REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
02 - Seconda Sezione Civile nella persona del giudice on. LI EL de IV ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa di I^ Grado iscritta in data 3.5.2024 al N° R.G.C.A. 5228/2024, promossa da
rappresentata e difesa dagli Avv.ti Gregorio ALBISANI e Giacomo Parte_1
CRINI, anche disgiuntamente tra loro
-attrice- contro in Firenze, in persona dell'amministratrice p.t. Controparte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Francesco FERLITO Controparte_2
-convenuto-
OGGETTO: Impugnativa della delibera condominiale del 23.01.2024
Conclusioni
Per l'attrice: DISPORRE la riunione del presente giudizio al proc. n. R.G. 550/2024 del Tribunale di
Firenze, Sezione II, Giudice Istruttore Dott.ssa LI EL;
ACCERTARE e DICHIARARE per il difetto di idonea informativa nella convocazione e per il mancato rispetto delle firme previste dall'art. 1117 ter c.c., commi secondo e terzo, per la violazione dei quorum deliberativi di cui agli artt. 1117 ter, ultimo comma e 1120 ultimo comma c.c., la nullità, annullabilità e/o invalidità e comunque l'inefficacia della deliberazione assunta dal sito in Firenze via Paolo Toscanelli n. 8 al punto 4) della delibera del 23.1.2024, recante CP_1
l'approvazione del collocamento delle apparecchiature di alimentazione da collegare all'antenna della Parte_2
di cui al contratto di locazione oggetto del giudizio (anche di quello RG 550/2024) nel vano
[...]
pagina 1 di 10

autoclave della porzione a comune delle cantine al piano seminterrato in corrispondenza del punto indicato nella relazione a firma dell'ing. datata 23.1.2024. Con vittoria di spese e compensi Persona_1 del giudizio e delle procedure di mediazione OCF n. 2434/2023 e n. 2819/2023 svolte ante causam, da liquidare anche in applicazione del criterio della soccombenza virtuale ex art. 4, c. 1–bis, D.M. 10.03.2014 n. 55, oltre rimborso spese forfettario ex art. 2 del medesimo Decreto ed accessori di legge.
Per il convenuto: Voglia il Tribunale di Firenze, ogni diversa e contraria istanza, eccezione e deduzione reietta, dichiarare inammissibile, improponibile e comunque respingere l'impugnazione proposta dalla sig.ra Pt_1 avverso la deliberazione assunta dal Condominio sito in Firenze (FI), via Paolo Toscanelli n. 8, in
[...] data 23.1.2024; con vittoria di spese e di competenze del presente procedimento.
Esposizione delle ragioni di fatto
Al fine di ottenere una preliminare disponibilità da parte del Controparte_1
n. 8 in Firenze per consentire l'effettuazione di “verifiche tecniche di fattibilità impiantistica, radioelettrica e strutturale” finalizzare all'installazione di una ZI sul tetto Parte_2 dell'edificio condominiale, la società ILIAD S.p.A. inviava, in data 27.01.2023, all'amministratrice del una proposta denominata “Concessione, dietro Controparte_1 corrispettivo della somma di euro 18.000, di spazi condominiali funzionali a detta installazione”.
Con il voto favorevole di 603,98 millesimi, l'assemblea straordinaria condominiale del
14.03.2023 deliberava di accettare l'offerta e autorizzava l'amministratrice a procedere oltre al fine di stipulare un contratto di locazione alle condizioni descritte nella proposta.
Espletate le verifiche tecniche, ILIAD S.p.a. redigeva sia la Relazione Tecnica Descrittiva
[per visualizzare i luoghi interessati dal passaggio dei cavi elettrici e telefonici nel vano scale condominiale] che la Bozza del Contratto inerente l'installazione, la gestione, l'utilizzo e la manutenzione della e li trasmetteva all'amministratrice in Parte_3 prossimità dell'assemblea straordinaria che si sarebbe tenuta il 19.10.2023; nella Bozza veniva indicato il nuovo importo del canone, pari ad euro 20.000 annuo.
L'amministratrice predisponeva l'ordine del giorno della successiva assemblea con il seguente argomento: “locazione spazio condominiale per installazione come da Parte_2
pagina 2 di 10
delibera del 14.3.2023; esame allegata relazione tecnica descrittiva trasmessa da in data Pt_2


3.10.2023 e bozza di contratto”.
Con il voto favorevole di 633,38 millesimi e con il voto contrario dei condòmini Pt_1
(titolare di 119,52 millesimi) e (titolare di 39,26 millesimi),
[...] Parte_4
l'assemblea straordinaria del 19.10.2023 approvava alcune clausole contrattuali di cui alla bozza di contratto di locazione, e chiedeva contestualmente che venissero apportate delle modifiche all'art. 2 (intendendo ridurre il primo periodo di locazione ad una durata inferiore ai 9 anni), all'art. 5
(perché venisse esclusa ogni costituzione di servitù di passaggio nelle proprietà esclusive e anche l'installazione di una key box, autorizzando la consegna delle chiavi del portone, della botola di accesso al tetto e del locale cantine previa sottoscrizione del relativo verbale) e all'art. 6 (perché
si impegnasse a rispettare le normative dettate in materia di salute e sicurezza, anche di Pt_2 quelle dell'ARPAT].
L'Assemblea del 19.10.2023 deliberava, altresì, che nel contratto di locazione venisse inserita la seguente prescrizione, ovvero che "i cavi che transiteranno - non sotto traccia - lungo tutta l'altezza del vano scale vengano occultati da un cartongesso posto lungo l'ipotenusa dell'angolo in modo da ridurre l'occupazione del pianerottolo", che "i pianerottoli dovranno essere forati ponendo attenzione" e che "il cartongesso dovrà essere tinteggiato con colore il più omogeneo possibile a quello delle pareti attigue".
Infine, quanto alla posizione del condòmino il cui Parte_5 appartamento si sviluppa, in parte, al piano seminterrato, in adiacenza al corridoio a servizio dei locali cantina in cui era prevista l'installazione degli apparati necessari per il funzionamento della stazione radio, veniva richiesta dall'assemblea di apportare al contratto una modifica, nel senso che tale condòmino avrebbe dovuto "confermare per iscritto che l'infisso esistente nella zona antistante il locale ascensore piano cantine, non è utilizzato in quanto posto su parete murata".
La delibera del 19.10.2023 veniva impugnata dalle condomine dissenzienti dinanzi all'O.C.F.
(proc. Nr. 2434/2023), perché assunta “in mancanza del quorum deliberativo necessario”; in particolare, le dissenzienti facevano presente che per approvare il contratto di locazione avente durata ultranovennale sarebbe stata necessaria l'unanimità dei condòmini e che, comunque, a causa del previsto collocamento di apparecchiature su porzioni del locale comune antistante le cantine, vi sarebbe stata una “modificazione della destinazione d'uso di tali parti condominiali” che, in quanto pagina 3 di 10 tale, avrebbe necessitato della maggioranza qualificata prevista per le c.d. innovazioni;
tale procedura terminava con verbale negativo in data 12.12.2023 per mancata partecipazione del
. CP_1
Veniva convocata una nuova assemblea straordinaria per il 28 novembre 2023 che deliberava, con il voto favorevole di 633,48 millesimi ( e erano assenti), di Pt_1 Pt_4
“modificare l'art. 2 della bozza del contratto di locazione esaminato nel corso dell'assemblea del 19.10.2023, prevedendo che la durata del rapporto sia pari ad un primo periodo di 8 anni, con rinnovo con successivi periodi di sei anni, senza alcuna rinuncia da parte del locatore al diritto di negare il primo rinnovo del contratto per le ragioni di cui all'art. 29 legge nr. 392/1978”.
Anche tale delibera veniva impugnata da e presso l'O.C.F. (proc. Nr. Pt_1 Pt_4
2819/2023), assumendone l'illegittimità per i medesimi motivi già esplicitati con riferimento alla delibera del 19.10.2023; anche tale procedimento si concludeva negativamente in data 30.01.2024 per mancata adesione alla procedura manifestata il 26.1.2024 dal Condominio e giustificata “dalla mancata specificazione dei motivi per i quali sarebbe stata impugnata la delibera del 28.11.2023”.
Avverso tali due delibere condominiali le sigg.re e introducevano il Pt_1 Pt_4 giudizio portante il N° di R.G. 550/2024 per chiederne l'annullamento.
In data 23 gennaio 2024 veniva tenuta l'assemblea ordinaria condominiale e al punto nr. 4 dell'Ordine del Giorno veniva indicato: 4) Installazione stazione a) esame Parte_6 allegate specifiche tecniche del dispositivo per alloggio chiavi (Key Box) e definizione del punto di installazione in facciata principale;
b) individuazione della zona, al piano cantine, nella quale verranno posizionati gli apparecchi da collegare sulla copertura dell'edificio; valutazioni e delibere relative”; quest'ultimo punto derivava dal diniego espresso dalla proprietà all'installazione degli apparati per il funzionamento Parte_7 della nel corridoio a servizio dei locali cantina al piano interrato. Parte_2
L'assemblea, a maggioranza di 603,98 millesimi ( e dissenzienti), Pt_1 Pt_4 deliberava quanto segue:
pagina 4 di 10 Anche questa delibera veniva impugnata da dapprima con la Parte_1 domanda di mediazione del 20.02.2024 (mediazione OCF n. 361/2024) che si concludeva negativamente in data 27.3.2024 (stante la mancata partecipazione del Condominio ma preceduta da una comunicazione di giustificazione) e poi con l'atto di citazione che ha dato l'avvio del presente processo per l'accoglimento delle su indicate conclusioni.
L'attrice sottolineava di aver avuto conoscenza della Relazione dell'ing. solo Per_1 durante il corso dell'assemblea e ciò le aveva impedito nell'immediatezza di esaminare con attenzione il documento che, a seguito di una migliore disamina, risulterebbe fuorviante, in quanto la rappresentazione fotografica dell'ingombro costituito dai macchinari da posizionare nel vano autoclave distorcerebbe la realtà, ovvero rappresentando un volume dei macchinari inferiore a quello reale;
assume, difatti, che “il rettangolo rosso adoperato per rappresentare le dimensioni Pt_1 del futuro bancale metallico deputato ad ospitare l'impianto di alimentazione veniva chiaramente Pt_2 sottodimensionato rispetto alle misure reali, peraltro indicate nella pagina precedente della relazione stessa
(200x110x57cm)”; di tal modo, assumeva l'attrice, non residuerebbe alcuna superficie utile all'interno di esso e verrebbe impedito ai manutentori sia l'accesso alla cisterna e ai tombini di ispezione delle fosse condominiali che allo stesso passaggio, circostanze che ostacolerebbero le pagina 5 di 10 attività di manutenzione ordinaria e straordinaria sia dell'impianto dell'autoclave che delle fosse biologiche. assumeva altresì che tale collocazione non solo avrebbe reso inservibile Pt_1
l'unico vano condominiale del piano cantine ma avrebbe costituito anche un “potenziale” pericolo in merito alla sicurezza del palazzo, perché non viene chiarito nella relazione dell'ing. Per_1 come le apparecchiature sarebbero state raffreddate in un locale di ridotte dimensioni e non ventilato, al fine di prevenire il rischio di un surriscaldamento incontrollato.
Quanto premesso, l'attrice propone in questa sede i seguenti motivi di impugnazione:
1°---violazione dell'obbligo di informativa di cui all'art. 1117 ter secondo e terzo comma c.c.; nella specie, configurandosi una modificazione della destinazione d'uso di un bene comune,
l'attrice ritiene che i condòmini avrebbero dovuto essere informati prima della tenuta dell'assemblea del contenuto della relazione dell'ing. per cui la relazione avrebbe dovuto Per_1 essere allegata alla lettera di convocazione dell'assemblea; inoltre sarebbe stato necessario che l'amministratrice avesse fornito maggiori indicazioni sia delle parti comuni interessate dall'intervento che delle caratteristiche tecniche dei macchinari medesimi;
inoltre, la lettera di convocazione avrebbe dovuto essere affissa peer non meno di 30 gg consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e la lettera stessa avrebbe dovuto essere inviata almeno 20 gg prima della data di convocazione dell'assemblea; peraltro, l'adempimento di tali incombenti avrebbe dovuto essere dichiarato e riportato nel contenuto della delibera medesima;
nel caso di specie, la lettera di convocazione è stata inviata il 12.1.2024 e non è stata affissa e recapitata nel tempo previsto dalla legge;

2°---violazione del quorum deliberativo che è previsto per questi casi dal primo comma dell'art. 1117 ter c.c. dettato in tema di modifica della destinazione d'uso delle parti comuni e, comunque, violazione anche del quorum stabilito dal primo comma dell'art. 1120 c.c. in tema di innovazioni;
in particolare, l'attrice sostiene che l'installazione nel vano dell'autoclave dei macchinari elettronici avrebbe dovuto essere approvata con il consenso di 4/5 dei partecipanti al
Condominio, ovvero con 800 millesimi (all'uopo richiama la sentenza delle S.U. della Suprema
Corte nr. 8434/2020); inoltre, ritenendo che il contratto de qua sia un contratto ad effetti reali avente ad oggetto la costituzione in favore del conduttore di un diritto reale di superficie sul pagina 6 di 10 lastrico solare e su altri parti condominiali, il contratto avrebbe dovuto essere approvato con il parere unanime dei condòmini.
3)---violazione dell'ultimo comma dell'art. 1117 ter c.c. nella parte in cui vieta le modificazioni delle destinazioni di uso del bene comune quando queste recano pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico;
in particolare,
l'attrice ritiene che i macchinari collocati nel vano dell'autoclave comporterebbero un rischio per la sicurezza dell'edificio.
ha chiesto in via preliminare la sospensione dell'esecutività della detta delibera Pt_1
(senza addurre particolari ragioni di urgenza).
Costituitosi in giudizio in data 10.07.2024, il Controparte_1 in Firenze ha contestato le domande di cui ha chiesto il rigetto, facendo presente che in data
18.6.2024 ha fatto predisporre delle tavole rappresentative dei macchinari (codice Pt_2
FI50129_010) che sarebbero stati collocati nel vano autoclave e dalla loro visione è evidente come detti apparati occupino una porzione estremamente limitata del locale autoclave condominiale senza incidere sulla sua destinazione d'uso né sull'attività manutentiva dell'impianto medesimo né sulla possibilità di accesso ai pozzetti di ispezione delle fosse biologiche.
Assegnati i termini di cui all'art. 171 ter c.p.c., con successiva ordinanza del 25.10.2024 non
è stata accolta l'istanza di sospensiva;
la causa, matura per la decisione, veniva è stata rimessa all'udienza del 17.09.2025 per essere decisa, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 189 c.p.c..
Motivi della decisione
In via preliminare
La delibera impugnata (punto nr. 4 dell'O.d.G. lett. b) individua definitivamente il sito ove ubicare gli apparecchi tecnologici necessari per il funzionamento della ZI . Pt_2
Dunque, si tratta di una delibera “programmatica” o “preparatoria” (ovvero priva di immediati effetti giuridici) perché destinata a specificare il contenuto delle clausole pattizie solo in presenza delle quali l'amministratore sarebbe stato autorizzato dall'assemblea a firmare il relativo pagina 7 di 10 contratto di cessione di spazi condominiali per l'avvio della ZI radio base (peraltro le parti non hanno dato atto che tale contratto sia stato definitivamente stipulato); essa, dunque, non ha ancora determinato impegni economici o obblighi per i condòmini ma costituisce una “mera decisione” che diverrà vincolante solo quando sarà inserita in un contesto pattizio di futura approvazione.
Rispetto a tale tipologia di delibere, è noto l'orientamento della Suprema Corte, secondo il quale: “l'interesse all'impugnazione di una Delibera dell'assemblea condominiale ai sensi dell'art. 1137 c.c. postula che tale delibera sia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio” (Cassazione Civile, sentenza n. 10865 del 25.05.2016).
Nella stessa direzione si pone la sentenza della Seconda Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione, sentenza n. 23903, pubblicata il 23 novembre 2016 (relatore Antonio Scarpa), che distingue le delibere programmatiche da quelle propriamente a contenuto decisorio, sorgendo l'interesse ad impugnare soltanto in relazione a queste ultime e non già alle prime, così come la Sentenza della Cassazione Civile n. 6128 del 2017, che ha precisato come “Va al riguardo affermato che il il quale intenda proporre l'impugnativa di una delibera dell'assemblea, per l'assunta erroneità della CP_1 disposta ripartizione delle spese di gestione, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, interesse che presuppone la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio, in termini di mutamento della rispettiva posizione patrimoniale” (v. anche Tribunale Roma 15959/2010 e
Corte di Appello di Roma 6936/2021 e Tribunale Genova 7.4.2025).
La domanda è, dunque, inammissibile.
Ad ogni buon conto si ritiene che la relazione dell'ing. sottoposta alla visione Per_1 dell'assemblea del 23.1.2024 e non allegata all'avviso di convocazione, era alquanto carente in ordine alla esatta individuazione della zona ove sarebbe stato collocato lo sgabello metallico di dimensioni 200x110x57cm; l'ing. addirittura, insiste nell'affermare che gli apparati Per_1 sarebbero stati sistemati nelle “cantine” del piano interrato dell'edificio (nessun riferimento al vano autoclave) e si limita ad inserire nella relazione una fotografia ritraente i detti apparati, dando così modo all'attrice di dubitare della esattezza delle dichiarazioni in essa contenute;
peraltro, l'ing.
pagina 8 di 10 non ebbe ad effettuare nemmeno un sopralluogo per verificare di persona la “fattibilità Per_1 dell'intervento” e la sua incidenza materiale nello spazio del vano condominiale.
Alla luce di tale “carenza descrittiva” sul piano tecnico, il ha ovviato soltanto CP_1 successivamente, facendo approntare in data 18.6.2024 delle tavole tecniche da parte di Pt_2
(corredandole anche della dichiarazione del sig. manutentore dell'impianto di Testimone_1 autoclave circa la possibilità di continuare i propri controlli nonostante tali apparati) per dettagliare in modo tecnico le misure e gli spazi occupati dalle apparecchiature, ponendo in luce le reali dimensioni degli strumenti e le postazioni degli stessi.
A fronte di tale produzione documentale l'attrice nulla ha replicato né ha prodotto relazioni tecniche di diverso tenore (nemmeno in tema di “rischio per la sicurezza dell'edificio”), per cui deve ritenersi che la presenza di tali macchinari nel vano autoclave non pregiudichi né modifichi l'uso del bene comune.
Per l'effetto, tutti i motivi di impugnazione sollevati da parte attrice non sarebbero stati accolti, non ricorrendo l'ipotesi di cui all'art. 1117 ter c.c., ovvero di una modifica di destinazione d'uso di un bene comune, né quella di un'innovazione per la quale sarebbe stata necessaria la maggioranza qualificata di almeno 666,667 millesimi, in quanto l'opera, sebbene sia finalizzata al maggior rendimento della cosa comune, costituisce pur sempre un uso indiretto del bene comune.
La stessa Suprema Corte (SS.UU. sentenze 8434/2020 e 8435/2020) ha escluso che la fattispecie sia riconducibile alla disciplina dettata per le innovazioni, poiché tali opere sono da ricondurre nell'ambito del contratto di locazione, con la conseguenza che le delibere attinenti possono essere adottate con le maggioranze previste dal terzo comma (e non dal 5° comma) dell'art. 1136 c.c. e cioè con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea portatori di almeno un terzo del valore millesimale.
Le spese processuali vengono compensate, in quanto solo in occasione della costituzione in giudizio il ha integrato la carente relazione dell'ing. con delle tavole CP_1 Per_1 progettuali di più chiara lettura.

pagina 9 di 10



P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, dichiara inammissibile la domanda attorea.
Le spese processuali vengono integralmente compensate.
Firenze, 31.10.2025
Il giudice on
LI EL de IV
pagina 10 di 10