Tribunale Ordinario di Campobasso
Sezione Civile
N. R.G. 718/2023
Addì 26 del mese di settembre 2025,
Innanzi al G.O. dott.ssa Filomena Girardi, chiamata la causa,
E' presente l'avv. Marzia Tolesino, in sostituzione dell'avv. Nicola Lucarelli, per parte opponente, nonche'
l'avv. Nicola Pietra, per parte opposta
I difensori si riportano ai rispettivi atti e verbali di causa da intendersi quivi per riportati e trascritti e chiedono la decisione della causa.
Il G.O.
Dopo la discussione si ritira in camera di consiglio ed all'esito, provvede come da separata sentenza da intendersi allegata al presente verbale.
Si da' atto della presenza della dott.ssa , tirocinante ex art. 73, nonche' del Persona_1
dott. ex art. co. 4 del DLGS 116/2017. Persona_2
Il G.O.
1 Filomena Girardi
R.G. n. 718/2023
…Segue da verbale di udienza del 26 settembre 2025
Il Giudice,
All'esito della camera di consiglio, alle ore 17.50,
Dato atto che nessuno si e' trattenuto per ascoltare, da lettura contestuale del dispositivo e della sentenza di seguito allegati che costituiscono parte integrante del presente verbale.
Campobasso 26 settembre 2025
Il G. O.
Filomena Girardi

2

N. R.G. 718/2023 …Segue da verbale di udienza del 26.09.2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAMPOBASSO
Unica Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice, Filomena Girardi
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 718/2023, con oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo, trattenuta in decisione all'udienza del 26 settembre 2025
promossa da:
3 (C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. Nicola Parte_1 C.F._1
Lucarelli del Foro di Campobasso, elettivamente domiciliato in Campobasso (CB) alla
Piazza Vittorio Emanuele II n. 9, presso lo studio del difensore
OPPONENTE
contro
(C.F. , (C.F. ), CP_1 C.F._2 Controparte_2 C.F._3
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Nicola Pietra, CP_3 C.F._4
elettivamente domiciliate presso lo studio del difensore in AB IT (CB) alla
Piazza Vittorio Veneto n. 2
OPPOSTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale di udienza odierno
Ragioni Di Fatto E Di Diritto Della Decisione
Con atto di citazione in opposizione conduttore, conveniva in Parte_1
giudizio le locatrici, , e , chiedendo CP_1 Controparte_2 CP_3
la revoca del decreto ingiuntivo n. 119/2023, emesso dal Tribunale di Campobasso, il 23 febbraio 2023, per l'importo di € 1.300,00 – oltre compensi interessi e spese processuali - a titolo di mancato pagamento dei canoni di locazione scaduti e non pagati dal conduttore relativi alle mensilita' di agosto e settembre 2022.
Parte opponente eccepiva l'illegittimità della richiesta monitoria, deducendo che in data
22.05.2020 le parti stipulavano un contratto di locazione non registrato con il quale le odierne opposte gli locavano l'immobile sito in Ferrazzano (CB) alla Via Leonardo Da
Vinci n.1/B del quale erano comproprietarie e che, contestualmente alla stipula, avrebbe versato alle locatrici la somma di € 1.300,00 a titolo di deposito Parte_1 cauzionale, in conformità all' art. 11 del suddetto contratto, pari al valore di due mensilità del canone locatizio pattuito;
l'opponente deduceva altresì che in data 04.10.2022, comunicava alle locatrici il recesso dal contratto di locazione per motivi personali e che in data 6.12.2022 le locatrici opposte, tramite il proprio difensore, facevano pervenire diffida
4 a mezzo della quale, senza lamentare alcun danno all'immobile ascrivibile al conduttore, intimavano il pagamento dei due canoni di mensilità oggetto dell'ingiunzione; in data

7.04.2023 parte opponente riconsegnava formalmente le chiavi dell'immobile de quo alle locatrici e nell'occasione veniva redatto apposito verbale. eccepiva, inoltre, di aver sostenuto spese non di sua spettanza Parte_1
apportando migliorie all'immobile locato nel periodo di permanenza e di aver deciso di recedere dal contratto a causa delle condizioni dell'immobile che si presentava “gelido” a cagione degli spifferi provenienti dagli infissi privi di idonee guarnizioni che lo stesso aveva fatto riparare con un costo di € 1500,00. Pertanto, domandava, in via principale, la revoca del decreto ingiuntivo n. 119/2023 emesso dal Tribunale di Campobasso ed, in via riconvenzionale, la restituzione del deposito cauzionale versato al momento della stipula per la somma di € 1.300,00 oltre interessi nonché il rimborso dell'ulteriore somma di
€1.500,00 per le riparazioni e migliorie sostenute. In via gradata, Parte_1
chiedeva dichiararsi l'estinzione del credito vantato dalle germane per intervenuta CP_1 compensazione parziale del maggior credito vantato dall'opponente, con vittoria di spese e onorari.
Con memoria di costituzione del 05/06.07.2023, si costituivano in giudizio
[...]
, e chiedendo, preliminarmente, la CP_1 Controparte_2 CP_3
concessione della provvisoria esecuzione del D.I. opposto ed eccependo l'inammissibilità dell'opposizione proposta nella forma della citazione anziché del ricorso (come espressamente previsto in materia locatizia ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c.) nonché la nullità dell'atto di citazione ai sensi dell' art. 164, primo comma, c.p.c. non avendo parte opponente agito secondo il rito anteriore a quello introdotto dal D. Lgs n. 149/2022
(Riforma Cartabia) con conseguente lesione del termine a difesa.
Nel merito, le opposte chiedevano il rigetto dell'opposizione a decreto ingiuntivo con concessione della provvisoria esecuzione ex art. 648 c.p.c. non potendo imputarsi a deposito cauzionale la somma ingiunta di € 1.300,00 a titolo di mancato pagamento dei canoni di agosto e settembre 2022, deducendo che la restituzione del deposito cauzionale poteva essere richiesta dall'inquilino solo al termine della locazione, dopo la riconsegna dell'immobile e la verifica dell'adempimento di tutte le obbligazioni contrattuali. Le medesime opposte eccepivano, altresì, che la permanenza del conduttore unitamente alla moglie nell'immobile in oggetto si era protratta per oltre 4 anni e 8 mesi e non appena 1
5 anno e mezzo essendo il subentrato nel contratto del 13.07.2018 in precedenza Pt_1
stipulato dallo stesso con la moglie a nome della con il Parte_2
contratto di locazione del 22.05.2020; contestavano così che il recesso da parte del fosse dovuto a motivi personali, in particolare alla bassa temperatura presente Pt_1
nell'immobile dovuta alla inidoneità degli infissi. Deducevano altresì che nel mese di settembre 2022, le locatrici - per scongiurare gli ulteriori danni all'inquilino del piano inferiore nonché dello stesso terrazzo, derivanti dalle infiltrazioni d'acqua dovute ai danni provocati sul terrazzo dal conduttore – effettuavano dei lavori di manutenzione straordinaria. In data 06.10.2022, le locatrici ricevevano, a mezzo raccomandata la volontà del conduttore di recedere dal contratto di locazione in parola per motivi personali e in data 22.10.2022 il perito di parti opposte alla presenza del conduttore, visionava i locali oggetto di locazione per controllare lo stato di manutenzione dello stesso, rilevando lesioni e ammaloramenti in corrispondenza della pavimentazione del terrazzo sul prospetto esposto a sud, non presenti fino all'utilizzo del conduttore precedente dell'unità immobiliare, nonché infiltrazioni e danni all'interno dell'abitazione.
Le locatrici, germane pertanto,con la memoria di costituzione nel presente CP_1 giudizio, in via riconvenzionale rispetto alla riconvenzionale dell'opponente (di restituzione del deposito cauzionale e di rimborso delle spese per effettuate migliorie), in reconventio reconventionis, proponevano domanda di risarcimento di tutti i danni all'immobile assunti verificatisi durante la locazione, chiedendo fissazione dell'udienza ex art 418 c.p.c.; al riguardo le sorelle deducevano che, con pec del 31.03.2023, CP_1
avevano comunicato al che la somma in loro possesso a titolo di deposito Pt_1 cauzionale non era sufficiente a coprire i danni riscontrati con il sopralluogo del 22.10.2022 consistenti, secondo il perito di parte, in infiltrazioni di acqua al piano inferiore (primo piano) ed al terrazzo anche in riferimento all'uso dello stesso ad area destinata agli animali domestici, danni quantificati dal ctp in € 11.137,63 oltre iva;
tale importo doveva poi integrarsi, secondo le opposte, con gli ulteriori danni verificati ed elencati nel verbale di
“riconsegna dell'immobile locato” del 07.04.2023 (per i lavori di tinteggiatura per €.
7.500,00 e per lavori di sostituzione infissi per € 28.976,22) il tutto per una richiesta risarcitoria pari a € 47.613,85 oltre iva.
Veniva disposto il mutamento del rito da ordinario di cognizione a rito lavoristico, rilevato, inoltre, il mancato assolvimento della condizione di procedibilita' di cui all'art. 5
6 del DLGS 28/2010, veniva disposta la procedura di mediazione;
all'esito dell'avvenuto deposito del verbale di mediazione negativo, rigettata la richiesta di atp per inammissibilita' della stessa, in assenza dei prescritti presupposti, veniva poi disposta ed espletata una ctu tecnica con la nomina dell'ing. . Persona_3
All'esito dell'avvenuto deposito dell'elaborato peritale definitivo, chiesti e disposti i chiarimenti del ctu resi all'udienza del 04.02.2025
All'udienza anzidetta, del 04.02.2025, erano presenti entrambi i difensori con i rispettivi assistiti nonché il TU, Ing. , chiamato a chiarimenti;
dopo breve discussione parte Per_3 opponente, dichiarava che ,per mero spirito conciliativo, offriva banco iudicis la somma di €
1.300,00, importo del d.i. opposto, dichiarando la propria disponibilità a rinunciare alla domanda riconvenzionale relativa sia alla restituzione del deposito cauzionale di €
1.300,00, che dell'importo di € 1.500,00 per le asserite migliorie apportate. Parte opposta rifiutava la proposta chiedendo la somma forfettaria di € 5.000,00 che non veniva ritenuta ricevibile;
pertanto, verificato il fallimento del tentativo esperito di conciliare le parti, ritenuta l'inammissibilità, sia per superfluità, sia per irrilevanza ai fini della decisione, veniva rigettava la richiesta delle prove orali articolate da parte opposta, sia in relazione all'interrogatorio formale che alla prova testimoniale e la causa veniva rinviata per discussione e decisione all'udienza del 26.09.2025, con termine sino a 10 giorni prima dell'udienza per il deposito di note conclusive.
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La causa è stata istruita con l'acquisizione della documentazione depositata dalle parti ed espletamento di TU.
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In primis et ante omnia deve essere valutata l'eccezione formulata dalla parte opposta di inammissibilita' dell'opposizione in quanto introdotta con atto di citazione, invece che con ricorso ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c. . L'eccezione non merita accoglimento. Secondo un principio di diritto espresso dalla S.C. con la nota pronuncia a SS.UU. n. 927 del 13.01.2022,
nell'ipotesi in cui il giudizio sia stato proposto con atto di citazione invece che con la forma del ricorso, ai sensi dell'art. 164 c.p.c., qualora la notifica dello stesso sia stata tempestiva, come nel caso di specie, il giudizio è da intendersi correttamente
7 instaurato.(ex multis Cass. civile, sez. II, n. 24069 del 26/09/2019; Cass. civile, sez. un., n.
758 del 12/01/2022; Cass. civile, sez. II, n.8045 del 21/03/2023).
Le SS.UU. civili, con la nota sentenza n.927 del 13 gennaio 2022, hanno stabilito infatti che, ferme le decadenze e preclusioni già maturate, sono fatti salvi gli effetti sostanziali e processuali della domanda prodotti nell'ambito del rito erroneamente scelto. In materia di locazioni se l'opposizione a decreto ingiuntivo, disciplinata dall'art. 447-bis c.p.c., viene erroneamente proposta con citazione, anziché con ricorso, opera il principio di conversione ex art. 156 c.p.c. e l'atto produce gli stessi effetti del ricorso, purché venga depositato in cancelleria entro il termine di cui all'art. 641 c.p.c. (cfr. SS.UU. Civili, 13 gennaio 2022, n. 927)
- Parimenti va disattesa l'eccezione, in via preliminare, proveniente dall'opposta di nullità ex art. 164 primo comma c.p.c dell'atto di citazione in quanto, pur applicandosi al caso in esame il rito antecedente la Riforma Cartabia essendo stato il ricorso monitorio depositato in data 16.02.2023 ed emesso il 23.02.2023, quindi in epoca antecedente il 28.02.2023, la costituzione delle opposte ha sanato i vizi della domanda ex art .163 terzo comma c.p.c.
-In limine litis va premesso che "il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, nel sistema delineato dal codice di procedura civile, si atteggia come un procedimento il cui oggetto non è ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso, ma si estende all'accertamento, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza, - e non a quello, anteriore, della domanda o dell'emissione del provvedimento opposto - dei fatti costitutivi del diritto in contestazione" (cfr. Cass. SS.UU. n. 7448/93, nonché, ex aliis, Cass.
Civ. 15186/2003): esso, pertanto, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, "si configura come un ordinario ed autonomo giudizio di cognizione in cui il giudice deve statuire sulla pretesa fatta valere con il ricorso per ingiunzione e sulle eccezioni sollevate dalla controparte" (cfr., ex multis, Cass. Civ. nn. 1657/2004, 17371/2003, 6663/2002, 15378/2000, 15339/2000, 9787/97,
1052/95, 12278/92).
Da tale presupposto derivano i due seguenti corollari.
Sul piano sostanziale, la qualità di attore è propria del creditore che ha richiesto l'ingiunzione, con la conseguenza che, in base ai principi generali in materia di prova,
8 incombe su di lui l'onere di provare l'esistenza del credito, mente spetta, invece, all'opponente quello di provarne i fatti estintivi, modificativi o impeditivi.
Il giudice dell'opposizione non valuta più soltanto la sussistenza delle condizioni di legge per l'emanazione del decreto ingiuntivo - tale esame è utile eventualmente ai soli fini del governo delle spese - ma deve ampliare il proprio esame e verificare, prima di tutto, la procedibilità, la proponibilità, l'ammissibilità e la fondatezza o meno della pretesa creditoria dell'attore opposto sulla base dell'intero materiale probatorio acquisito in corso di causa.
In via principale, l'opposizione va rigettata nei termini che seguono.
Risulta provato dalle opposte che, con contratto di locazione del 22.05.2020, registrato il
01.06.2020, l'odierno opponente si impegnava a pagare entro e non oltre i primi giorni di ogni mese a partire da giugno 2020 alle locatrici, a titolo di canone, la somma di €. 650,00 e che le locatrici dopo aver diffidato e messo in mora a corrispondere la CP_1 Pt_1
somma di €. 1.300,00, a titolo di canoni insoluti di agosto e settembre 2022, abbiano attivato procedimento monitorio concluso con l'emissione del decreto ingiuntivo n.
119/2023 da parte del Tribunale di Campobasso. Agli atti di causa è stata versata infatti prova documentale del titolo azionato ossia del contratto stipulato tra le parti nonché prova della registrazione dello stesso in data 01.06.2020.
E' evidenza dirimente che il mancato pagamento dei canoni dei mesi di agosto e settembre
2022 non sia stato mai contestato dall'opponente sia nell' an che nel quantum e che lo stesso contratto di locazione, all'articolo 11, preveda espressamente che la somma trattenuta a deposito cauzionale “mai potrà essere imputata in conto di canoni”. Il Pt_1
infatti si è limitato a eccepire la compensazione legale dei suddetti canoni non pagati con la somma versata a titolo cauzionale.
Il credito vantato dalle locatrici risulta quindi fondato su prova scritta nonché, liquido ed esigibile sussistendo così tutti i requisiti di cui all'art. 633 c.p.c il decreto ingiuntivo n.119/2023 va' confermato e ne va' dichiarata l'esecutività.
E' opportuno trattare l'anticipata eccezione di compensazione legale dei canoni non pagati con il deposito cauzionale proposta dal , la quale non può trovare Pt_1
accoglimento, attesa la diversa funzione che lo permea, imprescindibilmente legata alla
9 garanzia di adempimento di tutti gli obblighi del conduttore promananti dal titolo negoziale. Nella locazione il deposito cauzionale integra infatti una forma di garanzia anticipata volta a tutelare il locatore mediante apposita dazione di somma di danaro corrisposta dal conduttore contestualmente alla stipula del contratto che ha diversa ratio rispetto al canone rinvenibile nel preservare l'adempimento di tutte le obbligazioni poste a carico del conduttore ex art.11, L. 392/78 la cui disciplina esclude la compensazione tra canoni insoluti e deposito cauzionale, ritenendosi tale pratica inconferente con la funzione di garanzia dell'istituto in questione volto nella maggior parte dei casi a tutelare il proprietario da possibili danni arrecati dall'inquilino. Sul punto la giurisprudenza è pacifica nel ritenere l'impossibilità di compensare un debito maturato per canoni scaduti con il deposito cauzionale (ex multis Cass. Civ. sez. III. n. 20975 del 01.10.2020).
Non può così trovare accoglimento l'eccezione di compensazione proposta dall'opponente; si ritiene, invece, che meriti accoglimento la domanda riconvenzionale dell'opponente di restituzione della somma versata a titolo di cauzione e trattenuta dalle locatrici e cio' in quanto, all'esito dell'istruttoria svolta, non risultano adeguatamente e sufficientemente provati i danni lamentati dalle opposte.
In generale, l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale in capo al locatore sorge nel momento in cui il conduttore rilascia l'immobile locato. In materia locatizia come sancito dalla Corte di Cassazione civile con sentenza n. 9442/2010 l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali (tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante) sorge al termine della locazione.
Tra le parti la condizione è stata soddisfatta in quanto la riconsegna dell'immobile è avvenuta in data 7.04.2023 (come risulta da verbale di riconsegna in atti) circostanza, non contestata tra le parti;
occorre però evidenziare che il conduttore, , già Parte_1
prima della riconsegna era stato messo a conoscenza dalle locatrici (cfr. scambio di comunicazioni del 31.03.2023) dell' asserita esistenza- secondo le locatrici- di danni al proprio immobile di importo superiore a quello versato a titolo di deposito cauzionale, danni di cui riferivano che avevano avuto contezza successivamente alla diffida e messa in mora per canoni insoluti del 06.12.2022, ossia durante il sopralluogo del 22.12.2022 , con
10 la consegna della perizia dell'Ing. del 28 dicembre 2022, perizia poi integrata Persona_4
successivamente, in data 18.04.2023 quando il tecnico evidenziava danni ulteriori rispetto a quelli rilevati e accertati in occasione del sopralluogo del 22.10.2022 (cfr. verbale di riconsegna dell'immobile locato del 07.04.2023).
E' orientamento consolidato della Cassazione quello che riconosce in capo al locatore la possibilità di trattenere la somma versata a titolo di deposito cauzionale, anche dopo il rilascio dell'immobile, solo quando ne faccia richiesta di attribuzione a copertura di specifici danni subiti, tra cui anche l'ipotesi di pigioni ed importi rimasti insoluti
(Cassazione Civile, Sez. III, Sentenza n. 194 del 2023; Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 4725 del
09/11/1989, secondo cui: “In materia di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione”).
Il locatore, pertanto, nel caso in cui voglia ritenere la somma a titolo di deposito cauzionale, come nella fattispecie, ha l'onere di presentare domanda di attribuzione contestualmente alla richiesta di pagamento dei canoni non versati dal conduttore
Part quindi, vagliata l'ammissibilità della riconvenzionale proposta della locatrici.
La giurisprudenza di legittimità ritiene che “nell'ordinario giudizio di cognizione, che si instaura a seguito dell'opposizione a decreto ingiuntivo, l'opposto, rivestendo la posizione sostanziale di attore, non può avanzare domande diverse da quelle fatte valere con il ricorso monitorio, salvo il caso in cui, per effetto di una riconvenzionale formulata dall'opponente, egli si venga a trovare, a sua volta, nella posizione processuale di convenuto, al quale non può essere negato il diritto di difesa, rispetto alla nuova o più ampia pretesa della controparte, mediante la proposizione (eventuale) di una "reconventio reconventionis" che deve, però, dipendere dal titolo dedotto in causa o da quello che già appartiene alla stessa come mezzo di eccezione ovvero di domanda riconvenzionale (Cass. Civ., Sez. 2 - , Sentenza n. 5415 del 25/02/2019).
E' quindi ammissibile la “reconventio reconventionis” delle opposte in quanto strettamente collegata con la domanda riconvenzionale e le eccezioni avanzate dall'opponente rispetto
11 al decreto ingiuntivo ed alla luce dell'acclarato l'interesse e conseguente pretesa giudiziale delle locatrici alla ritenzione della cauzione versata.
Occorre a questo punto procedere alla valutazione dei danni lamentati dalle locatrici all'immobile locato, sia nell'an che nel quantum nonché alla loro riconducibilità all'opponente.
Non possono essere condivise del tutto le risultanze della ctu espletata per le ragioni di seguito esplicitate.
La TU ha accertato che per quanto concerne il danno da ammaloramento degli infissi essi risultano ormai vetusti avendo durata trentennale (“hanno trenta anni e sono ormai vecchi”, “la cosa più opportuna sarebbe sostituirli” afferma il perito d'ufficio Ing. Per_3
) e che, seppur il preventivo effettuato dalla per le possa
[...] Parte_4 CP_1 ritenersi congruo, tuttavia non sia possibile attribuirne con certezza il deterioramento al ed in particolare agli ultimi due anni di permanenza nell'immobile locato e Pt_1
trattandosi di straordinaria manutenzione la relativa spesa compete alle locatrici- proprietarie.
Pertanto, le conclusioni raggiunte dall'ausiliario per siffatta categoria di danni ne esclude il risarcimento.
Per quanto concerne, invece, i danni lamentati sul terrazzo il perito d'ufficio ha evidenziato come, al momento del sopralluogo, questo fosse gia' stato oggetto di ristrutturazione da parte delle locatrici ed afferma espressamente di aver dovuto basare il suo accertamento utilizzando la documentazione presente nella perizia del tecnico delle locatrici, germane Ing. . Adunque, nel corso del giudizio, lo stato CP_1 Persona_5
dei luoghi era mutato, poiché il terrazzo veniva sottoposto a completo rifacimento/ ristrutturazione, in maniera tale da impedire al TU di poter verificare l'esistenza dei danni e soprattutto di accertarne tecnicamente le cause, tanto è vero che l'ausiliario ne da' atto nella relazione peritale e, poi, nella risposta alle osservazioni di parte opponente afferma testualmente: “…Di fatto il TU non ha mai avuto prove dirette dell'esistenza dei cani e della loro presenza sul terrazzo” (cfr. pag. 4 della “risposta alle osservazioni di parte opponente”). Sul punto e' utile precisare che nei quesiti affidati al ctu, all'ing. , Per_3
12 veniva precisato di compiere l'indagine “… se ed in quanto possibile, considerato il lasso di tempo già trascorso dal rilascio dell'immobile …” (ud. 27.02.2024)
Ed invece, il TU ,nonostante in sede di sopralluogo abbia egli stesso, preliminarmente, rilevato e verbalizzato che al momento del sopralluogo(22 maggio 2024) erano in corso lavori al terrazzo e che parte opposta aveva eseguito opere di ristrutturazione sul terrazzo e ,nello specifico, aveva realizzato la nuova pavimentazione del terrazzo direttamente su quella esistente,(il ctu) anziche' esimersi dal rispondere al quesito affidatogli, in considerazione della oggettiva impossibilita' di svolgere i necessari rilievi tecnici, in maniera non condivisibile dall'estensore della presente, basandosi esclusivamente sulla documentazione e sulle argomentazioni svolte dal consulente di parte delle germane opponenti, ha computato i costi per i lamentati – ma non riscontrati dal ctu e non provati- danni del terrazzo ed i lavori necessari per il ripristino in € 8.910,02, sostenendo che le infiltrazioni presenti (ma dallo stesso non riscontrate per quanto detto)sarebbero state cagionate dalla prolungata presenza di 3 animali domestici di grossa taglia facendo,inoltre, riferimento a “lesioni alle mattonelle causate di certo da sollecitazioni meccaniche e non da eventi meteorici”, a “lesioni alle fughe delle medesime mattonelle con probabile danno anche al massetto”, concludendo che questo stato di cose aveva originato le importanti infiltrazioni al piano sottostante. Su tali basi, occorre, ancora, evidenziare come il perito d'ufficio, abbia ritenuto attribuibile la responsabilita' dell'ammaloramento del solaio principalmente al conduttore, e Parte_1
,procedendo ad un giudizio comparativo con lo status dei terrazzi dei livelli inferiori, sia giunto poi, a quantificare un' incidenza causale del conduttore nella percentuale non superiore del 65 % senza alcun supporto tecnico a siffatte argomentazioni e conclusioni fondate sempre e soltanto sulla documentazione e sulle argomentazioni del perito di parte opposta(cfr. TU: “il solaio in questione ha una età di 30 anni ed il TU pur riconoscendo che
l'ammaloramento è stato causato in buona parte dalla parte opponente, non è in grado di definirne la percentuale di incidenza in maniera precisa. Visto lo “status” dei terrazzi ai livelli inferiori, che si trovano in buone condizioni, si può approssimativamente stabilire una percentuale di incidenza pari al 65%)”.
Ed infatti, siffatta condotta del ctu veniva ritualmente contestata dal ctp di parte opponente, Ing. , la quale formulava puntuali osservazioni alla Persona_6
13 bozza della ctu affermando testualmente: “…che, al momento del sopralluogo, erano in corso lavori di rifacimento della pavimentazione del terrazzo di cui trattasi (foto n°5 della TU). Questi lavori consistevano nella posa in opera, al di sopra della pavimentazione di cui verificare gli eventuali danni, di una nuova pavimentazione, previo posizionamento di manto/membrana impermeabile;
quindi, alla sottoscritta e allo stesso TU, come d'altro canto dichiarato dal medesimo nella sua bozza di relazione, non è stato possibile verificare, al momento del sopralluogo, le condizioni del terrazzo come era in precedenza. In conseguenza di ciò risulta difficile, se non impossibile, accertare l'“eventuale sussistenza dei sedicenti danni lamentati” o constatare
l'eventuale ammaloramento della pavimentazione di finitura del terrazzo dovuto a semplice vetustà della stessa. Il TU, per ottemperare al suo incarico, prende in considerazione una documentazione fotografica priva di data certa, allegata alla perizia dell'ing. , addivenendo a Persona_4 conclusioni, relativamente alle cause, facendo proprie le considerazioni dell' ing. , Persona_4 ritenendo “che quanto dichiarato dalla parte opposta possa corrispondere a verità” relativamente alla presenza di 3 cani di grosso taglio e che le lesioni alle mattonelle sono “causate di certo da sollecitazioni meccaniche e non da eventi meteorici. Il TU, quindi, essendo stato privato della possibilità di compiere riscontri tecnici sul posto, ha risposto al quesito fornendo valutazioni giuridiche (cfr.pag 17 della bozza di perizia) che gli sono precluse, deducendo che la versione fornita dalle opposte potrebbe corrispondere a verità. In tal senso, la Suprema Corte, ha, infatti, più volte affermato che al C.T.U. deve ritenersi preclusa “la formulazione di valutazioni giuridiche o di merito” (Cass., 13.10.1972, n°3044; Cass.,04.02.1999 n°996; conformi Cass., 06.03.1984, n°1567;
Cass., 16.12.1986, n°7557; Cass.,15.01.1997, n°342) dovendo i suoi accertamenti riguardare soltanto fatti di carattere tecnico accessori, non fatti che devono essere allegati e provati dalle parti.”
In relazione ai danni all'interno dell'abitazione lamentati dalla parte opposta, il TU, nello specifico, rilevava piccole macchie su alcune pareti, piccoli graffi su una porta, buchi sulle pareti causate da chiodi stimando gli stessi a corpo in euro 650,00. Ma, deve al riguardo osservarsi che manca la prova che “i lievi danni” riscontrati dall'ausiliario all'interno dell'abitazione eccedano il normale degrado d'uso conseguente all'utilizzo conforme al contratto, così come d'altronde afferma lo stesso ctu :“danni lievi” che risultano “nella normalità qualora un affittuario lascia la casa affittata ” (cfr. pag. 20 ctu). Per tali ragioni , anche per essi, la domanda delle opposte non merita accoglimento.
Per quanto concerne, infine, le migliorie dedotte dalla parte opponente, il perito d'ufficio osservava unicamente la presenza di “una porta in legno (non identificabile) che può avere un
14 valore economico pari ad € 700,00”, la quale ,pur recando benefici all'abitazione, non risultava mai richiesta e autorizzata dalle locatrici (Ing. : “Tale porta però, Persona_3
nonostante porti realmente, a detta del sottoscritto, dei benefici all'abitazione in termini di calore e rendimento energetico, non risulta essere stata mai “desiderata” dai proprietari dell'abitazione).
Le conclusioni dell'elaborato peritale d'ufficio non possono essere condivise da questo
Giudice in quanto non supportate da indagini tecniche, da adeguato studio ed analitica verifica dello stato dei luoghi e della documentazione esaminata;
il TU ha, in definitiva, mutuato le proprie conclusioni dalle argomentazioni del consulente di parte opposta, fondandole esclusivamente su di esse, sulla documentazione fotografica del perito delle locatrici opposte, persino priva di data certa nonchè su valutazioni di una parte,così giungendo a conclusioni sfornite di un correlato supporto tecnico necessario al fine di sostenere con adeguata certezza l'indagine per la quale era stato incaricato.
Invero, il TU, come chiaramente delineato dall'art. 61 c.p.c., è chiamato ad assistere il giudice “per il compimento di singoli atti o per tutto il processo” quando sia necessario l'apporto di “particolare competenza tecnica”. La sua funzione, come precisato dall'art. 62
c.p.c., consiste nel compiere “le indagini che gli sono commesse dal giudice” e nel fornire “i chiarimenti che il giudice gli richiede”. Le Sezioni Unite, con la pronuncia n. 3086 del 2022, hanno precisato che il consulente può accertare “tutti i fatti inerenti all'oggetto della lite il cui accertamento si rende necessario al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che non si tratti dei fatti principali che è onere delle parti allegare a fondamento della domanda o delle eccezioni”.
Quanto alla perizia di parte, per giurisprudenza pacifica, è una semplice allegazione difensiva a contenuto tecnico, priva di autonomo valore probatorio. ( ex multis da ultimo
Civile Ord. Sez. 3 Num. 5362 -28.02.2025)
Per tali motivi la domanda riconvenzionale delle parti opposte non merita accoglimento in quanto, all'esito dell'istruttoria espletata, oltre a mancare la prova dei lamentati danni e del relativo nesso eziologico, manca la prova della ascrivibilita' degli stessi alla parte conduttrice.
Non può essere accolta neppure la domanda riconvenzionale dell'opponente di rimborso delle migliorie all'immobile di proprietà delle per un valore pari ad € 1.500,00 in CP_1
15 quanto mai autorizzate dalle locatarie ed espressamente escluse dall'art. 9 del contratto di locazione “La conduttrice si impegna a non apportare migliorie né ad intraprendere alcun lavoro edilizio idoneo a modificare seppur in parte le condizioni originali dell'immobile locato. Eventuali interventi da intraprendere per necessità o per convenienza devono essere comunicati al locatore con congruo preavviso e a mezzo lettera raccomandata. Essi potranno essere effettuati soltanto con espresso consenso del locatore, il quale, sia in caso di concessione che di diniego, dovrà inviare a sua volta lettera raccomandata in risposta alla parte conduttrice entro trenta giorni dalla ricezione della richiesta”).
La giurisprudenza di legittimità è conforme nel ritenere che “il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, nè può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo (Cass. Civ. sez. III n. 15317/2019); inoltre i Giudici di Legittimità hanno precisato che “l'autorizzazione alla effettuazione di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione non è consenso alla effettuazione di miglioramenti, che sono altra cosa rispetto alla manutenzione, sia pure straordinaria, della cosa locata;
a prescindere da ciò, è regola secondo cui nel contratto di locazione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, nè può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo (Cass. 2494/ 2009; Cass. 5541/ 2012).
Per quanto innanzi, il decreto ingiuntivo opposto, atteso il mancato pagamento dei canoni di locazione, va' confermato, mentre la domanda riconvenzionale delle opposte non merita accoglimento, per le ragioni esposte innanzi, risultando all'esito dell'istruttoria espletata, sfornita di adeguata prova;
deve, inoltre, rigettarsi l'opposizione formulata avverso il decreto ingiuntivo, ma deve accogliersi la domanda riconvenzionale
16 dell'opponente limitatamente alla restituzione del deposito cauzionale trattenuto dalle locatrici, attesa l'assenza di prova in ordine ai lamentati danni.
Spese processuali.
Come noto, in tema di spese processuali, “l'accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza, configurabile esclusivamente in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un'unica domanda articolata in più capi, e non consente quindi la condanna della parte vittoriosa al pagamento delle spese processuali in favore della parte soccombente, ma può giustificarne soltanto la compensazione totale o parziale, in presenza degli altri presupposti previsti dall'art. 92, comma 2, c.p.c. (Cass. Sez. Uni., Sentenza
n. 32061 del 31/10/2022, Rv. 666063 - 01)
Per quanto concerne le spese del presente giudizio, ivi comprese quelle relative alla ctu, si ritiene che le stesse possano essere integralmente compensate tra le parti in ragione della reciproca soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda o istanza assorbita e/o disattesa, così provvede:
Rigetta l'opposizione proposta dal e, per l'effetto, conferma il decreto Parte_1
ingiuntivo opposto, n.119/2023, emesso dal Tribunale di Campobasso il 23.02.2023, nell'ambito del procedimento R.G. n. 307/2023, D.I. di cui dichiara l'esecutività;
Accoglie parzialmente la domanda riconvenzionale di parte opponente e condanna, per l'effetto, parte opposta alla restituzione del deposito cauzionale di euro 1.300,00, in favore dell'opponente, sig. Parte_1
Rigetta la domanda riconvenzionale delle opposte, in reconventio reconventionis, in quanto non sufficientemente ed adeguatamente provata per i motivi in narrativa;

Compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio e quelle di ctu in atti gia' liquidate.
Così deciso in Campobasso, il 26 settembre 2025. Il G.O.
Dott.ssa Filomena Girardi
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