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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma Sezione Sesta Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa Manuela Caiffa, all'udienza del
19.11.2025, all'esito della discussione orale della parte presente, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n° 33096 del Registro Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2025, avente ad oggetto “intimazione di sfratto per finita locazione
– uso diverso”, pendente tra
, C.F. , C.F. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 [...]
, , , rappresentati e difesi, in C.F._2 Parte_3 CodiceFiscale_3
virtù di procura in atti, dall'Avv. Pier Giuseppe Alfarano ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Roma, Via Carlo Frati n. 7
attori e
P.IVA con sede in Roma alla Via della Controparte_1 P.IVA_1
Palmarola n. 174, in persona del legale rappresentante pro tempore con domicilio in
Roma, via Arcidosso 12
convenuta contumace
Fatto e Diritto
1 Con atto di citazione regolarmente notificato, le parti attrici in epigrafe hanno intimato, alla Società convenuta, lo sfratto per l'immobile in Roma Via Rezzato n. 180 A e
B, censito al Catasto del Comune di Roma al Foglio 180, Particella 369, Sub 4, zona 6,
Categoria C/1, Classe 10, Piano Terra, per finita locazione alla data del 31.01.2024.
A fondamento delle loro richieste, gli attori hanno esposto che la conduttrice avesse comunicato loro la propria volontà di recedere anticipatamente dal contratto, a mezzo di raccomandata A/R del 24/07/2023 (n. 200047957739), con effetto dal 31.01.2024 e di avere accettato la comunicazione di recesso per tale data, con il conseguente scioglimento del
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vincolo contrattuale;
hanno chiesto, pertanto, la convalida dello sfratto, come intimato ed in subordine, di pronunciare ordinanza di rilascio;
nel merito, accertare e dichiarare la cessazione del contratto di locazione alla data del 31/01/2024 con condanna della convenuta al pagamento dell'indennità di occupazione sine titulo, dall'01/02/2024 fino all'effettivo rilascio, in misura pari al canone dovuto alla cessazione del contratto maggiorato del 20%, oltre rivalutazione ISTAT nella misura del 75%.
Denegato il provvedimento di rilascio, il Tribunale ha disposto il mutamento del rito,
con notifica del provvedimento alla controparte, che veniva effettuata.
Le parti attrici hanno depositato memoria integrativa in cui hanno chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, rigettata ogni
contraria istanza, eccezione, deduzione e difesa, in accoglimento dei su esposti motivi: 1.
Dichiarare cessato il contratto di locazione, dedotto in giudizio, alla data del 31/01/2024 per effetto
del recesso comunicato dalla società convenuta ovvero ed in subordine, dichiararlo risolto per grave
inadempimento della conduttrice;

2. Condannare la società al rilascio Controparte_1
immediato dell'immobile sito in Roma, Via Rezzato n. 180 A e B ed identificato in Catasto
Fabbricati del comune di Roma al Foglio 180, Particella 369, Sub 4, zona 6, Categoria C/1, Classe
10; 3. Condannare la convenuta al pagamento dell'indennità di occupazione sine titulo dal
01/02/2024 fino all'effettivo rilascio, in misura pari al canone dovuto alla cessazione del contratto
maggiorato del 20%, oltre rivalutazione ISTAT nella misura del 75% ovvero nella misura
maggiore o minore ritenuta di giustizia dall'odierno giudicante;

4. Con riserva di agire
separatamente per il risarcimento di tutti i danni subiti e subendi”.
Parte convenuta è rimasta contumace.
Espletata la mediazione, come da verbale in atti, la causa è stata discussa all'odierna udienza, con lettura del dispositivo e contestuale motivazione.
2. La domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto di locazione
inter partes, a motivo del recesso della Società conduttrice, è fondata e va quindi accolta,
come in dispositivo.
L'erroneità della scelta del rito, inizialmente adottato dagli attori per la proposizione della domanda, è stata superata dal provvedimento pronunciato ex art. 667 c.p.c. sicché,
all'esito della fase del processo regolata dalle disposizioni appropriate alla natura della materia controversa (art. 447 bis c.p.c.), il Tribunale rimane investito del potere-dovere di decidere, giustappunto con provvedimento in forma di sentenza, sulla domanda di merito comunque dedotta dalle parti attrici.
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Ciò premesso, gli attori hanno documentato i fatti costitutivi della domanda depositando il contratto di locazione concluso, tra le parti, per la durata di anni 6
rinnovabili di 6 anni (all. 1), contratto che prevedeva la facoltà di recesso libero della conduttrice, salvo preavviso di 6 mesi (v. clausola n°3), la comunicazione di recesso della conduttrice del 24.07.2023 (all. 2) - comunicazione equipollente ad una proposta di
contratto risolutivo (art. 1326 c.c.) del negozio locativo ancora in corso – nonché la diffida al rilascio del 10.10.2024 (all. 3).
In conclusione, il contratto risolutivo deve dirsi pertanto risolto alla data del
31.01.2024, donde l'accoglimento della domanda in citazione e condanna della Società
convenuta al rilascio dell'immobile locato nel termine del 29.12.2025, ex art. 56 L. 392/78.
Per quel che concerne la domanda di condanna al pagamento di somme per indennità
di occupazione (art. 1591 c.c.), va rilevato che sussiste a carico del conduttore, in mora nella restituzione della cosa locata, di pagare il corrispettivo convenuto in contratto fino alla restituzione dell'immobile, in difetto di prova di un fatto estintivo dell'obbligazione
(di pagamento) dedotta inadempiuta.
Ebbene, gli attori dovevano dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute ed allegare il fatto d'inadempimento; spettava, invece, alla debitrice convenuta di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (v. Cass. n°15659.2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza,
limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte,
mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; Cass. n°3373.2010; Cass. n°9351.2007;
Cass. Sezioni Unite n°13533.2001).
Nel caso in esame, i sigg.ri hanno soddisfatto l'onere probatorio che Pt_1
incombeva loro producendo in giudizio il contratto di locazione debitamente registrato,
che da prova adeguata del titolo e della scadenza dell'obbligazione di pagamento del canone acquisita dall'odierna convenuta (v. art. 4).
La Società conduttrice, rimanendo contumace, non ha negato di avere sospeso il pagamento delle indennità di occupazione dal febbraio 2024.
Per quanto attiene alla determinazione del quantum debeatur, va rilevato che,
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secondo quanto disposto dall'art. 1591 c.c., il conduttore che si trovi in mora nella restituzione della res locata è tenuto per legge al versamento del corrispettivo convenuto in contratto, tale per inteso quello aggiornabile annualmente mediante incremento Istat e l'obbligazione risarcitoria si sostituisce a quella contrattuale originaria (v. Cass.
n°22592.2013 e Cass. n°9977.2011), di talché la Società convenuta va condannata al pagamento della somma di € 28.600,00, così come dichiarata dal difensore degli attori in sede di discussione finale, a titolo di indennità di occupazione dal febbraio 2024 alla presente pronuncia, non potendosi emettere una condanna pro-futuro, oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo effettivo.
L'unica ipotesi di condanna per il futuro prevista dal nostro ordinamento, infatti,
appare essere quella di cui all'art. 664 c.p.c., contemplata per il solo procedimento di convalida locatizia.
Riguardo alla richiesta di maggiorazione del 20% l'indennità di ocuupazione, deve ricordarsi che, a mente dell'art. 6 comma 6 della L. n. 431 del 1998, in caso di sospensione legale dei provvedimenti di rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo per finita locazione l'indennità d'occupazione è dovuta nella misura mensile pari all'ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, al quale si applicano automaticamente ogni anno aggiornamenti in misura pari al settantacinque per cento della variazione, accertata dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT), dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente con una maggiorazione dell'importo così determinato del venti per cento.
In giurisprudenza si è posta la questione se l'indennità, così come commisurata dalla norma speciale, abbia natura risarcitoria e possa, in via analogica, applicarsi anche alle locazioni ad uso diverso dall'abitativo come risarcimento del maggior danno ex art. 1591
cc..
La norma speciale che prevede la corresponsione di un canone maggiorato del 20% a titolo di indennità d'occupazione, si è così chiarito, ha effetto solo sulle locazioni ad uso abitativo e soltanto entro il campo oggettivo di applicazione dei comuni ad alta densità
abitativa come individuati dall'art. 6 comma 1 della L. n. 431 del 1998.
Ne consegue che tale maggiorazione non può considerarsi un risarcimento minimo e determinato in via presuntiva del maggior danno ex art. 1591 cc..
Non va riconosciuto, ancora, l'adeguamento istat dal momento che l'art. 32 L. 392/78
stabilisce che deve essere previsto nel contratto tramite una clausola specifica: in
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mancanza di tale clausola, come nel caso di specie, il conduttore non è tenuto a corrispondere alcun adeguamento, anche se richiesto dal locatore per iscritto.
La soccombenza della parte convenuta regola le spese della lite che vengono liquidate sul decisum secondo i parametri suggeriti dal D.M. 147/2022, esclusa la fase istruttoria non effettivamente svolta.
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Per Questi Motivi


il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione, eccezione disattesa e respinta, così
provvede:
- accoglie per quanto di ragione la domanda formulata da nell'atto introduttivo del giudizio, e per l'effetto:
❖ Dichiara che il contratto di locazione stipulato tra le parti ed inerente all'immobile in Roma via Via Rezzato n. 180 A e B, censito al Catasto del Comune di Roma
al Foglio 180, Particella 369, Sub 4, zona 6, Categoria C/1, Classe 10, Piano Terra, è
cessato, per mutuo dissenso, alla data del 31.01.2024;
❖ Condanna la convenuta a rilasciare, in favore della parte attrice, libero da persone e cose, l'immobile sopra indicato;

❖ Considerate le ragioni della decisione, visto ed applicato l'art. 56 L. n°392/1978
fissa la data del 29.12.2025 per l'esecuzione del rilascio;

❖ Condanna la Società convenuta al pagamento della somma di € 28.600,00 a titolo di indennità di occupazione dal febbraio 2024 alla presente sentenza, oltre ed interessi legali dalla sentenza al saldo.
- condanna la Società convenuta a rifondere, agli attori, le spese della lite, che liquida in € 459,50 per esborsi, € 2.800,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, iva e cpa,
come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Roma, 19.11.2025
Il Giudice Onorario
Dr.ssa Manuela Caffa
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