REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Prato, in persona del Giudice, dott. Francesca Vanni, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1987/2022 R.G. promossa da:
Avv. PAOLO LEONE (cod. fisc. , in C.F._1 proprio, domiciliato all'indirizzo di posta elettronica certificata paolo Email_1
ATTORE
CONTRO
(cod. fisc. ) Controparte_1 P.IVA_1 in persona dell'Amministratore Dott. Controparte_2 rappresentato e difeso, anche disgiuntamente tra loro, dall'Avv. Daniele Braccini (c.f. ) e dall'Avv. Ilaria C.F._2 Castellani (c.f. ), ed elettivamente C.F._3 domiciliato presso il loro studio in Prato, Viale della Repubblica, n. 245, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTO
Conclusioni delle parti:
Per l'attore: “come da note scritte del 15/7/2025¹
1“ Voglia l' Ecc. mo Tribunale di Prato:- dichiarare invalida e quindi improduttiva di qualsiasi effetto giuridico la deliberazione assunta dalla assemblea del
in data 27 giugno 2022, per violazione dell'accordo Controparte_1 transattivo sottoscritto dall' Amministratore pro-tempore ed alcuni soggetti esterni al Condominio;
- annullare la deliberazione impugnata per violazione degli artt. 1120-1136, comma 5°, cod. civile, non essendo stata approvata dalla maggioranza prevista in detti articoli;
- annullare la delibera impugnata per la mancata indicazione dei soggetti che hanno partecipato in qualità di delegati di altri condomini, in modo tale da non consentire la verifica del rispetto dell' art. 8 dell' Atto Costitutivo del , che prevede il conferimento di deleghe solo ad CP_1 altri Condomini e non a soggetti a questo estranei;
- dichiarare infine la nullità della delibera impugnata in quanto essa, come appurato dalla Ctu in atti, ha illecitamente superato le competenze e le attribuzioni proprie dell' assemblea, intervenendo su beni e diritti appartenenti a terzi in via esclusiva, così determinando la estinzione di preesistenti servitù e la costituzione di nuove e diverse servitù di acquedotto ed elettrodotto a favore del , cioè di atti che CP_1 presuppongono il consenso e la unanimità di tutti gli interessati, da trasfondere in atti negoziali, e non certo il raggiungimento di una maggioranze assembleare, come si è verificato nel caso di specie;
- con vittoria di spese ed onorari”. Per il convenuto: come da note scritte del 24/7/2025²
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 27/7/2022, l'Avv. Paolo
NE conveniva in giudizio, avanti al Tribunale di Prato, il Controparte_1
, al fine di sentire dichiarare invalida e quindi improduttiva di
[...] qualsiasi effetto giuridico, la deliberazione assunta dalla assemblea del in data 27/6/2022, riservando la proposizione Controparte_1 di istanza di sospensione della efficacia della delibera impugnata.
A fondamento della domanda premetteva: -di essere proprietario, per successione del padre, Avv. Giovanni Battista NE, di immobile per civile abitazione posto in Montemurlo, Via del Villaggio n. 12, frazione , CP_1 censito al NCEU al foglio di mappa 23, particella 122, sub. 1, 2 e 3; - che tale unità immobiliare, risalente agli anni '60, era stata costruita su terreno inserito in un piano di lottizzazione avente a propria volta come oggetto una vasta area posta alle pendici del Monte Ferrato;
- che negli anni erano state costruite numerose villette collegate fra loro da un'unica strada, denominata Via del
Villaggio; - che, allo scopo di gestire beni e servizi comuni della nascente comunità residenziale, i vari acquirenti o promittenti acquirenti dei lotti edificati/edificandi, provvedevano a stipulare un atto privato in data
3/10/1963, definendolo “Atto Costitutivo del ”, Controparte_1 registrato in data 17/1/1964 al n. 4172; - che, all'articolo 4 dell'atto, era espressamente previsto il riparto delle spese occorrenti per la gestione e manutenzione in ragione proporzionale alla superficie di terreno posseduta;
- che nel corso del tempo agli originari 31 soggetti costituenti il , se CP_1 ne sono aggiunti altri, formando una sorta di “condominio bis” formalmente separato dal primo, ma co-utilizzatore della medesima rete viaria e dell'impianto di illuminazione;
- che alcuni degli originari 31 sottoscrittori sono rimasti proprietari del solo terreno boschivo in quanto, per effetto del vincolo di inedificabilità posto dal Comune di Montemurlo, non hanno avuto modo di costruire alcun immobile, andando a formare il gruppo dei
2“Voglia, Codesto Ecc.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa e reietta: (i) nel merito: respingere la domanda attrice, poiché infondate in fatto ed in diritto;
(ii) in ogni caso: con vittoria di compensi e spese del giudizio. Con ogni più ampia riserva, anche istruttoria”.
Pag. 2 di 18 “condomini non residenti”; - che tale diversificazione dei rapporti ha creato, negli anni, diversi dissidi e l'insorgere di liti giudiziarie;
- che, nei confronti di
8 proprietari “aggiunti”, il Condominio concludeva un accordo transattivo il quale, da un lato fissava i limiti e le modalità di contribuzione alla spese dei c.d. “non condomini” e dell'altro fondava il diritto ad esigere detta contribuzione, aumentando il numero dei soggetti obbligati e diminuendo la spesa pro capite degli interventi.
Fatta tale premessa, l'attore esponeva in fatto: - di avere ricevuto, in data
7/6/2022 da parte dell'amministrazione condominiale, l'avviso di convocazione dell'assemblea ordinaria per il giorno 26/6/2022 in prima convocazione e per il giorno 27/6/2022 in seconda convocazione;
- che all'ordine del giorno erano posti i seguenti argomenti: 1) “definitive determinazioni in ordine alle opere consistenti in: A) realizzazione del nuovo acquedotto acqua di pozzo con solo allacciamento Publiacqua in emergenza, B) realizzazione degli impianti elettrici di illuminazione pubblica, da modificare da aerei ad interrati e con cavidotti predisposti per il passaggio della fibra ottica-caso 2, C) asfaltatura completa delle strade condominiali (caso 3 in aggiunta al caso 2, oppure caso 4 in aggiunta al caso 1); 2) esame ed approvazione delle schema di contratto di appalto relativo alle opere di cui al precedente punto 1; 3) varie ed eventuali;
- che a conclusione della discussione l'assemblea deliberava a sfavore dei casi 1, 2 e 4 ed a favore del caso 3 con approvazione di 14 condomini rappresentanti 516,64 millesimi, lo sfavore di
10 condomini per 313,06 millesimi e l'astensione di 1 condomino per 40,72 millesimi, autorizzando l'amministratore a sottoscrivere il contratto di appalto per l'esecuzione dei lavori deliberati;
- che, nel prospetto allegato all'avviso di convocazione era prevista una ripartizione di spesa generale fra
32 condomini residenti secondo la tabelle millesimali ordinarie, con attribuzione ad esso attore della somma di Euro 10.837,50. In diritto argomentava che tale delibera, rispetto alla quale aveva espresso voto contrario, era viziata e doveva essere annullata;
- che, infatti, l'amministratore non aveva provveduto a convocare i “non condomini” co-utilizzatori della strada ed illuminazione, la cui presenza avrebbe potuto comportare il raggiungimento di diverse maggioranze, diverse decisioni e diverso carico delle
Pag. 3 di 18 spese;
- che la natura dei lavori oggetto di delibera qualificava gli interventi come innovazioni ex art. 1120, comma 1, con necessità quindi della maggioranza qualificata ex art. 1126, comma 5 per l'approvazione; - che la ripartizione era comunque errata in quanto avrebbe dovuto avvenire nel rispetto di quanto previsto dall'art. 1123 comma 2 c.c., ovvero in base all'uso che ciascuno può farne, con conseguente ingiusto vantaggio dei maggiori utilizzatori. Lamentando quindi plurimi profili di invalidità, insisteva per l'annullamento della stessa.
In data 23/9/2022 l'attore depositava istanza di sospensione, inaudita altera parte ovvero previa instaurazione del contraddittorio, dell'efficacia esecutiva della delibera, richiamando gli argomenti già spesi nell'atto introduttivo del giudizio relativamente al fumus ed evidenziando che, in difetto di sospensione della esecutività della delibera, l'Amministrazione Condominiale sarebbe stata legittimata non solo a far iniziare, proseguire e concludere i lavori (con conseguente impossibilità di ripristinare lo stato dei luoghi in caso di accoglimento della domanda di merito), ma sarebbe stata inoltre obbligata, in forza degli impegni assunti con la sottoscrizione dell'appalto, con tempi ristrettissimi per l'esecuzione di lavori e pagamenti, a dissanguare le casse condominiali con un debito enorme, con conseguente prospettazione di pericolo di un danno grave ed irreparabile per il . CP_1
Pag. 4 di 18 Instaurato il contraddittorio con la costituzione del , il G.I. con CP_1 ordinanza pronunciata in data 19/1/2023, rigettava l'istanza, per carenza dei presupposti³.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 26/10/2022, si costituiva in giudizio il , per respingere e Controparte_1 contestare integralmente, l'iniziativa giudiziaria intrapresa dall'attore e ribadire la legittimità della delibera assunta dall'assemblea. A fondamento delle proprie difese deduceva: - che le opere deliberate dall'assemblea condominiale avevano carattere urgente ed indispensabile, rispetto alle quali l'attore era disinteressato, in quanto residente altrove e quindi non esposto al pericolo di caduta alberi di incendio;
- che il dissenso dell'attore appariva privo di reali ed oggettive giustificazioni, avendo egli votato finanche contro l'adozione di una successiva delibera condominiale avente ad oggetto l'affidamento, ad una impresa specializzata, dell'incarico di effettuare una verifica della potabilità delle acque, con un costo complessivo di Euro 485,55 e con quota a suo carico di soli Euro 10,00; - l'invalidità ed inopponibilità al condominio ed ai condomini dell' “Atto costitutivo del Controparte_1
”, il quale, essendo anche non trascritto, non aveva in alcun modo
[...] assurgere a regolamento condominiale di formazione contrattuale, per la presenza di clausole totalmente antitetiche alla norme del codice civile in materia di condominio e comunque disapplicate di fatto;
-l'inderogabilità delle maggioranze di cui all'art. 1136 c.c. neppure con il consenso di tutti i
Pag. 5 di 18 condomini, posto che l'atto transattivo concluso con gli 8 “non condomini”
(proprietari di unità abitative escluse dal perimento del condominio ma che fruiscono dei beni comuni e più precisamente del tracciato viario e della relativa illuminazione), conteneva modalità di loro coinvolgimento tanto farraginose e contraddittorie quanto illegittime in punto di diritto
(richiamando quella di cui all'art. 11); - la mancata convocazione dei c.d. “non condomini” non determinerebbe, comunque, l'invalidità della delibera, ma, al più, la sua inopponibilità agli stessi;
- la delibera è stata approvata con le maggioranze di legge, trattandosi non di innovazioni, bensì di lavori di manutenzione tesi al ripristino di un bene esistente e già destinato al medesimo scopo (completa asfaltatura della strada) e non potendosi applicare in via analogica la norma invocata dall'attore, (id est l'art. 1124 c.c., relativa alla ripartizione delle spese inerenti all'ascensore o alle scale), per difformità rispetto alla fattispecie disciplinata, ovvero di meri rispristini (posa in opera di tubazioni per l'acqua del pozzo in sostituzione di quelle già esistenti e reintegro di emergenza del serbatoio per fornitura idrica di ); - le CP_3 restanti operare deliberate (predisposizione di fibra ottica, interramento delle linee di illuminazione ed l'installazione di quattro idranti a colonna soprassuolo lungo le strade condominiali), benchè rientranti nel novero delle innovazioni, risultano rientrare tutte nella previsione di cui all'art. 1120, secondo comma, c.c., in quanto necessarie, con applicabilità delle le maggioranze più contenute di cui al secondo comma del medesimo articolo
1136 c.c.. Insisteva, pertanto per l'integrale rigetto della domanda spiegata.
Depositate le memorie ex art. 183 comma 6) c.p.c., la causa veniva istruita a mezzo di prove documentali e consulenza tecnica.
Infine, conclusa l'istruttoria, la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 25/7/2025, tenuta con le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c., con assegnazione di termini di legge per lo scambio di comparse conclusionali e memorie di replica.
Le parti si scambiavano, mediante deposito, comparse conclusionali e memorie di replica.
Pag. 6 di 18 MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte attrice, in sintesi, ha impugnato la delibera assembleare, denunciandone molteplici vizi, tra cui, principalmente: 1) violazione o falsa applicazione dell'art. 1136, 6 c.c. per mancata convocazione dei c.d. “non condomini”,
(ovvero di quei soggetti proprietari coutilizzatori di strade ed illuminazione, ma formalmente estranei al stesso, la cui presenza avrebbe potuto CP_1 comportare il raggiungimento di diverse maggioranze, diverse decisioni e diverso carico delle spese); 2) violazione o falsa applicazione dell'art. 1136, 5
c.c in relazione al carattere innovativo -ai sensi dell'art. 1120, comma 1, c.c.- dei lavori deliberati e conseguente necessità, per la loro approvazione, della maggioranza qualificata di cui all'art. 1126, comma 5 c.c., ovvero la maggioranza degli intervenuti ed almeno 2/3 del valore dell'edificio, (cosa nella specie non avvenuta atteso che i voti favorevoli rappresentavano solo
516,64 millesimi;
3) violazione o falsa applicazione dell'art. 1123, comma 2
c.c., in relazione alla ripartizione delle (ingenti) spese deliberate, in quanto trattandosi di spese di conservazione e godimento destinate a servire condomini in misura diversa devono essere ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne, mentre nella specie sono state ripartite in base alle tabelle millesimali ordinarie, che non tengono conto del diverso grado di utilizzazione dell'impianto idraulico, delle strade e della relativa illuminazione.
Il primo motivo, per come proposto, non è fondato.
Posto che a norma dell'art. 1137 c.c., può essere chiesto l'annullamento avanti all'autorità giudiziaria, da parte dei condomini assenti, dissenzienti o astenuti, delle deliberazioni prese dall'assemblea che siano contrarie alla legge o al regolamento di condominio, pare evidente che la mancata convocazione in assemblea di soggetti estranei alla compagine condominiale, e quindi “non condomini”, non possa in alcun modo assurgere a vizio della delibera, non costituendo una violazione di legge né del regolamento condominiale.
E' infatti pacifico che i soggetti asseritamente esclusi dalla convocazione fossero i c.d. “non condomini”, ovvero soggetti non facenti parte della compagine condominiale, anche se proprietari di unità immobiliari che fruiscono almeno in parte dei beni comuni e più precisamente del tracciato viario e della illuminazione.
Pag. 7 di 18 Le norme codicistiche non pongono alcun obbligo di convocazione di soggetti estranei all'assemblea quale requisito di validità delle delibere da essa assunte.
Né siffatto obbligo si desume dall' “Atto costitutivo del Controparte_1
”, trattandosi di un atto che gli stessi firmatari (proprietari e
[...] promissari acquirenti di lotti di terreno siti nella Tenuta Ficanti in Bagnolo di
Montemurlo, destinati a costruzioni per civile abitazione) nella premessa, ammettevano fosse impropriamente titolato “regolamento condominiale”, costituendo, nella realtà, un atto negoziale vincolante i proprietari ed i promissari acquirenti e che nulla prevede in relazione ai non condomini.
Quanto all'“Atto ricognitivo e transattivo”, sulle previsioni del quale parte attrice invoca l'invalidità della delibera condominiale, si rileva che da esso scaturisce, nella sostanza, da parte dei 'non condomini', l'assunzione dell'obbligo di contribuzione, per il futuro, alle sole spese per le strade e per l'illuminazione, (e segnatamente per la manutenzione ordinaria e straordinaria, con esclusione di ogni altra spesa) a fronte del diritto di partecipare alla votazione delle delibere che hanno per oggetto tali spese. Tale atto, peraltro privo di data certa ed i cui firmatari risultano solo in parte coincidenti con gli attuali non condomini (come si rileva confrontandoli con l'elenco degli intestatari delle particelle esterne al perimetro interessate dai CP_4 lavori deliberati, stilato da CTU), contiene l'espressa precisazione che i 'non condomini' non hanno mai -in precedenza- fatto parte del , né vi CP_1 aderiscono direttamente o indirettamente in virtù di tale accordo e che il non ha nulla da pretendere dai “non condomini” per qualsivoglia CP_1 titolo o causale con rinuncia ad ogni azione, diritto o titolo.
Pertanto le pattuizioni contenute nel predetto Atto ricognitivo, che pur prevedono il coinvolgimento dei 'non condomini' nelle decisioni da assumere in ordine alle sole spese che li riguardano, non risultano idonee a fondare la declaratoria di invalidità della delibera condominiale per cui è causa, ma -al più- determinano la mera inefficacia relativa della stessa nei loro confronti, in quanto assunta in spregio degli accordi assunti con il citato Atto ricognitivo.
Tuttavia, in relazione a quest'ultimo aspetto, risulta, dalla documentazione versata in atti dal , che i 'non condomini', non sono mai stati CP_1 convocati alle pregresse assemblee (come risulta dai verbali prodotti dal
Pag. 8 di 18 convenuto in allegato alla memoria ex art. 183 VI comma c.p.c. n. 3) ma che, ciò malgrado, l'amministratore ha sempre provveduto a richiedere ai c.d. “fuori condominio” la quota di spese di loro pertinenza per le parti a comune e non risulta neppure allegato da alcuna delle parti che tale contribuzione non sia in passato stata rispettata (doc. n. 12 assemblea del 12/11/2018).
Nella realtà dei fatti, quindi, il meccanismo di cui all'art. 7 del citato accordo non è mai stato realmente applicato e, comunque, tale patto non comporta
'l'inglobamento' nel condominio dei soggetti denominati 'non condomini' e, conseguentemente, l'applicazione della normativa codicistica sulla costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni (art. 1136 c.c.) e, in particolare, sull'obbligo di convocazione a pena di invalidità.
La Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare che la disciplina del condominio degli edifici, di cui agli artt. 1117 c.c. e ss., è ravvisabile ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni, quale quelle elencate in via esemplificativa - se il contrario non risulta dal titolo - dall'art. 1117 c.c., a porzioni, unità immobiliari, di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso. La nozione di condominio si configura, pertanto, non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di più unità immobiliari o più edifici adiacenti orizzontalmente, purché aventi in comune alcuna delle parti necessarie all'uso collettivo, o delle aree, delle opere, delle installazioni o dei manufatti destinati, per caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.(art. 1117-bis c.c.).
Nel caso di specie tale nesso strutturale, materiale e funzionale, non risulta dimostrato, né parte attrice ha richiesto l'accertamento della qualità di condomino da parte dei coutilizzatori delle parti comuni, avendo la presente causa ad oggetto l'impugnazione della delibera.
Ciò chiaramente non preclude all'amministratore di procedere, in conformità a quanto previsto nel citato accordo, di richiedere ed esigere da parte dei non condomini, coutilizzatori delle aree interessate dai lavori la quota di loro spettanza.
Il primo motivo va dunque respinto.
Pag. 9 di 18 Quanto al secondo motivo inerente la natura dei lavori deliberati dall'assemblea, aventi carattere innovativo ai sensi dell'art. 1120, comma 1,
c.c., e richiedenti una maggioranza qualificata, anche questo non può essere considerato fondato.
Sul punto è stata disposta una CTU tecnica, all'esito della quale l'ausiliario, con specifico riferimento al carattere innovativo delle opere approvate con la delibera del 27/6/2022 (impianto idrico condominiale ed elettrico e di telecomunicazioni), in un primo momento riconduceva le citate opere ad interventi di manutenzione generale, riservando il carattere innovativo unicamente all'installazione dei 4 idranti (con riferimento all'impianto idrico) e della fibra ottica (con riferimento all'impianto elettrico e di telecomunicazione).
Successivamente, il G.I., rilevato che in ordine al carattere innovativo o meno delle opere per cui è causa, il CTU non aveva fornito una risposta chiara, esprimendo, piuttosto valutazioni sui vantaggi conseguenti all'esecuzione delle opere de quibus, disponeva un'integrazione della relazione volta a far esprimere al consulente una valutazione strettamente riferita al carattere innovativo o meno delle opere oggetto di causa.
Nell'elaborato redatto ad integrazione, il CTU chiariva che gli interventi previsti sia sull'impianto idrico che su quello elettrico e di telecomunicazioni, non potevano che essere considerati innovativi, trattandosi di interventi dichiaratamente progettati e volti a migliorare la sicurezza degli impianti.
Va tuttavia rilevato che il consulente, chiamato altresì a specificare se gli interventi, aventi carattere novativo, rientrassero nella previsione del primo o del secondo comma dell'art. 1120 c.c., cadeva in un evidente errore, laddove, da un lato richiamava la loro attitudine a migliorare la sicurezza degli impianti,
e, nel contempo escludeva che rientrassero nella previsione del secondo comma della citata norma.
Ora, l'articolo 1120 c.c, rubricato “Innovazioni” prevede, al primo comma, che
'tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni' possano essere assunte, dai condomini, con la maggioranza qualificata di cui al quinto comma dell'articolo 1136 c.c.
(maggioranza degli intervenuti ed almeno 2/3 del valore dell'edificio); al
Pag. 10 di 18 secondo comma (n.1) prevede, invece, che i condomini possano, con le diverse maggioranze di cui all'art. 1136 comma 2 (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio) disporre 'le innovazioni che hanno ad oggetto opere ed interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti.
Quindi, il consulente incaricato, rimandando costantemente al contenuto della relazione tecnica dell'analisi dei lavori di riqualificazione redatta dall'Ing.
– laddove viene espressamente evidenziata la finalità di ripristinare la Per_1 funzionalità di opere ed impianti esistenti, rendendoli conformi alla normativa vigente e migliorare la sicurezza degli impianti, nonché ripristinare il manto stradale e renderlo sicuro al transito di tutti i veicoli – quando esclude che gli stessi rientrino nel comma 2 dell'art. 1120 c.c., palesemente fraintende il comma 2 dell'art. 1120 c.c. n.1, con il numero 2) del medesimo articolo.
Dovendo esattamente ricondurre alle previsioni normative le conclusioni dell'ausiliario, questo Giudice osserva che le opere oggetto di delibera, non possono essere considerate, come invece sostenuto da parte convenuta, mere manutenzioni straordinarie, bensì assurgono a vere e proprie innovazioni – realizzazione di un nuovo acquedotto per acqua di pozzo, con allacciamento a solo in emergenza e di impianto elettrico di illuminazione pubblica, CP_3 da modificare da aereo ad interrato e con cavidotti predisposti per il passaggio della fibra ottica – rientranti, tuttavia, nella previsione non del primo, ma del secondo comma dell'art. 1120, c.c., essendo tutte finalizzate all'obiettivo, dichiarato nella relazione tecnica a supporto, di migliorarne la sicurezza e quindi sottoposte alle maggioranze ivi previste (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio).
La giurisprudenza ha, infatti, nel tempo precisato che l'innovazione condominiale viene configurata come una modifica materiale o funzionale che introduce un quid novi, che prima non esisteva e/o che trasforma in modo importante una cosa o un servizio comune già esistente;
non è, quindi, sufficiente una semplice modifica o l'utilizzo di un materiale diverso;

l'intervento dovrà comportare un effettivo salto di qualità o un'utilità aggiuntiva per i condomini. La distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e alla qualità dell'incidenza della nuova opera, nel senso che
Pag. 11 di 18 per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento della cosa comune ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto
Nel caso di specie si deve, quindi, condividere la valutazione del CTU relativamente al carattere innovativo degli interventi, riconducendoli alla previsione dell'art. 1120 c.c, comma 2 n. 1).
Ne consegue che le maggioranze applicabili alla delibera de quo sono quelle di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c.
Atteso che la delibera assunta in data 27/6/2022 al primo punto dell'ordine del giorno, approvava il caso 3) con il voto favorevole di 516,64 millesimi, la delibera risulta assunta nel rispetto della citata maggioranza.
Occorre anche rilevare, ad ulteriore supporto delle superiori considerazioni, che dall'esame della perizia tecnica dell'Ing. svolta Persona_2 nell'interesse del condominio, (nella quale il tecnico evidenziava che - le tubazioni di distribuzione dell'acqua di pozzo risultano del tutto inadeguate, in quanto vetuste ed inidonee a supportare la pressione di esercizio dell'impianto; - l'allacciamento della vasca di stoccaggio all'acquedotto pubblico può assicurare la continuità della fornitura in tutte le circostanze;
-
l'installazione di n° 4 idranti soprasuolo a colonnina con attacchi multipli è finalizzata a garantire una protezione antincendio alle abitazioni, le quali risultano inserite in un contesto boscato con elevatissimo rischio di propagazione incendio;
- l'interramento delle linee di impianto elettrico per l'illuminazione stradale ha la funzione rendere gli impianti conformi a quanto previsto dal D.M. 37/08 ed ottenere la relativa certificazione, attualmente non presente e migliorare la sicurezza dell'impianto, posto che, trattandosi di contesto boscato, eventuali cadute di alberi presentano una rilevante probabilità di intercettare le linee aeree determinando da un lato l'interruzione della fornitura e dall'altro potendo addirittura innescare incendi;
- la situazione attuale del mando stradale risulta compromessa in numerosi punti,
Pag. 12 di 18 con presenza di asperità pericolose ed elevato rischio per l'incolumità degli utenti, soprattutto a due ruote) emerge che gli interventi erano tutt'altro che estemporanei: infatti risultano finalizzati a ripristinare la funzionalità di opere ed impianti esistenti, rendendoli inoltre conformi alla normativa vigente, migliorare la sicurezza degli impianti, consentire il passaggio della fibra ottica
(solo parte delle opere sub 4) e ripristinare il manto stradale e renderlo sicuro al transito di tutti i veicoli a due e quattro ruote.
Il CTU ha confermato quanto evidenziato dalla perizia di parte convenuta, ovvero l'effettiva vetustà dell'impianto idrico (trattandosi di tubature risalenti all'epoca della prima lottizzazione), la sua inadeguatezza tecnologica e frequente danneggiabilità così come la necessità di migliorare la sicurezza dell'impianto elettrico, per il rischio evidente di danneggiamento delle attuali linee aeree con interruzione della fornitura di energia elettrica e pericolo di incendio per il contesto boschivo in cui si trova, nonché la necessità di migliorare la sicurezza stradale.
A fronte di queste evidenze, parte attrice si è limitata ad una generica contestazione di non necessità dei lavori, senza fornire alcuna prova contraria in ordine alle esigenze sottese agli interventi deliberati, e senza neppure nulla dimostrare circa la non necessità di continui interventi manutentivi con ingenti spese pregresse.
Anche il secondo motivo di impugnazione va dunque respinto.
Quanto al terzo motivo di impugnazione che evidenza il profilo di invalidità della delibera sotto il profilo della violazione dell'art. 1123 comma 2, secondo il quale le spese di conservazione e godimento delle cose destinate a servire i condomini in misura diversa sono ripartita in base all'uso che ciascuno può farne, anch'esso risulta infondato per l'assorbente ragione per la quale il risulta avere un'estensione diffusa e gli interventi deliberati non CP_1 riguardano cose destinate da un uso diversificato fra condomini, trattandosi dell'acquedotto, utilizzato da tutti, e delle strade condominiali (illuminazione e asfaltatura) parimenti utilizzate indistintamente da tutti i componenti.
Va poi esaminato anche l'ulteriore profilo di invalidità della delibera prospettato dall'attore relativo alla radicale nullità della delibera impugnata, con la quale l'assemblea avrebbe superato le proprie competenze ed
Pag. 13 di 18 attribuzioni, intervenendo su beni e diritti appartenenti a terzi in via esclusiva.
Tale profilo, che non risultava in alcun modo esposto nell'atto introduttivo, veniva sollevato dall'attore, per la prima volta, genericamente, all'udienza del
19/1/2023, laddove evidenziava che “i lavori de quibus per circa 1/3 si riferiscono a strade non condominiali, ma che interessano proprietà di terzi estranei al ”, e poi nuovamente riproposto nella comparsa CP_1 conclusionale, suffragato dalle risultanze della CTU tecnica.
Tale motivo, a parere di questo giudice, non è fondato e non merita condivisione.
Si premette che il caso 3) dell'ordine del giorno, oggetto di approvazione, testualmente prevedeva: ““..Solo linea acqua di pozzo con scavo necessario al solo tubo D110 – reintegro di emergenza del serbatoio esistente al cancello con acqua da nuova fornitura Publiacqua unica – installazione di 4 idranti a colonna soprasuolo lungo le strade condominiali- corrugati ed impianti elettrici per l' interramento delle linee di illuminazione aeree e predisposizione per la linea in fibra ottica- asfaltatura completa delle strade condominiali”.
Dall'esame degli schemi realizzati dal CTU sulla scorta della documentazione tecnica relativa ai lavori, con i quali ha effettuato un raffronto fra il sistema attuale degli impianti idrico ed elettrico e di telecomunicazioni e quello ideato nel progetto Intec e nell'appalto (realizzazione nuovo acquedotto, allegati K1,
K3 e K4 e realizzazione degli impianti elettrici di illuminazione pubblica da modificare da aerei ad interrati e con cavidotti predisposti per il passaggio della fibra ottica, allegati K2 e K3) è possibile evincere che gli interventi vanno ad impattare su una situazione di fatto già esistente. Con riferimento all'impianto idrico, infatti, andando a confrontare la ricostruzione operata dal
CTU relativo all'impianto idrico attuale (allegato J) con lo schema acqua potabile (K1) e con quello degli scavi da realizzare, si può rilevare agevolmente come il rifacimento interessa nella gran parte tubature presenti nell'area di pertinenza strettamente condominiale, mentre, l'unica parte che si distacca dal perimetro condominiale risulta essere il tratto di strada che va dal cancello principale e fino all'incrocio fra Via del Villaggio e Via Boccherini;
tuttavia va osservato che l'impianto idrico attualmente presente e funzionante corre al di sotto della citata strada, tranne che per un piccolo tratto, laddove anziché
Pag. 14 di 18 attraversare proprietà di terzi viene fatto passare all'interno del perimetro condominiale. Inoltre, si prevede l'installazione dei 4 idranti esclusivamente nel perimetro condominiale.
Anche per quanto concerne l'impianto di illuminazione, il cui rifacimento prevede l'interramento della linea, il percorso previsto dal progetto di cui alla delibera approvata, interviene su un tracciato di fatto già esistente, essendo appunto il tratto di strada che corre dal cancello principale e fino all'incrocio sopra indicato, incontestatamente già illuminato.
Va precisato che questo tratto di strada rappresenta, in difetto di contraria allegazione, l'unico accesso all'area condominiale ed è quindi un tratto di strada che attraversa effettivamente particelle estranee al (come CP_1 da allegato K5) ma ad uso ed utilità di tutti i condomini i quali, diversamente, non potrebbero raggiungere le proprie abitazioni e non avrebbero accesso all'acqua potabile.
La Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare che “Le determinazioni prese dai condomini in assemblea sono da considerare, a tutti gli effetti, come veri e propri atti negoziali, ovvero come coacervo di dichiarazioni individuali, espressione in quanto tale non della volontà dell'assemblea, bensì della maggioranza in essa formatasi, e quindi atto dell'organizzazione condominiale.
La delibera costituisce, in sostanza, un momento della gestione condominiale, e in tal senso il problema della sua validità o invalidità è correlato alle ripercussioni che essa ha sulla medesima gestione. Oggetto del giudizio di validità ex art. 1137 c.c. è perciò il valore organizzativo della deliberazione, dovendosi accertare se quel valore merita di essere conservato o va, piuttosto, eliminato con la sentenza di annullamento o con la declaratoria di nullità. La valenza organizzativa emergente dal testo della delibera dell'assemblea costituisce, allora, il coefficiente determinante nella scelta tra la sanzione invalidante e la contrapposta esigenza di stabilità delle deliberazioni in seno alla compagine condominiale e di certezza dei rapporti giuridici instaurati per decisione dell'organo collegiale.”
La determinazione dell'oggetto delle opere deliberate e la ripartizione delle relative spese ai fini della riscossione dei contributi dei condomini, rientrano
Pag. 15 di 18 nel contenuto essenziale della deliberazione assembleare imposta dall'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.
Deve, pertanto, ritenersi affetta da nullità la delibera che è caratterizzata dalla
"impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della deliberazione”.
L'impossibilità giuridica dell'oggetto, in particolare, va valutata in relazione alle
"attribuzioni" proprie dell'assemblea: l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni.
Nel caso di specie non è possibile ravvisare un siffatto profilo di nullità nella impugnata deliberazione assembleare, atteso che i lavori oggetto della stessa, sebbene in parte risultino interessare effettivamente un tratto di strada e di acquedotto che attraversa particelle in proprietà di terzi, afferiscono a strutture strettamente asservite al ed ai suoi componenti, in CP_1 quanto l'acquedotto (anche quello attualmente esistente) rifornisce di acqua potabile le proprietà condominiali, e la strada (già, attualmente, con il relativo impianto di illuminazione esistente) costituisce l'accesso alle proprietà condominiali. Non è quindi possibile qualificare la delibera come «priva di inerenza alla gestione condominiale» (delle cose o dei servizi comuni).
Semmai, per la ripartizione delle spese, rispetto ai proprietari gravati passivamente dalla servitù, potrà trovare applicazione l'articolo 1069 c.c., nell'ipotesi, peraltro non dimostrata, che le opere giovino anche a costoro, ma ciò non può influire negativamente sulla validità della delibera assunta dal
Condominio, quale titolare della servitù dal lato attivo. Infatti, deliberati i lavori, e ripartita la spesa fra i condomini, ben potrà l'amministratore recuperare la relativa spesa nei confronti dei titolari dei fondi serventi qualora anch'essi ne traggano vantaggi.
Quindi, nel caso di specie, saà specifico onere dell'amministratore del condominio recuperare per conto e nell'interesse del stesso, la CP_1 quota di spesa a carico del non condomini e/o dei soggetti proprietari dei fondi traenti un vantaggio dall'esecuzione delle opere stesse.
Sul punto non può non evidenziarsi, peraltro, la condotta ambivalente tenuta dall'odierno attore;
infatti dal verbale della delibera impugnata risulta che egli
Pag. 16 di 18 aveva votato positivamente per i lavori di cui al caso 1) e caso 2) i quali prevedevano, comunque, il rifacimento della nuova linea di acqua di pozzo dal serbatorio esistente, con realizzazione di nuovi allacciamenti alle varie utenze, allacciamento di emergenza da nuovo punto di consegna per CP_3 reintegro manuale della vasche di stoccaggio, sistemazione degli impianto elettrici e quadri relativi all'alimentazione delle pompe, fornitura e posa in idrante a colonna e completo di attacchi, ovverosia tutti interventi la cui esecuzione avrebbe comportato il medesimo tipo di incidenza sulle proprietà estranee al , esattamente come i lavori deliberati di cui al caso 3. CP_1
Non si vede pertanto, per quale ragione dovrebbe essere nulla la delibera di cui al caso 3 ed invece valida, sotto tale profilo, quella di cui al caso 1.
Peraltro, tale condotta risulta anche da precedenti verbali, come ad esempio quello del 6/4/2022, dove parimenti l'attore aveva espresso voto favorevole al caso 1.
Inoltre appare del tutto inverosimile, ai fini della valutazione sulla tempestività di contestazione del vizio in questione, che l'attore sia venuto a conoscenza del percorso delle tubature dell'acqua e della strada di accesso, e dunque dell'attraversamento di particelle non facenti parte del perimetro condominiale, solamente in prossimità della prima udienza, dovendosi per contro ritenere che all'attore, come anche a tutti gli altri condomini, fosse da sempre nota tale circostanza.
Infatti, di questi lavori e della loro entità, l'assemblea discuteva fin dall'anno precedente, avendo già a disposizione i progetti elaborati dai tecnici incaricati.
Infine va disattesa anche l'ulteriore censura relativa alla mancata indicazione dei soggetti che hanno partecipato in qualità di delegati, per violazione dell'articolo 8 dell'Atto Costitutivo in quanto tale previsione, di cui è dubbia la portata cogente come regolamento condominiale, non assurge a motivo di invalidità della delibera. Peraltro il verbale di assemblea, conformemente a tutti i precedenti verbali contiene l'indicazione specifica dei millesimi partecipanti all'assemblea e votanti.
Concludendo, va affermata l'inammissibilità dei documenti depositati dall'attore in data 24/11/2023, atteso che il deposito è avvenuto oltre il
Pag. 17 di 18 termine di cui all'art. 183, VI comma, e considerata altresì l'irrilevanza dei documenti allegati al fine di decidere.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza, ma se ne dispone la parziale compensazione in considerazione del fatto che all'origine del contenzioso è da porsi, tra l'altro, il mancato coinvolgimento nella votazione, da parte del Condominio, dei cd. 'non condomini' e la conseguente mancata determinazione della quota di spese eventualmente da porre a loro carico, comportante la ovvia diminuzione della quota dei condomini.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni diversa domanda o eccezione disattesa o assorbita, per le ragioni di cui in parte motiva:
- rigetta integralmente la domanda e, per l'effetto, conferma la validità ed efficacia delle delibere assunte dall'assemble del in data CP_1
27/6/2022;
- condanna Paolo NE a rimborsare al condominio -in ragione di ½, compensato il restante ½- le spese del presente giudizio che liquida, per l'intero, sulla base dei parametri (medi per tutte le fasi) di cui all'art. 4 del
D.M.55/2014 e successivi aggiornamenti ed allegate tabelle, applicato lo scaglione valore indeterminato bassa complessità, in complessivi € 7.616,00 per compensi, oltre al 15% per rimborsi forfettari ed oneri di legge;

- pone definitivamente le spese della CTU a carico delle parti, in misura di ½ per ciascuna.
Così deciso. .
Prato, 17/12/2025
IL GIUDICE
dott. Francesca Vanni
(Giudice Onorario)
Pag. 18 di 18 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ³ “Ritenuto: - che il pregiudizio paventato dal ricorrente allo scopo di ottenere la sospensione della delibera impugnata ed attinente alle spese occorrenti per la realizzazione delle opere deliberate, non appare rivestire i caratteri di gravità ed irreparabilità costituenti i presupposti per l'accoglimento, considerato che, allo stato degli atti, le opere deliberate paiono integrare interventi manutentivi necessari o quantomeno opportuni e, per di più, attualmente vantaggiosi stante l'applicabilità del regime del cd. 'sconto in fattura'; - che, quanto al fumus, la mancata convocazione dei cd. non-condomini, pur dando luogo, per il Condominio, all'ipotetica perdita di un risparmio di spesa (con effetti economici riflessi sui singoli condomini, che avrebbero potuto essere gravati di minori costi), non determinerebbe, di per sé un vizio della delibera, quanto, piuttosto, l'inopponibilità di essa ai predetti non-condomini e, conseguentemente, l'impossibilità di farli partecipare alla ripartizione delle spese (peraltro non certa, ma soltanto eventuale, in base all'accordo concluso con il condominio e prodotto dal ricorrente)”.