REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma in persona del giudice o.t. Sonia Suppressa, in funzione di giudice unico, deposita la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 38179 dell'anno 2023 del Ruolo Generale
TRA
(C.F. e P.IVA ), in persona del suo legale rappresentante pro- Parte_1 P.IVA_1 tempore, con sede legale in Roma Lungotevere Flaminio n. 62, rappresentata e difesa dagli Avvocati Gianfilippo Saglieni e Filippo Breccia Fratadocchi
- Parte attrice -
E
in persona del legale rappresentante pro-tempore Sig. , rappresentato e Controparte_1 CP_2 difeso dall'Avvocato Giuseppe Spadaro
CONCLUSIONI: quelle precisate nel verbale di udienza svoltasi in data 9 luglio 2025.
SVOLGIMENTO
Con atto di citazione ritualmente notificato la ha convenuto in giudizio la Parte_1 società e ha chiesto: “Voglia codesto ill.mo Tribunale, contrariis reiectis, 1) in via CP_1 principale: accertare e dichiarare il diritto della a vedersi riconoscere ex art. Parte_1
1755 c.c., da parte della la provvigione di Euro 10.566,00 o la somma che sarà Controparte_1 stabilita dal Giudice secondo equità, a titolo di provvigione per la mediazione svolta relativamente alla compravendita dell'immobile sito in Roma Via Giacomo Peroni n. 150 e, per l'effetto, condannare la al pagamento in favore della della somma di Euro Controparte_1 Parte_1
10.566,00 o della somma che sarà stabilita dal Giudice secondo equità, oltre interessi dal giorno della accettazione della proposta di compravendita;
2) in via istruttoria: si chiede ammettersi interrogatorio formale del Sig. , legale rappresentante della nonché prova per testi CP_2 Controparte_1 sui seguenti capitoli dalla lett. a) alla lett. k) delle premesse;
con riserva di ulteriormente depositare documenti e richiedere l'ammissione di ulteriori mezzi istruttori ed indicare testimoni nei termini di cui all'art. 171 ter c.p.c.. Si depositano i seguenti documenti: 01) incarico di mediazione del 15 marzo 2021; 02) manifestazione di interesse del 15 marzo 2021; 03) Proposta di acquisto del 29 aprile 2021; 04) comunicazione accettazione proposta del 11 novembre 2021 con scambio email 3 e 16 dicembre 2021; 05) email del 05 settembre 2022; 06) scambio email del 15 e 19 settembre Testimone_1
2021; 07) fattura pro-forma n. 24 del 2022; 08) PEC del 25 novembre 2022; 09) invito alla stipulazione di una convenzione di negoziazione assistita;
10) rifiuto alla stipulazione di una convenzione di negoziazione assistita. Con vittoria di spese competenze ed onorari del presente giudizio”.
La società convenuta si è costituita con comparsa di costituzione e ha contestato la fondatezza della domanda avanzata dalla in quanto: 1) non era stato sottoscritto il contratto Parte_1 preliminare di compravendita tra parte promittente acquirente e parte promittente venditrice;
2) non si era verificata la condizione sospensiva (contenuta sia nella proposta di acquisto, che nella successiva accettazione) secondo cui “la detta vendita è sottoposta alla condizione che dalla relazione tecnica (da condursi sull'immobile oggetto del contratto che verrà effettuato da un perito di fiducia della mandante) non emergano difformità urbanistiche e/o catastali che ne impediscano il regolare trasferimento/vendita. Rimane, pertanto, inteso che: - nel caso in cui dalla predetta relazione tecnica emergessero delle condizioni ostative alla vendita, non si potrà procedere con il rogito di compravendita dell'immobile; - la compravendita potrà avvenire solo previa verifica della regolarità urbanistica e catastale e, laddove la stessa non sussista, previa regolarizzazione a cura e spese della mandante” (cfr. all. 4 di parte attrice)”; 3) la proposta di acquisto del 29 aprile (in cui era previsto che
“la proposta è comunque subordinata alla verifica della relativa documentazione urbanistica e catastale, regolamento consortile e condominiale”- all. 3 parte attrice), accettata dalla l'11 Pt_2 novembre, era anche sottoposta al termine di 30 giorni per la sua efficacia. Ciò significava che entro 30 giorni dalla conferma (e dunque il 15 gennaio 2022), la deucente avrebbe dovuto ricevere dall'attrice o dall'aspirante venditrice la relazione attestante le verifiche tecniche della conformità dell'immobile, corredata dalla relativa documentazione e, sempre entro quella data – effettuato detto adempimento preliminare e necessario - si sarebbe potuto procedere alla stipula del preliminare;
4) veniva incaricato un notaio senza consultare la parte acquirente, veniva intrapresa una serie di contatti con detto notaio senza che venisse informata preliminarmente la non Controparte_1 veniva inviata la documentazione tecnica come da accordi e, infine, la non veniva Controparte_1 mai contattata al fine di redigere il preliminare di vendita.
Sulla scorta di tali contestata la società convenuta ha concluso chiedendo: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, voglia: – rigettare la domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto;
– accogliere l'eccezione riconvenzionale spiegata dalla convenuta, accertando l'inadempimento dell'attrice, come dedotto in narrativa. Salvis juribus. Con vittoria di spese e competenze di giudizio da distrarsi a favore del procuratore costituito ai sensi dell'art. 93 c.p.c.”.
La causa, istruita sui documenti prodotti, prova per interpello di parte convenuta e prova per testi è stata rinviata ad udienza ex art. 281 sexies c.p.c. con sostituzione delle previste attività orali di discussione e precisazione delle conclusioni con “note scritte”. Sulle conclusioni come precisate nel verbale di udienza del 9 luglio 2025 la causa è stata trattenuta per la decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è fondata e va accolta.
La fonte negoziale del diritto al pagamento del compenso per cui è causa è costituita dal contratto stipulato tra le parti in forma scritta e datato 15.3.2021 (doc.1 citazione).
L'opera svolta dalla ai fini della maturazione del diritto al compenso è Parte_1 provata per documenti e si è così articolata : invio alla promittente venditrice in data 15 marzo 2021 di una proposta di acquisto dell'immobile sito in Roma via Giacomo Peroni n. 150, di complessivi 515 mq, oltre posto auto identificato in NCEU al Foglio 295, Part. 3250, sub. 8 e Part. 3249, sub. 10 per un importo di Euro 280.000,00 (doc. 2); invio alla promittente venditrice in data 25 aprile 2021 di una seconda proposta d'acquisto del predetto immobile per un importo di Euro 300.000,00 (doc. 3) alla quale veniva anche allegato un assegno bancario di Euro 30.000,00; acquisizione di accettazione della suddetta proposta da parte della quale mandataria della con Pt_2 Parte_3 comunicazione dell'11 novembre 2021 (doc. 4); trasmissione dalla alla in data 3 Pt_4 CP_1 dicembre 2021 (doc. 4) e che quest'ultima sottoscriveva per conferma rimettendola alla con Pt_4
e-mail del 16 dicembre 2021 (cfr. scambio email doc. 4); invio in data 5.9.2022 al notaio dott. Per_1
, indicato dalla parte acquirente, della documentazione necessaria alla sottoscrizione del
[...] contratto definitivo di compravendita (doc. 5). Sempre in via documentale risulta che in data 15 settembre 2022 (doc. 6) il notaio rimetteva una bozza dell'atto di compravendita e Persona_1 con con successivi scambi di email del 15 e del 19 settembre 2022 (doc. 6) la parte venditrice inviava al Notaio la procura a vendere e il Notaio indicava la data del 28 settembre 2022 alle ore 19:00 per la sottoscrizione del contratto definitivo.
E' da aggiungere che in tutta questa corrispondenza risulta essere stata in indirizzo anche la
[...] che, perciò, era tenuta informata degli interventi anche degli altri soggetti coinvolti per il buon CP_1 esito dell'affare.
Tutta questa attività e in particolare la raccolta della seconda proposta di acquisto irrevocabile della con assegno in deposito, l'accettazione della stessa da parte della , la Controparte_1 Pt_4 comunicazione dell'accettazione al proponente, la verifica da parte del notaio dell'esistenza delle condizioni per la stipula dell' atto definitivo di compravendita costituiscono l'antecedente necessario per la conclusione dell'affare.
Questo Tribunale alla luce di quanto sopra verificato ritiene intervenuta tra le parti e cioè la
[...]
(quale promissaria venditrice) e la (quale parte promittente acquirente) Parte_3 Controparte_1 con l'accettazione della proposta di acquisto irrevocabile della promittente venditrice un vero e proprio contratto preliminare, che successivamente si sarebbe dovuto riprodurre in un unico atto.
Questo tribunale trae ulteriore motivo di convincimento nel ritenere fondata la pretesa creditoria fatta valere dalla società attrice nei confronti della parte convenuta dalle dichiarazioni rese dal teste
, che ha dichiarato di essere estraneo alla presente controversia, ma comunque Testimone_2 direttamente informato dei fatti sui quali è stato interrogato, avendo egli testualmente dichiarato (cfr. verbale udienza 4.12.2024) “sono entrato in contatto con la quando nel 2022 non ricordo CP_3 con precisione il mese sono stato contattato dalla per aprire i locali oggetto della Pt_2 compravendita situati a Roma, Via Giacomo Peroni. La proprietà era di un fondo immobiliare
[...]
. Parte_3 Il predetto teste ha sostanzialmente confermato, rispondendo con precisione e senza titubanze, le seguenti circostanze di fatto articolate ai capitoli di prova diretta sub 6,7,8,11 della seconda memoria istruttoria di parte attrice.

6. Vero che la comunicava alla ed alla parte venditrice che il rogito relativo CP_1 Pt_4 all'immobile sito nel Comune di Roma via Giacomo Peroni n. 150, di complessivi 515 mq sarebbe stato effettuato da parte del notaio dott. e chiedeva alla ed alla parte Persona_1 Pt_4 venditrice di inviare a detto notaio tutta la documentazione dell'immobile per la verifica della stessa;

7. Vero che, dopo una serie di contatti tra le parti, il dott. di DoValue, mandataria Testimone_1 della proprietaria dell'immobile, in data 5 settembre 2022, inviava al notaio dott. Parte_3
, indicato dalla parte acquirente, la documentazione necessaria alla sottoscrizione Persona_1 del contratto definitivo di compravendita;

8. Vero che in data 15 settembre 2022 il notaio rimetteva alla parte acquirente, alla Persona_1 parte venditrice ed alla una bozza dell'atto di compravendita;
Pt_4
11. Vero che successivamente al ricevimento della comunicazione da parte del Notaio, la CP_1 comunicava, solamente per le vie brevi, alla che non aveva più intenzione di procedere Pt_4 all'acquisto del predetto immobile.
La società attrice – assolvendo all'onere su di essa incombente ai sensi dell'art. 2697 c.c. – ha fornito prova di aver messo la in grado di conoscere l'opera di intermediazione svolta, Controparte_1 grazie alla cui attività le parti hanno raggiunto la conclusione dell'affare, nonché di valutare l'opportunità o meno di avvalersi della relativa prestazione. Da qui risulta accertato il diritto alla provvigione con conseguente condanna di parte convenuta al compenso già definito contrattualmente e quantificato nel 3% del valore della compravendita in Euro 9.000,00 (Euro novemila/00), oltre IVA per Euro 1.980,00 e dedotta la Ritenuta d'acconto del 20% sul 23% pari ad Euro 414,00 e così per il complessivo importo di Euro 10.566,00, oltre interessi come richiesti.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

PQM


Il Tribunale di Roma, Sezione Undicesima Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, nella causa promossa da contro così Parte_1 Controparte_1 provvede:
- accoglie la domanda e condanna la in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, al pagamento in favore della della somma di Euro 10.566,00, oltre Parte_1 interessi come richiesti.
- condanna parte convenuta alle spese di giudizio, liquidate d'ufficio in Euro 5077,00, oltre spese generali, IVA e CPA.
Così deciso, Roma, 9.7.2025
Il g.o.t.
Si comunichi Sonia Suppressa