REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Giudice del Tribunale di Palermo, dott.ssa Simona Maria Cipitì, in funzione di giudice monocratico, provvedendo ai sensi dell'art. 281 quinques c.p.c., ha pronunciato, la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 13103 del Registro Generale Contenzioso
2022 promossa da
(C.F. , nata a Parte_1 C.F._1
Palermo, il 2 aprile 1988, elettivamente domiciliato in Palermo, via P.pe di
Belmonte n. 94, presso lo studio dell'avv. Vincenzo Sparti (PEC: che la rappresenta e difende per procura in atti) Email_1 attrice contro
(P. IVA ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, con sede legale in Bagheria, Via Libertà n. 79 convenuta contumace
Avente per oggetto: azione di riduzione del prezzo ex art. 1490 e
1492 c.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 4 ottobre 2022, parte attrice ha convenuto in giudizio la società in persona del suo Controparte_1 legale rappresentante pro tempore, al fine di ivi sentirla condannare al pagamento in suo favore della somma pari ad euro 17.177,59 (ovvero la maggiore o minore somma accertata in corso di giudizio) a titolo di riduzione del prezzo versato alla convenuta in corrispettivo dell'acquisto della proprietà degli immobili siti in Monreale, via Circonvallazione n.
79/b, contraddistinti in catasto al Foglio 27, Particella 3846, sub 70 e sub
1

71, nonché sub 85 e sub 86, in esecuzione del contratto di compravendita stipulato dalle parti giusta atto pubblico del 5.10.2021.
A fondamento della domanda l'attrice ha allegato: 1) di avere acquistato, giusta atto di compravendita del 5.10.2021, dalla la proprietà di due appartamenti siti in Monreale via Controparte_1
Circonvallazione n. 79/b, identificati in Catasto Fabbricati del Comune di
Monreale al Foglio 27, particella 3846, sub 70 e sub 71, oltre a due magazzini identificati al catasto con il sub 85 e sub 86; che ad oggi, a seguito di fusione dei sub 70 e 71, gli stessi sono identificati dall'unico sub.
99; 2) di essersi avveduta, circa quindici giorni dopo l'acquisto, che il terrazzo di uno degli appartamenti era interessato da fenomeni di ristagno d'acqua sotto le piastrelle;
3) di avere tempestivamente denunciato il vizio alla società venditrice, che ha declinato ogni responsabilità imputandola della ditta appaltatrice dei lavori;
4) di avere altresì informato dei vizi anche la società appaltatrice;
5) che, come verificato da proprio tecnico di fiducia, la pavimentazione della terrazza presenta in vari punti rigonfiamenti e distacchi delle fughe del pavimento, e una porzione è interessata da un completo distacco della fuga tra le piastrelle, creando una via d'ingresso alle acque meteoriche che intacca il collante della pavimentazione, con rischio di ammaloramento dei solai sottostanti per effetto delle infiltrazioni d'acqua; 6) che il valore delle opere da compiere stimato secondo apposito computo metrico dal professionista di fiducia un ammonta al oltre €. 17.000,00.
Conseguentemente l'attrice ha rappresentato di avere interesse alla riduzione del prezzo pagato per l'acquisto dell'immobile, detraendo dall'importo pagato una somma pari al costo delle necessarie riparazioni del terrazzo, come identificate e quantificate nell'apposita perizia allegata, invocando la garanzia per vizi di cui all'art. 1490 c.c., nonché il disposto di cui all'art. 130 e segg. codice del consumo.
Regolarmente instaurato il contraddittorio, non si è costituita in giudizio la società convenuta, nonostante la regolarità della notificazione dell'atto di citazione nei suoi confronti.
Istruita documentalmente ed a mezzo di disposti accertamenti tecnici d'ufficio, causa è stata rinviata per la decisione nelle forme di cui all'art. 281 quinquies c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda proposta in via principale dall'attore, volta ad ottenere, alla stregua del disposto di cui all'art. 1492 c.c., la riduzione del prezzo 2 corrisposto al venditore per l'acquisto dell'immobile oggi identificato al
Catasto del Comune di Monreale al Foglio 27, Particella 3846, sub. 99 (già sub 70 e 71 – cfr. all. 1 all'atto di citazione) è fondata e va accolta nella misura appresso indicata.
Anzitutto, parte attrice ha assolto all'onere della prova su di essa gravante di dimostrare la presenza di vizi e di eventuali conseguenze dannose da essi derivanti che rendono la cosa compravenduta inidonea all'uso al quale è destinata o che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore (cfr. ex multis Cassazione civile sez. II, 26/09/2024, n.25747); non essendo, invero, richiesta la prova della tempestività dell'azione, atteso che la decadenza dall'azione di garanzia per omessa o tardiva denunzia, non è rilevabile d'ufficio, essendo relativa a diritti disponibili, ma deve essere chiesta o eccepita dalla parte interessata (cfr. Cass. civ.
6031/1987), nel caso di specie non costituitasi in giudizio;

Parte attrice ha fornito indici di prova attinenti ai fenomeni di ristagno d'acqua e ai danni conseguenti che hanno interessato la terrazza dell'immobile acquistato (si vedano video concernente le condizioni della terrazza e perizia di parte descrittiva relativa a detti vizi ed alle opere necessarie alla sua riparazione, prodotti in atti – allegati 3 e 4 all'atto di citazione).
Le doglianze allegate da parte attrice hanno trovato riscontro all'esito degli accertamenti tecnici svolti in corso di giudizio dall'ausiliario del
Giudice, le cui conclusioni qui si condividono poiché basate su un'indagine accurata dello stato dei luoghi e su una valutazione degli elementi tecnici immune da vizi logico-scientifici.
In particolare, il nominato ctu ha riscontrato che: “La pavimentazione della terrazza, realizzata con piastrelle in ceramica quadrate di dimensione 29 cm x 29 cm, risulta in più punti sconnessa, presentando distacchi localizzati delle piastrelle. In particolare, alcune piastrelle appaiono sollevate e rotte (v. foto nn. 4 e 6 n allegato n. 7). Nel corso del secondo sopralluogo, effettuato a seguito del verificarsi di eventi piovosi, si constatava che sotto l'azione del calpestio la pavimentazione espelleva dalle fughe copiose quantità di acqua, evidentemente stagnanti al di sotto della stessa;
- Le sigillature tra le piastrelle risultavano in più punti assenti, sgretolate e/o presentano lacune. In corrispondenza di alcune di esse si rilevava la presenza di depositi salini biancastri (v. foto nn. 6, 7 e 8 in allegato n. 7)” (cfr. pag. 8 e 9 della relazione depositata in data
13.2.2024). 3 Quanto alle cause dei vizi riscontrati, all'esito di scrupolosi ed esaustivi saggi eseguiti per valutare la stratigrafia del supporto della pavimentazione ed appurare la tipologia di sistema impermeabilizzante,
L'ausiliario del Giudice ha rilevato che: “le piastrelle sono state collocate con collante sull'impermeabilizzazione realizzata con malta cementizia bicomponente elastica rinforzata con rete in fibra di vetro.
Al di sotto delle piastrelle si è accertata la sussistenza di copiosi ristagni d'acqua. L'impermeabilizzazione risultava inoltre risvoltata al di sotto dello zoccoletto lungo le superfici verticali, che perimetrano la pavimentazione”, ha concluso che: “la pavimentazione risulta realizzata in assenza di giunti di dilatazione. La mancata esecuzione di tale necessario accorgimento tecnico fa sì che le sollecitazioni e gli spostamenti determinati dalle escursioni termiche ma anche dai fisiologici movimenti strutturali, si ripercuotano sul sistema di pavimentazione, danneggiando le sigillature e le piastrelle, non essendo presenti elementi elastici, atti ad assorbire l'effetto delle deformazioni.
La sussistenza di fessure nelle fughe della pavimentazione ed il danneggiamento delle piastrelle ha determinato nel tempo l'infiltrazione al di sotto delle piastrelle dell'acqua piovana, con conseguente ristagno delle acque meteoriche sul sottostante strato impermeabile. Non essendovi alcuno sfogo di uscita, tale circostanza determina pressioni sulla pavimentazione soprastante, che causano ulteriori distacchi. Preme evidenziare che tutte queste sollecitazioni impedite possono inoltre influire sulla durabilità del sistema impermeabile che comunque è progettato per la tenuta di pioggia in deflusso e non per contenere acqua perennemente stagnante” (cfr. pag. 9 della relazione depositata in data 13.2.2024).
Sulla scorta dei superiori accertamenti tecnici, dunque, secondo un percorso argomentativo scevro da vizi logico – tecnici, il ctu ha concluso che i vizi lamentati da parte attrice sono riconducibili ad un difetto strutturale del bene compravenduto, non immediatamente realizzazione di giunti di dilatazione nel sistema di pavimentazione, e come tale non immediatamente percepibile dall'acquirente.
Poiché incide sulla fruibilità della terrazza ed è causa delle lamentate infiltrazioni alla sottostante porzione di cespite, il vizio suddetto
è idoneo a ridurre la fruibilità del bene oggetto di compravendita, ed a ridurne il valore di mercato.
Avuto riguardo alla quantificazione della riduzione del prezzo, deve richiamarsi l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 4 Sez. II, n. 4278/1984), secondo cui nell'azione ex art. 1492 c.c., in quanto volta a ristabilire il rapporto di corrispettività fra prestazione e controprestazione, nonché a porre il compratore medesimo nella situazione economica in cui si sarebbe trovato se il bene fosse stato immune da vizi, la riduzione va apportata con una diminuzione del prezzo pattuito corrispondente alla percentuale di disvalore della cosa derivante dall'esistenza dei vizi, riferita non al valore obiettivo della cosa, ma al prezzo convenuto (cfr. Cass. Cassazione civile sez. II, 19/01/2022,
n. 1517; n. 2231/1966; n. 767/1957).
La Suprema Corte ha poi chiarito che “la legge non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta per riduzione di prezzo in relazione ai vizi della cosa venduta, ed il ricorso a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento del giudice, ancorché non previsto espressamente dal legislatore nella disciplina normativa della vendita, è consentito in questa materia sia in conformità all'origine e alla tradizione storica dell'actio quanti minoris, sia in applicazione di un principio generale, di cui la disposizione contenuta nell'art. 1226 cod. civ. costituisce una particolare specificazione in tema di risarcimento del danno” (cfr. sul punto Cass. Sez. II n. 13332/2000).
Nel caso di specie, in relazione ai vizi riscontrati nella pavimentazione del terrazzo di pertinenza dell'immobile oggetto dell'atto di compravendita per cui è causa, la riduzione del prezzo va commisurata all'incidenza economica dei costi delle opere di rimozione dei vizi sul prezzo pagato quale corrispettivo della res venduta;
dovendosi, invero, prediligere, anche a fronte delle allegazioni offerte da parte attrice sul piano del quantum della pretesa azionata, un criterio equitativo idoneo a ripristinare la corrispettività del rapporto sinallagmatico al fine di porre il compratore medesimo nella situazione economica in cui si sarebbe trovato se il bene fosse stato immune da vizi.
A tal fine, si richiamano i calcoli compiuti dal nominato ctu, il quale, dopo aver individuato le opere da realizzare per rimuovere il vizio riscontrato e per ripristinare le condizioni dell'immobile come analiticamente descritte nel computo metrico estimativo allegato alla relazione tecnica (cfr. all. 15 della relazione depositata in data 13.2.2024), ha quantificato il costo medio dei lavori ivi descritti in complessivi €
17.105,67 (I.V.A. compresa), in base alla media tra i prezzi applicati dal mercato e quelli desunti dal prezzario regionale vigente (cfr. pagg. 15 e ss. della relazione depositata in data 13.2.2024), e in € 3.018,34 (compreso 5 I.V.A. e C.N.P.A.I.A) il costo per le spese tecniche da sostenere per la
Direzione lavori, quantificate, secondo il D.M. del 17 giugno 2016.
Muovendo da tali calcoli, l'ausiliario del giudice ha ricavato l'incidenza dei costi da sostenere per rimuovere il vizio riscontrato nella porzione dell'immobile oggetto del giudizio sul prezzo convenuto per la terrazza in condizioni di piena funzionalità, nella misura del 55, 28% (€
20.124,01/€ 36.400,00x100).
Alla luce delle superiori considerazioni, il prezzo pari ad €
130.000,00 corrisposto da alla società convenuta per Parte_1
l'acquisto dell'immobile oggi identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Monreale al Foglio 27, Particella 3846, sub. 99 (già sub. 70 e 71), va ridotto in € 109.875,99 (€130.000,00 - € 20.124,01), conseguentemente la società in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, va condannata, ai sensi degli artt. 1490 e 1492 c.c., a restituire all'attrice la somma pari ad € 20.124,01.
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Le spese del giudizio seguono la soccombenza, pertanto, vanno poste a carico della società convenuta e si liquidano secondo i parametri medi recati dalle tabelle allegate al D.M. n. 147/2022 per lo scaglione di riferimento (da €5.200,01 ad €26.000,00) ad eccezione della fase istruttoria liquidata secondo i parametri medi, in complessivi € 3.380,00 per onorari ed € 264,00 per spese vive;
oltre CPA, spese generali e IVA come per legge.
Del pari, in applicazione del principio della soccombenza, sono poste a carico di parte convenuta le spese di ctu, liquidate come da separato decreto.

P.Q.M.

Il Tribunale di Palermo, in composizione monocratica, in persona del giudice Dott.ssa Simona Maria Cipitì, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda, eccezione e difesa, così provvede:
1) Accoglie per le causali di cui in parte motiva la domanda attorea e, per l'effetto, condanna in Controparte_1 persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore di della somma pari ad € Parte_1
20.124,01;
2) Condanna in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, alla refusione, in favore di delle spese di lite liquidate in € Parte_1
6 3.380,00 per onorari ed € 264,00 per spese vive;
oltre CPA, spese generali e IVA come per legge.
3) Pone definitivamente a carico di parte convenuta in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, le spese di ctu liquidate con separato decreto.
Così deciso in Palermo, lì 23.1.2025
Il Giudice
Dott.ssa Simona Maria Cipitì
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