REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCE
PRIMA SEZIONE CIVILE
in persona della dr.ssa Viviana Mele, quale giudice monocratico, ha emesso la seguente

SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 10126 del R.G.A.C.C. dell'anno 2021, discussa e decisa nell'udienza del 11/11/2024, tenuta nelle forme della trattazione scritta, e vertente
TRA
(quale procuratrice di ) Parte_1 Controparte_1 rappresentata e difesa dall'avv. VALENTE ANGELO
ATTRICE
E
, , , CP_2 Controparte_3 Controparte_4 CP_5
, , E
[...] CP_6 Controparte_7 Controparte_8
Rappresentati e difesi dall'avv. EMANUELA FRANCONE
CONVENUTI
Oggetto: Comunione, impugnazione di delibera assembleare
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza del 11/11/2024 e relative note di trattazione scritta
1

MOTIVI DELLA DECISIONE
– quale procuratrice speciale di - ha Parte_1 Controparte_1 esposto che quest'ultimo è proprietario di 6/24 dell'unità immobiliare sita in
Gallipoli, Corso Roma n. 146, denominata “teatro TI CH”, le cui restanti quote appartengono per 4/24 in nuda proprietà ad e in usufrutto a CP_2
, per 1/24 a , per 1/24 a , Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 per 6/24 a , per 6/24 a . CP_6 Controparte_7
L'attrice ha esposto che il 24/11/2021, presso lo studio dell'avv. Emanuela
Francone in Racale, è stato sottoscritto un contratto di locazione di tale immobile tra e i comproprietari, ad eccezione di , Controparte_8 Controparte_1 per il canone annuo di 12.000 € per il primo anno e di 21.000 € per quelli successivi, oltre al costo dei lavori finalizzati all'ottenimento dell'agibilità del teatro.
La ha poi rappresentato che il 22/11/2021 Parte_1 Persona_1
quale legale rappresentante di Multiplex Fasano srl, aveva comunicato la
[...] propria disponibilità a prendere in locazione il teatro per il canone annuo di 13.500
€ per il primo anno è di 22.000 € per gli anni successivi, oltre alle spese necessarie per ottenere l'agibilità e gli interventi di adeguamento, e ha dedotto che tale proposta è stata comunicata all'avv. Francone il 23/11/2021, senza che allo scambio di PEC sia poi seguita la convocazione di un incontro tra i comproprietari.
L'attrice ha lamentato che l'assemblea del 24/11/2021 – a seguito della quale è stato concluso il contratto con il - non è stata convocata nelle forme di CP_8 legge, con comunicazione da aversi almeno 5 giorni precedenti e indicazione dell'oggetto dell'incontro. La ha inoltre dedotto che la delibera è nulla, Parte_1 in quanto il contratto di locazione richiede il consenso di tutti i comproprietari e non la maggioranza dei 2/3, essendo di durata di nove anni + nove, con ammissione della sublocazione e assenza del vincolo della destinazione d'uso.
Esposto quanto sopra, ha citato in giudizio gli altri Parte_1 comproprietari, chiedendo che si dichiari la nullità della delibera assembleare del
2 24/11/2021 e dei consequenziali atti, incluso il contratto di locazione concluso con
. Controparte_8
, , CP_2 Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 CP_6
e si sono costituiti in giudizio con
[...] Controparte_7 Controparte_8 un'unica comparsa, eccependo la nullità dell'atto di citazione per violazione dei termini di notificazione di cui all'art. 1109 c.c., in quanto per la notifica non è stata richiesta l'urgenza e la stessa si è perfezionata il 03/01/2022, oltre il termine di 30 giorni dalla notifica del verbale impugnato, avvenuta il 29/11/2021.
I convenuti hanno poi eccepito l'improcedibilità per omesso svolgimento del tentativo di mediazione obbligatoria e la nullità dell'atto per incertezza del petitum e della causa petendi.
I convenuti hanno poi dedotto che l'attrice ha comunicato l'offerta del Per_1 solo il giorno prima della data fissata per l'esame della proposta del e CP_8 hanno evidenziato che, a fronte della proposta inviata dall'attrice, il contratto di locazione concluso con il è stato concordato con un'offerta migliorativa, CP_8 conforme alle condizioni rispetto alle quali la aveva espresso il proprio Parte_1 consenso.
I convenuti hanno poi evidenziato che la deliberazione è stata approvata da comproprietari costituenti i 18/24 della cosa comune, nel rispetto dell'art. 1572
c.c., in quanto il contratto di locazione ha durata novennale ed è dunque atto di ordinaria amministrazione della cosa comune.
I convenuti hanno poi negato che la delibera sia gravemente pregiudizievole per la cosa comune, hanno escluso che i termini per la convocazione delle assemblee condominiali vadano applicati nel caso di mera comproprietà e hanno ritenuto che la delibera non riguardi né innovazioni né atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.
Esposto quanto sopra, i convenuti hanno chiesto il rigetto della domanda attorea.
In corso di causa è stato esperito il tentativo di mediazione obbligatoria, con esito negativo.
La causa è stata istruita con produzione documentale, prova per interrogatorio e prova testimoniale ed è stata trattenuta in decisione, previa concessione del termine massimo di legge per conclusionali e repliche.
3 ***
Come premesso, la controversia in esame ha ad oggetto l'impugnativa della delibera adottata dall'assemblea dei comproprietari del teatro TI CH in data
24.11.2021, delibera approvata da comproprietari costituenti i 18/24 dell'intero.
La delibera è stata adottata nell'ambito della gestione di cosa comune, in assenza di condominio, con la conseguenza che la vicenda deve essere esaminata alla luce della normativa dettata in tema di comunione.
In via preliminare, deve rigettarsi l'eccezione di inammissibilità dell'opposizione per tardività della stessa, eccezione proposta dai convenuti in ragione dell'avvenuta consegna dell'atto di citazione per la notifica in data 27.12.2021, in assenza di richiesta di notifica “urgente”, con perfezionamento per il destinatario in data
03.01.2022 (dopo i 30 giorni dalla notifica del Verbale, avvenuta in data
29.11.2021).
Come noto, la tempestività della notifica deve essere valutata, per il notificante, con riguardo alla data in cui l'atto è consegnato per la notifica, non essendo nel potere del mittente la gestione della tempistica per la consegna. Nel caso di specie, l'atto
è stato consegnato il 27.12.2021, nel rispetto del termine di 30 giorni a decorrere dal 29.11.2021.
Non vi era alcun onere, per il notificante, di richiedere la notifica urgente o nella stessa giornata, con la conseguenza che l'opposizione deve certamente ritenersi tempestiva.
Deve poi rigettarsi l'eccezione di inammissibilità dell'azione introdotta da parte attrice, eccezione sollevata dai convenuti in ragione della richiesta dichiarazione di nullità della delibera, nonostante i vizi addotti ne comportino la mera annullabilità.
La giurisprudenza è infatti granitica nel sostenere che il vizio più grave, quale quello della nullità, include in sé anche quello dell'annullabilità, meno grave. Fermo restando il potere del giudice di qualificare la domanda sulla base dell'allegazione della parte, a prescindere dal nomen iuris impiegato nell'atto.
Nel caso di specie, pertanto, la domanda di parte attrice va qualificata quale azione di annullamento della delibera assembleare, come tale fin dal principio proposta e correttamente interpretata dai convenuti, che sulla stessa hanno assunto difese specifiche.
4 Per tali ragioni, l'eccezione di nullità e inammissibilità dell'atto è rigettata.
Nell'esaminare il merito della vicenda, si ricorda che l'art. 1109 c.c. prevede che
“Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:


1. nel caso previsto dal secondo comma dell'articolo 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;



2. se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'articolo 1105;


3. se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell'articolo 1108.
L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza di giudizio, l'autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.
L'art. 1108 c.c. prevede che “Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.
È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni”.
L'art. 1105 c.c. dispone che “Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione”.
5 Venendo al merito delle contestazioni, va rilevato che parte attrice ha dedotto, in atto di citazione, che la convocazione assembleare non è avvenuta nel rispetto dell'art. 66 disp. att. c.c., secondo cui “L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione”.
Tale norma, dettata in tema di condominio, non può trovare invero applicazione nelle assemblee dei comproprietari, in quanto non è richiamata dalla relativa normativa di settore.
A seguito della contestazione di parte convenuta in tal senso, la ha Parte_1 riconosciuto che il termine di convocazione per le assemblee dei comproprietari non
è fissato dalla legge, così riconoscendo che l'art. 66 disp.att. c.c. non ha valore nel caso di specie. L'attrice ha ritenuto tuttavia che il termine tra la convocazione e l'assemblea, pur non imposto in un minimo di cinque giorni, debba essere comunque congruo.
La precisazione delle difese di parte attrice è anche in questo caso ammissibile, in quanto la stessa – riconosciuta la fondatezza dell'eccezione dei convenuti – ha invocato un termine ridotto rispetto a quello originariamente dedotto, da ritenersi congruo alle esigenze dei comproprietari.
In merito alla convocazione, Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 29747 del 12 dicembre 2017 ha precisato che “L'assemblea dei partecipanti alla comunione ordinaria, diversamente da quanto stabilito per il condominio degli edifici, è validamente costituita mediante qualsiasi forma di convocazione purché idonea allo scopo, in quanto gli artt. 1105 e 1108 c.c. non prevedono l'assolvimento di particolari formalità, menzionando semplicemente la preventiva conoscenza dell'ordine del giorno e la decisione a maggioranza dei partecipanti. (Rigetta, CORTE D'APPELLO
BOLOGNA, 21/05/2015)”.
Tanto premesso, va verificato se vi sia stata la convocazione con un termine congruo, conforme all'interesse delle parti.
Al riguardo va rilevato in primo luogo che entrambe le parti hanno prodotto estratti della chat whatsapp denominata “Teatro CH”, di cui tutti i comproprietari erano membri, all'interno della quale erano discusse – con messaggi scritti e vocali – le questioni relative alla gestione del Teatro.
All'interno della chat è stata resa la convocazione per l'assemblea del 24.11.2021.
6 Si legge infatti nella chat:
“22 novembre 2021: mamma 18:07: RA , vorrei sapere da te se la riunione per te va Per_2 Pt_1 bene mercoledì 24, 18:45- 19, allo studio dell'avvocato Francone perché devo dare sollecita e risposta. Gentilmente puoi farmi sapere, grazie.
18:25: Ciao, scusami ma sono rientrata alle 14:30 da lavoro. Sto Email_1 verificando un paio di cose e poi comunico o a voi o alla collega.
Mamma 18:26 se non ti dispiace comunicare anche a me perché se siamo tutti Per_2 mi devo organizzare. grazie e scusami”.
Non risulta che alcuna comunicazione sia mai stata resa dall'attrice, né alla comproprietaria né all'avv. Francone.
È poi pacifico che in data 23.11.2021, a seguito di accese discussioni proprio sulla conclusione di contratto di locazione relativo al Teatro, sia uscita Parte_1 dalla chat.
L'attrice ha lamentato che la convocazione del 22.11.2021 non può ritenersi valida, perché non confermata e perché comunque non preceduta da adeguato anticipo, tale da assicurare alla stessa di valutare la partecipazione all'assemblea e di farsi rappresentare in caso di proprio impedimento.
L'eccezione non è fondata.
Sul punto va rilevato che l'intervallo di tempo congruo che deve intercorrere tra la convocazione dell'assemblea e l'incontro effettivo è volto a tutelare tutti i comproprietari, i quali possono in tal modo disporre di tempo sufficiente per valutare la posizione da tenere in assemblea e farsi eventualmente sostituire in caso di impedimento. La tutela, tuttavia, non deve trasformarsi in un abuso da parte del comproprietario per paralizzare la gestione della cosa comune.
Nel caso di specie, dopo aver letto la convocazione del Parte_1
22.11.2021 per il giorno 24.11.2021 e aver constatato di essere l'unica dissenziente rispetto alla locazione del teatro, ha scelto di uscire dalla chat, così volontariamente estromettendosi dalla conoscenza di ciò che nella chat sarebbe stato successivamente scritto. L'uscita dal gruppo è stata compiuta in modo fermo, preannunciando successive comunicazioni tramite legali.
La decisione dell'attrice di sottrarsi alle comunicazioni del gruppo imponeva alla stessa di assumere informazioni circa la conferma o meno della data di assemblea.
7 Non sono stati infatti i comproprietari a estrometterla, ma è stata ella stessa, vista la propria posizione di minoranza rispetto agli altri comproprietari, a sottrarsi alla comunicazione.
La convocazione è stata peraltro successivamente ribadita e confermata.
Difatti, in data 23/11/2023, orario serale, ha scritto all'avv. Parte_1
Francone via e-mail:
“Gentile Collega, mi è pervenuta tale proposta in merito alla locazione del Cinema
Teatro TI CH sito in Gallipoli. Ti pregherei di visionarla e porla all'attenzione degli altri proprietari”.
Nessun riferimento è stato fatto all'assemblea che si sarebbe tenuta il giorno dopo, di cui l'attrice – come evidenziato e dalla stessa riconosciuto in giudizio – era a conoscenza.
Il 24.11.2021 l'avv. Francone ha risposto con e-mail delle ore 10:25: “Carissima, ti ringrazio per la comunicazione, avviserò gli altri proprietari. Qualora volessi partecipare in qualità di procuratrice di tuo padre, l'incontro per decidere circa la locazione si terrà oggi presso il mio studio alle 19:00.
Cordiali saluti”.
Nello stesso giorno, alle ore 10:30, l'avv. Francone ha scritto all'attrice: “Collega, mi chiedono gli altri comproprietari se, quale procuratrice di tuo padre, sei d'accordo ad accettare le condizioni della proposta che hai inviato. Rimango in attesa di tuo cortese riscontro”.
L'attrice, pur sapendo dell'assemblea fin dal 22.11.2021 e avendo ricevuto nuovo riferimento alla riunione la mattina del 24.11.2021, ha risposto solo alle ore 17:40, sempre senza confermare o negare la propria presenza alla riunione, riferendo quanto segue: “Gentile Collega, io sono interessata ad accettare le condizioni della proposta fatta dal Signor quale legale rappresentante Persona_1 amministratore della Multiplex Fasano srl, con riserva di eventuali modifiche da concordare in un incontro tra il suddetto proponente e tutti i comproprietari. Proposta che Ti ho girato ieri sera perché la portassi a conoscenza degli altri comproprietari in qualità di rappresentante per gli stessi.
Resto disponibile a visionare eventuali proposte migliorative o uguali, qualora ci fossero, in modo da poter poi eventualmente fornire ulteriori controproposte.
Attendo tuo riscontro”.
8 L'attrice, dotata di competenza specifica in quanto avvocato, ha omesso di comunicare un proprio eventuale impedimento o di richiedere un differimento dell'incontro, essendosi limitata a produrre una proposta contrattuale diversa da quella su cui fino a quel momento i comproprietari si erano confrontati.
Ancora una volta, è stata l'attrice a omettere ogni comportamento che potesse indicare un proprio impedimento a presenziare o di richiedere un termine ulteriore per la valutazione della proposta. Omissione significativa, ove si consideri che lo scambio di e-mail avveniva tra due avvocatesse.
In ragione di ciò, deve ritenersi che la abbia strumentalmente omesso Parte_1 di rispondere alla collega, dopo essere uscita dalla chat, al fine di attaccare la validità della delibera assembleare.
Ciononostante, poiché la era stata informata già due giorni prima e Parte_1 soprattutto poiché ella mai – né dopo il rinnovo della convocazione né in sede di giudizio – ha dichiarato che per il 24.11.2021 la stessa non avrebbe potuto essere presente o non avrebbe potuto adeguatamente valutare la proposta, la convocazione deve ritenersi tempestiva.
La successione degli eventi ha dimostrato che l'attrice, acquisita la consapevolezza di essere la sola a non voler concedere in locazione il teatro al ha scelto CP_8 di non partecipare all'assemblea del 24.11.2021, conformemente alla scelta di sottrarsi al confronto informale su whatsapp e di spostare il dialogo nelle forme del confronto tra legali e nelle aule di tribunale.
In ragione di quanto sopra, la prima eccezione di invalidità della delibera è rigettata.
La convocazione è infatti stata tempestiva e con chiara indicazione della discussione sulla proposta di locazione.
Al riguardo va rilevato che è emerso che le parti già da mesi discutevano della vendita e/o della locazione del teatro, dopo la liberazione dal conduttore moroso.
Si riportano alcuni passi significativi della chat TI CH:
“16/04/21, 09:10 - CE Buongiorno a tutti. Volevo scrivere qualcosa Parte_1
a proposito di quanto detto ieri visto che vedersi 10 minuti prima lunedì può essere troppo poco. Visto che il ha chiesto tempi brevi per decidere, cosa che sembra CP_8 giusta, proporrei di sottoporgli comunque alcune nostre proposte per SONDARE una vera DISCONTINUITÀ col (che mi ricorda il famoso amaro che ai più giovani Per_3 magari sfugge)
9 14/09/21, 20:54 - ho parlato con [ n.d.r.], il quale CP_2 CP_8 CP_8 mi ha chiesto la nostra proposta economica. per me ci sono tanti fattori da considerare: 1) in questi anni abbiamo solo perso soldi;
2) i lavori per ristrutturare il teatro sono notevoli e lunghi e saranno a carico suo;
3) mi ha chiesto di dare una cifra secca e non ad aumentare annualmente;
4) con per i primi 9 anni si partiva CP_9 da 16mila fino a 24mila euro;
5) incognita VI che potrebbe bloccare tutto di nuovo
(speriamo di no ovviamente) detto questo la mia opinione potrebbe essere iniziare i 9 anni di affitto per i primi 4 o 5 anni con 20mila finire con 25mila proprio per dargli possibilità di incamminare l'azienda e poi rigiocarci a 30 35 mila i successivi 9 anni. mi sembra una soluzione onesta da parte nostra. che ne pensate?
14/09/21, 20:57 - IA RI: Secondo me potrebbe andare se lui è d'accordo. Poi sentiamo gli altri. Certo da quanto mi avete detto un po' tutti pare che non sia per niente in buone condizioni. Quindi vediamo cosa ne pensa lui.
14/09/21, 20:58 - Secondo me è un ragionamento giusto! Giuste le Pt_2 considerazioni e credo adeguato anche l'importo da proporre, ma considerando il tutto!
14/09/21, 21:00 - Mamma wind: Io penso che possiamo iniziare i primi 4 anni con
20mila, i seguenti 5 con 25mila e poi se tutto procede per il verso giusto contrattiamo gli altri 9 anni come dici tu. Considerando che oltre alle spese di ristrutturazione deve farsi carico anche delle spese dell'acquedotto
14/09/21, 21:02 - Mamma wind: Questo messaggio è stato eliminato.
14/09/21, 21:03 - Mamma wind: Cosa ne pensate tutti?
14/09/21, 21:03 - Mamma wind: Questo messaggio è stato eliminato.
14/09/21, 21:04 - IA RI: Volevo dire in pessime Condizioni il teatro
14/09/21, 21:16 - Io sono d'accordo possiamo fare un contratto Parte_1 di 4 anni e poi vediamo come va senza fissare una cifra ora x prossimi 5. ovviamente specificando che la manutenzione ordinaria e straordinaria, i lavori x l'agibilità e le tasse sono a suo carico
31/10/21, 09:52 - Mamma wind: Ieri sera tardi ho ricevuto dall'avvocato Francone la bozza di contratto da parte del sig. Ve la invio perché ognuno di voi possa CP_8 riflettere e apportare le sue correzioni. Io con mio marito faremo anche noi così e quanto prima le metteremo sul gruppo e poi potremo discuterne. Vi auguro buona domenica e buona festa dei Santi
10 31/10/21, 09:55 - : Buona domenica e buon Tutti Santi CP_5
31/10/21, 10:13 - Grazie e auguri a tutti per domani. Prima ha Parte_1 detto affitto in unica soluzione o due adesso conclude in due con bonifico ad una persona. Io voglio soluzione unica e bonifici diversi per ogni singola quota. Il primo anno non può essere meno di 12000. 7. Una immobiliare di Gallipoli che peraltro è in contatto con per la vendita dell'Italia mi dice che la vendita di un CP_9 commerciale cat d3 è minimo di 1550 euro a mq 8. Allego il metraggio stimato della superficie del teatro. 1550 x 700 fa 1085000. In conclusione, se si è deciso sin dall'inizio che è la cosa migliore visto che abbiamo fatto passare mesi prima CP_8 di pensare alla vendita posso anche adeguarmi ma alle condizioni che dettiamo noi
e non lui. La immobiliare mi dice che ha diverse richieste per l'Italia e che può con altrettanto successo averle per lo CH. La mia quota di vendita se si va all'affitto
è 30000 euro al miglior offerente.
03/11/21, 10:40 - Mamma wind: Le nostre correzioni al contratto sono quelle in rosso
10:40 - : Ovviamente 1085000 diviso 24 fa 45000 quindi sareste Controparte_4 avvantaggiati
03/11/21, 12:12 - Ferma la possibilità di avere qualche giorno Parte_1 per valutare bene, le revisioni di mi sembrano opportune, il punto 4 è da CP_7 rivedere sicuramente, per i 9 anni successivi ovviamente niente vincoli se non al rialzo. Per i primi 9 anni dobbiamo mettere un numero divisibile x 4 non inferiore a
21.x la vendita voglio valutare eventualmente si inserisce una clausola che se si vende in costanza di rapporto non si pagheranno cmq le spese perché sarà garantita la locazione dal compratore ovviamente x gli anni residui.
23/11/21, 12:34 - BI De ON: Io sto lavorando, ieri ho parlato in studio con oggi a pomeriggio parlerò con un altro collega e poi decideremo il da farsi o CP_7 decideranno direttamente i legali e ve lo comunicherà la collega vostro legale. Io sto uscendo dal gruppo perché mi state esaurendo poi vi farò avere i miei recapiti legali.
23/11/21, 12:37 - Mamma wind: A questo punto ho tolto anche sua sorella
e ho inserito di nuovo ” Per_4 CP_2
Dalla trascrizione delle conversazioni tenute nel gruppo whatsapp emerge che la proposta di contratto era stata ampiamente visionata e che le parti avevano proposto le loro modifiche, in un contesto di confronto immediato. È stata l'attrice, il giorno prima dell'assemblea, a interrompere le comunicazioni e a riferire che il
11 dialogo sarebbe proseguito con i legali. Ciononostante, la stessa era già a conoscenza che il giorno dopo si sarebbe tenuta l'assemblea per deliberare sulla proposta di contratto, come le era stato comunicato sempre sulla chat.
L'attrice avrebbe potuto partecipare all'assemblea e sottoporre al confronto diretto dei comproprietari la propria diversa proposta, così consentendo la discussione nella sede a tanto deputata. Al contrario, ha deciso di inviare la proposta la sera prima dell'incontro al legale degli altri comproprietari, omettendo di confermare o negare la propria presenza in assemblea, volutamente omettendo di esprimersi sulla proposta del al solo fine di poter poi impugnare la delibera, che la CP_8 vedeva quale unica dissenziente.
La scelta dell'attrice non è stata di tutela del comproprietario, ma di impedimento all'approvazione di un contratto su cui la maggioranza aveva ormai raggiunto l'accordo, previa ampia discussione.
La circostanza che il giorno 24.11.2021 fosse presente anche il e che il CP_8 contratto di locazione sia stato concluso nello stesso giorno è del tutto irrilevante.
Difatti, l'assemblea era stata convocata per l'esame della proposta, già conosciuta a tutti, inclusa l'attrice. Avvenuta la deliberazione a maggioranza, i comproprietari avevano il potere di concludere il contratto di locazione con il conduttore, come effettivamente fatto dopo l'assemblea.
Che le parti avessero premura di concludere il contratto di locazione per poter incassare i canoni e avviare i lavori per l'agibilità era risaputo, in quanto nella chat l'esigenza era stata più volte manifestata, tanto che i convenuti avevano preannunciato azione di risarcimento danni contro l'attrice, ove la stessa avesse rallentato la conclusione del contratto.
In ragione di quanto sopra, la convocazione è da ritenersi valida tanto per il termine concesso quanto per l'indicazione dell'ordine del giorno.
L'attrice ha poi affermato che la delibera è stata adottata in violazione dell'art. 1109
c.c., in quanto si tratta di locazione ultranovennale, con possibilità di sublocazione e assenza di vincolo di destinazione d'uso, da intendersi quale atto di straordinaria amministrazione (per il quale è richiesta l'unanimità).
Sotto il profilo della durata del contratto, va evidenziato che la locazione conclusa con prevede una durata di nove anni, suscettibili di proroga per Controparte_8 ulteriori nove anni, in conformità alla normativa di settore.
12 Sul punto la Corte di Cassazione si è espressa con sentenza che, pur datata, non
è stata contraddetta da pronunce successive, sostenendo che “Il contratto di locazione di immobili adibiti ad attività alberghiera, di durata non inferiore a nove anni e tacitamente rinnovabile per un eguale periodo di tempo, ancorché alla prima scadenza contrattuale il locatore possa esercitare la facoltà di diniego soltanto per i motivi indicati dall'art. 29 della L. 27 luglio 1978, n. 392, non può essere considerato contratto di durata superiore a nove anni, posto che la durata ultranovennale è solo eventuale, con la conseguenza che, con riguardo ad immobile in comproprietà, per la sua stipulazione non è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, prescritto dall'art. 1108, terzo comma, c.c. per tale tipo di locazione” (Cass. Civ., n.
11771/1993).
Si esclude, pertanto, che il contratto richieda l'unanimità, in quanto la durata testualmente prevista è di nove anni e non superiore.
Neppure può ritenersi che si tratti di un atto di straordinaria amministrazione, per la presunta assenza del vincolo di destinazione d'uso. Al contrario, nel contratto è previsto espressamente che, salva la destinazione d'uso prevista, al conduttore è consentita l'attività collaterale di somministrazione di alimenti e bevande, come comunemente avviene all'interno di ogni cinema e teatro.
Infine, la ha dedotto che la delibera viola l'art. 1109 c.c., in quanto è Parte_1 gravemente pregiudizievole per la cosa comune.
Sul punto Cass. Civ., Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 5061 del 25/02/2020, ha chiarito che “In tema di condominio negli edifici, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avuto riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale ovvero all'eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui
l'assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo sovrano è investito;
ne consegue che ragioni attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del Parte_3 possono essere valutate soltanto in caso di delibera che arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, comma 1, c.c.”.
Nel caso di specie, è stato provato in forma documentale che il esaminate CP_8 le proposte offerte da concorrente offerente, ha migliorato la propria offerta, sottoscrivendo il contratto per un canone che è inferiore di 1.000€ l'anno alla
13 proposta del . È inoltre emerso che il conduttore si è assunto l'obbligo Parte_4 di provvedere ai lavori di manutenzione dello stabile, al fine di conseguire l'agibilità, ed è stato provato in forma documentale che tali lavori sono stati compiuti.
I convenuti hanno anche provato che il Teatro TI CH ha ripreso in pieno la propria attività, con valorizzazione della cosa comune.
È stato ampiamente provato che nella chat di famiglia si è discusso per mesi della necessità di concedere in locazione il bene, di trovare un conduttore che provvedesse alla regolarizzazione sotto un profilo amministrativo e di assicurarsi il pagamento dei canoni, dopo la spiacevole esperienza con un conduttore moroso.
La conclusione del contratto con il era stata preceduta da ampia CP_8 discussione tra le parti e tutti gli aspetti di rilievo, necessari per la tutela della cosa comune, sono stati indicati.
La mera convenienza economica di un canone di pochissimo superiore a quello conseguito e l'opportunità di reperire un imprenditore in luogo di un altro sono aspetti sottratti alla cognizione di questo tribunale. E sono questi gli aspetti che l'attrice adduce, nella chat di famiglia e nel corso del giudizio.
Al contrario, le esigenze di tutela e valorizzazione della cosa comune – il rilancio dell'attività, il pagamento del canone, la regolarizzazione urbanistica – sono risultate pienamente soddisfatte, con la conseguenza che alcun grave pregiudizio della cosa comune può rinvenirsi nella fattispecie in esame.
La circostanza che sia stata consentita la sub-locazione, peraltro a società sempre riferibile al è risultata del tutto neutra ai fini dell'attuazione del contratto, CP_8 mentre la presunta concessione di un uso diverso è stata smentita dal contratto e dall'evoluzione degli eventi.
In ragione di quanto sopra, tutte le contestazioni di parte attrice sono rigettate e l'azione va rigettata.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, tenendo conto del valore indeterminabile della controversia – complessità media e del numero di parti.

P.Q.M.

14 Il Tribunale di Lecce – Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa N 10126/2021 RG, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa:
a) rigetta la domanda di parte attrice;

b) condanna parte attrice alla refusione delle spese di lite in favore di parte convenuta, liquidate in € 8.000,00 per compenso, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore dell'avv.
Emanuela Francone, che ha reso la dichiarazione di rito.
Lecce, 05/02/2025
Il giudice
Dott.ssa Viviana Mele
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