TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV SEZIONE CIVILE
3904 2020
Verbale di udienza del 24/09/2025
Il Giudice,
visto il provvedimento con il quale è stata disposta la trattazione del processo in forma scritta, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.,
lette le note scritte depositate dalle parti, decide la causa ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dando lettura della seguente sentenza:
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
T R I B U N A L E D I SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV^ SEZIONE CIVILE
Il Tribunale Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Maria Feola, al termine dell'udienza di discussione del 24.09.2025 ha pronunziato, dando lettura del dispositivo e della motivazione ex art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3904 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2020, avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso, vertente
TRA
semplificata, in persona del legale rapp.te p.t., rappresentata Parte_1
e difesa, giusta procura in atti, dall'Avv. Michele Marra;

RICORRENTE
E
, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'Avv. Mario Controparte_1
Corsiero;
RESISTENTE
CONCLUSIONI DELLE PARTI Come dal verbale dell'udienza del 24.09.2025, in cui le parti si sono riportate ai propri atti e scritti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La in persona del legale rapp.te p.t., sulla premessa di avere ricevuto in Parte_1 locazione da l'immobile sito nel Comune di Maddaloni alla via Libertà civico Controparte_1
486, in virtù di apposito contratto di locazione ad uso commerciale del 10.03.2016, conveniva in giudizio il locatore per sentirlo condannare al ristoro dei danni derivanti da vizi dell'immobile locato.
In particolare deduceva: di aver stipulato un contratto di locazione con il resistente nel 2016 per un capannone da utilizzare per lo svolgimento della propria attività consistente nel deposito di cose mobili per conto di terzi;
che nel corso della locazione, in particolare nel 2019, l'immobile diveniva non adatto all'uso cui era destinato, a causa della presenza di fenomeni infiltrativi e la società conduttrice si vedeva costretta a recedere anticipatamente dal contratto;
che l'umidità e le infiltrazioni avevano causato ingenti danni ai mobili custoditi, i cui proprietari avevano adito l'autorità giudiziaria per il relativo risarcimento;
che, infine, la società aveva subito danni per la perdita di credibilità commerciale.
La ricorrente chiedeva, pertanto, di accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale del locatore,
a causa della consegna di un bene non adatto all'uso di locazione e per la mancata conservazione e manutenzione della cosa locata, nonché di condannare il locatore al risarcimento di tutti i danni cagionati, da quantificarsi in corso di giudizio, in relazione alle richieste economiche avanzate dai clienti, in uno al lucro cessante pari ad euro diecimila per ogni anno per almeno 5 annualità , oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla maturazione al saldo.
Si costituiva il resistente, il quale contestava la domanda proposta, chiedendone il rigetto.
Tanto premesso, il Tribunale ritiene non dimostrata la sussistenza del dedotto inadempimento contrattuale e dei lamentati danni.
La ricorrente si duole di un presunto duplice inadempimento contrattuale del locatore: violazione dell'obbligo di manutenzione straordinaria e consegna di un bene non adatto all'uso.
Circa la prima doglianza, si ricorda che la ripartizione delle spese di manutenzione è regolata principalmente dagli artt. 1576 e 1609 cc secondo cui, rispettivamente, “il locatore è obbligato a mantenere l'immobile in buono stato, eseguendo tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione” e “le riparazioni di piccola manutenzione sono a carico del conduttore e si riferiscono a deterioramenti derivanti dall'uso normale dell'immobile”.
In sintesi, le spese ordinarie toccano al conduttore mentre quelle straordinarie spettano al proprietario. La giurisprudenza ha chiarito che si parla di manutenzione ordinaria in riferimento a quegli interventi che derivano dall'uso quotidiano della cosa locata mentre di manutenzione straordinaria, invece, rispetto ad interventi più rilevanti, necessari a conservare l'immobile in efficienza e sicurezza.
In base a tale distinzione, il locatore è tenuto a riparare, ad esempio, i muri maestri e le volte, a sostituire le travi, a rinnovare, secondo le necessità, i tetti, i solai, a riparare le sponde e gli argini, i muri di sostegno e di cinta, gli acquedotti, in quanto tutte le utilità concesse al conduttore devono essere mantenute in condizioni di effettivo godimento.
In buona sostanza, “Le spese di manutenzione straordinaria del bene locato sono quelle relative a opere non prevedibili o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione. Ne consegue che rientrano in tale categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, in quanto finalizzate non già alla mera conservazione del bene ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo” (s.v. Cass. civ. n. 27540/2013).
Conseguentemente, se il locatore non provvede alla esecuzione delle dette opere, il conduttore avrà diritto al risarcimento del danno per mancata riparazione della cosa locata (in tal senso Cass. Civ. n.
11353/2014) e, se tali riparazioni hanno anche il carattere dell'urgenza, il conduttore, una volta avvisato il locatore, e nell'inerzia di questi, può provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore.
È pertanto necessaria la c.d. “messa in mora del locatore” ex art. 1577 c.c.
L'importanza dell'avviso è costituita dal fatto che esso è diretto ad impedire che il locatore possa invocare l'ignoranza del bisogno della riparazione e quindi chiedere l'assoluzione dalla domanda per inadempimento delle sue obbligazioni. (Cass. civ. n. 10742/2002; Cass. civ. n. 16136/2010).
L'onere di provare l'omissione – causa dell'inadempimento grave del locatore agli obblighi sul medesimo gravanti ex contractu – riguardante l'esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria nell'immobile locato spetta, però, al conduttore.
Orbene, nel caso di specie, non risulta alcuna richiesta scritta al locatore, tale da porlo nella condizione di essere a conoscenza degli interventi straordinari che si assumevano necessari.
È agli atti solo la disdetta anticipata del contratto, del 2019, peraltro firmata dalla sola conduttrice.
Con riguardo, poi al presunto inadempimento del proprietario che avrebbe locato una res non adatta all'uso pattuito si rammenta che, recentemente, con ordinanza n.14067/23, la Corte di Cassazione ha stabilito che “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative” in quanto “La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e
l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore” (in tali termini
Cass. n.17986/2014; sono conformi, tra le tante: da ultimo Cass. n. 1735/2011 e ancora Cass. n.
8303/2008: “una volta che sia stato stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività per cui è stato locato, anche in relazione al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative”).
Inoltre, in materia di locazione di beni immobili, quando il conduttore, all'atto della stipulazione del relativo contratto, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c., non potendo escludersi che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso.
(in tali termini è Cass. n.3341.2001; conf. Cass. n.12708.2010; Cass. n.25278.2009; Cass.
n.8303.2008).
Nella fattispecie de qua, per stessa ammissione della conduttrice, l'immobile ha adeguatamente soddisfatto l'uso convenuto (ovvero di deposito) dalla data di stipula contrattuale fino all'ottobre
2019 e, come si è già argomentato, non è possibile acclarare la denuncia del vizio al locatore e la sua conseguente inerzia nella manutenzione.
Anche i danni asseritamente subiti in conseguenza del dedotto inadempimento, sono rimasti sforniti di prova, e, ancor prima, di compiuta allegazione.
La ricorrente sostiene che “il fenomeno della umidità è da attribuirsi alla cattiva manutenzione dei tombini interni ed al posizionamento di un tubo all'interno della griglia esterna, il quale invece di consentire il deflusso delle acque piovane negli appositi scarichi, le acqua finiscono all'interno….
La mancata manutenzione dei tombini di cui sopra, ha causato danni all'immobile ed anche ai beni mobili al suo interno che, nonostante la tempestività del conduttore nell'informare il locatore circa gli avvenimenti ed esortarlo ad effettuare le dovute riparazioni, sono andati periti anche perché il conduttore non aveva possibilità alcuna di spostarli in luogo idoneo”.
La società, tuttavia, omette di descrivere, sia nell'atto introduttivo, sia nei successivi scritti difensivi, sia nella propria consulenza di parte, la reale ed incontestabile dinamica dei fatti, caratterizzando le proprie allegazioni quali mere deduzioni di parte prive di supporti probatori non consentendo a codesto Tribunale di accertare che i presunti danni siano conseguenza eziologica delle infiltrazioni.
Si ricorda che chi agisce per il risarcimento del danno ha l'onere di allegare tutti gli elementi (fatto; nesso causale materiale;
danno-evento; nesso causale giuridico;
danno conseguenza;
elemento subiettivo) costitutivi della fattispecie di responsabilità.
Circa i danni ai mobili, infatti, è onere del conduttore dimostrare che il danno sia direttamente collegato alle infiltrazioni e che questi non siano stati causati da un suo comportamento negligente.
Il conduttore ha fornito una scarna perizia di parte che non descrive i danni ma genericamente afferma
“descrizione del danno: ingenti danni alla merce lì depositata ( vedi foto allegate)”.
Le foto allegate, però, non consentono di appurare che i danni visibili siano conseguenza diretta delle infiltrazioni e non di altra causa come la vetustà (trattandosi di mobili usati che venivano posti nel deposito in attesa di essere trasferiti per i traslochi), l'usura o il difetto di imballaggio.
Inoltre, non è dato sapere a chi appartengano i mobili danneggiati, non c'è un elenco, nemmeno approssimativo, della mobilia interessata e dei relativi e corrispondenti danni riportati (ad eccezione di tal e , i cui nomi sono apposti a mano in basso ad alcune foto, che, Persona_1 Persona_2
nel ricorso, si afferma abbiano chiesto un risarcimento giudiziale ma i cui atti di causa, come si dirà dopo, non sono depositati).
Analogamente deve dirsi in riferimento al risarcimento richiesto relativamente ad una serie di contenziosi in atto nei quali la società ricorrente sarebbe stata citata in giudizio da alcuni proprietari dei mobili nonché committenti.
Ancora una volta si riscontra difetto di allegazione e prova: non sono stati prodotti gli atti introduttivi dei presunti giudizi risarcitori, né le eventuali sentenze, né attestazioni o ricevute di pagamento dei danni subiti dai terzi.
Anche la teste , sentita all'udienza del 30.11.2022, ha dichiarato sul punto “So che le Testimone_1
pratiche di risarcimento sono state avviate ma non so se poi i clienti sono stati risarciti e so anche che vi è un polizza assicurativa che copre i danni con apertura dei relativi sinistri ma non so se la compagnia ha corrisposto le somme a questi signori” confermando l'estrema genericità della prova a supporto delle avanzate pretese.
Deve rigettarsi, infine, anche la richiesta di risarcimento per discredito commerciale in quanto compete sempre al danneggiato dimostrare di aver subito perdite economiche ben determinate, al fine di poter ottenere il relativo risarcimento.
La Corte ricorda che “il danno non patrimoniale, anche quando derivi dalla lesione di un bene come
l'onore e la reputazione, non coincide con la lesione medesima, dunque non coincide con la lesione del bene protetto, ma consiste nelle conseguenze pregiudizievoli che da tale lesione derivino, con la conseguenza che la prova del danno consiste nella prova non già del fatto che è stata lesa la reputazione, bensì nella dimostrazione che da tale lesione sono derivate conseguenze pregiudizievoli: la prova di tali conseguenze pregiudizievoli può anche essere fornita per presunzioni, ma deve tuttavia essere offerta” richiamando sul punto i propri precedenti Cass. 8861/21 e Cass. 19551/23.
In conclusione, era onere della ricorrente– disatteso nel caso di specie – dimostrare che dai danni ai mobili di alcuni clienti fosse derivato un pregiudizio risarcibile, allegando e dimostrando, ad esempio, in calo delle commissioni e dei guadagni, la sussistenza di reclami e lamentele da parte dei clienti, la perdita di affari, ecc.
Per tutti i motivi esposti, complessivamente considerati, la domanda proposta viene rigettata.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P. Q. M.


Il Tribunale Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Maria Feola, definitivamente pronunciando sulla causa in oggetto, ogni contraria istanza rigettata, così provvede:
a) rigetta la domanda;

b) condanna semplificata, in persona del legale rapp.te p.t., al pagamento Parte_1 in favore di delle spese di lite che liquida in complessivi € 5.000,00 per Controparte_1
compensi, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge da attribuirsi al procuratore dichiaratosi antistatario.
Santa Maria Capua Vetere, così deciso all'udienza del 24.09.2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Feola