuto di dover dare la preferenza all'uno piuttosto che all'altro degli aspiranti all'assegnazione, attraverso una valutazione comparativa degli interessi in gioco. Tale valutazione deve considerare non soltanto ragioni oggettive legate alla condizione funzionale ed economica dei beni, ma anche a fattori soggettivi di apprezzabile e comprovata opportunità. (v. cit. Cassazione civile sez. II sentenza n. 1719 del 29/01/2016).
L'attore nell'atto introduttivo, e ribadito nella memoria n. 1 ex art. 183, comma 6, c.p.c., le cui conclusioni sono state richiamante in comparsa conclusionale, ha avanzato istanza di attribuzione del bene, alla quale la convenuta non si è opposta, formulando tuttavia pari istanza in comparsa conclusionale, con conguaglio entro euro 50.000,00 in ragione della pretesa quota maggioritaria. Orbene, considerato:
- che le irregolarità urbanistiche che attingono l'immobile oggetto della divisione in esame rientrano nell'ambito dei c.d. “abusi minori”, che si verificano a seguito di interventi costruttivi realizzati con modalità diverse rispetto a quelle previste e autorizzate, ma che incidono su elementi particolari e non essenziali, tali da poter essere sanati e/o agevolmente eliminati (cfr.
Consiglio di Stato n. 2325 del 01/06/2016, che ha ribadita la nozione di difformità parziale riferibile alle opere che non comportano una “snaturazione” del progetto originario autorizzato dal titolo);
- che l'istanza di attribuzione del bene avanzata dall'attore non è vincolata a condizioni;

- che l'istanza di attribuzione del bene promossa dalla convenuta è condizionata alla corresponsione del conguaglio in favore della controparte al limite di euro 50.000,00;
- che la convenuta occupando l'immobile de quo, in contrasto alla volontà dell'odierno attore, ha disatteso gli obblighi assunti con le condizioni della separazione personale consensuale dal coniuge omologate con decreto del Tribunale di Napoli Nord il 18/10/2015, reso nel procedimento rubricato al n. 3155/2015 del R.G.;
- che la convenuta non ha aderito alla proposta conciliativa formulata ex art. 185 bis c.p.c.; si ritiene opportunamente, alla luce di tutto quanto sopra riscontrato, di attribuire il cespite costituente la comunione di cui trattasi all'istante dietro pagamento di Parte_1
conguaglio in favore della convenuta in forza del proprio proporzionale diritto di proprietà, in virtù della valutazione di stima effettuata dal consulente tecnico d'ufficio Arch. Per_2
in euro 132.661,32 (pari alla metà dell'intero valore di euro 265.322,62), con
[...]
conseguente assunzione delle rate di muto acceso presso gravante sul cespite Controparte_2 da agosto 2016 alla scadenza del finanziamento, defalcando la metà delle medesime, eccetto le rate eventualmente assolte in detto periodo dalla convenuta.
V. La domanda dell'attore finalizzata a conseguire le indennità di occupazione da parte della convenuta essendo tardiva, in quanto proposta per la prima volta in comparsa conclusionale, è inammissibile.
VI. Nei rapporti tra le parti le spese di lite possono essere integralmente compensate, tenuto conto dell'interesse comune perseguito dalle parti in relazione alla domanda di divisione dei beni tra loro in comproprietà, nonché della reiezione delle altre domande.
Le spese dei cc.tt.uu. – liquidate come da separati decreti – nei rapporti interni tra le parti condividenti, sono poste a carico delle stesse nella misura di ciascuna quota.

P. Q. M.

Il Tribunale di Napoli Nord – Sezione Prima Civile – in composizione monocratica, nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Paola Odorino, definitivamente pronunciando nella causa contraddistinta in epigrafe, disattesa o assorbita ogni altra domanda, istanza o eccezione, così provvede:
1) Dichiara lo scioglimento della comunione ordinaria intercorrente tra le parti,
[...]
e avente ad oggetto l'immobiliare, richiamato in parte motiva, Parte_1 P_
per cui vi è causa;

2) Dispone la divisione del bene costituente la comunione come segue:
attribuisce per intero, per le causali di cui in motivazione, all'attore Parte_1
(nato a [...] il [...] - C.F. ), l'immobile acquistato per atto CodiceFiscale_6
del notaio (Repertorio 217870 e Raccolta 14084 – Registro Generale n. Persona_1
10745 e Registro Particolare n. 6027 presso la Conservatoria di Napoli), sviluppantesi su due livelli, cantina garage e sovrastante appartamento, e circostante area pertinenziale
(giardinetto - corte), sito in Giugliano in Campania – contrada Varcaturo al Viale II n. 11
Parco Noce, già Viale Privato dei Pini, censito in catasto fabbricati di quel comune al foglio
72, particella 572, sub 1, categoria A/7, classe 4, vani 7, R.C. € 926,10 (appartamento) - scheda P. 1528/1980 – foglio 72, particella 572, sub 2, categoria C/6, classe 4, consistenza mq 111, R.C. € 418,49 (cantina garage);
per l'effetto condanna, a titolo di conguaglio in danaro, come regolato in motivazione,
l'attore al pagamento in favore della convenuta (nata Parte_1 P_
a Mugnano di Napoli il 19/06/1979 - C.F. ), della somma di euro C.F._7 132,661,31, oltre interessi legali dalla data di pubblicazione della presente decisione al saldo effettivo;

3) Rigetta la domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta;

4) Rigetta la domanda attorea finalizzata a conseguire le indennità di occupazione dall'immobile oggetto di controversia da parte della conventa;

5) Dichiara compensate le spese processuali tra le parti;

Pone le spese di cc.tt.uu. e quelle disposte a carico di ciascuna parte in misura proporzionale alle rispettive quote;

6) Ordina, a cura della Cancelleria la trasmissione della presente sentenza al competente
Conservatore presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale Territorio Servizio
Pubblicità immobiliare Napoli 2 - Direzione Provinciale II di Napoli affinché provveda alla trascrizione della medesima con esonero da ogni responsabilità al riguardo.
Così deciso in Aversa il 02 - 07 - 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Paola Odorino