REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 23286 dell'anno 2024 e vertente
TRA
, parte elettivamente domiciliata in Parte_1
Roma, VIALE GIULIO CESARE 95, presso lo studio dell'Avv.
BOCCHINI FEDERICO, che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
, parte elettivamente domiciliata in Controparte_1
Roma, VIA SARDEGNA 29 presso lo studio dell' LIBUTTI
GIUSEPPE che la rappresenta e difende come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del 18/03/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
– PREMESSO CHE –
La Sig.ra concedeva in locazione al sig. Parte_1 [...]
l'immobile sito in Roma, Via delle Gardenie n. 127, CP_1 piano secondo, interno sei, identificato al foglio catastale 644, part. 289, sub. 9, giusto contratto di locazione ad uso abitativo, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle
Entrate; - il suddetto contratto prevedeva una durata di
1 cinque anni a decorrere dal giorno 01.09.2017 sino al giorno
31.08.2022, prorogata di due anni;
- il canone di locazione per il suddetto immobile veniva concordato in euro 7.800,00
(settemilaottocetno/00) annuali, che il conduttore si obbligava a corrispondere a mezzo bonifico bancario sul conto corrente intestato al locatore in n. 12 rate eguali anticipate di euro
700,00 (settecento/00), ciascuna entro il giorno 10 di ogni mese;
- il convenuto ometteva di corrispondere i canoni di locazione relativi alla mensilità di marzo 2024 per un importo di euro 700,00 (settecento/00), oltre ad oneri condominiali pari ad euro 1.734,00 (millesettecentotrentaquattro/00) accumulando una morosità complessiva di euro 2.434,00
(duemilaquattrocentotrentaquattro/00); - pertanto, il locatore essendo creditore di una somma pari ad euro 2.434,00
(duemilaquattrocentotrentaquattro/00) adiva Codesto il
Tribunale con un procedimento di sfratto per morosità al fine di sentirsi convalidare l'intimato sfratto;
- il procedimento veniva iscritto al R.G. n. 17006/2024 ed in data 04.06.2024 veniva fissata la prima udienza per la convalida;

Tanto premesso, si costituiva in giudizio il Sig.
[...]
opponendosi alla convalida dell'intimato sfratto. CP_1
All'udienza del 14.05.2024, non essendo stato provato il pagamento delle morosità intimate se non il tardivo pagamento del canone di locazione del mese di marzo 2024 e non ricorrendo i gravi motivi ostativi il giudice, chiusa la prima fase del procedimento sommario con l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva la trasformazione del rito ai sensi degli articoli 667 e 426 c.p.c., con assegnazione dei termini perentori per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti.
Si depositava verbale attestante l'esito negativo del tentativo obbligatorio di mediazione.
2 La causa, esaurientemente istruita senza ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dai quale risulta l'obbligazione di parte convenuta di corrispondere il canone nei termini espressi nell'atto introduttivo del giudizio, è stata data prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
E' principio consolidato e pacifico nella giurisprudenza della
Suprema Corte che “in tema di locazioni di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 della legge
n. 392 del 27.07.1978” (Cass. 23257/2010).
In particolare, in materia di locazioni ad uso abitativo, la norma contenuta nell'art. 5 della legge n. 392 del
27.07.1978, rubricata “inadempimento del conduttore”, dispiega la propria efficacia nell'ambito dei rimedi contro le patologie funzionali del contratto. Essa ha per oggetto la disciplina della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento da parte del conduttore dell'obbligazione di pagamento del canone o di quella di corresponsione al locatore dei c.d. oneri accessori. Tale norma si configura come speciale rispetto a quella posta dall'art. 1455 c.c. in quanto permette al conduttore di adempiere tardivamente senza il rischio di incorrere nella sentenza di risoluzione del contratto, ed è ispirata alla ratio del favor nei confronti del conduttore,
3 favor giustificato dall'interesse primario di mantenere l'abitazione.Al di fuori delle circostanze citate, non può argomentarsi che il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio possa costituire sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341).
Unica deroga a tale principio è costituita dalla particolare disposizione dell'art. 55 della legge 392/78, l'invocazione del quale consente al conduttore di impedire unilateralmente ed a contraddittorio instaurato, la pronuncia di risoluzione a mezzo dell'ordinanza di convalida, mediante l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo dovuto unitamente agli interessi ed alle spese, nella forma di pagamento banco judicis ovvero della richiesta e successiva osservanza del cosiddetto “termine di grazia”.
Tuttavia nel caso specifico, l'invocazione dell'art. 55 legge
392/78 non è avvenuta, ma al contrario parte intimata ha deciso di formalizzare l'opposizione e proseguire nel giudizio di merito. In ossequio alla interpretazione della giurisprudenza di legittimità ormai consolidata, la scelta di una delle due soluzioni giuridiche esclude l'altra, in quanto
“In tema di sfratto per morosità, sussiste incompatibilità logica tra opposizione alla convalida e richiesta di sanatoria ex art. 55
4 l. n. 392 del 1978 (cd. termine di grazia) che - a differenza della prima – presuppone appunto una non contestazione alla domanda del locatore, cui infatti il conduttore moroso ammesso al beneficio deve corrispondere non solo il capitale e gli interessi, ma anche l'importo della spese processuali” (da ultimo Cass. Civ. 24.03.2006 n. 6636). Deve al riguardo osservarsi che l'inadempimento del conduttore configura senza dubbio una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass.
1/10/2004 n. 19652). Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.
5

P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da con atto di Parte_1 citazione notificato nei confronti di così Controparte_1 decide:
1) dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo sito in Roma, Via delle
Gardenie n. 127, piano secondo, interno sei;

2) dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio dell'immobile avvenuto in data odierna con la riconsegna delle chiavi banco iudicis;

3) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice dei canoni successivi a quello intimato della mensilità di marzo 2024, se sussistenti, oltre a quelli a scadere maturati sino alla materiale riconsegna dell'immobile, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

4) respinge la domanda di condanna di parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice degli oneri condominiali in quanto non è stata fornita prova sufficiente della sussistenza degli stessi come richiesta ai sensi di legge;

5) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 1.100,00, di cui Euro 100,00 per esborsi, ed Euro 1.000,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 18/03/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta
6
7