N. R.G. 1294/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLZANO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del giudice onorario, dott.ssa Manuela Nart, all'udienza del 18 dicembre 2025 ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 1294/2025 promossa da:
- , in persona Parte_1 del legale rappresentante pro tempore, con sede in Roma, via Ciro il Grande n. 21, con gli avv.ti
AD IN e RO LA, entrambi del foro di Milano
- intimante/ricorrente - contro
- , nato l'[...] in [...], codice fiscale CP_1 C.F._1
residente in [...], Corso della Libertà n. 50, con l'avv. BACCI Alessandra del foro di
[...]
ZA
- intimata/resistente -
In punto: Opposizione ad intimazione di sfratto per morosità.
Causa trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI precisate dal procuratore del ricorrente all'udienza del 18 dicembre 2025: "come in atti"; precisate dal procuratore del resistente all'udienza del 18 dicembre 2025: "come in atti".
MOTIVI DELLA DECISIONE


1. I fatti controversi
pagina 1 di 7 Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida dell'11 dicembre 2024, regolarmente notificato all'odierno resistente , parte ricorrente CP_1
, nella qualità di proprietaria dell'immobile Parte_1 sito in ZA, Corso della Libertà n. 13, identificato catastalmente al foglio 21, particella edificiale 1020, subalterno 10, intimava allo stesso lo sfratto per morosità, deducendo l'inadempimento dell'obbligo di pagamento dei canoni ed oneri accessori scaduti sino al mese di settembre 2024, per un importo complessivo di Euro 200.906,57.
Rappresentava il ricorrente, che il rapporto locativo traeva origine dal contratto di locazione stipulato in data prima gennaio 2016, con il quale l'immobile adibito ad attività di bar-ristorante veniva concesso alla "Mickey Mouse s.n.c. di HE Bo & Co.", con decorrenza dalla medesima data e per un canone annuo di Euro 40.525,20, da corrispondersi in rate mensili anticipate di Euro
3.377,10 cadauna. Successivamente, la società "Mickey Mouse s.n.c. di HE Bo & Co." cedeva l'azienda corrente in ZA, Corso della Libertà n. 13, alla " . Pt_2 Controparte_2 [...]
, la quale subentrava nel contratto di locazione relativo all'esercizio Per_1 Persona_2 dell'attività di bar-ristorante, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1 dell'atto di cessione (cfr. doc. n. 4, atto di intimazione). A sua volta, la " . s.n.c. di " Pt_2 CP_2 Persona_1 Persona_2 cedeva l'azienda a che subentrava nel contratto di locazione ai sensi dell'art. 7 Persona_3 dell'atto di cessione (cfr. doc. n. 5, atto di intimazione). Da ultimo, con atto del 22 novembre
2021, cedeva l'azienda all'odierno resistente, il quale subentrava nel contratto Persona_3 di locazione per l'esercizio dell'attività ai sensi e per gli effetti dell'art. 7 del relativo atto di cessione. In forza dell'art. 10 del medesimo atto, veniva altresì trasferito in capo al cessionario - odierno resistente - il debito di Euro 92.384,19, maturato dalla cedente nei confronti della parte locatrice a titolo di canoni non corrisposti (cfr. doc. n. 6, atto di intimazione).
Il ricorrente affermava, infine, che il canone mensile attualmente dovuto ammontava ad Euro
3.827,37 e il conduttore risultava moroso, al mese di settembre 2024, nel pagamento dei canoni di locazione ed oneri accessori per un totale di Euro 200.906,57 (cfr. doc. n. 7, atto di intimazione).
Con comparsa di costituzione e risposta del 29 gennaio 2025, si costituiva in giudizio l'intimato, proponendo formale opposizione. Egli non contestava la morosità così come dedotta nell'atto di intimazione, eccependo tuttavia che l'inadempimento derivava da una pregressa mala gestio dei pagina 2 di 7 precedenti conduttori, debito rispetto al quale il conduttore era intenzionato a provvedere alla relativa estinzione mediante finanziamento. Allegava, inoltre, l'esistenza di danni da infiltrazioni, che quantificava in Euro 90.000,00.
Denegato il rilascio, veniva disposto il mutamento del rito, con termine per il deposito di memorie integrative e documenti, all'esito delle quali, i termini della controversia rimanevano presso che invariati.
Veniva esperita la mediazione, come da verbale in atti e la causa veniva decisa all'odierna udienza, dando lettura del dispositivo con esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.


2. Merito della lite
Parte ricorrente ha dimostrato il titolo alla base della sua pretesa creditoria e la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore risulta fondata in fatto ed in diritto.
A tal fine in primis deve rilevarsi come parte ricorrente abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria, allegando il contratto di locazione (cfr. doc. n. 3, atto di intimazione) e precisando l'importo della morosità, peraltro non contestata dall'intimato nell'an e nel quantum.
Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, la parte che richiede l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del proprio diritto, mentre può limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento. Incombe, per converso, sull'altra parte l'onere di provare in giudizio l'avvenuto adempimento.
In tema di prova dell'inadempimento dell'obbligazione, le Sezioni Unite della Corte di
Cassazione hanno statuito che il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento
(cfr. Cass. civ., Sez. Unite, sentenza n. 13533 del 30 ottobre 2001, n. 13533).
L'intimato, costituendosi in giudizio, non contestava specificamente il quantum delle pretese del ricorrente, ma allegava l'inadempimento di quest'ultimo, deducendo un danno derivante da infiltrazioni idriche provenienti dall'unità immobiliare sovrastante, anch'essa di proprietà del pagina 3 di 7 ricorrente, e sostenendo che i lavori di manutenzione e ripristino fossero stati sostenuti dal conduttore, il quale aveva altresì dovuto sospendere l'attività, subendo un danno da mancato guadagno. Il relativo pregiudizio veniva quantificato in Euro 90.000,00.
Nessuna prova è stata fornita in ordine alla circostanza che le problematiche lamentate dal conduttore abbiano reso l'immobile inidoneo all'uso pattuito.
Ad abundantiam, il conduttore afferma che nel 2023 (cfr. pag. 3 memoria difensiva e opposizione allo sfratto del 29 gennaio 2025) il locale avrebbe subito un danno consistente da infiltrazioni idriche;
tuttavia, dalla documentazione in atti (cfr. doc. 4, memoria difensiva e opposizione allo sfratto) risulta che tale circostanza sia stata formalmente denunciata solo con la PEC del 19 settembre 2024.
Fermo restando quanto sopra esposto, va osservato che la prevalente giurisprudenza di legittimità ha statuito che l'obbligo di corrispondere il canone non viene meno nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, ancorché tale evento sia assunto come ricollegabile al fatto del locatore, legittimando l'art. 1460 c.c. la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione, soltanto allorché manchi completamente la prestazione della controparte (cfr. Cass. civ., Sez. III, sentenza 10 gennaio 2008 n. 26).
Per quanto sopra esposto, non può negarsi che parte resistente abbia continuato a servirsi ed a godere del bene locato - al punto da indurre parte ricorrente a domandarne il rilascio in corso di causa - senza corrispondere le mensilità intimate e dovute in forza del contratto di locazione de quo e dell'art. 10 dell'atto di cessione del 22 novembre 2021, provocando un evidente squilibrio nel sinallagma contrattuale.
Ora, ciò che maggiormente rileva nel caso sottoposto all'esame di chi scrive è che parte resistente chiedeva semplicemente il rigetto delle pretese del ricorrente, senza agire per la riduzione del canone o per la risoluzione del contratto.
Tanto basterebbe per accogliere in toto le domande di parte ricorrente dal momento che il titolo, costituito dal contratto di locazione predetto, e l'inadempimento del conduttore relativamente alla controprestazione pecuniaria su di lui gravante risultano pacificamente (il conduttore, infatti, nemmeno contestava la morosità).
Infatti, in caso di parziale privazione del godimento del bene, al conduttore è riconosciuta, ai sensi dell'art. 1578, comma 1, c.c., la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, trattandosi tuttavia di rimedi che devono essere valutati dal giudice pagina 4 di 7 adito, e non di decisioni che il conduttore possa adottare unilateralmente mediante la sospensione del pagamento del canone (cfr. Cass. civ., Sez. III, sentenza 26 giugno 2012, n. 10639, secondo cui: "In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578, primo comma, cod.civ., per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare
l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.").
In ordine, infine, alla valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto, valgono le seguenti considerazioni.
Diversamente da quanto previsto per le locazioni ad uso abitativo, per le quali l'art. 5 della legge
27 luglio 1978, n. 392 prevede una "predeterminazione legale" della gravità dell'inadempimento
- stabilendo che la morosità si verifica decorso il termine di venti giorni dalla scadenza del canone - nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo la risoluzione per inadempimento presuppone una violazione di "non scarsa importanza" ai sensi dell'art. 1455 c.c. la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice (cfr. Cass. civ., Sez. III, sentenza 30 marzo 2015, n. 6401; Cass. civ., Sez. III, sentenza 28 giugno 2006, n. 14974; Cass. civ., Sez. III, sentenza 25 novembre 2002, n. 16579), che deve tener conto di ogni circostanza oggettiva e soggettiva suscettibile di alterare l'equilibrio contrattuale. Ne consegue che, in materia di locazioni commerciali, la valutazione dell'inadempimento della parte conduttrice richiede un esame complessivo e concreto, che tenga conto della natura e dell'entità dell'obbligazione violata, della reiterazione o durata della condotta inadempiente, del pregiudizio arrecato all'interesse del locatore e del comportamento complessivo delle parti nel corso del rapporto contrattuale.
Nel caso di specie, l'inadempimento del conduttore, riguardando l'obbligazione principale del contratto, ossia il pagamento del canone quale corrispettivo del godimento dell'immobile - si era protratto fin dall'inizio del rapporto (si ricorda che, con atto di cessione del 22 novembre 2021,
pagina 5 di 7 l'odierno resistente era subentrato nel contratto di locazione de quo e, per effetto del medesimo atto, aveva assunto altresì il debito di Euro 92.384,19 maturato dalla cedente nei confronti dell'odierna parte ricorrente per canoni non corrisposti), raggiungendo, alla data dell'intimazione,
l'importo complessivo di Euro 200.906,57 per canoni ed oneri accessori scaduti sino al mese di settembre 2024 compreso.
Tale condotta determina una rilevante alterazione dell'equilibrio sinallagmatico del contratto, idonea a fondarne la risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c., in linea con il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui: "In tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove
l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti." (cfr. Cass. civ.,
Sez. III, 18 novembre 2005, n. 24460).
Ne consegue che la morosità protrattasi nel tempo, unitamente alla rilevante entità economica del debito accumulato, nonché all'assenza - per le ragioni sopra esposte - di qualsivoglia causa impeditiva o giustificativa del mancato versamento dei canoni (assorbente comunque il rilievo secondo cui parte resistente non chiedeva la riduzione del canone né la risoluzione del contratto),
e considerato, altresì, che il conduttore, pur essendo rimasto ripetutamente inadempiente, ha continuato a permanere nella disponibilità dell'immobile, rappresentano indici univoci di un inadempimento di tale gravità da interrompere il nesso di corrispettività tra le prestazioni contrattuali e, quindi, da giustificare la risoluzione della locazione;
va altresì ordinato il rilascio dell'immobile, con fissazione del termine per l'esecuzione al 31 gennaio 2026, ex art. 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Alla risoluzione del contratto, segue la condanna del resistente al pagamento dei canoni di locazione ed oneri accessori dovuti sino al mese di settembre 2024 compreso, come richiesti dal ricorrente e pari a complessivi Euro 200.906,57 (importo non contestato nel quantum), oltre agli interessi legali dalle rispettive scadenze al saldo.
A tanto vanno aggiunte le spettanze maturate successivamente sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile.


3. Spese di lite
pagina 6 di 7 Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate tenendo conto dei valori medi attribuiti dal D.M. 147/2022 (applicabile ratione temporis) alle fasi di studio, introduttiva e decisionale, in assenza di attività istruttoria, parametrati allo scaglione corrispondente alla morosità per canoni esistente al momento della definizione del giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa sub R.G. 1294/2025, promossa da nei confronti di Parte_1
, disattesa e/o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così CP_1 provvede:
- accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione de quo per grave inadempimento del conduttore;
CP_1
- condanna, per l'effetto, il resistente , al rilascio, in favore del CP_1 ricorrente , Parte_1 dell'immobile sito in ZA, Corso della Libertà n. 13, libero da persone e/o cose, fissando il termine del 31 gennaio 2026 per l'esecuzione ex art. 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392;
- condanna, il resistente al pagamento in favore del ricorrente CP_1
dell'importo di Euro Parte_1
200.906,57, per canoni ed oneri accessori scaduti fino a settembre 2024 compreso, oltre alle spettanze dovute fino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre agli interessi legali dal dì del dovuto al saldo;

- condanna il resistente a rifondere al ricorrente CP_1 [...]
le spese del presente giudizio che liquida, per Parte_1 compenso unico, in complessivi Euro 8.433,00, oltre ad Euro 406,50 per anticipazioni, oltre rimborso forfettario (15%) e accessori come per legge.
Così deciso in ZA, con dispositivo letto all'udienza del 18 dicembre 2025.
Il Giudice Onorario
(dott.ssa Manuela Nart)
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