N. R.G. 301/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERNI
SEZIONE UNICA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nicla Michiorri ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 301/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
BELARDUCCI GETTULIO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA VISCIOTTI N. 1 05100 TERNI presso il difensore avv. BELARDUCCI GETTULIO
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._2
ZINGARELLI LUIGI , elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. ZINGARELLI LUIGI
CONVENUTO
Con atto di citazione depositato il 19/2/2024 il signor rappresentato Parte_1
e difeso dall'avv. Gettulio Belarducci, chiamava in giudizio la RA Controparte_1
chiedendo al tribunale: “Piaccia all'Ill.mo Giudice di Pace, contrariis rejectis, Accertare
e dichiarare la responsabilità della per i fatti così come esposti in Controparte_1
premessa, per avere la stessa omesso di dichiarare, in sede di rogito notarile, la non conformità edilizia con lo stato di fatto;
per l'effetto Condannare al Controparte_1
pagamento, a titolo di rimborso, della somma totale di € 11.785,29, di cui € 3.806,40 per compenso professionale dell'Ing. ; € 3.955,89 per sanzioni a sensi della Persona_1
L.R. 01/2015 e della Del.C.C. n. 256/2016, spese sostenute da per Parte_1
pagina 1 di 6 sanare le opere in difformità; € 1.023,00 per lavori di manutenzione straordinaria;
€
3.000,00 a titolo di risarcimento dei danni subiti e subendi per il mancato utilizzo dell'immobile acquistato. Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio, oltre
Iva e Cap e spese generali come per legge, anche in considerazione della mancata adesione all'invito a procedere alla negoziazione assistita, costringendo parte attrice a ricorrere all'autorità giudiziaria per vedersi tutelato nel proprio diritto”. In data
29/5/2024 si costituiva la RA , rappresentata e difesa dall' avvocato Controparte_1
Andrea Moroni e dall'avv. Luigi Zingarelli chiedendo al tribunale “Per quanto detto si precisano le seguenti conclusioni: piaccia al Tribunale in via principale respingere integralmente la domanda attrice;
in via subordinata limitarne l'accoglimento al solo rimborso del costo della sanzione amministrativa pagata dall'attore. Col favore delle spese e competenze di lite o, in difetto, con loro compensazione”. All'udienza del
26/6/2024 il giudice si riservava e , a scioglimento della riserva, ammetteva i mezzi istruttori richiesti e rinviava al 25/9/2024 per gli interrogatori formali. In tale udienza le parti chiedevano rinvio ed il giudice rinviava per gli stessi incombenti al 10/10/2024 quando si procedeva agli interrogatori e l'udienza veniva rinviata al 18/12/2025 per verificare la possibilità di accordo bonario. All'udienza del 18/12/2025 il giudice rinviava al 5/2/2025 per l'escussione testimoniale , quindi al 9/4/2025 quando il giudice ex189 c.p.c. rinviava all'udienza del 2/7/2025 .
MOTIVI
Nell'atto introduttivo parte attrice afferma che con atto di compravendita del
16/06/2021 a firma del Notaio (Rep. N. 67847) acquistava Per_2 Parte_1
dalla convenuta un compendio immobiliare, sito nel Comune di Terni, Controparte_1
Strada Fonte Maria n. 35, costituito da un appartamento ad uso abitazione (piano seminterrato, pieno terra e piano primo) con annesso garage, rimessa/stalla e terreni agricoli, come meglio descritti nell'atto notarile sopra menzionato, che si allega al presente atto . Dichiarava “ Successivamente alla vendita l'acquirente riscontrava nell'appartamento delle difformità, tra lo stato di fatto e quello catastale, che gli pagina 2 di 6 impedivano di procedere ai necessari interventi di ristrutturazione. Il Parte_1
incaricava, quindi, un tecnico di fiducia per avviare le pratiche di sanatoria edilizia e contestualmente, con raccomandata del 07/07/2022 (doc. n.5), informava la CP_1
delle difformità edilizie, richiedendo ed invitandola a provvedere alle relative spese. In riscontro alla suddetta missiva, la , a mezzo del proprio difensore di fiducia, CP_1
con raccomandata in data 05/08/2022 (doc.n.6), riferiva che non era possibile accertare eventuali difformità atteso che la venditrice all'epoca della concessione edilizia aveva solo otto anni e che nell'atto, a firma del Notaio l'immobile era stato accettato Per_2
dall'acquirente nello stato di fatto e diritto esistente. Con raccomandata del 30/08/2022 ( doc.n.7), lo scrivente difensore, nell'interesse del ricorrente, rinnovava la richiesta di pagamento delle spese necessarie per le pratiche di sanatoria, sia presso il Comune di
Terni che presso la Regione Umbria, missiva rimasta priva di riscontro. Affermava di aver chiamato con raccomandata del 19/12/2022 il convenuto a negoziazione assistita cui quest'ultimo non aderiva. La richiesta per eliminare le difformità lamentate al fine della sanatoria dichiarava di aver dovuto “corrispondere all'Ente Comunale la somma di e 3.955,89 a titolo di sanzione ai sensi della L.R. 01/2015 e della C.C. n. CP_2
256/2016, oltre al pagamento della parcella dell'Ing. pari ad e 3.806,40, per la Per_1
prestazione professionale relativa alla sanatoria edilizia dell'immobile, nonchè €
1.023,00 per lavori di manutenzione straordinaria immobile Strada Fonte Santa Maria n.
35”. Chiedeva il rimborso delle suddette spese nonché euro 3000,00 o somma superiore o inferiore per il mancato utilizzo del bene . Nell'atto di costituzione la RA
, contestando l'applicazione dell'art. 1489 c.c. , indicato da parte attrice a CP_1
base del proprio diritto, relativamente al vizio lamentato affermava “ il “vizio” dell'immobile valorizzato con la citazione è, palesemente, “apparente”, relazionandosi alla posizione di alcune finestre che chiaramente sono sempre state lì e sotto gli occhi di tutti. Né l'eventuale necessità di verificarne la sussistenza attraverso l'accesso ad atti pubblici, oggetto di doverosa ostensibilità, può escludere la “apparenza” della irregolarità di cui si dice” affermava inoltre che “il anche per il tramite Parte_1
pagina 3 di 6 della banca aveva disposto delle verifiche al riguardo, cosicché deve escludersi che non avesse avuto conoscenza di quanto ha poi asserito di aver scoperto in seguito”.
All'udienza del 10/10/2024 venivano espletati gli interrogatori formali . L'attrice affermava” io ho ereditato la casa da mio padre , da casa rurale l'ho accatastata in civile abitazione mi sembra nel 2008 , quando è venuto il tecnico della banca nazionale del lavoro insieme a che aveva chiesto il mutuo per l'acquisto della casa, ha Parte_1
notato un difformità , cioè ha notato che mancava una finestra , io il giorno dopo l'ho sanata con il mio tecnico di fiducia collaboratore nello studio di che ha Persona_3
pagato la sanzione legge Riguardo all'ulteriore difformità né il mio tecnico, Per_4
né il tecnico della banca né il notaio mi hanno detto nulla , il notaio era affiancato da un geometra che mi ha fatto un procedimento amministrativo. Non essendo io un tecnico non ero in grado di capire la presenza di eventuali difformità”; affermava inoltre che il convenuto aveva utilizzato l'immobile già da anni utilizzando anche le utenze in quanto nel terreno dell'attrice faceva pascolare i suoi animali, utilizzando anche la stalla dell'attrice. Nella stessa udienza il convenuto affermava riguardo alla finestra mancante
““ è vero avevo notato la difformità di una finestra al momento dell'acquisto , lo aveva verificato il perito della banca”. All'udienza del 5/2/2025 era escusso il testimone tecnico incaricato da parte attrice di effettuare una perizia del bene Testimone_1
ma non ricordava la presenza di difformità, la testimone affermava di Testimone_2
essere stata presente al momento della verifica da parte del consulente della banca e dichiarava “ mi ricordo che il geometra della banca disse che c'era una finestra che sulla piantina non risultava” e che la cugina le disse di aver dato incarico ad un geometra per risolvere il problema. Il testimone il quale affermava “io a volte poto Testimone_3
il terreno della RA ed ero presente quando sul terreno arrivò il geometra della CP_1
banca che controllò la casa per fare la perizia , disse alla RA che l'unico CP_1
problema era la finestra al primo piano che non stava sulla piantina , con noi c'era la cugina . La gli disse che avrebbe sistemato tramite un geometra, in Per_5 CP_1
quel momento vidi che chiamò il geometra dello studio e subito dopo mi Per_3 CP_1
pagina 4 di 6 disse che aveva chiamato per spiegare la situazione e dare incarico di provvedere alla modifica della piantina e mi disse che il geometra le aveva detto che c'era da pagare una somma per ottenere la sanatoria”.
Dall'escussione testimoniale è risultato che sui luoghi, al fine dell'ottenimento di un mutuo per l'acquisto dell'immobile fu fatto un accesso da parte del tecnico dell'istituto di credito ( teste , ma anche le parti). Al momento della verifica si Tes_2 Tes_3
evidenziava solo una difformità relativa alla presenza di una finestra ( teste , Tes_2
, ma anche le parti). Tes_3
Successivamente , quanto l'attore ha deciso di fare dei lavori ed ha fatto verificare l'immobile da un proprio tecnico, sono apparse altre irregolarità a seguito delle quali ha dovuto attivare una procedura di ripristino a norma con applicazione di sanzione da parte del Comune di Terni.
Nell'atto introduttivo sebbene la richiesta di condanna è fatta “ a titolo di rimborso” nella parte dell' atto “ in diritto” è citato l'art .1489 c.c. che contiene il diritto dell'acquirente di chiedere la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo.
La Suprema Corte di Cassazione con sentenza Sez. II, 28 giugno 2012, n. 10947 ha affermato “Nei rapporti privatistici la non conformità della costruzione al progetto approvato dall'amministrazione non può essere ritenuta vizio della cosa, ex art. 1490
c.c., non trattandosi di una anomalia strutturale e risolvendosi, invece, sotto il profilo giuridico, in una irregolarità che assoggetta la cosa medesima al potere sanzionatorio dell'amministrazione e determina, seconda la giurisprudenza di questa corte,
l'inquadramento della fattispecie nell'ambito dell'art. 1489 c.c., che disciplina il caso nel quale la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali in favore di terzi, i quali ne diminuiscano non solo il libero godimento ma anche il valore e la commerciabilità (vedansi in tal senso già Cass. 15 novembre 1978 n. 5272; Cass. 6 dicembre 1984 n. 6399; Cass, 10 settembre 1988 n. 771)”.
Riguardo alle spese affrontate nell'atto introduttivo sono presenti :
pagina 5 di 6 - la fattura di euro 3.955,89 a titolo di sanzione ai sensi della L.R. 01/2015 e della
Del. C.C. n. 256/2016 pagata all'ente Comune di Terni
- fattura dell'ing. per euro 3806,40 Persona_1
- fattura di euro 1023,00 di per i lavori svolti Persona_6
Riguardo alle richieste sopra descritte va valutato che la relazione tecnica dell'ing.
attengono alla verifica globale dell'immobile , dalla quale sono apparse le Per_1
difformità e da quanto detto da parte attrice rientra in un progetto di lavori , si ritiene pertanto opportuno valutare la spesa per il 50% a carico della convenuta.
Riguardo alla richiesta di euro 3000,00 a titolo di risarcimento dei danni subiti e subendi per il mancato utilizzo dell'immobile acquistato , la domanda si presenta generica non sostenuta da elementi dimostrati di danno effettivo .
Per tutti questi motivi la domanda va parzialmente accolta e le spese di giudizio poste a carico di parte soccombente.

P.Q.M.

Il giudice, definitivamente decidendo nella causa n. 301/2024, ogni contraria istanza o eccezione disattesa o respinta, condanna al pagamento in favore di Parte_2
al pagamento di euro 6882,09 per pagamento di spese e sanzione di Parte_1
cui in motivazione.
Condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Parte_2 [...]
se si liquidano per fase Studio € 800,00 per fase introduttiva € 700,00, per Parte_1
fase istruttoria € 1.200,00,per fase decisoria € 1.400,00 oltre IVA e CAP e spese generali (15%) come per legge.
TERNI , 25 luglio 2025
Il Giudice
dott. Nicla Michiorri
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